Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[dada]

В принципе, рассчитать все можно, если ваш синдик эта та же компания, что и застройщик. Но вот интересно, что будет в реале...

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

[Ptu]

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

Cпасибо за ваш опыт. Достаточно разносторонний... И дает сильную пищу для размышлений при покупки нового жилья.

Согласитесь, те 200 или 300 евро в месяц ,что вы платите лишних за коммуналку, это все равно, как если бы вы взяли кредит значительно превышающий ту сумму, что стоит официально в вашем договоре с банком.... И выливается за скажем 10 лет жизни в этой квартире в 24 тысячи евро.... так что смело можно их добавит в сумму вашего кредита, и приплюсовать к продажной стоимости жилья. А если вы живете еше дольше...

Так что этот момент КРАЙНЕ важен в рассчете, во сколько же реально обходится покупка нового жилья.

[dada]

Согласитесь, те 200 или 300 евро в месяц ,что вы платите лишних за коммуналку,

Лишних 300 - такого, наверно, не бывает. Не знаю, у кого какой опыт, но самая высокая коммунальная (гор.вода и отопление включены), что я встречала на площадь 120-130 метров, - 1200 в триместр, плюс эл-во 100 в триместр = 400 с небольшим в месяц на все. Но вот общие работы по ремонту старого дома могут накрыть с головой.

[Martingale]

Лишних 300 - такого, наверно, не бывает. Не знаю, у кого какой опыт, но самая высокая коммунальная (гор.вода и отопление включены), что я встречала на площадь 120-130 метров, - 1200 в триместр, плюс эл-во 100 в триместр = 400 с небольшим в месяц на все. Но вот общие работы по ремонту старого дома могут накрыть с головой.

ну что Вы, 300 евро по отзывам это обычная расценка в нашем регионе, в старом жилье, причем не для квартир 120 кв.метров, а в половину меньше
когда дом плохо изолирован, это не удивительно

[Ptu]

Лишних 300 - такого, наверно, не бывает. Не знаю, у кого какой опыт, но самая высокая коммунальная (гор.вода и отопление включены), что я встречала на площадь 120-130 метров, - 1200 в триместр, плюс эл-во 100 в триместр = 400 с небольшим в месяц на все. Но вот общие работы по ремонту старого дома могут накрыть с головой.

НУ не 300 евро, ну меньше. Это зависит с чем сравнивать.

Мой конкретный пример. Выбираю между двумя домами практически в одном и том же месте, в нашей же коммуне, которую знаю хорошо.
Дома с разницей в 2 или 3 года постройки. Практически идентичны. Так как проект практически тот же, планировка та же, видна лишь маленькая модификация. Отопление и горячая вода централизованы, все системы инентичны. И количество этажей разнится.


Так для двух идентичных квартир в 71 кв метр, нам на двоих больше не надо, стоимость квартир варьируется от 130 до 150 тыс евро.
Есть две идентичные квартиры по практически одно и той же цене. Но в одной коммуналка стоит 120 евро включая отопление и горячую воду. А в другой 200 евро.
80 евро в месяц выльются в 9600 евро за 10 лет, а мы в общем покупаем на более длительный срок, без намерений вообще потом менять жилье. То есть эта разница в итоге скорее всего утроится. Но даже на 10 лет это считайте вы выплачиваете лишних 10 00 евро как будто в кредит!

Я к чему. Квартиры практически идентичны по всему. И разница в цене у них практически нулевая. А та, что поновее на 3 года, дешевле в эксплуатации. Видимо цены синдика разнятся на обслуживание. И даже если она будет подороже все равно видно, что ее выгоднее покупать. Так как разница в эксплуатации выходит громадная.

[dada]

Видимо цены синдика разнятся на обслуживание.

Синдик , контракт на обслуживание лифта, зарплата уборщицы (каждый день, через день...), есть ли выплаты в "копилку" copropriété, есть ли неплательщики в доме.

[Buna]

Синдик , контракт на обслуживание лифта, зарплата уборщицы (каждый день, через день...), есть ли выплаты в "копилку" copropriété, есть ли неплательщики в доме.

dada, не могли бы Вы немного объяснить про "неплательщиков в доме?"

[Martingale]

dada, не могли бы Вы немного объяснить про "неплательщиков в доме?"

Те, кто не оплачивает общие коммунальные расходы.

[dada]

dada, не могли бы Вы немного объяснить про "неплательщиков в доме?"

Если кто-то не хочет платить коммунальные - он их не платит, и коммунальные платит синдик из денег остальных жильцов - а откуда ж еще?

В нашем прежнем доме один маргинал не платил все время , что мы там жили, - то есть 10 лет. Copropriété у нас было большое, а его квартира - совсем маленькая, поэтому владельцы финансово не очень страдали.
Сейчас у нас в одной квартире та же история (некстати, он архитектор, но говорит, что дела его плохи, а вообще он странный), но copropriété очень маленькое, так что скоро это станет чувствительно. До сей поры - это около двух лет - синдик выплачивал его коммунальные за счет нашей "копилки", которая теоретически должна быть в каждом copropriété на случай непредвиденных ( то есть непроголосованных ) расходов.

10 лет - это запредельный срок, не знаю, почему у нас так долго длилось и так и не закончилось. Потому что первый год-полтора синдик просит заплатить, входит в обстоятельства и ждет, потом пугает адвокатом, потом его нанимает, потом начинается процесс. Это путь длиной лет пять. Проблема в том, что если неплательщик какую-то часть выплачивает, то все откатывается к началу. Но если задолженность большая, то вопрос о продаже квартиры через трибунал и погашении за счет этого задолженности ставится очень остро ( пример ниже).

Я смотрела десяток таких квартир, которые были выставлены на судебный аукцион, во многих случаях владельцы не не могли, а не хотели платить коммунальные. Многие из них - настоящие халявщики-маргиналы, но есть и принципиально несогласные с решением большинства ( иногда это какая-нибудь крутая фирма, поселившаяся в доме) отреставрировать, например, парадную в стиле шик.
Если неплатеж намеренный, а не вынужденный, то люди в страхе потерять квартиру через суд все-таки оплачивают долги, правда, как я сказала, часто это лишь частичная оплата, но она отменяет аукцион.
Но я была свидетелем, как одну такую квартиру, где владелец каждый год в день суда платил копеечку, все-таки продали таким образом. Там человек там не платил 10 лет коммунальных, и долг у него накопился огромный. Он на суде опять сказал , что заплатит, но судья, который не первый год встречался с ним на суде по этому поводу, сказал, что веры ему больше нет. Остаток от продажи после вычета долга отдается владельцу. Выселить его потом из этой квартиры - другая история, тоже очень долгая.

[Parka]

Синдик , контракт на обслуживание лифта, зарплата уборщицы (каждый день, через день...), есть ли выплаты в "копилку" copropriété, есть ли неплательщики в доме.

Есть еще и аппетиты самого синдика и количество жильцов. У нас синдик обслуживается специализированной сторонней компанией, поэтому расходы небольшие.

[EHOT]

Есть еще и аппетиты самого синдика и количество жильцов. У нас синдик обслуживается специализированной сторонней компанией, поэтому расходы небольшие.

Бывает, что это делает кто-то из жильцов - тогда вообше бесплатно.

[Ptu]

Есть еще и аппетиты самого синдика и количество жильцов.

Вот и я об этом. Чем иначе объяснить, что сообщество из трех домм с меньшим количеством этажей в каждом, с бОльшей закрытой территорией, один отопительный котел на три дома - обслуживание прилично меньше, чем у сообщества из 4 домов, бОльшим количеством этажей и соответственно квартир и жильцов, с меньшей территорией , с одним котлом на 4 дома и пр... (я писала, что дома идентичны по проекту и стоят рядом) ?

[dada]

Вот , кстати, при покупке квартиры с большой террасой задайтесь вопросом, как от солнца спасаться на ней будете. У нас терраса была 40 метров, там никакая свежеустановленная маркиза не спасала, надо было делать прочную конструкцию на 4-х ногах, чтобы везде прикрывало и чтобы ветром на последнем этаже не сносило. Так что вы думаете, cоpropriété проголосовало большинством против ( вопрос решается на собрании жильцов).

[Martingale]

Вот , кстати, при покупке квартиры с большой террасой задайтесь вопросом, как от солнца спасаться на ней будете. У нас терраса была 40 метров, там никакая свежеустановленная маркиза не спасала, надо было делать прочную конструкцию на 4-х ногах, чтобы везде прикрывало и чтобы ветром на последнем этаже не сносило. Так что вы думаете, cоpropriété проголосовало большинством против ( вопрос решается на собрании жильцов).

Я Вам конечно сочувствую со всеми Вашими передрягами, но в данном случае я бы тоже проголосовала против. Все такие защитные меры от солнца оплачивает каждый за себя, террасса имеет свои преймущества, но никто не обязан ею пользоваться.

[dada]

Все такие защитные меры от солнца оплачивает каждый за себя

Конечно, каждый сам оплачивает. Большинство против проголосовало из эстетических соображений, так как обычная маркиза сворачивается, а эта конструкция на четырех ногах остается стоять зимой и летом, хотя сама ткань на ней тоже сворачивается рулоном.

[Happy_fr]

Я как-то читала статью о том, что новое жилье ББС сразу теряет часть своей стоимости уже первые 5 лет, т.е первоначальный покупатель заведомо платит намного выше (вроде бы накрутка застройщика и т.д) чем цена, за которую он сможет его продать через 3-5 лет. В статье советовали покупать новое жилье 5-10 давности, которое уже потеряло в стоимости.
По факту цены на квартиры ББС в нашей местности высокие, например квартира с 3 комнатами, салоном, большой террассой стоит столько же как и строительство нового дома с небольшим участком земли в 5 минутах езды от центра города. Вторичное жилье-квартиры стоят на порядок меньше. Рядом с нами уже год не могут продать квартиру на последнем этаже резиденции, не знаю сколько там комнат, но цена в пол миллиона явно отпугивает покупателей, конечно есть там терраса, но рядом дорога, шумно,зеленой зоны почти нет- откуда такие цены
Всякие коммунальные и прочие ежемесячные расходы тоже стоит учитывать при покупке, особенно если планируется жить в этой квартире до самой старости. На пенсии доходы сокращаются и уже сильно ударят по бюджету пару сотен евро коммуналки...

[dada]

новое жилье ББС сразу теряет часть своей стоимости уже первые 5 лет

До 3-х лет оно вроде еще считается новым, так как там сниженный налог, и перепродается оно как таковое.
Для меня все равно самый первый вопрос в покупке жилья - это нравится ли мне место . Если место подходит по всем параметрам, все расходы будут легче и радостнее переноситься. Если место не очень подходит и было результатом компромисса с самой собой , то все дополнительные расходы падают в корзинку с недовольством: вот и это не так, и то не этак...

Ну и важно, не мешают ли жить соседи. Мне на новой квартире сейчас они сильно мешают, так я много готова заплатить, чтобы их не было.
ПС: Услышала на днях байку про то, почему одна квартира по соседству дважды была перепродана за последние годы: там одинокий музыкант по ночам на пианино любит играть. Последний жилец суд против него выиграл - а тот все равно не перестал. До exécution, говорят, - от слова до дела то есть - далеко.

[Oksy75]

dada, я тоже боюсь на неудачных соседей попасть

С одной стороны хочется верхний этаж, чтобы над головами никто не ходил, с другой стороны есть риск протечек и отопления...

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

[Martingale]

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

Чем выше этаж, тем лифт дороже стоит.
Я уж молчу что иногда он может ломаться или просто быть остановлен на тех.осмотр.

[Oksy75]

Чем выше этаж, тем лифт дороже стоит.

большая разница между этажами?

[Martingale]

большая разница между этажами?

это зависит от дома, но мне кажется, что существенная
А чтобы над головами никто не ходил, наверное лучше заранее убедиться, что соседи сверху не имеют детей, а идеальный вариант, наверное, иметь соседкой сверху тихую старушку.

[dada]

С одной стороны хочется верхний этаж, чтобы над головами никто не ходил, с другой стороны есть риск протечек и отопления...

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

Я очень люблю верхние этажи. Потому мы попробовали все эти варианты. Делюсь опытом.

Последний этаж в старом доме - красота , никто не ходит, но крыша оказалась мокрая. Проблему ( кучу денег стоит починка) - попробуйте-ка ее решить с нижними соседями, которым пофиг, потому что на них не капает. Зато соседи прямо под нами на нас очень жалуются, писать по ночам не разрешают.

Последний этаж в новом доме - крыша сухая, но без тех. этажа ( вы заметили, что в новых домах НЕТ тех. этажей???) и покрытая алюминием, она раскалялась так, что в квартире было не вздохнуть.

Предпоследний этаж в старом доме с железным обещанием, что наверху - вот уже много лет служебная квартира, в которой будут проживать только время от времени. Я думала: вот оно, счастье: и не капает, и не ходЮт. И что вы думаете? - года не прошло, как там поселилась семья ... низкого т.с. интеллектуального уровня ... с маленьким ребенком..., превратив служебную квартиру в самую обычную. Более того, квартира под нами преподносилась как еще одна служебная ( дом такой). Так вот, прошел еще один год с момента заселения наверху, как в нее вселился важный деятель, предварительно затеяв на полгода капитальный ремонт.

А , и вот еще. Обычная квартира, средний этаж, с одинокой пожилой соседкой наверху. Красота! Но нет мне счастья, идеальная соседка взяла и умерла.

[Martingale]

Мы попробовали все варианты.

dada, Вы прямо все попробовали в этой жизни спасибо что делитесь опытом
но неужели Вам ни разу не повезло?

[Oksy75]

dada, ну все, напугали меня совсем

[dada]

dada, ну все, напугали меня совсем

Oksy75, ничего, и во Франции люди живут.

но неужели Вам ни разу не повезло?

Моя мама мне говорит: Ничччего не понимаю, как только ты куда-то въезжаешь, начинаются серьезные проблемы с серьезным ремонтом..

А вообще, многое зависит от человека. Вот мужу моему несмотря на то, что я его везде вожу с собой, повезло, он и половины этих проблем не ощущает, потому что, во-первых, все время на работе, во-вторых, вообще просто оптимист без намеков на строительные навыки и желания задавать въедливые вопросы и вдаваться в детали коммунальных подсчетов.

[Flori]

дада, ну все, напугали меня совсем

вот точно. Чем больше эту тему читаю, тем меньше хочется что-либо покупать (по крайней мере для себя)

[Marine Saf]

dada, я тоже боюсь на неудачных соседей попасть

С одной стороны хочется верхний этаж, чтобы над головами никто не ходил, с другой стороны есть риск протечек и отопления...

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

Верхний этаж больше топить придется.

[Parka]

Верхний этаж больше топить придется.

Не совсем так. Все зависит от того, как сделана крыша и есть ли технический этаж. Самый холодный этаж - всегда нулевой (на уровне земли). Если в доме центральное отопление, то оно всегда спускается с верху.... Если индивидуальное - надо смотреть конструкцию крыши особенно внимательно. Впрочем, как и рамы...

[Ptu]

Если в доме центральное отопление, то оно всегда спускается с верху.... Если индивидуальное - надо смотреть конструкцию крыши особенно внимательно. Впрочем, как и рамы...

Это наш случай, у нас сверху идет разводка, и верхний этаж лучше всего отапливается, а нижние этажи ворчат..

[Buna]

. Если в доме центральное отопление, то оно всегда спускается с верху....

Parka, это общий принцип? В России так же делают?