Научите, как сдавать в аренду жилье

[rinochka]

Прошу советов как сдать квартиру не на летний период (летом сами будем жить). Квартира в центре Ниццы. Как вообще происходит процесс сдачи. Вот нашелся желающий - что дальше? Какие условия я ему должна сказать помимо оплаты? Накидайте, пожалуйста, Ваши мысли. Спасибо.

[Ivelina]

По порядку:

1) найдите достойного арендатора, т.е. платежеспособного и порядочного. На мой взгляд это 90% гарантии успешной аренды. Т.к. если вы не во Франции, а с арендатором возникнут проблемы, дистанционно их решать будет сложно, и вы рискуете потерпеть не только финансовые потери, но и найти свою квартиру в ужасном состоянии.

Надо попросить у арендатора следующие документы:
Le propriétaire est en droit de demander :
• Les trois derniers bulletins de salaires.
• Une attestation de l'employeur ou le contrat de travail.
• Pour les non salariés : l'avis d'imposition ou la dernière déclaration de revenus.
• Les dernières quittances de loyer.
• Les coordonnées de l'ancien propriétaire, de l'employeur.
• La garantie d'une caution ou d'une banque.
• Un dépôt de garantie d'un mois de loyer maximum
Le propriétaire ne doit pas oublier de tenir compte de tous les revenus du futur locataire y compris les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logement.

2) внимательно изучить законодательство по аренде жилья
Мебелированная квартира http://www.lesiteimmobilier.com/info...spx?panel=1-13

Немебелированная:
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...Texte=20080328

3 ) узнать в вашем syndic или coproprieté сумму коммунальных выплат + примерную стоимость вашей квартиры на рынке аренды

4 ) Когда арендатор утвержден, составить с ним état des lieux, в мелких деталях, и даже с фотками. Скачать образец можно здесь http://www.cllaj-rhone-alpes.com/eta...ux_exemple.pdf

П.С. Мы, находясь сейчас за пределами Франции и не имея ни возможности, ни желания решать возможные проблемы с арендаторами, возложили все это на агентство. И спим спокойно . Услуги агентства (поиск квартиросъемщика и дальнейшее управление арендой) примерно составляют 7% от годовой суммы арендной платы.

[M.]

как сдать квартиру не на летний период (летом сами будем жить). Квартира в центре Ниццы.

возложили все это на агентство.

Насколько реально сочетание этих 2х случаев?

[Ivelina]

M., а что же здесь нереального?
Агентство, как говорится, любые прихоти за ваши деньги исполнит ... Хотите, они вам всего и на 1 неделю сдадут. Только в этом случае овчинка выделки не стоит.

[azalea]

При поиске платежеспособного арендатора агентства обычно требуют зарплату/доход, в 3 раза превышающий запрашиваемую сумму за аренду, а у гаранта, если это физическое лицо - доход в 4 раза, превышающий сумму за аренду.

[Вовочка]

Помимо всего перечисленного - обязательно заключайте Bail de courte durée. И ЧЕТКО там прописывайте, что он не подлежит продлению НИ ПРИ КАКИХ случаях.

Я бы в таком случае действительно бы доверил агентству. Но учтите, чем меньше срок, тем больше комиссия. Если вы будете сдавать только 9 месяце в году, готовьте себя к тому, что максимум вы выручите 6 месяцев аренды. А то и меньше. Пока будут показывать, пока вселяться итд.

[rinochka]

Была в агентстве, помимо 7% хотят еще 1 месячную аренду за поиск. Это нормально? Так во всех агентствах? Где взять образец Bail de courte durée?

[Вовочка]

Образец можете найти в гугле, но у каждого агентства от свой. А месяц на поиск - это нормально. Поэтому я бы не стал на короткий срок через агентство. Повторюсь - они месяц-то с вас возьмут, но только после того, как найдут жильца. А может найдут в марте?! Ведь вам никто не гарантирует, что это будет быстро.

Еще важно знать, что за квартира и примерную цену, по которой планируете сдавать. Тогда можно точнее что то сказать. Если хотите, киньте в личку.

[Ivelina]

rinochka, это стандартное условие агентства. В то, куда мы обратились (Century 21) , гонорар за поиск квартиросъемщика уменьшился до половины месячной аренды, т.к. мы им потом доверяем gestion.
C агентствами оказывается тоже можно торговаться!

В нашем 5% gestion + 2% garantie loyers impayés (страховка от неуплаты арендатором), короче 7% . Мы еще обращались в Foncia, там за все 9%.

C 2006 г. также перед арендой или продажей нужно приглашать специалиста для Diagnostic de Performance Energétique (DPE), это тоже стоит около 250 евро... И мне кажется еще там какие-то есть расходы. но это для каждого аредодателя, не зависимо обращается он в агентсво или нет.

Вобщем, мы подсчитали с нашим агентом - если сложить все возможные расходы собственника - за сдачу квартиры на год мы теряем 2 месяца аренды.

Но от этого никуда не денешься. Во Франции сдать квартиру - это целое мероприятие!

Может нас Вовочка еще поконкретнее просветит по этим вопросам?

[Вовочка]

В то, куда мы обратились (Century 21) , гонорар за поиск квартиросъемщика уменьшился до половины месячной аренды, т.к. мы им потом доверяем gestion.

Как раз сеть, где я работал
Безусловно, если агентство потом занимается gestion, то и половина - много. Впрочем, все зависит от стоимости объекта. Если вы - собственник студетки в 20 arr и намереваетесь ее сдавать за 300 евро/мес, то запросят определенную сумму, могут и 600-900. А если у вас вилла Ницце, то действительно, половина - очень много.

C агентствами оказывается тоже можно торговаться!

Пожалуй, это именно то место, где торговаться нужно больше, чем на рынке овощей! И сразу сбивать на три четверти от стоимости услуг. И потом "согласиться" максимум на половину. Они и раньге торговались, а сейчас, когда сделок почти нет, готовы и за копейку работать (господи, помоги моим бывшим коллегам не протянуть ноги )

C 2006 г. также перед арендой или продажей нужно приглашать специалиста для Diagnostic de Performance Energétique (DPE), это тоже стоит около 250 евро... И мне кажется еще там какие-то есть расходы. но это для каждого аредодателя, не зависимо обращается он в агентсво или нет.

Перед каждой арендой - не нужно. Если вы покупали недавно, то DPE у вас должен быть.

Вобщем, мы подсчитали с нашим агентом - если сложить все возможные расходы собственника - за сдачу квартиры на год мы теряем 2 месяца аренды.

Любопытно агент вам подсчитал! У него, что, уже очередь стоит из желающих подписать договор ровно на столько, сколько нужно? Нет. Вы еще потеряете икс времени на поиск арендаторов. Но это очень зависит от стоимости, опять же.

[Choko]

Обычно агентство берет от 5 до 10% за управление арендой с владельца недвижимости. Сюда может входить или не входить страховка за неуплату арендной платы.
Сумму, равную месяцу аренды, агентству платит арендатор.

[lexas]

А мы нашли арендаторов-французов. Без агенства. Они обещают показать все необходимые гарантии ( справка о зарплате, поручителей, оплату пред. кв-ры за 3 месяца). Т.к. мы сами во франции не живем, то возник вопрос. Может стоить застраховаться от неуплаты аренды ? А заключить договор с агенством на управление арендой ? Есть смысл, как считаете ?

[Ivelina]

lexas, сложно дать однозначный совет.
Все на ваш страх и риск, а также как повезет - попадете на хороших квартирантов, все будет замечательно и без всяких агентств, а если попадете на непорядочных людей - дистанционно из России будет сложно разруливать проблемы.

Мы предпочли доверить все агентсву, нам выручки меньше, зато не беспокоимся.

[Julia393]

П.С. Мы, находясь сейчас за пределами Франции и не имея ни возможности, ни желания решать возможные проблемы с арендаторами, возложили все это на агентство. И спим спокойно . Услуги агентства (поиск квартиросъемщика и дальнейшее управление арендой) примерно составляют 7% от годовой суммы арендной платы.

Скажите пожалуйста, а в каком режиме агентство перечисляет арендную плату? За месяц вперед или за прошедший месяц? И перечислили ли Вам задаток?
Я вот тоже сдала квартиру через агентство (оно же мой Syndic) и что-то не пойму ничего. Прошло уже три месяца, а я получила какую-то смешную сумму, равную половине месячной оплаты. Написала им письмо с вопросами, не отвечают пока.

[rose]

Народ, нужна ваша консультация.
Кто-нибудь сталкивался с такой ситуацией:

Я сдаю квартиру посезонно.
Одна дама решила снять квартиру на 3 ночи. Мы договорились о цене по телефону , цена уже была со скидкой. Контракт мы решили подписывать перед передачей ключей.

Потом дама написала мэйл, где решила поменять даты и в итоге она настаивала, что мы изначально договаривались на 4 ночи (цена естесственно прежняя).
Я сначала согласилась, но потом написала ей, что АННУЛИРУЮ нашу словесную договоренность.

Дама начала угрожать ссылаясь на статью
Article 1714 du Code civil
On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à colonat partiaire.

то есть получается все просто : на словах предварительно побеседовали, а это уже считается, что ты уже сдал свою квартиру?

при этом есть следующия статься
Article 1715
Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

вороос = имеет -ли она право подавать в суд, например ?

[yahta]

вороос = имеет -ли она право подавать в суд, например ?

В суд-то подать право имеет. Но выиграет ли она дело, в этом вопрос.

Да, можно соглашение аренды оформлять в устном виде.
Проблема - в доказательствах. Как она будет доказывать ?
Закон гласит, что можно предъявить свидетельские показания.

Я бы настаивала на том, что соглашения договора не было. А были "деловые переговоры", прерывание которых не явл. источником какой-либо ответственности.

Что-то типа,

Chère Dame,

En effet, et après confirmation de mon Conseil juridique, je vous affirme qu'il s'agissait de pourparlers et non pas de contrat verbal. Les pourparles ne font naître aucune obligations au sens de l'art. 1126 du Code civil.

D'autre part, les dates proposées ne correspondaient pas à vos souhaits et vous avez donc vous-même refusé mon offre de location telle qu'elle résultait de (mon annonce sur site internet, journal, ...........)

Par consequent, je ne me vois pas engagé à votre égard à quel que titre que cela soit.
Si vous entendez contester cette situation, saisissez le tribunal compétent pour faire valoir vos droits, le cas echéant mon Avocat reprendra contact avec vous


Какой-ниб. "баратан" в этом роде. Мне иногда приходится так делать. Пока срабатывало

[rose]

yahta, спасибо большое!

[Alisa_L]

Добрый день.
Скажите пож-та, обычно (при самом распространенном варианте) кто за что платит при аренде квартиры/студии (не на короткий срок)?

- налог на проживание - я так понимаю платит арендатор?
- разные коммунальные платежи?

И на сколько чаще всего заклюается договор?
Обычно оплата происходит помесячно?
Берется ли с арендатора какая-то гарантийная сумма?

спасибо

(собираюсь сдать студию, но сначала хочу подготовиться, совсем ничего не знаю пока)

[aliska]

- налог на проживание - я так понимаю платит арендатор?

Тот, кто снимает, если вы имеете ввиду taxe d'habitation

- разные коммунальные платежи?

вода, отопление, консьержка, вывоз мусора, уборка территории и так далее - квартиросьемщик

И на сколько чаще всего заклюается договор?

если жилье с мебелью, то контракт на год, если без - то обычно на три года

Обычно оплата происходит помесячно?

да

Берется ли с арендатора какая-то гарантийная сумма?

да, залог в размере месячной аренднои платы за вычетом коммунальных услуг.

[Azzaz]

Что-то типа,

Chère Dame,

En effet, et après confirmation de mon Conseil juridique, je vous affirme qu'il s'agissait de pourparlers et non pas de contrat verbal. Les pourparles ne font naître aucune obligations au sens de l'art. 1126 du Code civil.

Прошу прощения, но, письмо нельзя начинать с en effet. En effet fait le lien avec ce qui précède en donnant une explication.

[Alisa_L]

Спасибо огромное
Еще один небольшой вопрос......
Просматриваю сайты с объявлениями о сдаче в аренду, чтобы понять диапозон реальных рыночных цен.
В итоге в объявлениях указана цена, но ни слова не о taxe d'habitation
не ком.платежах.
Как обычно указывают в объявлениях может быть taxe d'habitation и ком.платежи уже заложены в арендную ставку? Или подразумевается что это чистая арендная плата а потом еще будут дополнительно taxe d'habitation и ком. платежи?

[Svet]

тахе дьхабитатион

Никуда не заложена. Ее присылает налоговая на имя того, кто проживает в квартире и тот ее платит. Вы к этому отношения не имеете. У вас могут поинтересоваться, сколько примерно платили до этого, если знаете, ответьте.

[aliska]

В итоге в объявлениях указана цена, но ни слова не о тахе дьхабитатион не ком.платежах.

Про taxe d'habitation уже Svet все об'яснила, насчет коммунальных платежей обычно пишут ценy, и дальше "provision charges comprise", если коммунальные услуги входят в эту цену, или "provision charges ..." и дальше еще одна цифра, если они отдельно.

[styardessa11]

У меня вообще ситуация с агентством произошла не хорошая.Сдавала свою квартиру через агентство у которого и купила эту квартиру.Договорились с работником этого агентства, что она за дополнительную плату будет присматривать за квартирой и квартирантами.Периодически звонили узнавали всё ли в порядке.Звоним в последний раз а нам новость - Агентство закрылось, квартиранты ушли и ни кто не знает где ключи от моей квартиры и в каком состоянии её оставили Вот такие дела!

[piumosa]

и ни кто не знает где ключи от моей квартиры и в каком состоянии её оставили

Такого беспредела, чтобы совсем никто никакую отвтественность не нес, во Франции сложно представить.

Как давно агентство закрылось? это был франчайзинг либо филиал какого-нибудь крупного агентства или маленькое независимое агентство?
Есть ли у вас имена хозяев и сотрудников агентства?
Есть ли у вас имена и координаты последних квартиросъемщиков? До какого момента они платили арендную плату?
Можно обратиться и в различные регулирующие инстанции в этой сфере...

Я считаю, что найти при необходимости, и бывших руководителей агентства, и бывших жильцов, можно. Также с них нужно стребовать как минимум ключи (иначе ведь придется менять замки).

Вы во Франции находитесь? Есть ли возможность лично съездить - посмотреть, в каком состоянии квартира?

Вы уверены, что с вами никак не пытались связаться, не отправляли писем, в т.ч. заказных? оставляли ли вы им ваш нынешний адрес?

Вопросов много

[styardessa11]

Это было частное агентство, да у меня есть имена.... так как я покупала квартиру в этом агентстве и у меня остались все координаты.Они точно меня ни как не предупреждали хотя у них были и мои телефоны и имейл и дом. адресс, более того они сами разрешили проживать квартирантам месяц бесплатно в моей квартире потому, что квартиранты потребовали отдать им 500евро которые они заплатили на случай ремонта или повреждения имущества(как это звучит на французском я не помню).Я не знаю почему они мне ничего не сказали заранее ведь нужно было бы и у меня спросить устраивает ли меня такая ситуация...я бы конечно лучше отдала 500евро и то где гарантия что квартира в порядке.Квартиру да же ни кто не принял не посмотрел в каком она состоянии......я даже боюсь подумать ...что там.Квартирантов я видела вроде приличные люди.Буду надеяться что всё в порядке.Замок это ерунда главное, что бы квартира была в порядке.Я живу не во Франции и надеюсь что у меня получится приехать на рождество.

[piumosa]

styardessa11, насколько я понимаю, вы ничего не хотите предпринимать до предполагаемого приезда на рождество?

[styardessa11]

А что тут предпримешь на расстоянии?Теперь у меня страх перед этими агентствами. А может лучше через Сандик квартиру сдавать?

[styardessa11]

Извините, что повторяюсь,но очень хочется узнать ваше мнение!
Как вы считаете лучше сдавать квартиру через Сандик или агенство недвиж.
Какие плюсы и минусы?
Спасибо!

[Julia393]

Извините, что повторяюсь,но очень хочется узнать ваше мнение!
Как вы считаете лучше сдавать квартиру через Сандик или агенство недвиж.
Какие плюсы и минусы?
Спасибо!

Я сдала через Сандик. На мой взгляд это очень удобно, если вы не проживаете в том же городе, где сдаваемая квартира. Сандик сам вычетает шаржи и переводит на счет сумму арендной платы net. И еще в конце года они высылают готовый документ для налоговой доходах.