Снимать или покупать?

[крыска]

Чем больше у вас плошадь, тем дороже стоит ваше жилье, и тем соотвественно выше налог...

Спасибо .

[melba]

Наш дом подорожал на огромную сумму , мне даже неудобно озвучивать, но я никакого триумвирата не испытываю. Во-первых,если мы его продадим, другой дом тоже ведь покупается на том же рынке, во-вторых я понимаю, что моим детям купить в таком же районе, где мы живем аналогичный дом будет намного труднее- если лет 15 тому назад средний дом в хорошем районе стоил 3 -4 года средней годовой зарплаты, то сейчас это уже приблизительно 10 средней лет годовой зарплаты.

[green_fr]

Наш дом подорожал на огромную сумму , мне даже неудобно озвучивать, но я никакого триумвирата не испытываю. Во-первых,если мы его продадим, другой дом тоже ведь покупается на том же рынке, во-вторых я понимаю, что моим детям купить в таком же районе, где мы живем аналогичный дом будет намного труднее- если лет 15 тому назад средний дом в хорошем районе стоил 3 -4 года средней годовой зарплаты, то сейчас это уже приблизительно 10 средней лет годовой зарплаты.

Очевидно все (в том числе и нынешние владельцы) только выиграют, если цены на недвижимость упадут. Другое дело, что ждать этого падения или наоборот, рассчитывать на рост — гадание почище чем на кофейной гуще...

[Parka]

Очевидно все (в том числе и нынешние владельцы) только выиграют, если цены на недвижимость упадут.

Поясните, плиз...

[green_fr]

melba чуть выше написала, я с ней всего лишь согласился.
Если цены упадут вдвое, то это значит, что мне нужно вдвое меньше денег, чтобы переехать из моего дома в больший. Или купить второй дом в деревне. Или квартиру детям.
На имеющемся кредите или личной для меня ценности моего дома снижение цен никак не сказывается, а на всех будущих транзакциях — только положительно.

Пока писал, понял, кому невыгодно снижение цен (ибо редко же бывает, чтобы все-все-все выигрывали) — людям, которые планируют в будущем уменьшать свою patrimoine immobilière. Но для меня и моего окружения это пока ещё неактуально :-/

[Parka]

melba чуть выше написала, я с ней всего лишь согласился.
Если цены упадут вдвое, то это значит, что мне нужно вдвое меньше денег, чтобы переехать из моего дома в больший. Или купить второй дом в деревне. Или квартиру детям.
На имеющемся кредите или личной для меня ценности моего дома снижение цен никак не сказывается, а на всех будущих транзакциях — только положительно.

А вот теперь смотрите.
Например, дом стоит сейчас 100 000 евро. Это в месте, где земля не имеет значительной ценности, но дом новый, не требует ремонта. Цена упала в 2 раза. Это не благо, это ужасно, т.к. все строительство прекращается (т.к. построить новый дом (себестоимость строительства) не менее 80-90 тыс. А построить за 80-90, чтобы потом продавать за 50 - нонсенс. Надо рабочим платить, налоги платить, % по кредитам платить.... Т.е. строительная отрасль в Ж. Далее, транспортники стоят, стройматериалы стоят, рабочие безработные. А ведь у всех семьи.... А вы говорите - благо?
Далее, вы купили дом за 100 000. А его цена упала до 50 тыс. Вы рады? Нет. Вы думаете - у вас уменьшаться налоги? нет. Вы думаете - уменьшаться ставки аренды? нет. А если вы купили дом за 100 000 в кредит? Вы думаете, что вы сможете меньше платить %. Нет!

Нормальным считается ситуация стабильности и небольшого прироста стоимости согласно инфляции... А она есть и от этого не убежать. Тем более, вообще пока не ясно - что будет через год/два с евро/долларом и какая валюта будет во Франции

[melba]

Прошу прощения, вместо триумфа написала триумвират. Да, Green fr, Вы правильно поняли мою мысль, когда цены начали идти быстро вверх я часто слышала, от наших знакoмых- " как здорово - мы заработали пол-миллиона за десять лет,просто живя доме!" , забывая ,что продав дом, они все равно будут искать другое жилье на том же рынке.

Только в случае переезда в какую-нибудь бедную страну- Таиланда, Уругвая можно считать эти деньги заработанными. Конечо,если кредит взят сейчас и вдруг цены обрушатся, это будет катастрофа для тех ,кто попал в такое положение, потому что долг банку надо все-равно отдавать.
В США уникальная ситуация, цены упали на 40- 50 процентов во многих регионах , те, кто взял кредит в банке вдруг поняли , что их дом стоит только половину, oни просто возвращают ключи от дома банку и отказываются платить. Банк в свою очередь должен продать этот дом часто за бесценок. Многие из этих домов кстати были проданы даже без депозита, поэтому люди просто бросают эти дома, терять-то им нечего.

[Печкин]

когда цены начали идти быстро вверх я часто слышала, от наших знакмых- " как здорово - мы заработали пол-миллиона за десять лет,просто живя доме!" , забывая ,что продав дом, они все равно будут искать другое жилье на том же рынке.

Ну почему... вот вы покупаете дом. У вас нет ничего, только Х денег, за которые вы его купили.
Пожили в нем 10 лет, он вырос и стал стоить 2Х. Вы его продаете за 2Х.
У вас опять ничего нет (как и 10 лет назад), но денег у вас 2Х вместо Х.
Так что вы абсолютно ничего не потеряли.

[green_fr]

Ну почему... вот вы покупаете дом. У вас нет ничего, только Х денег, за которые вы его купили.
Пожили в нем 10 лет, он вырос и стал стоить 2Х. Вы его продаете за 2Х.
У вас опять ничего нет (как и 10 лет назад), но денег у вас 2Х вместо Х.
Так что вы абсолютно ничего не потеряли.

Можно другой пример привести. У вас X денег, государство проводит денежную реформу, пририсовывая 3 нолика к каждому номиналу. Теперь у вас 1000X денег — вы что-нибудь выиграли?

Выигрыш или проигрыш происходит только если вы выходите из системы, то есть, продав дом с наваром, вы не собираетесь покупать/снимать, а просто кладёте деньги в банку. Но подавляющее большинство людей всё-таки продают, чтобы купить что-то другое — а в этом случае ваш пример немного меняется: у вас было X, вы купили дом за X, но дом вашей мечты стоит Y. Пока вы копили Y-X, цены удвоились, и вам уже нужно 2(Y-X). А если бы цены упали, то всего лишь (Y-X)/2. Согласитесь, лучше бы они упали — вы всё равно переехали в дом своей мечты, только меньше денег за переезд заплатили.

[Печкин]

Выигрыш или проигрыш происходит только если вы выходите из системы, то есть, продав дом с наваром, вы не собираетесь покупать/снимать, а просто кладёте деньги в банку.

Так я именно и говорю о наваре. Как до покупки дома вы снимали, так и после будете снимать (стоимость сьема квартир, кстати, увеличивается значительно медленнее, чем цена недвижимости). То есть в этом смысле вы ничего не теряете. 2Х-Х = ваша чистая прибыль.

[green_fr]

Конечо,если кредит взят сейчас и вдруг цены обрушатся, это будет катастрофа для тех ,кто попал в такое положение, потому что долг банку надо все-равно отдавать.

Почему катастрофа-то? Люди собирались жить в доме и платить по определённым условиям за кредит. Цены выросли, упали — какая разница, они всё равно живут в том же доме, и платят за кредит по всё тем же условиям. Единственное, что изменилось — угрызения «эх, надо было подождать» и зависть к соседу, который купил по более низкой цене. Но это уже тараканы в нашей голове, фактически ничего ведь не изменилось, мы получили то, что хотели, на что рассчитывали.

Хотя нет, ещё одна вещь изменилась — чуть-чуть сложнее будет продать дом до полной выплаты кредита...

[melba]

Почему катастрофа-то? Люди собирались жить в доме и платить по определённым условиям за кредит. Цены выросли, упали — какая разница, они всё равно живут в том же доме, и платят за кредит по всё тем же условиям. Единственное, что изменилось — угрызения «эх, надо было подождать» и зависть к соседу, который купил по более низкой цене. Но это уже тараканы в нашей голове, фактически ничего ведь не изменилось, мы получили то, что хотели, на что рассчитывали.

Хотя нет, ещё одна вещь изменилась — чуть-чуть сложнее будет продать дом до полной выплаты кредита...

Да, Вы правы,действительно, если Вы не собираетесь продавать дом в ближайшем будущем то падение не имеет значения. Не стоит наверное относиться к покупке именно дома только как к выгодному помещению денег.

[green_fr]

В США уникальная ситуация, цены упали на 40- 50 процентов во многих регионах , те, кто взял кредит в банке вдруг поняли , что их дом стоит только половину oни просто возвращают ключи от дома банку и отказываются платить. Банк в свою очередь должен продать этот дом часто за бесценок. Многие из этих домов кстати были проданы даже без депозита, поэтому люди просто бросают эти дома, терять-то им нечего.

Да, во Франции такой финт ушами невозможен. Но мне так даже больше нравится :-)

[Parka]

Да, во Франции такой финт ушами невозможен. Но мне так даже больше нравится :-)

в жизни ничего нет невозможного :-)))

http://news.mail.ru/politics/7406602/

А если бы цены упали, то всего лишь (Y-X)/2. Согласитесь, лучше бы они упали — вы всё равно переехали в дом своей мечты, только меньше денег за переезд заплатили.

Опять не верно. Т.к. не могут цены на недвижимость упасть в 2 раза без определенных косвенных причин (война/землетрясение/наводнение/голод/разруха). Если это произойдет, то вы не сможете продать свой дом за Х/2 вообще (он будет никому не нужен), а вот купить сможете только за У/2. Только вы на это никогда не решитесь уже сами....
Понимаете?

Самый простой пример - США. Почему-то нет очереди за домами, упавшими в цене в 2 раза.... А вот проблем прибавилось у всего мира.

[green_fr]

в жизни ничего нет невозможного :-)))

http://news.mail.ru/politics/7406602/

Я говорил не о невозможности кризиса во Франции, а о совершенно другой (в отличие от Штатов) системы ответственности. Во Франции нельзя так просто отказаться от своего долга, отнеся ключи от дома в банк, решение о банкротстве принимается не собственнолично, а через суд.

Опять не верно. Т.к. не могут цены на недвижимость упасть в 2 раза без определенных косвенных причин (война/землетрясение/наводнение/голод/разруха). Если это произойдет, то вы не сможете продать свой дом за Х/2 вообще (он будет никому не нужен), а вот купить сможете только за У/2. Только вы на это никогда не решитесь уже сами....
Понимаете?

Конечно понимаю, я даже уже ответил вам на это — вы совершенно правы, но я говорю не об этом.

[melba]

Самый простой пример - США. Почему-то нет очереди за домами, упавшими в цене в 2 раза.... А вот проблем прибавилось у всего мира.

Нет, тут Вы неправы. Тысячи иностранцев покупают недвижимость в США
Конечно все зависит от города и района.
.

Образовались целые компании, которые скупают эту недвижимость и сдают.

Возможно , что лет через десять те кто не купил будут очень сожалеть, а возможно и наоборот- те кто купил.

[Parka]

Нет, тут Вы неправы. Тысячи иностранцев покупают недвижимость в США
Конечно все зависит от города и района.
.

Образовались целые компании, которые скупают эту недвижимость и сдают.

Возможно , что лет через десять те кто не купил будут очень сожалеть, а возможно и наоборот- те кто купил.

Ну и купите там . Кстати, есть в продаже домики от 10тыс долларов....

Если бы все было так прекрасно, то США не стали бы смягчать миграционную политику по отношению к покупателям недвижимости. Я владею этим вопросом.


The Visa Improvements to Stimulate International Tourism to the United States of America (S.1746)
http://www.ustravel.org/news/press-r...-visit-usa-act

The buyer would have to live in the home for at least 180 days each year, which would require paying U.S. income taxes on any foreign earnings.
http://www.latimes.com/business/la-f...,6715779.story


Именно поэтому Франция передумала вводить налог на недвижимость для иностранцев и это правильно.
http://housage.com/news/law/75327.html

В середине 90х и во Франции упали в два с лишним раза, и в Германии тоже, без голода и разрухи.

Как-то не бьется с официальными данными из английских источников

вся инфо на русском тут:

http://www.rusipoteka.ru/publications/arb-2.htm

[veinarde]

Parka, так а в 80-90 какая была цена? В 95 г. кривая откуда пришла?

[melba]

Ну и купите там . Кстати, есть в продаже домики от 10тыс долларов....


http://housage.com/news/law/75327.html






Как-то не бьется с официальными данными из английских источников

вся инфо на русском тут:

http://www.rusipoteka.ru/publications/arb-2.htm

Вы не заметили, что я написала. " Возможно , что лет через десять те кто не купил будут очень сожалеть, а возможно и наоборот- те кто купил."
- хотя может быть и купила бы, но там-это где? Америка большая, если бы можно было купить квартиру в Майами аналогичную той, которая принадлежит нашим знакомым за пол-цены я бы купила ( если бы деньги были LOL!) но она как стоила полтора-миллиона , так и стОит.
Есть правда знакомые, которые купили в Лас-Вегасе несколько квартир,которые до кризиса стоили семьот тысяч, а купили их за двести. Купили, в надежде что цены поднимутся через некоторое время
.
Кстати у нас была недвижимость в Нормандии когда-то, ее цена выросла за 15 лет конечно, но не больше чем рост инфляции, надо еще учесть, что новые владельцы

заменили крышу и поставили центральное отопление в огромном доме.
.

[upsik]

Опять не верно. Т.к. не могут цены на недвижимость упасть в 2 раза без определенных косвенных причин (война/землетрясение/наводнение/голод/разруха).

В середине 90х и во Франции упали в два с лишним раза, и в Германии тоже, без голода и разрухи.

[Dacha]

Прошу прощения, вместо триумфа написала триумвират.

Мне понравилось.

[Dacha]

В США уникальная ситуация, цены упали на 40- 50 процентов во многих регионах , те, кто взял кредит в банке вдруг поняли , что их дом стоит только половину, oни просто возвращают ключи от дома банку и отказываются платить. Банк в свою очередь должен продать этот дом часто за бесценок. Многие из этих домов кстати были проданы даже без депозита, поэтому люди просто бросают эти дома, терять-то им нечего

Я говорил не о невозможности кризиса во Франции, а о совершенно другой (в отличие от Штатов) системы ответственности. Во Франции нельзя так просто отказаться от своего долга, отнеся ключи от дома в банк, решение о банкротстве принимается не собственнолично, а через суд.

green_fr, совершенно верно. Тем более, что во Франции не так дают кредиты: гарантией выступают доходы должника, не цена дОма, как в США. И мало кто берет в кредит с плавающими ставками. Хотя такие есть.

В США же банки давали кредиты людям с недостаточными доходами, а в качестве гарантии выступала только цена дОма. Поэтому когда все, кто находился в трудном положении, стали свои домА продавать, цены упали и гарантии улетучились.

[NBVictory]

Тем более, что во Франции не так дают кредиты: гарантией выступают доходы должника, не цена дОма, как в США.

расскажите непосвященному, пожалуйста, какова последовательность событий после того, как я становлюсь неспособной платить по кредиту (но это не случай покрываемый страховкой кредита, а например, невозможность найти работу) и цены на недвижимость упали

[Dacha]

NBVictory, банк отправляет Вам два-три уведомления в письменном виде. Сначала простыми письмами, потом заказными. Напрминает о Ваших обязательствах. Неуплаченные месяцы автоматически начинают приносить еще проценты. Особенно это смешно, когда кредит только начали платить. Потому что первые годы платятся в основном проценты на кредит и очень мало капитала.

Примерно через полгода присылают судебного пристава. Но могут и позже. В бумаге пристава написано, что если Вы не начнете платить, дом опишут. Потом дело передают в суд. Судья назначает дату продажи с молотка и даты визитов для возможных покупателей. Всё это длится еще некоторое время. И Вы пока еще живете в доме. До прихода пристава с решением о продаже с молотка, можно заплатить незаплаченные месячные выплаты и всё остановится.

После продажи с молотка новый владелец начинает процедуру по выселению. Которая может длиться года два. Принимая во внимание, что с 15 ноября по 15 марта выгнать на улицу никого нельзя.

В общей сложности, процедура длится несколько лет. И возможны варианты. Например, какой-нибудь добрый друг заплатит за Вас. Или Вы выиграете в лото и выкупите дом...

В любом случае, новый владелец не обязан Вас выгонять. Бывают случаи, когда бывшие владельцы становятся квартиросхемщиками того же жилья. Но чаще всего это случается, когда покупает жилье какое-нибудь предприятие. И когда, с помощью социальных служб, удается договориться.

У семьи, выселяемой в условиях продажи с молотка, есть приоритет в получении социального жилья.

Про цены на недвижимость можно забыть: даже если они не упали, дом продадут по минимальной цене, ибо с молотка.

Как правило, банк ставит начальную цену ниже оценки. И даже если вырученные деньги равны цене покупки, с должника будут еще спрашивать проценты.

Например, дом куплен за миллион. Должник платил в течение шести первых лет и заплатил уже 720 тыс. Из которых 500 тыс -- проценты. Дом продали с молотка из-за неуплат. Выручили милион. Но пока шла процедура, набежали еще проценты и расходы по процедуре. Примерно 500 тыс. Вот их будут спрашивать с должника.

Но если дом был основной резиденцеий, а не дачей, и у должника нет денег на эту оплату, он может попросить у суда аннулировать остаток долга. Что справедливо, так как банк не только вернул себе капитал, но и заработал.

[EHOT]

Например, дом куплен за миллион. Должник платил в течение шести первых лет и заплатил уже 720 тыс. Из которых 500 тыс -- проценты. Дом продали с молотка из-за неуплат. Выручили милион. Но пока шла процедура, набежали еще проценты и расходы по процедуре. Примерно 500 тыс. Вот их будут спрашивать с должника.

Не стоит брать цифры с потолка, иначе получается немного абсурдно...

Если вы выплатили за 6 лет 720 тысяч, это означает, что вы платили по 10.000 в месяц. При выплатах в 10.000 в месяц кредит в миллион гасится за примерно 10 лет и обшая стоиммость кредита будет около 220 тысяч...

[Dacha]

EHOT, я взяла лично пережитый пример во франках. И ничего не выдумывала, увы.

При выплатах в 10.000 в месяц кредит в миллион гасится за примерно 10 лет и обшая стоиммость кредита будет около 220 тысяч...

От ставок зависит. Это же был просто пример, но в те времена ставка была 9,8 процентов.

Собственно, дело не в точных цифрах, а в самой процедуре, и она не менялась и описана точно.

[Dacha]

Забыла последний вариант. У должника есть твозможность самостоятельно продать дом до процедуры и вернуть деньги банку.

Чем больше доверие банка клиенту, тем меньше первоначальный взнос и меньше проценты. Очень редко покупка недвижимости во Франции совершается со стопроцентным кредитом. Так что, если цены упадут, сначала потеряет деньги должник, а потом -- банк. Например, если вы купили за 100, из которых 30 -- ваш взнос, цена сначала выросла до 150, а потом упала, вы платили пять лет, и дом с молотка продали за 50, банку вернут эти 50, а потом будут решать, как брать с вас остаток. Учитывая, что за те пять лет, что вы платили, вы выплатили 10 капитала. Оставшиеся 10 могут взять мебелью или описать другое имущество, если есть. Или брать с ваших доходов до полной уплаты.


Но так сильно на моей памяти цены во Франции не падали никогда.

[NBVictory]

Dacha, спасибо за разъяснения, буду осмысливать

а что такое 100%-ный кредит?