Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Nastasia_Bright]

Nastasia_Bright, Я бы не сказадла 5 процентов ,в реальности выходит 10 процентов.

Ну откуда?
Вы наверное путаете затраты на покупку, а это , пардон, налог на покупку, нотариус, сборы. Агентство берет чаще всего не более 4-5 процентов, а то и 3, если продажа произошла не по цене, выставленной изначально продавцом, обычно так и происходит

Процент прописан в договоре в продавцом.
И так везде!

[Nastasia_Bright]

будет... им лучше получить меньше, но быстрее.

Поверьте, они просто обсуждают снижение цены у продавца, за свою работу они получают все тот же процент. У любого агента есть руководство, которое получает большую часть этой суммы. Это если речь идет о ПОКУПКЕ. Покупатель во Франции НЕ ПЛАТИТ комиссию. Поэтому вообще по сути покупатель таких разговоров заводить не должен с агентством. Платит только в случае поиска на аренду. Тогда другой разговор, мелкие агентства, без имени и репутации могут творить что угодно, наверное могут и снижать свою комиссию, по знакомству нам делали скидку с комиссии за аренду.

[Печкин]

За 6 месяцев до окончания контракта на сьём вы должны будете жильцу отправить письмо об окончании контракта. А потом либо он сьедет, либо подавать в суд.

Если у вас не уважительная причина (вы сами либо ваш близкий родственник вьезжает в жилье), вы не можете прервать контракт с жильцом. Вернее, письмо отправить можете, но сьезжать он не обязан.

[Печкин]

Покупатель во Франции НЕ ПЛАТИТ комиссию.

??? покупатель как раз и платит комиссию. Чьи деньги нотариус переводит агентству? Не продавца же.

[Nastasia_Bright]

??? покупатель как раз и платит комиссию. Чьи деньги нотариус переводит агентству? Не продавца же.

По договору комиссию платит продавец, но конечно эта сумма заложена в стоимость недвижимости. Нотариус переводит и хранит у себя сумму от покупателя, которой будет оплачена в итоге недвижимость.

[Parka]

Поверьте, они просто обсуждают снижение цены у продавца, за свою работу они получают все тот же процент. У любого агента есть руководство, которое получает большую часть этой суммы. Это если речь идет о ПОКУПКЕ. Покупатель во Франции НЕ ПЛАТИТ комиссию. Поэтому вообще по сути покупатель таких разговоров заводить не должен с агентством.

Скажите - вы так уверенно об этом пишите - вы агент и работаете в агентстве недвижимости?

[Nastasia_Bright]

??? покупатель как раз и платит комиссию. Чьи деньги нотариус переводит агентству? Не продавца же.

Продавец говорит сколько он хочет получить за объект недвижимости, агентство накидывает свою комиссию. Цифра в договоре уже включает эту комиссию, сверх этого покупатель ничего больше не платит . Поэтому формально - комиссию платит продавец, но это не тема обсуждения покупателя с агентством, потому как договор о выплате комиссии подписан агентством с продавцом, но никак не с покупателем. Поэтому обсуждать этот вопрос при покупке покупателю нет смысла.

[Печкин]

По договору комиссию платит продавец, но конечно эта сумма заложена в стоимость недвижимости. Нотариус переводит и хранит у себя сумму от покупателя, которой будет оплачена в итоге недвижимость.

Вы ошибаетесь. Вот цитата из договора:

Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés conjointement par :
- à l'agence XXXX titulaire d’un mandat de vente sous le numéro en date du ...
- l'agence YYYY titulaire d’un mandat de vente sous le numéro AAAA en date du ...

En conséquence, l'ACQUEREUR qui en a seul la charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de XXX EUROS à l’agence XXXX et de ZZZZ EUR à l’agence YYYY.
Cette rémunération est réglée par la comptabilité du notaire soussigné.

[Nastasia_Bright]

Скажите - вы так уверенно об этом пишите - вы агент и работаете в агентстве недвижимости?

Да, я работаю в агентстве в Спб и живу во Франции, работаю с коупнейшими агентствами (как специалист по зарубежной недвижимости), такими как Sotheby's, Michael Zingraf, 21 century, engel&volkers, (франшизы), и местными агентствами в секторе элитной недвижимости

[Parka]

Продавец говорит сколько он хочет получить за объект недвижимости, агентство накидывает свою комиссию. Цифра в договоре уже включает эту комиссию, сверх этого покупатель ничего больше не платит . Поэтому формально - комиссию платит продавец, но это не тема обсуждения покупателя с агентством, потому как договор о выплате комиссии подписан агентством с продавцом, но никак не с покупателем. Поэтому обсуждать этот вопрос при покупке покупателю нет смысла.

Еще раз спрошу...
Скажите - вы так уверенно об этом пишите - вы агент и работаете в агентстве недвижимости?

[Nastasia_Bright]

Вы ошибаетесь. Вот цитата из договора:

Les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés conjointement par :
- à l'agence XXXX titulaire d’un mandat de vente sous le numéro en date du ...
- l'agence YYYY titulaire d’un mandat de vente sous le numéro AAAA en date du ...

En conséquence, l'ACQUEREUR qui en a seul la charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de XXX EUROS à l’agence XXXX et de ZZZZ EUR à l’agence YYYY.
Cette rémunération est réglée par la comptabilité du notaire soussigné.

Вы можете написать как ВЫ понимаете эту фразу? "
En conséquence, l'ACQUEREUR qui en a seul la charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de XXX EUROS à l’agence XXXX et de ZZZZ EUR à l’agence YYYY.
Cette rémunération est réglée par la comptabilité du notaire soussigné"?

Тут я вижу и знаю, что допустим в компроми пишется сумма , которая действительно расшифровывается как Х чистыми (стоимость покупки,) плюс У - комиссия агентства (вместе - озвученная стоимость недвижимости для продавца), фактически- конечно комиссия включена в стоимость, ее платит покупатель, но формально - ее выплачивает продавец, с ним же и заключается договор на продажу его недвижимости, я лишь говорю о том, что спорить об объеме выплаты агентству покупателю нет смысла, это не предмет их договора, если речь не идет об аренде!
И еще раз я к тому, что СВЕРХ объявленной суммы продажи никто ничего потребовать не может с покупателя (комиссии), кроме затрат на покупку (налоги, затраты на нотариуса, довольно большие, кстати сказать) и тд

[Parka]

Да, я работаю в агентстве в Спб и живу во Франции, работаю с коупнейшими агентствами (как специалист по зарубежной недвижимости), такими как Sotheby's, Michael Zingraf, 21 century, engel&volkers, (франшизы), и местными агентствами в секторе элитной недвижимости

Все ясно

Хотите открою вам секрет? Это не только принято, но и активно использовалось во Франции. Например, мной. Как покупателем. Единственный ньюанс - я подписал у нотариуса акт приемки работ с агентством, у которого до этого был договор с продавцом на продажу. Т.е. комиссию агентству платил я, через нотариуса, эта сумма фигурировала отдельно в договоре, не вошла в стоимость квартиры и не облагалась дополнительным % нотариуса. Это вам как профессионалу поясняю, что это не только возможно, но и является практикой во Франции. Правда, видно только не в тех агентствах, где работают русские
Это мне и позволило уменьшить комиссию агентства на 60%

Кстати, комиссию агентства можно посмотреть тут
http://www.emulis.net/index.cfm

И еще раз я к тому, что СВЕРХ объявленной суммы продажи никто ничего потребовать не может с покупателя (комиссии), кроме затрат на покупку (налоги, затраты на нотариуса, довольно большие, кстати сказать) и тд

Опять же - не все так однозначно как вы пишите. Затраты на нотариуса могут быть и не большие. Это зависит от того, когда был построен дом.

[Nastasia_Bright]

Еще раз спрошу...
Скажите - вы так уверенно об этом пишите - вы агент и работаете в агентстве недвижимости?

Я Вам выше уже ответила на этот вопрос

[Nastasia_Bright]

Все ясно

Хотите открою вам секрет? Это не только принято, но и активно использовалось во Франции. Например, мной. Как покупателем. Единственный ньюанс - я подписал у нотариуса акт приемки работ с агентством, у которого до этого был договор с продавцом на продажу. Т.е. комиссию агентству платил я, через нотариуса, эта сумма фигурировала отдельно в договоре, не вошла в стоимость квартиры и не облагалась дополнительным % нотариуса. Это вам как профессионалу поясняю, что это не только возможно, но и является практикой во Франции. Правда, видно только не в тех агентствах, где работают русские
Это мне и позволило уменьшить комиссию агентства на 60%

Читайте выше, я уже написала, что фактически комиссию и платит покупатель.

И эта сумма прописывается, сколько идет продавцу, сколько - агентству, все прозрачно.
Просто это предмет договора с продавцом, поэтому с покупателем не обсуждается в принципе.

Я уж не знаю у кого Вы покупали квартиру, но явно не у крупного агентства с именем, а у мелкого с еще тремя агентствами в цепочке до реального продавца, которые последний х без соли доедают, там может быть что угодно, и снижение своей итак мелкой комиссии, поделенной на три, и что угодно ни одно крупное агентство с Вами даже оьсуждать вопрос их вознаграждения не будет

[Nastasia_Bright]

Parka, Вы невнимательно читаете. Я работала НЕ в этих агентствах, где "работают русские", а сотрудничаю с ними постоянно, так как я представляю агентство в Спб, хоть и живу во Франции. В этих агентствах зачастую русских нет.

[Печкин]

Вы можете написать как ВЫ понимаете эту фразу? "
En conséquence, l'ACQUEREUR qui en a seul la charge, doit respectivement une rémunération taxe sur la valeur ajoutée incluse de XXX EUROS à l’agence XXXX et de ZZZZ EUR à l’agence YYYY.

А как ее можно понимать, кроме как:
"ПОКУПАТЕЛЬ (и только он) должен агентствам таким-то такое-то вознаграждение, облагаемое налогом на добавочную стоимость."

[EHOT]

Поверьте, они просто обсуждают снижение цены у продавца, за свою работу они получают все тот же процент. У любого агента есть руководство, которое получает большую часть этой суммы. Это если речь идет о ПОКУПКЕ. Покупатель во Франции НЕ ПЛАТИТ комиссию. Поэтому вообще по сути покупатель таких разговоров заводить не должен с агентством.

я покупал и продавал... и когда покупатель предлагает цену ниже тои, которую хочет продавец, а продавец упирается, обычно агенство чуток снижает свои "поценты", чтобы уговорить продавца таки продать...

[Parka]

Просто это предмет договора с продавцом, поэтому с покупателем не обсуждается в принципе.

Я уж не знаю у кого Вы покупали квартиру, но явно не у крупного агентства с именем, а у мелкого с еще тремя агентствами в цепочке до реального продавца, которые последний х без соли доедают, там может быть что угодно, и снижение своей итак мелкой комиссии, поделенной на три, и что угодно ни одно крупное агентство с Вами даже оьсуждать вопрос их вознаграждения не будет

Нет, покупал я у очень крупного агентства, французского.
А вот отказ обсуждать этот вопрос я пару раз встречал только в фирмах, в которых работали бывшие наши соотечественницы .
Видно, им так выгоднее

Но вы можете оставаться при своем мнении....

[Nastasia_Bright]

Нет, покупал я у очень крупного агентства, французского.
А вот отказ обсуждать этот вопрос я пару раз встречал только в фирмах, в которых работали бывшие наши соотечественницы .
Видно, им так выгоднее

Но вы можете оставаться при своем мнении....

Я просто знаю как работают крупные агентства, но не могу отвечать за мелкие местные офисы. Если не секрет, можно услышать название того агентства?
Вы знаете, это не зависит от того, работают в агентстве русские или нет. Это зависит от политики агентства. В крупном агентстве нанятые люди не могут решать за руководство сколько получит компания и стоит ли делать скидки, вычитая суммы из своего заработка. Этого просто никто не позволит. Не потому что они плохие, нет, просто так не принято. В мелких агентствах все может быть иначе.

[Nastasia_Bright]

я покупал и продавал... и когда покупатель предлагает цену ниже тои, которую хочет продавец, а продавец упирается, обычно агенство чуток снижает свои "поценты", чтобы уговорить продавца таки продать...

Я Вам рассказала примеры из практики крупных агентств, где в штате работает много сотрудников! Там зачастую один хозяин на пять-семь офисов, сотрудники такие вопросы (снижение своей комиссии) и не обсуждают с руководством, так не принято, и они не гонятся за копейкой.
Если у агентства всего пара офисов и речь идет о продаже недорогой, допустим 300 тысячной квартиры, и у них на нее НЕТ экслюзива, возможно на такой войне все средства хороши, ведь покупатель может просто пойти к конкурентам. Но такая практика обычно не принята. Это ухищрения в ущерб себе, на которые нормальное агентство никогда не пойдет. Вы зайдите в Engel&Volkers с таким предложением, да перед вами просто дверь закроют
А вообще торгуются именно с продавцом, комиссия нормального агентства неприкасаема 😄

[Parka]

Я просто знаю как работают крупные агентства, но не могу отвечать за мелкие местные офисы. Если не секрет, можно услышать название того агентства?
Вы знаете, это не зависит от того, работают в агентстве русские или нет. Это зависит от политики агентства. В крупном агентстве нанятые люди не могут решать за руководство сколько получит компания и стоит ли делать скидки, вычитая суммы из своего заработка. Этого просто никто не позволит. Не потому что они плохие, нет, просто так не принято. В мелких агентствах все может быть иначе.

Постойте, вы хотите сказать, что покупать через мелкие агентства, обладающие десятками эксклюзивов, нельзя, а можно только через крупные фирмы, торгующие с рынка (с того же emulis)?
Или нельзя покупать напрямую от хозяев?
Очень интересный разговор. И как раз в правильной теме

А вообще торгуются именно с продавцом, комиссия нормального агентства неприкасаема ��

как у вас все запущено...
Я когда выступаю продавцом - для меня без разницы - кто мне продал объект - условия для всех одинаковы. Не нравится - не продаешь...

[Nastasia_Bright]

А как ее можно понимать, кроме как:
"ПОКУПАТЕЛЬ (и только он) должен агентствам таким-то такое-то вознаграждение, облагаемое налогом на добавочную стоимость."

Я с таким не сталкивалась, вот выдержка из Офера Sotheby's

"REMUNERATION/ REMUNERATION
Payée à l’Agence par le Vendeur, une commission irréductible de : / The following commission will be payed by the seller.
"

И так везде, с кем мы проводили сделки

Почитайте в интернете, не могу найти ссылку на закон, везде дается информация о том, что во Франции комиссию платит продавец (опять повторюсь - формально, я об этом писала выше), тогда как например в Италии и Германии - продавец и покупатель!

Единственный случай, когда комиссию может заплатить покупатель - по договоренности в продавцом, ведь формально все равно ее оплачивает он - вынести комиссию в отдельном договоре - для того, чтобы минимизировать нотариальные затраты и не платить с этой суммы налог (при покупке на вторичном рынке налог нотариальные расходы составляют до 7% от всей суммы покупки), в таком случае ее официально заплатит покупатель, но это не закон, это пути ухода от лишних затрат и в порядке исключения.

Чаще всего так не делают.

И еще вариант - Вы находясь в России обратились к русскому агентству. Оно Вам наплело про расходы на нотариуса, налоги и прочее, ПЛЮС 5 процентов на агентские. В этом случае Вы действительно будете платить, почему? Да потому что закон не регламентирует посреднические отношения вне Франции, русское агентство в России может с Вас просить что угодно и это законно. Поэтому надо обращаться только во французское агентство. Либо в русское, которое с Вас ничего не берет, кроме затрат на сопровождение.
Русское агентство в первом случае заберет с Вас эти указанные 4-5 процентов, и еще половину, от агентства с продающей стороны.

[Nastasia_Bright]

Постойте, вы хотите сказать, что покупать через мелкие агентства, обладающие десятками эксклюзивов, нельзя, а можно только через крупные фирмы, торгующие с рынка (с того же emulis)?
Или нельзя покупать напрямую от хозяев?
Очень интересный разговор. И как раз в правильной теме

Вы не назвали имя агентства, через которое Вы покупали свое жилье. Десятками эсклюзивов? Вы наверное не про Францию.. тут это единичные случаи! Я все еще жду название агентства


Это вообще Ваше право через кого покупать, вопрос в том, как Вас обслужат и не попытаются ли Вас обмануть. Это бывает сплошь и рядом. И это Ваши деньги.

как у вас все запущено...
Я когда выступаю продавцом - для меня без разницы - кто мне продал объект - условия для всех одинаковы. Не нравится - не продаешь…

Вы наверное имели в виду "когда Вы выступаете покупателем"

[Печкин]

Единственный случай, когда комиссию может заплатить покупатель - по договоренности в продавцом, ведь формально все равно ее оплачивает он - вынести комиссию в отдельном договоре - для того, чтобы минимизировать нотариальные затраты и не платить с этой суммы налог (при покупке на вторичном рынке налог нотариальные расходы составляют до 7% от всей суммы покупки), в таком случае ее официально заплатит покупатель, но это не закон, это пути ухода от лишних затрат и в порядке исключения.

Чаще всего так не делают.

Тут я вообще не понял. Налог всегда считается с чистой суммы, полученной продавцом за квартиру. Комиссия агентства налогом и нотариальными расходами вообще не облагается (только НДС).

[Nastasia_Bright]

Тут я вообще не понял. Налог всегда считается с чистой суммы, полученной продавцом за квартиру. Комиссия агентства налогом и нотариальными расходами вообще не облагается (только НДС).

Все расходы по сделке платятся со стоимости, указанной в контракте.
Входит туда комиссия или нет, это уж как ты договорился.

Стоимость недвижимости для покупателя - то, что получил продавец и комиссия, которую формально выплатит продавец агентству за продажу. Все это в целом составляет стоимость недвижимости для покупателя.

[Parka]

Я с таким не сталкивалась, вот выдержка из Офера Sotheby's

Ну, Sotheby's в офере вообще что угодно может написать...

И еще вариант - Вы находясь в России обратились к русскому агентству. Оно Вам наплело про расходы на нотариуса, налоги и прочее, ПЛЮС 5 процентов на агентские. В этом случае Вы действительно будете платить, почему? Да потому что закон не регламентирует посреднические отношения вне Франции, русское агентство в России может с Вас просить что угодно и это законно. Поэтому надо обращаться только во французское агентство. Либо в русское, которое с Вас ничего не берет, кроме затрат на сопровождение.
Русское агентство в первом случае заберет с Вас эти указанные 4-5 процентов, и еще половину, от агентства с продающей стороны.

Ну, это только безбашенные покупают недвижимость во Франции у российского агентства.... Ничего удивительного, можно и 20% комиссии просить.

Вы не назвали имя агентства, через которое Вы покупали свое жилье. Десятками эсклюзивов? Вы наверное не про Францию.. тут это единичные случаи! Я все еще жду название агентства

А зачем оно вам? Я не вел переговоры с менеджерами, я их вел с руководством

Это вообще Ваше право через кого покупать, вопрос в том, как Вас обслужат и не попытаются ли Вас обмануть. Это бывает сплошь и рядом. И это Ваши деньги.

Так вот и вопрос - что - во Франции нельзя покупать у мелких агентств и напрямую у владельцев? Все жулики? Так тут вся тема про жуликов. В том числе про нотариусов и крупные агентства...

Вы наверное имели в виду "когда Вы выступаете покупателем"

Нет, вы опять ошиблись ...

[Parka]

Тут я вообще не понял. Налог всегда считается с чистой суммы, полученной продавцом за квартиру. Комиссия агентства налогом и нотариальными расходами вообще не облагается (только НДС).

Облагается, если проходит как обшая стоимость квартиры через нотариуса
Именно от этого % я и уходил также Как и от стоимости кухни/техники/мебели...

[Печкин]

Все расходы по сделке платятся со стоимости, указанной в контракте.
Входит туда комиссия или нет, это уж как ты договорился.

Это не "как ты договорился", а как положено.

В договоре ВСЕГДА указываются отдельно:
- цена, которую получает продавец. С нее считается: комиссия нотариуса, налоги по переходу недвижимости из рук в руки, налог на прирост стоимости недвижимости (если продавец им облагается).
- отдельно: вознаграждение агентству. Оно облагается только НДС.
- и общая сумма, которую должен внести нотариусу покупатель.

[Печкин]

Облагается, если проходит как обшая стоимость квартиры через нотариуса
Именно от этого % я и уходил также Как и от стоимости кухни/техники/мебели...

От него не надо уходить. Вот передо мной лежит контракт со всеми расчетами по только что проданной мною квартире. Комиссия агентства НЕ облагается ни комиссией нотариуса, ни налогами на передачу недвижимости.

[Parka]

От него не надо уходить. Вот передо мной лежит контракт со всеми расчетами по только что проданной мною квартире. Комиссия агентства НЕ облагается ни комиссией нотариуса, ни налогами на передачу недвижимости.

Вы не совсем поняли. Есть два варианта :
1) все расписать отдельно. Тогда не облагается
2) все включить в единую цену продажи. Тогда - облагается. Т.е. вы даже примерно не знаете, сколько с вас агентство "слупило"

Я видел разные договора