Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Byzacena]

марина-пес, знаю людей, которые вызвали оценить дом сотрудников из трех разных агенств, выбрали цену посередине, разместили объявление на сайте PAP и через неделю покупатель уже нашелся.

[марина-пес]

марина-пес, знаю людей, которые вызвали оценить дом сотрудников из трех разных агенств, выбрали цену посередине, разместили объявление на сайте PAP и через неделю покупатель уже нашелся.

спасибо! скорее всего последуем такому же примеру

[Parka]

Цены,которые нам были предложены отличаются с большим разрывом по сумме друг от друга.

А что значит - больщой разрыв? 10 тыс или 100?

[марина-пес]

А что значит - больщой разрыв? 10 тыс или 100?

250-260 тыс, потом 300 тыс,третий- 350 тыс и четверый агент 400 тыс prix net vendeur, а мы хотим 420

[Parka]

250-260 тыс, потом 300 тыс,третий- 350 тыс и четверый агент 400 тыс prix net vendeur, а мы хотим 420

а почему не 430?
Нормальная ситуация на падающем рынке. Каждый агент не только хочет взять на продажу ваш объект, но и быстро продать его. Тот, что предложил 250 тыс четко знает, что свою комиссию он получит, но при этом ваш объект он быстро продаст, продавть объекты с завышенной стоимостью ему не интересно...
А тот, что предложил 400 - ему просто интересно назвать немного завышенную цену, но для него главное, чтобы вы заключили именно с ним эксклюзив на продажу. А далее он будет снижать цену через каждые полгода (если продажи не будет). Вот как-то так
Вообще, стоимость объекта определяется в процессе сделки. Примерно ее стоимость узнать можно по аналогичным объектам вашей местности с подобными характеристиками. Проданным!

[Sandy]

Не поняла, нотариусу много платить? Там пар транче: до 51, до 61, до 71, до 81. Там точные подсчеты сложные, голову сломаешь. Учитывается возраст каждого родителя, если недвижимость в собственности. До 51 года - 80 процентов ну-проприéтé и 20 проц. усуфруит.

То, что вы говорите, это процент, сколько дарить, сколько себе оставлять. Между 50 и 60 годами дарителя - самое выгодное соотношение: 50/50. Чем больше <nue-proriété>, которую даришь, тем больше налог на дарение. Но одновременно при получении наследства налог тоже тем больше, чем больше наследуемый <usufruit>.
Кроме того, <les nue-propriétaires> должны делать крупные работы, а <usufruitiers> должны лишь следить за жильем. Поэтому в плане отношений в семье тоже не очень. Ну и сделать с жильем будет ничего нельзя, кроме как жить самим или сдавать. Продать без согласия <nue-propriétaires> нельзя.

Мы были у нотариуса по этому вопросу. Даже если нет налога (то есть сумма дарения в <nue-propriété> не выше фискального порога), надо платить <frais> нотариусу. Я не скажу точный термин. У нас вышло 10-12 тыс. евро.

[Parka]

Вопрос знатокам!

В документах на квартиру пишется число - процент собственности от общей доли всего дома. А вопрос заключается в следующем - лоджия (балкон) входит в эту долю площади или не входит? Мне так кажется, что логично, что входит... Прав ли я?

[Martingale]

марина-пес,

на сайте http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ можно сделать бесплатно оценку своего жилья, делают они ее на основе последних продаж в квартале

только проще ее делать через раздел Prix immo потому что через Estimation они просят забить свои координаты то есть потенциально будут потом вам названивать с предложениями

не знаю как это работает в провинции насколько у них много информации, по Парижскому региону мне кажется оценка адекватная

[Martingale]

Parka,

балконы не включены потому что здесь редко когда лоджия закрытая изначально при постройке
поэтому жить то на нем нельзя

[марина-пес]

Примерно ее стоимость узнать можно по аналогичным объектам вашей местности с подобными характеристиками. Проданным!

да,все верно, именно так и получается, но , мы не спешим,это раз,а во-вторых в нашей деревне аналогов очень мало , т к наш квартал прозвали " бэверли хилз". А продавать по дешевке как-то неохота)))) но это логично,не так ли?

[марина-пес]

не знаю как это работает в провинции насколько у них много информации

мы как раз и есть провинция).спасибо за ссылку

[Ptu]

марина-пес, а вы не смотрели на цены ваших конкурентов? Аналогичные дома в вашем же секторе? Заодно узнаете насколько конкуренция высока.

[Ptu]

Parka, а зачем вам в квадратных метрах нужно узнать процент собственности? Ее же никто не будет делить на квадратные метры. Делится только стоимость.
Если же просто хотите узнать что входит в рассчетную площать, то тут посмотрите два типа понятий площади
http://www.pap.fr/diagnostic/diagnos...ive-loi-carrez

[Ptu]

Такой вопрос.
Была лоджия небольшая по площади. С небольшой открытой частью размера с широкую дверь.
Если эту часть оформить как окно, то есть целиком изолировать с низу до верху, двойное остекление, как и в других комнатах. С лоджию полностью открыть на кухню. То есть она становится и теплоизолированной и отапливаемой.

Правильно ли я понимаю, что площадь такой присоединенной к кухне лоджии прибавляется к Loi Carrez?

[Печкин]

[

только проще ее делать через раздел Prix immo потому что через Estimation они просят забить свои координаты

Личные данные там можно забивать от балды, их никто не проверяет.

[марина-пес]

марина-пес, а вы не смотрели на цены ваших конкурентов? Аналогичные дома в вашем же секторе? Заодно узнаете насколько конкуренция высока.

смотрели,но в нашей деревне аналогов нет( одни маленькие домишки на продаже, можно найти более менее в близлежащем городе сектор +-20 км, правда там и таксы другие
в общем ,сегодня пришел один из 4-х агентов ,мы назвали нашу сумму , он согласился и в пятницу будут первые посетители.

[dada]

Sandy, спасибо за ответ.

Между 50 и 60 годами дарителя - самое выгодное соотношение: 50/50.

До 51 года - родитель отдает ребенку 80 проц. ню-пропр. и оставляет себе 20 проц. узуфрюи , разве нет? 50 на 50 - это, наверно, имелось в виду, что стоимость недвижимости делится сначала пополам на каждого родителя, и от этой половинной суммы в зависимости от возраста родителя исчисляется вышеуказанный процент, разве не так?

Кроме того, <les nue-propriétaires> должны делать крупные работы, а <usufruitiers> должны лишь следить за жильем. Поэтому в плане отношений в семье тоже не очень. Ну и сделать с жильем будет ничего нельзя, кроме как жить самим или сдавать. Продать без согласия <nue-propriétaires> нельзя.

Да, это все так. Поэтому дарение детям в таком возрасте нечасто практикуется, даже и я сомневаюсь, надо ли сейчас рисковать и хлопотать, чтобы потом денег сэкономить. Но в фискальном отношении у нас интересно получается: ребенку передается недвижимость практически без налогов, так как фискальный порог (don manuel ) на каждого родителя не превышен (первое дарение), в следующий раз "безналогово" можно через 15 лет дарить, если все останется, как при Олланде. Небольшой психологический плюс в дарении маленьким детям - что они и не будут понимать, что уже собственники, и очень нескоро это поймут, если специально в курс дела не вводить.

Про такие большие нотариальные я не знала. Дарение, как и продажа, рассчитывается в процентном отношении от стоимости дара?

[dada]

250-260 тыс, потом 300 тыс,третий- 350 тыс и четверый агент 400 тыс prix net vendeur, а мы хотим 420

У нас в процентном соотношении был примерно такой же разброс цен при продаже дома. Продали по нижней цене - зато быстро, в неделю. Легко могли бы продать по (вашей) второй цене, если бы агент не начал играть в свои игры. А вот по самой высокой цене - она же и правильная - продать не получилось бы: ситуация на рынке плохая и банки осторожничают. Сейчас, например, другому нашему покупателю в кредите отказали, хотя он считал себя вполне кредитоспособным.

Была такая тема - Как продать дом... : http://www.infrance.su/forum/showthr...EE%E4%E0%F2%FC

[Shutegoberi]

Вопрос: каким образом составляется, где (у нотариуса или нет) demande de procuration? И кто такой genealogiste при продажах-покупках недвижимости?

[dada]

каким образом составляется, где (у нотариуса или нет) demande de procuration?

У нотариуса, куда вы приходите вдвоем с тем, на кого составляется procuration. Если нотариус хорошо вас знает , то может вам послать документы на подписание почтой.

[Shutegoberi]

А как это выглядит между Францией, где сидит нотариус, составляющий compromis, и людьми, живущими в другой стране, где нужно составить этот документ?

[EHOT]

А как это выглядит между Францией, где сидит нотариус, составляющий цомпромис, и людьми, живущими в другой стране, где нужно составить этот документ?

у меня при покупке (то есть я был покупателем) продавец был в Штатах. Вместо него была дама с доверенностью. Немного усложняет процесс торговли... так как еи приходилось по каждому вопросу звонить хозяину.

[Бусинка74]

подскажите пожалуйста,по каким критериям определяется стоимость частной собственности? Мы собираемся продать дом ,пригласили 4 представителей из агентств.Цены,которые нам были предложены отличаются с большим разрывом по сумме друг от друга. И насколько выгодно разместить частное объявление самому дабы продать дом? Спасибо заранее

Мы в свое время в (мае месяце) вызывали 2 агенства, у нас была примерно своя идея и сумма которую бы нам хотелось.
Первое агенство дало сумму очень низкую ( по нашим критериям), второе лучше. Но если брать высшую сумму первого агенства и низкую второго , разница была в 20 тыс евро. Второе агенство сказало можем выставить и самую высокую платку ( которая впринципе подходила нам, это то что мы и думали), но сказали если через пол года визитов не будет то стоит снизить.
В итоге, мы сами выставили анонс на bon coin и с самой высокой суммой, телефонными звонками нас завалили, на первый день было 4 визита, но уже на третьем мы получили offre и в итоге этим людям и продали

[Oksy75]

Я еще не совсем созрела к покупке, присматриваюсь к вариантам
Понравилось одно обьявление, но там написано

pour investisseur, construction 2000 (atik residences), au 2ème dernier étage, d'une petite copropriété, au calme, comprenant : hall d'entrée, chambres, salon, salle de bains, toilettes, cuisine, grande terrasse sud ouest, cellier, garage. Chauffage individuel gaz. Classe énergétique d/e. Loué actuellement

То есть, если я для себя покупаю, и жилец не захочет сьехать, можно попасть впросак

Получается такой тип обьявлений, покупаешь жилье для инвестиций вместе с жильцом, а потом уже прерываешь контракт с жильцом ?

Не хочется связываться, хотя хорошее жилье судя по обьявлению

[Flori]

Понравилось одно обьявление, но там написано

обьявление потому и понравилось, что жильё с жильцом продаётся ниже рыночной стоимости на случай "риска".

За 6 месяцев до окончания контракта на сьём вы должны будете жильцу отправить письмо об окончании контракта. А потом либо он сьедет, либо подавать в суд.

[Oksy75]

обьявление потому и понравилось, что жильё с жильцом продаётся ниже рыночной стоимости на случай "риска".

а, понятно, тогда точно не хочу связываться

[Shutegoberi]

у меня при покупке (то есть я был покупателем) продавец был в Штатах. Вместо него была дама с доверенностью. Немного усложняет процесс торговли... так как еи приходилось по каждому вопросу звонить хозяину.

Да, в данном случае сложнее, потому что и покупатель не в стране, и продавец. То есть, от него этот genealogist должен выступить, я так понимаю, и он должен присылать какие-то документы. Но а покупатель составляет эту demande de procuration у нотариуса, потом отсылает нотариусу, готовящему compromis. А есть какие-то требования к ним, этим документам?

[Sandy]

Санды, спасибо за ответ. До 51 года - родитель отдает ребенку 80 проц. ню-пропр. и оставляет себе 20 проц. узуфрюи , разве нет? 50 на 50 - это, наверно, имелось в виду, что стоимость недвижимости делится сначала пополам на каждого родителя, и от этой половинной суммы в зависимости от возраста родителя исчисляется вышеуказанный процент, разве не так?
Да, это все так. Поэтому дарение детям в таком возрасте нечасто практикуется, даже и я сомневаюсь, надо ли сейчас рисковать и хлопотать, чтобы потом денег сэкономить. Но в фискальном отношении у нас интересно получается: ребенку передается недвижимость практически без налогов, так как фискальный порог (дон мануел ) на каждого родителя не превышен (первое дарение), в следующий раз "безналогово" можно через 15 лет дарить, если все останется, как при Олланде. Небольшой психологический плюс в дарении маленьким детям - что они и не будут понимать, что уже собственники, и очень нескоро это поймут, если специально в курс дела не вводить.

Про такие большие нотариальные я не знала. Дарение, как и продажа, рассчитывается в процентном отношении от стоимости дара?

Нет, не так. Таблица распределения между <nue-propriété> и <usufruit> идет по десятилетиям.
20-30 лет: 80 - 20
30-40: 70 - 30
40-50: 60 - 40
50-60: 50 - 50
60-70: 40 - 60
70-80: 30 - 70
>80: 20 - 80

Чем вы моложе, тем больше <nue-propriété>. Соответственно, тем больше вам придется платить <droits> и <frais de notaire>.

Например, если дарителям от 30 до 40 лет, то при дарении одному ребенку получается так: например, недввижимость оценена в 400 тыс. евро. 70 процентов <nue-propriété> = 280 тыс. евро. Родителям остается <usufruit> в 120 тыс. Учитывая <abattement> в 100 тыс. евро умноженный на 2 родителей: 200 000 евро, тот, кто получает дар, заплатит налог с 80 тыс. (280 000 - 200 000).

От 40 до 50 лет придется заплатить налог с 40 тыс. евро.

С 50 до 60 лет, при соотношении 50/50, то есть 200 тыс./200 тыс., налога платить не придется.

Кроме налога, не забывайте <frais de notaire>, которые тоже зависят от суммы дарения.


По поводу, когда что ребенку передавать: если вы точно знаете, что вам не придется ничего делать с этой недвижимостью: ни продавать, ни сдавать. Ну то есть, уверены, что будете до смерти жить во Франции и деньги вам не будут нужны, и продать вы никогда не захотите, то можно и подарить.
Продать в случае дарения несовершеннолетнему будет вообще невозможно, если я правильно понимаю, до 18 лет. А потом, если вы продадите, то получите только деньги за свой <usufruit>. Вот представьте, ваша квартира стоит 400 тыс., вы сделали дарение. Ну даже если ребенок согласился на продажу и подписал в 18 лет разрешение, то вы получаете, только маленькую часть, а ребенку отходит большая часть. Если взять мой первый пример, то продав за те же 400 тыс, вы получите только 120 тыс.

Как сказала нам нотариус, пока дети маленькие, у всех с детьми хорошие отношения. Но потом неизвестно что будет, может, отношения испортятся, а может, ребенок женится/выйдет замуж, и вам уже совсем не захочется, чтобы вашу собственность прибрал к рукам тот, другой человек. Или получил половину от нее в случае развода.
Конечно, когда дети маленькие, это кажется диким и невозможным, но нотариусы знают подобные ситуации лучше нас.

Поэтому я бы посоветовала сходить к нотариусу с вашей конкретной ситуацией, он все обьяснит, с цифрами в руках, тогда и будете решать.

[dada]

Sandy,
Спасибо за подробный ответ. Надо мне выяснить поточнее. Наш нотариус нам подобную схему расписал тоже, примерно с той же суммой, но соотношение возраста и процентажа узуфрюи-нюпроприете почему-то был другое (и про нотариальный процент умолчал). И "перелом" в его версии был в 51 год и т.п., запомнила, так как это наш случай. Хм.
Да, и в момент передачи наследства налог с родительского usufruit, если abattement не осталось, тоже придется платить.

а может, ребенок женится/выйдет замуж, и вам уже совсем не захочется, чтобы вашу собственность прибрал к рукам тот, другой человек. Или получил половину от нее в случае развода.

Так вот об этом и не хочется думать.

[Sandy]

<dada, >

Там действительно что-то вроде 51, 61 и т.д. года.

Вот здесь про <frais de notaire>: http://succession.comprendrechoisir....taire-donation

А вот табличка с возрастными границами:
http://www.credit-agricole.fr/partic...donations.html