Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Oursonne]

Ptu, нам сказали сумму ком. Платежей еще на этапе переговоров задолго да заключения контракта , дом тогда был на стадии котлована еще . У нашего застройщика уже все было рассчитано с учетом новых норм ВВС . Конечно , вопрос ком. Платежей был очень важен для нас при принятии решения , так как на тот момент мы жили в совершенно не старом доме ( 5 лет дому, я рассказывала выше) , но коммуналка зашкаливала , особенно потребление электричества , и счета были запредельные .
Мне очень хочется верить , что расчеты застройщика верные и будут близки к реальным. Я все ломала голову , как они их делали , чисто теоретически по формулам или исходя из реального опыта ? Так как нормы ВВС еще совсем молодые , как раз только вошли в практику на момент покупки .
Также нам сразу озвучили сумму на ежемесячное обслуживание дома ( консьерж, уборка территории , обслуживание бассейна ) . Потом эти цифры ( в долях ) фигурируют уже в нотариальном акте .
Но проверить пока не смогли , ждем до сентября .

[Ptu]

Oursonne, спасибо за информацию. Действительно интересно узнать, как это совпадет с реальностью.
В принципе, рассчитать все можно, если ваш синдик эта та же компания, что и застройщик. Но вот интересно, что будет в реале...
Ведь разница в коммуналке настолько гигантская, что может капитально изменить решение о покупке.
И если честно, то эта неопределенность, и почти полная уверенность, что комуналка будет на порядок выше , чем теперь, сильно влияет на принятие решения.
Соответственно и разница в суммарной цене с вторичкой еще больше увеличивается..

[Oursonne]

Ptu, мы рассчитываем с переездом в наше новое жилье все же начать нормально жить и спокойно спать , иначе не было бы смысла ввязываться в этот трудный процесс получения кредита и долгого ожидания . Живя в том злополучном съемном доме , мы платили львиную долю бюджета на аренду и коммуналку .
Зимой все равно было сыро и холодно , так как отопительный агрегат не соответствовал площади дома . Также были огромные потери тепла из за отсутствия изоляции, неправильно проложенных коммуникаций . Причем все , кто приходил в гости , говорили , ах какой дом , большой , новый , покупайте его . Муж тоже долго меня убеждал , что я ничего не понимаю , надо брать . Только через год начал понимать весь ужас .
Еще из ловушек при покупке вторички ( я понимаю , это частный случай , но было жутко) - мне было всегда некомфортно в этом доме , страшно , неспокойно. Потом сам хозяин рассказал , что купили они дом очень дешево , потому что в нем прежний хозяин повесился . На месте нашего дома был сад, так новый хозяин вырубил сад и пристроил к тому дому наш дом . А на месте самоубийстваПрежнего хозяина он выгородил небольшое тех помещение и присоединил его к нашему дому.

[Ptu]

Ptu, мы рассчитываем с переездом в наше новое жилье все же начать нормально жить и спокойно спать , иначе не было бы смысла ввязываться в этот трудный процесс получения кредита и долгого ожидания . Живя в том злополучном съемном доме , мы платили львиную долю бюджета на аренду и коммуналку .

Да, я понимаю и сочувствую вашим сложностям.
Но дело в том, что покупают жилье далеко не одни сьемщики жилья.
Мы владельцы, продаем прежнее. В нем всем довольны. И наш бюджет отчасти привык к определенным невысоким коммунальным услугам, при том, что у нас лифт и последний этаж.
Поэтому хочешь - не хочешь, при покупки нового жилья, в смысле другого, безусловно сравниваешь НЕ ТОЛЬКО объявленную цену жилья с его кв метрами и суммарным качеством жилья и инфраструктуры. НО И ОБЯЗАТЕЛЬНО стоимость коммунальных услуг. Ведь как я дала выше пример, эта разница выливается конечно в большую сумму. И при выборе эту суму обязательно нужно учитывать.

[dada]

В принципе, рассчитать все можно, если ваш синдик эта та же компания, что и застройщик. Но вот интересно, что будет в реале...

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

[Ptu]

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

Cпасибо за ваш опыт. Достаточно разносторонний... И дает сильную пищу для размышлений при покупки нового жилья.

Согласитесь, те 200 или 300 евро в месяц ,что вы платите лишних за коммуналку, это все равно, как если бы вы взяли кредит значительно превышающий ту сумму, что стоит официально в вашем договоре с банком.... И выливается за скажем 10 лет жизни в этой квартире в 24 тысячи евро.... так что смело можно их добавит в сумму вашего кредита, и приплюсовать к продажной стоимости жилья. А если вы живете еше дольше...

Так что этот момент КРАЙНЕ важен в рассчете, во сколько же реально обходится покупка нового жилья.

[dada]

Вот , кстати, при покупке квартиры с большой террасой задайтесь вопросом, как от солнца спасаться на ней будете. У нас терраса была 40 метров, там никакая свежеустановленная маркиза не спасала, надо было делать прочную конструкцию на 4-х ногах, чтобы везде прикрывало и чтобы ветром на последнем этаже не сносило. Так что вы думаете, cоpropriété проголосовало большинством против ( вопрос решается на собрании жильцов).

[Happy_fr]

Я как-то читала статью о том, что новое жилье ББС сразу теряет часть своей стоимости уже первые 5 лет, т.е первоначальный покупатель заведомо платит намного выше (вроде бы накрутка застройщика и т.д) чем цена, за которую он сможет его продать через 3-5 лет. В статье советовали покупать новое жилье 5-10 давности, которое уже потеряло в стоимости.
По факту цены на квартиры ББС в нашей местности высокие, например квартира с 3 комнатами, салоном, большой террассой стоит столько же как и строительство нового дома с небольшим участком земли в 5 минутах езды от центра города. Вторичное жилье-квартиры стоят на порядок меньше. Рядом с нами уже год не могут продать квартиру на последнем этаже резиденции, не знаю сколько там комнат, но цена в пол миллиона явно отпугивает покупателей, конечно есть там терраса, но рядом дорога, шумно,зеленой зоны почти нет- откуда такие цены
Всякие коммунальные и прочие ежемесячные расходы тоже стоит учитывать при покупке, особенно если планируется жить в этой квартире до самой старости. На пенсии доходы сокращаются и уже сильно ударят по бюджету пару сотен евро коммуналки...

[Happy_fr]

dada, у вас очень ценные комментарии, вы настоящий специалист в квартирных делах. А чем вам мешают соседи, может мой вопрос и глупый, но наверное в новых домах ББС изоляция должна быть хорошая и соседей практически не слышно?

[Happy_fr]

Да, соседи - это как лотерея. Нам очень повезло пока- квартира на последнем этаже в 4-этажном старом доме без лифта, соседей справа нет, слева- слышно иногда только на кухне. Внизу- представительство фирмы, но их практически нет. У нас маленький ребенок и я очень рада, что фактически внизу никого нет и никто не ругает меня за весь шум и прочие неудобства связанные с ребенком. Общие расходы-уборка лестницы.
В копилку негативного- на 1 этаже ресторан, постоянные запахи и шум, особенно неповезло соседям на 2 этаже. Лестница старая и очень крутая. На последнем этаже реально жарко летом, балкона нет. Мы снимаем квартиру, но в таком старом доме я конечно же никогда бы ничего не покупала.

[tigrena]

Я все ломала голову , как они их делали , чисто теоретически по формулам или исходя из реального опыта ? Так как нормы ВВС еще совсем молодые , как раз только вошли в практику на момент покупки .

Мне тоже не понятно совершенно, рассчет получается чисто теоретический.
Я ВВС не знаю на практике, но сейчас вроде нормы, что дом должен производить столько же энергии, сколько потребляет. Везде ставят солнечные панели прямо на крыши. Вроде по последним исследованиям это не очень хорошо для здоровья, в Германии уже отказались ставить солнечные панели прямо на жилые дома.

Недавно читала статью, не могу найти, что многие новые нормы очень удорожают стоимость строительства в 2013-2014 годах, как например повсеместный доступ для инвалидов в колясках и эти самые солнечные панели..

[dada]

в Германии уже отказались ставить солнечные панели прямо на жилые дома.

А почему это может быть вредно? Вы не могли бы дать к.-н.ссылку?
...
Заинтресовалась вопросом, есть статьи по этому поводу об э-магнитном излучении и э-магн. загрязнении, не знаю, насколько это, на самом деле, вредно.

Но любая инсталляция в доме потребует постоянного контракта (абонемента) на пользование. То есть если на жилом доме установлены солнечные панели, жировка выявит доп. ежемесячные расходы на их обслуживание.

ПС: Для сравнения: наша доля в контракте на обслуживание лифтов (чтобы ремонтники приехали в случае поломки) была 70 евро в триместр (это кроме других расходов на него, напр., эл-ва, которое этот лифт поглощал. Пользование partie commune, куда это общее эл-во входит, забирало еще 70 евро.).

Два лифта в доме - это тоже бОльшие расходы. Если лифта два, люди, вызвав один лифт и увидев, что он еще где-то наверху, не ждут его, а вызывают второй, в результате приезжают оба, один за другим. Расходы значительны, если в дом много пациентов входит.

[tigrena]

Заинтресовалась вопросом, есть статьи по этому поводу об э-магнитном излучении и э-магн. загрязнении, не знаю, насколько это, на самом деле, вредно.

да, именно речь об электро-магнитных излучениях, видимо в долгосрочном плане это также вредно как жить вблизи от линии электропередач, во всяком случае в Германии теперь солн.панели ставят отдельно от жилья. Что касается их обслуживания, то оно должно быть минимально, пыль смахнуть, правда через 20-25 лет надо менять будет.

Сейчас в медиа стали говорить, что эти нормы непонятно на чем основаны и слишком сложны и не всегда оправданны. Что сильно удорожает строительство и соответственно бъет по карману.

да, я про это же читала. Завышенные требования, которые сильно повышают стоимость кв.м., к самому новому жилью, начиная с 2014 года, если не ошибаюсь

[Ptu]

Недавно читала статью, не могу найти, что многие новые нормы очень удорожают стоимость строительства в 2013-2014 годах, как например повсеместный доступ для инвалидов в колясках и эти самые солнечные панели..

Сейчас в медиа стали говорить, что эти нормы непонятно на чем основаны и слишком сложны и не всегда оправданны. Что сильно удорожает строительство и соответственно бъет по карману.

[Oksy75]

мне ввобще это жилье ББС не нравится
Все что я смотрела : огромная терраса и такого же размера практически салон + кухня

Если учесть что в нашем регионе террасой можно пользоваться только с мая по сентябрь, считаю это нецелесообразным

Конечно, затраты на отоплени меньше, террасу то не надо обогревать, а салончик и комнатки крошечные, много тепла не потребуют

[tigrena]

Все что я смотрела : огромная терраса и такого же размера практически салон + кухня

у нас наоборот, без террасы летом совсем плохо.. а старые дома 70-80 гг и даже некоторые 90х гг. часто без террасы, в лучшем случае балкон. А хочется так чтобы посидеть там можно было хотя бы человека 4.

[Oksy75]

tigrena, я тоже не против террасы, но размером с салон мне не нужна
(если бы салон большой и терраса большая, а не против )

А то 22 метров (салон + кухня) и терраса 18 метров

Смешно даже

[Лёля]

Вчера ездили в фирму,что дома строит.Решили узнать,во сколько нам обойдется одноэтажный домик у них?;http://www.maisonslannoy.com/.Выбрали вот такую модель,но отделка из кирпича;http://www.maisonslannoy.com/nos-mod...0000&x=75&y=6#
Дом примерно выходит в 140000.Это цена дома без земли!!!Земли нужно еще 500 соток с фасадо 20 метров для такой модели.
Но меня удивило то,что отопление газом за год получается 450 веро!!! Вообще это реально?! Они объяснили это тем,что хорошая изоляция со всех сторон,двойные окна...И что дома сейчас соответствуют всем нормам
И еще ,первый вопрос,какое отопление лудше во всех отношениях; газовое или
pompe a chaleur?
И второй вопрос; есть ли рейтинг фирм по стоительству домов,на севере Франции:?

[Ptu]

Я тоже. Мы как раз на последнем этаже, и хотелось бы сохранить "господствующее" над соседями положение

[Ирис]

Mme Colette, увы, такая реалистичная ситуация! Я тоже задаюсь подобными вопросами: да как такое возможно? И откуда руки растут у таких горе-проектировщиков?

Интересно, как такое возможно технически? Наверное, потому, что чертежи и планы проходят не слишком много проверок и утверждений?

[dada]

Интересно, как такое возможно технически? Наверное, потому, что чертежи и планы проходят не слишком много проверок и утверждений?

Я тоже себя спрашиваю постоянно, какие этапы проект дома должен пройти до утверждения. При этом я не понимаю, почему так безобразны современные строения.
На въезде в Страсбург со стороны немецкого Келя достраивают новый дом. Без сострадания смотреть на это убожество нельзя. Застройчик - VINCI, каждый знает, что денег у него много. Неужели же нельзя было найти архитекторов, которые бы справились с эстетической задачей витрины Страсбурга??? При этом дом находится в чудеснейшем парке.
Вот проект:
http://www.vinci-immobilier.com/immo...-seniors-06672
Смотрится на картинке еще ничего. В реальности же этот красный цвет заглушает всякое желание там жить, причем красного в реальности больше, чем на картинке. Архитектурно же это выглядит, как конструкция сотни временных домиков для рабочих, выкрашенных единообразно, чтобы не так убого казалось.

Современная массовая застройка - это вообще нечто. Ощущения, что архитектурно-строительного опыта тысячелетий не существует вовсе. Неужели все дело в экономии средств?

При этом встречаются же иногда коммерческие проекты, которые хоть на что-то похожи. Вот этот сейчас достраивается :http://www.selogerneuf.com/annonces/...e/76573025.htm
Он хоть и несовершенен, но тут есть хоть какая-то архитектурная мысль, и живьем он выглядит куда более привлекательно и основательно, чем упомянутый проект VINCI.

[Vesta-P]

Интересно, как такое возможно технически? Наверное, потому, что чертежи и планы проходят не слишком много проверок и утверждений?

Другие стандарты и нормы, вероятно.
Знакомая, которая занималась утверждением проектов в РФ как-то обмолвилась, что по российским нормам ни один многоквартирный жилой дом не прошел бы еще на этапе проктирования.

Кстати, к словам Mme Colette могу добавить еще "приколов" здешних квартир:

- коридор размером в 2\3 салона (проходное квадратное помещение, отделеное от прочих дверями и стенами);
- окно в нише помещения, причем окно единсвенное, а ниша глубокая. На остальную комнату света не остается. Причем в помещение 2 внешних стены и размещение окна на другой стене решило бы проблему оствещенности.
- туалет, в который дверь открывается вовнутрь, при этом занимая все пространство.
- батареи вдоль внутренних стен, хотя логичней было бы разместить их под окном по внешней стене.

[dada]

туалет, в который дверь открывается вовнутрь, при этом занимая все пространство.

Это норма, смысл которой до меня так и не доходит. Чтобы можно было выбить дверь, если человеку внутри плохо станет? Так ведь он телом перегородит доступ.

батареи вдоль внутренних стен,

Такого никогда не видела. Электрические или водяные?

окно в нише помещения, причем окно единсвенное, а ниша глубокая. На остальную комнату света не остается. Причем в помещение 2 внешних стены и размещение окна на другой стене решило бы проблему оствещенности.

Такое ощущение, что часто ставится сначала общая коробка здания с глазницами окон, а потом начинается деление площади на квартиры и комнаты. Хотя как это возможно, не знаю.

коридор размером в 2\3 салона

Вообще уму непостижимо, такая потеря места. Или кому-то может нравиться?

[Vesta-P]

Это норма, смысл которой до меня так и не доходит. Чтобы можно было выбить дверь, если человеку внутри плохо станет? Так ведь он телом перегородит доступ.

как раз такой случай произошел с родственницей мужа. Ситуация обострилась, тем что туалет был закрыт на защелку (т.е. даже с разбегу дверь не выбить).

Такого никогда не видела. Электрические или водяные?

Водянные, централизованного отпления. Приходите в гости - покажу ))) Под 3 окнами батарей нет. Есть версия, что проектировщики не хотели обогревать наружные стены, но зимой у окна долго не простоишь - от стены веет холодком.

[dada]

Водянные, централизованного отпления.

Аааааа, тогда я вам скажу, в чем дело. Вовремя не подумали, что надо трубы вести в определенные места, а потом поздно было: ведь трубы надо либо в стенах, либо под полом вести, и не ломать же стены , и не расковыривать же уже залитый бетоном пол. ( А это в новом доме или реконструкция старого?) Наружные трубы, как в старых домах и как в России, можно провести, если дверных проемов нет, а если есть оные - не переступать же через них, так что извиняйте..., уж поставим, где можем. Халтурщики.
А знаете, от чего такая халтура может произойти? Архитектор ведь чему-нибудь учился все-таки, трубы на плане должен нарисовать, а вот строители... А строители могут не уметь читать планы. Не читают они планы, объяснил мне как-то прораб. Его электрик по описанию не смог даже разобраться, как электрическую батарею вешать - там просто 4 крюка надо было к стене прикрепить. Я ему помогла, а что, зря , что ли училась на гуманитария?

[Лека]

[QUOTE- батареи вдоль внутренних стен, хотя логичней было бы разместить их под окном по внешней стене.[/QUOTE]

В Москве, в доме 59 года постройки (псевдосталинка, т.к. завершает каре), батареи находятся не под подоконниками, как обычно,а вдоль внутренних стен,на расстоянии около метра от угла с внешней стеной. Почему не знаю
А двери в туалет советских пятиэтажек, если он не совмещенный именно так дверь и открывается, внутрь, практически упираясь в унитаз. Однажды приходилось вытаскивать древнюю родственницу, потерявшую сознание. Хорошо что дверь была тоже древняя, почти "картонная", проломить оказалось проще.

[dada]

а вдоль внутренних стен,на расстоянии около метра от угла с внешней стеной

У нас в старом доме здесь тоже так были повешены - на расстоянии метра по перпендикулярной стене. Но на то и объяснение есть: окна от пола до потолка. И квартиры тут были по две с половиной сотни метров, чего мелочиться -то. А в современных клетушках другие объяснения.

наймите архитектора-иностранца

А много ли инoстранно-французских архитекторов? То есть чтобы здесь был опыт и разрешение работать? Или вы другое имеете в виду? Немецкие рабочие - это очень качественно. Но не всякий немец будет во ФРанции работать: нормы по электрике другие, и не полезет он стояки с водой выключать и т.п.

[libellule]

А много ли инстранно-французских архитекторов? То есть чтобы здесь был опыт и разрешение работать?

dada, мне нравится архитектор rose, точнее ее сообщения на форуме, особенно где-то была ее тема об энергосберегающих домах.
И я уверена,есть много наших соотечественников. которые учились и в России ,и во Франции,и могут предложить лучшее из обеих школ.

[Nathaniel]

туалет, в который дверь открывается вовнутрь

Это норма, смысл которой до меня так и не доходит

Вы думаете, это норма? Я видела только двери, открывающиеся наружу как раз.

[dada]

Вы думаете, это норма? Я видела только двери, открывающиеся наружу как раз.

Мне так объяснили, когда я дверь наружу захотела поставить. На самом деле, не знаю: я задала porte toilette norme - и увидела, что есть и те , и эти. У нас в новом доме, построенном в 99, внутрь были. Может быть, скажут те, кто строил недавно.