Я недовольна агентством по продаже недвижимости

[Parka]

Они их не берут, они их хотят получить. Продавец подписывает мандат на продажу (например) на миллион. Агенство выставляет квартиру за 1.060.000. Если покупатель предлагает (например) 960.000, то агенство начинает уламывать продавца на (например) 940.000 - 930.000. Как они договорятся, столько агенству и останется.

И так и не совсем так. Если в сделке участвуют два агентства, то есть пределы уменьшения комиссионных для каждого. Я лично не встречал, когда сумма % была меньше 10 тыс евро на каждое. Один раз оба агентства заартачились на сумме в 15 тыс каждому. И ни в какую меньше. А если бы это была эксклюзивная продажа (без посредника) - то сразу 15 тыс долой... Мелочь, а приятно.

[EHOT]

И так и не совсем так. Если в сделке участвуют два агентства, то есть пределы уменьшения комиссионных для каждого. Я лично не встречал, когда сумма % была меньше 10 тыс евро на каждое. Один раз оба агентства заартачились на сумме в 15 тыс каждому. И ни в какую меньше.

я, если честно, не понимаю схему с 2 агенствами одновременно (что делает второе агентство?)... но в любом случае это ничего не меняет. Продавец может заартачится и не скидывать, агентство может захотеть 20.000...

Просто вы сказали, что покупатель до продажи этого не может узнать.

я этого не писал... я писал, что покупатель обычно не знает об этом до подписи компроми.

[Parka]

я, если честно, не понимаю схему с 2 агенствами одновременно (что делает второе агентство?)...

Вот и я о том же. Я так же не понимаю. Просто, во Франции много агентств, которые вообще не имеют своих эксклюзивов по продаже, а торгуют только "вторичкой" с рынка, т.е. чистые посредники.
Проходили лично

[Marinina]

есть такая вещь как договор на продажу (mandat).
Мандат/договор обязательная бумага во Франции , без него никак .
Мандат регулирует и защищает деятельность агента по недвижимости и обеспечивает заранее его вознаграждение ( %) .
Почему в одной сделке может быть два агента недвижимости ?!
Не у всех может быть мандат на продаваемую недвижимость . У одного агента могут быть клиенты на покупку , но не быть в наличии недвижимости . На этом этапе , агенты используют метод Collaboration ( сотрудничество ) , в таком сотрудничестве могут участвовать сколько угодно агентов , при этом процентная ставка комм . не меняется .
Получается так : продать объект может тот у кого есть мандат , а купить любой у кого есть клиент , а клиент может найтись через 2-3 лицо .

По поводу комм. во Франции . Каждое агентство ОБЯЗАНО афишировать свои комиссионные продаваемой недвижимости или сервис за свои услуги . Поэтому на витрине каждого агентства можно найти прайс на предоставляемые услуги . Всего лишь нужно пробежаться глазами по витрине и найти в каком углу находится этот документ .

[Parka]

Marinina, то, что вы написали - все верно. Вопрос то в другом. Можно купить за 100 у.е. через два агентства, а можно за 90 у.е через одно, имеющее мандат.
Я же написал выше, что не встречал еще случая, когда каждое из 2-х агентств соглашалось на комиссию меньше 10 000 евро (в сумме уже 20 000=). А вот, если агентство было одно (имеющее мандат), то легко можно было договориться и на 10 000= . При больших суммах сделки никто не хотел соглашаться на комиссию уже меньше 15 000= евро (итого, 30 000=). Ну и так далее...
Более того, обычно роль агентства-посредника сводится только к исключительно переводческим задачам (это для приезжих покупателей). На самом деле, если вы не знаете язык (не обязательно французский, все почти на английском говорят), то дешевле нанять переводчика.
У меня был случай, когда два агентства между собой просто не могли договориться, каждый тянул одеяло на себя (какого нотариуса привлекать, какой вариант договора давать и прочее).

[dada]

единственныи плюс агенства, это то, что они отсеивают умников,

Подытоживая свой опыт показа квартиры, подтверждаю, что "умников" - тучи. Жаль , что я как-то с самого начала не сообразила пытаться отсеивать уже по телефону.

Они разные бывают. Особенно раздражили меня молодые пары, которые ищут на "первую покупку" что-то скромное, но приходят ко мне посмотреть то, что им бы хотелось в идеале. До меня этот факт дошел как-то вдруг, когда я беседовала с очень заинтересованной в моей террасе девушкой, и тут в зеркало увидела , что ее мол. чел. присел на краешек ванны и в пол смотрит, и все ему пофиг. И такой у него был красноречивый взгляд, что стало ясно: экскурсанты.

Вторая категория - немолодые люди, кому хотелось бы во второй половине своей жизни сменить обстановку, но они еще не определились, что бы им хотелось и в каком размере. Свои квартиры-дома они еще не продали. Тоже потерянное время.

А вот третья категория определилась неожиданно. Звонит мне агентесса, говорит: имеются верные покупатели! И действительно, люди пришли, все нравится, все подходит. Только вот у нас тут новостройка в ста метрах, и эти люди в момент просмотра моей квартиры находились в процессе подписания договора на подобную квартиру в этой новостройке. Так вот ко мне они пришли, чтобы представить себя в новой квартире.

Агент отсеит большую часть таких клиентов, только вот агенты, как говорит эта тема , тоже разные бывают. Мой агент очень расслабленный человек. Он не идет навстречу покупателю, он его ждет.

[EHOT]

Мандат регулирует и защищает деятельность агента по недвижимости и обеспечивает заранее его вознаграждение ( %) .

из личного опыта это не совсем так... есть два типа мандата: эксклюзивныи и обычныи.

По эксклюзивным, вы видимо обязаны продать через именно это агенство и иначе никак (я такие не подписывал). Через обычныи, вы можете работать хоть с 10 агенствами паралельно. тот, кто наидет клиента, тот и получит деньги. Многие агенства, просят подписать мандат только на последнеи стадии - когда начинается торговля с покупателем.

Вознаграждение он не гарантирует, он обязывает продавца продать квартиру по договореннои цене. То есть, если вы подпсали мандат на 100, и агенство вам привело клиента, которыи вам готов дать 100, то вы, либо продаете за 100, либо платите агенству комисионные, которые прописаны в мандате.

Истории, когда у агенства есть клиент, но нет недвижимости - фиктивные (из личного опыта опять). Я таких гнал в шею.

[Печкин]

Есть еще третий вид мандата - "эксклюзивный с оговоркой": вы имеете право продать сами.

[Marinina]

Parka,да , на Лазурном берегу это практикуется часто . Агенты зажрались , сорри , но это реальность .
В принципе если лицо/покупатель заинтересован в покупке , в выгодной покупке , то можно обойтись и без агентства . Тут есть разные способы .


С моего опыта : если на начальном этапе агенты что то не поделили , не смогли договорится , то уже всё началось комом ... так и закончится , лучше не связываться .

[Marinina]

из личного опыта это не совсем так... есть два типа мандата: эксклюзивныи и обычныи.

По эксклюзивномы, вы видимо обязаны продать через именно это агенство и иначе никак (я такие не подписывал). Через обычныи, вы можете работать хоть с 10 агенствами паралельно. тот, кто наидет клиента, тот и получит деньги. Многие агенства, просят подписать мандат только на последнеи стадии - когда начинается торговля с покупателем.

Вознаграждение он не гарантирует, он обязывает продавца продать квартиру по договореннои цене. То есть, если вы подпсали мандат на 100, и агенство вам привело клиента, которыи вам готов дать 100, то вы, либо продаете за 100, либо платите агенству комисионные, которые прописаны в мандате.

Истории, когда у агенства есть клиент, но нет недвижимости - фиктивные (из личного опыта опять). Я таких гнал в шею.

Я не говорила об эксклюзивном мандате , это совсем другая песня .
Допустим я агентство " Солнышко " у меня подписан мандат с вами на продажу вашего объекта , а у Васи Пупкина с соседнего агентства " Дружба " с которым мы часто сотрудничаем , появились клиенты на покупку и по заявке клиента именно ваш объект подходит . НО , у Васи Пупкина нету мандата с вами , а продать охота , и чем быстрее продашь , тем быстрее получишь деньги ( основы маркетинга ) . И что делает Вася ? Вася быстро звонит мне договаривается на просмотр объекта с клиентами и в случае если подходит ! осуществляется купля/продажа в котором учавтсвуют два агентства . Солнышко и Дружба делят комм. пополам ( комм , который был указан в мандате , мандат можно корректировать и менять ставку ) .
У агентства Солнышко - был мандат на продажу . У агентства Дружба - клиент .

В последующем случае может быть всё наоборот : у "Солнышка " может быть клиент , а у "Дружбы " объект на продажу .
Одно агентство не может собрать всю базу продаваемой недвижимости города , это просто не реально .


Ещё существует этакая база всей недвижимости , где все агентства сливают свою личную базу продаваемой недвижимости . Это как бы сообщество агентов , и база создана именно для сотрудничества между агентствами . На лазурном берегу это - SIA 06 ( Биржа по недвижимости ) . Доступ к этой базе имеют только агентства с лицензией .

[Музыка]

Прошу прояснить тему о гонорарах агентств недвижимости во Франции.

Однако , мне надо знать - на каких условиях они работают с продаваемой квартирой ? Какой они берут себе гонорар ? мне назвали такой процент - 10 ! Это что, правда, что ли ? В Москве, например - гонорар агенства = 3-4 % . И это немало, между прочим..

у нас при покупке дома 11% от стоимости дома ушло в агентство а работают они и правда зачастую плохо, наш агент даже не сделку не приехал и не проконтролировал, чтобы хозяйка нам ключи привезла, так моему мужу пришлось ее везти, а я в это время круги с дочкой 3 мес вокруг офиса нотариуса нарезала (( оч негативные воспоминания о подписании, а казалось бы должен быть радостный день - покупка дома как ни как

[Музыка]

Подытоживая свой опыт показа квартиры, подтверждаю, что "умников" - тучи. Жаль , что я как-то с самого начала не сообразила пытаться отсеивать уже телефону.
.

Спасибо что поделились опытом ! мне он очень полезен, учту на будущее, если соберемся свой дом менять.

Даже не знала, что мы идеальные покупатели - ездили только туда, где и цена и все остальное нам подходило по фотографиям. А по сути, мы купили второй же дом, потому что другие я уже по фото отсеяла.

Вообще не понимаю, сколько наглости нужно иметь, чтобы почем зря людей беспокоить !!

[dada]

Вообще не понимаю, сколько наглости нужно иметь, чтобы почем зря людей беспокоить !

И не говорите!

ездили только туда, где и цена и все остальное нам подходило по фотографиям

Вы идеальные. А я людям высылаю подробнейшую информацию о квартире ( на мою квартиру сделан сайт), так вот некоторые люди, которые про себя говорят "я не очень спец в интернете", написанного не читают, а приезжают и задают вопросы напрямую.

[Sandy]

Жаль , что я как-то с самого начала не сообразила пытаться отсеивать уже по телефону.

А как можно это сделaть по телефону, по каким признакам?

[Печкин]

Вы пытаетесь идти против закона диалектики о переходе количества (интересующихся) в качество (покупателя).

[EHOT]

Допустим я агентство " Солнышко " у меня подписан мандат с вами на продажу вашего объекта , а у Васи Пупкина с соседнего агентства " Дружба " с которым мы часто сотрудничаем , появились клиенты на покупку и по заявке клиента именно ваш объект подходит . НО , у Васи Пупкина нету мандата с вами , а продать охота , и чем быстрее продашь , тем быстрее получишь деньги ( основы маркетинга )

осталось непонятным каким образом Вася Пупкин узнал про квартиру в агенстве Солнышко... Как это работает между агенствами, не знаю... но мне звонили сотни агенств, которые нашли мою квартиру на ПАП и которых были клиенты, которые хотели именно такую (и никакую другую) квартиру. После пары визитов, на которых оказывалось, что клиенты ишут не обязательно именно такую квартиру, я стал посылать эти агенства в баню. Если их клиент и в самом деле ишет квартиру, то он ее рано или поздно наидет у агенства, у которого есть мандат.

Офф: чем быстрее продаш, тем быстрее получишь деньги не имеет никакого отношения к маркетингу.

Одно агентство не может собрать всю базу продаваемой недвижимости города , это просто не реально .

все обьявления висят в интернете. Мою квартиру, кстати, продало агенство, которому я не подписал в мандате разрешение вывешивать обьявление в интернете...

[EHOT]

А как можно это сделать по телефону, по каким признакам?

вы это сами поимете достаточно быстро, по вопросам, которые вам будут задавать...

Например есть те, кто начинает "сбивать" цену по телефону: их можно гнать сразу.

[Печкин]

мне звонили сотни агенств, которые нашли мою квартиру на ПАП

Вот этих да, можно посылать сразу. А если звонят частные лица, я бы не посылал...

[Marinina]

EHOT,если Вася Пупкин хочет заработать денег , то он сам лично прозвонит в 1001 агентство , ища ту недвижимость которая ему надо . Опять же " сотрудничество " .
на ПАП вы найдёте самую малую доль недвижимости , которая предоставлена на рынке .

Я уже писала выше , что у агентов по недвижимости существует база " биржа недвижимости " где они могу видеть объекты других агентств .

[Sandy]

Вот этих да, можно посылать сразу. А если звонят частные лица, я бы не посылал...

Мeня заинтересовало, как отсеивать экскурсантов, про которых говорила <dada>. Мне по телефону ни разу не удалось вычислить подобных лиц. А вживую их видно почти сразу, не всех , но многих.

[EHOT]

на ПАП вы найдёте самую малую доль недвижимости , которая предоставлена на рынке .

На саитах типа seloger, explorimmo предложения от всех агенств...

Я уже писала выше , что у агентов по недвижимости существует база " биржа недвижимости " где они могу видеть объекты других агентств

я уже писал выше, что я посылал в баню агенства, у которых якобы есть клиенты, которым нужна именно моя квартира... ибо по опыту, это все сплошнои обман...

[Marinina]

EHOT,я читала внимательно , то что вы писали , не надо мне повторять


спасибо , на этом я откланяюсь, поскольку вижу, что у нас с вами абсолютно разные взгляды на одну и туже ситуацию . Удачи

[Sandy]

я уже писал выше, что я посылал в баню агенства, у которых якобы есть клиенты, которым нужна именно моя квартира... ибо по опыту, это все сплошнои обман...

У меня тоже был такой опыт.

[EHOT]

у нас с вами абсолютно разные взгляды на одну и туже ситуацию

у меня не взгляд, а личныи опыт... когда клиент хочет купить квартиру, он просматривает все обьявления везде. Когда Вася Пупкин говорит, что у него есть клиенты, которые ишут квартиру, которую продают в другом агенстве - Вася Пупкин врет. Он приидет посмотрит квартиру и поидет искать клиентов, как это сделает Шура Пипкин, которому вы уже подписали мандат.

Исключения составляют только агенства, которые специализируются на поиске жилья (а не на его продаже). Но они свои процент берут с покупателя...

[Parka]

Я уже писала выше , что у агентов по недвижимости существует база " биржа недвижимости " где они могу видеть объекты других агентств .

http://www.emulis.net/
Где видны как раз те %, которые подлежат делению пополам Это и есть специализированный сайт для агентств.

Кстати, очень удобная база для поиска по многим параметрам. Платная
Меня, например, бесят агентства, которые не указывают точный адрес жилья на своих сайтах. А так, в гугле посмотрел - сразу ясно, что на этот объект время напрасно не стоит тратить :-)))

я уже писал выше, что я посылал в баню агенства, у которых якобы есть клиенты, которым нужна именно моя квартира... ибо по опыту, это все сплошнои обман...
когда клиент хочет купить квартиру, он просматривает все обьявления везде. Когда Вася Пупкин говорит, что у него есть клиенты, которые ишут квартиру, которую продают в другом агенстве - Вася Пупкин врет. Он приидет посмотрит квартиру и поидет искать клиентов, как это сделает Шура Пипкин, которому вы уже подписали мандат.

Естественно. В таком случае (в РФ) я часто спрашиваю - а кто конкретно этот клиент, сколько лет, откуда. Тут сразу и выясняется, что люди просто хотят хоть что-то продавать....

Мeня заинтересовало, как отсеивать экскурсантов, про которых говорила <dada>. Мне по телефону ни разу не удалось вычислить подобных лиц. А вживую их видно почти сразу, не всех , но многих.

Я их называю "туристы". Есть еще одна категория людей, ездящих смотреть - те, кто планирует делать ремонт или сами строить дом. Как тут написала DADA - типа, как будет выглядеть их будущая квартира...

на ПАП вы найдёте самую малую доль недвижимости , которая предоставлена на рынке .

Да, на ЛБ почти ничего в ПАПе нет. Фигня и ценник невнятный. В основном квартиры с жильцами. Но ЛБ - специфика. Слишком много продавцов - иностранцы (как и покупатели).
Я вот не против агентств в принципе. Даже, наоборот, за. И при продаже (когда сам продаю) мне от них нужно только одно - чтобы привели покупателя. А вот при покупке - мне проще найти объект самому (причем именно эксклюзив - причину описывал выше), определить кто именно из агентств выставил объект в качестве эксклюзива, связаться с ним, выяснить подробности и после этого смотреть. Если понравилось - торговаться. Ну и, естественно, не подписывать с любым агентством никаких договоров до того, как не найден объект и ты не готов идти на сделку.

[dada]

Мeня заинтересовало, как отсеивать экскурсантов, про которых говорила <dada>. Мне по телефону ни разу не удалось вычислить подобных лиц.

Не всегда, но если не стараться быть очень вежливой, то можно. Нужно им сначала подробно перечислить особенности, в том числе и недостатки, квартиры по телефону - никто не посмеет отказаться послушать - и дальше обязательно спросить, подходит ли им. Если люди не думают серьезно о покупке подобной квартиры, они теряются и не готовы ответить.

То, что я именно спрашиваю, исходит из особенностей нашей квартиры, у вас могут быть свои. У нас большая терраса с видом, и люди ездят посмотреть на нее.

Первый вопрос: а вы ищите в нашем районе или в центре города? (У нас первый пригород. Многие из потенциальных покупателей ищут в центре города квартиру с террасой, но в центре практически нет террас, и тогда они хотят посмотреть на настоящую террасу - уж не знаю, наверно, чтобы решить, а так ли она им нужна. Но сердце их отдано центру , и я знаю, что к нам они не переедут ради террасы.)

Или вот, например, если бы я заранее узнавала, что людям за 60, то и не ездила бы с ними: квартира - дуплекс, то есть лестница, а пожилые, в конечном итоге, скажут, что терраса - это здорово, но их коленки важнее. Десяток таких был, которые мечтали под старость косточки на моей террасе греть, пока по лестнице не поднялись.

Потом говорю про коммунальные - а они в этом доме не три копейки. Спрашиваю : вам подходит?

Но это всё, может быть, от незнания своих приоритетов, а вот настоящие экскурсанты - молодые люди, которые на настоящий момент снимают квартиру. Сейчас я по телефону их спрашиваю: а вам точно дуплекс подходит, а то вот пожилые... - и дальше цитирую про коленки. Мне говорят: А нам под 30. До 30 без детей ( я об этом спрашиваю) - это для меня потерянное время.

Дальше вежливо: чтобы вас не гонять зря, я вам дам ссылку на наш сайт, и если вам все подходит, вы перезвоните. Знаете, действует. Сайт сделан очень подробно, дает четкое представление обо всем - прям как сам побывал.

С тех пор как я стала так разговаривать, поток уменьшился.
А в остальном хороший признак - когда люди сами ценят свое время и все стараются по телефону узнать.

ПС: Вообще я совершаю кучу ошибок, это я постфактум все раскладываю по полочкам.

[Sandy]

<dada, >

Спасибо, <dada>, за подробный ответ. Понятно теперь. Когда встанет вопрос, буду готова. Правда, не уверена, что дойду до изготовления сайта.

[Parka]

ПС: Вообще я совершаю кучу ошибок, это я постфактум все раскладываю по полочкам.

Ну, наверное, не надо говорить так много о недостатках. Есть люди, которые могут не обратить внимание на них в силу того, что это их не волнует на сегодняшний день, а вы как бы им дополнительно приоткрываете глаза
Нет, не надо это скрывать (например, платежи), просто и не надо на этом акцентрировать внимание покупателей. Достаточно просто указать это на сайте. А вот на плюсах - да, надо акцентрировать... Что касается дуплекса - это не скроешь. Но, возможно, есть и любители...
Да и молодежь я бы не гонял. Другое дело неплохо бы спросить - а вы на личные сбережения/кредит собираетесь делать покупку или вам будут помогать. И соответственно, пусть смотрят сайт и перезванивают.

Тут выше сказали правильно. Количество переходит плавно в сделку. Понятно, что идеальных квартир/домов/фасадов не бывает. Понятно, что легко уйдет лучшее. Но, как говорил мне давно один девелопер - на каждую баночку всегда найдется крышечка. Только вот баночки разные бывают Ну, и ценник на них...
Кстати, я бы и не отшивал и тех, кто сразу по телефону говорит о торге. Среди них реально могут быть серьезные покупатели. Просто у них манера такая разговора - они вас проверяют - готовы ли вы на компромиссы. Все зависит от вас - если вы не торгуетесь вообще (а я например, когда продаю - изначально закладываю возможность торга - просто знаю предел его, а когда покупаю - всегда торгуюсь - ведь без торга сам процесс не настолько завлекательный становится, а кто не скидывает - получает отказ - я к нему теряю интерес), то конечно таким покупателям можно и сразу отказать. Но я всегда говорю так: да, торг возможен всегда, вы приезжайте, посмотрите, если интерес будет - можно говорить предметно уже и о торге. Тут уже вступает в силу другой вопрос - на сколько тебе нужно продать или купить данный объект.

[dada]

не надо говорить так много о недостатках... Что касается дуплекса - это не скроешь.

Это достоинство. Мне и другим пожилым, правда, больше не надо, но всем остальным нравится.

Да и молодежь я бы не гонял.

Ну так либо я их, либо они меня. Те, ради кого я приезжала, искали , наверно, двушку, если вообще искали. Просто как происходит: людям надоел их образ жизни-быта, он думают о своем жилье, представляют идеальный вариант, и тут в их мечтах из-за острова на стрежень выплывает терраса. И желая воочию увидеть ограду своей мечты, они вызванивают меня, так как большими террасами редко наделяются маленькие квартиры.

Честно говоря, идеальный вариант редко у кого выкристаллизовывается сразу, надо много посмотреть, чтобы понять, что вам подходит , а что нет. Но для продающего квартиру быть "проходным вариантом" утомительно.

Кстати, об агентских процентах. Мое агентство снизило процент с 8 до 3,8 примерно - это после того, как я сказала, что отдаю квартиру на продажу другим агентствам.

И о плохих агентах. Страшно меня раздражила представительница "21 века", с которым я подписала договор. То ли стажерка, то ли просто расслабленная, но профессионализмом она не страдает. Я прямо пожалела , что подписала, и аннулировала бы договор, если бы могла. Еще у меня личные данные спрашивала при подписании и просила сделать копию акта покупки этой квартиры.

И вообще агенты меня одолели, я даже и не знала, что у нас тут 7 десятков агентств имеется. Причем им недостаточно сказать, что я в них не нуждаюсь, так как они все пытаюстся в разговор вступить. А если я быстро распрощаюсь, то кое-кто может перезвонить и рассказать мне, что прощаться надо вежливо и с объяснением причины.

[dada]

Правда, не уверена, что дойду до изготовления сайта.

В принципе , два десятка нетяжелых фотографий с подготовленным подробным описанием , которые вы высылаете по первому требованию, могут заменить сайт. Польза сайта в его доступности, и он удобен для тех , кто сначала хочет составить представление, а потом уже связаться с продавцом. Только вот дело в том, что тот же бонкуан не публикует ссылки на сайты ( я писала немного в теме "как продать квартиру), то есть люди все равно должны связаться с вами, чтобы узнать подробности.