Строительство собственного дома

[Ирис]

rose, я не знаю, в какой теме уместнее задать этот вопрос.

Не подскажете ли, какова процедура разделения одного большого дома надвое с разделом участка напополам и превращения всего этого в copropriété? С чего нужно начинать?

[Печкин]

rose, я не знаю, в какой теме уместнее задать этот вопрос.

Не подскажете ли, какова процедура разделения одного большого дома надвое с разделом участка напополам и превращения всего этого в copropriété? С чего нужно начинать?

С мэрии. При ней есть специальный отдел урбанизации. Идете туда и обьясняете вашу проблему.

[Ирис]

С мэрии. При ней есть специальный отдел урбанизации. Идете туда и обьясняете вашу проблему.

Спасибо. Уже ходила. Я в этой мэрии и работаю сейчас, но не помогло. Вновь пришедшая сотрудница отдела только делает такие глаза

Мне интересно знать, в какой момент происходит раздел - при оформлении покупки? И от каких причин зависит, будет одобрено разделение или нет? чтобы сразу искать нужные объекты, а не все подряд.

[rose]

Спасибо. Уже ходила. Я в этой мэрии и работаю сейчас, но не помогло. Вновь пришедшая сотрудница отдела только делает такие глаза :еек:

Мне интересно знать, в какой момент происходит раздел - при оформлении покупки? И от каких причин зависит, будет одобрено разделение или нет? чтобы сразу искать нужные объекты, а не все подряд.

Ирис, нужно конкретно смотреть вашу ситуацию : например, если у вас частный дом, и вы хотите его превратить в двух-трех-квартирный дом, то есть copropriété, то нужно делать Разрешение на строительство (Permis de construire), с Архитектором; и еще многое зависит от местных градостроительных правил PLU ( как правило, есть предписания по количеству парковочных мест на каждую квартиру : обычно, как минимум 2, также минимальная площадь зеленых насаждений...)
Я делала такие проекты ( один из них - заказчики меня нашли через этот форум : они не могли продать большой дом, и сделали проект с 3 квартирами, которые потом успешно продали).

Архитектора можно найти здесь: https://annuaire.architectes.org/

[Baila-baila]

Спасибо. Уже ходила. Я в этой мэрии и работаю сейчас, но не помогло. Вновь пришедшая сотрудница отдела только делает такие глаза

Мне интересно знать, в какой момент происходит раздел - при оформлении покупки? И от каких причин зависит, будет одобрено разделение или нет? чтобы сразу искать нужные объекты, а не все подряд.

Ирис, нужно создать copropriété, а для этого для начала разделить собственность на лоты, это сделает геометр. По логике, если собственность разделена официально на лоты до покупки, то оба покупателя купят определенные лоты, и под это создастся coprpriété.
Другой вариант: покупка всей собственности, и уже после разделение на лоты самостоятельно, создание copropriété и последующая продажа лотов.
Кмк это не в ведении мэрии, она тут никакой роли не сыграет. Это между вами, будущими совладельцами и/или нынешними владельцами будет решаться.
Но лучше, как выше писала Rose, ознакомиться с РLU, чтобы ваше будущее жильё отвечало его правилам в плане парковочных мест, например. И искать заведомо подпадающие под правила объекты.

[Ирис]

Ирис, нужно создать copropriété, а для этого для начала разделить собственность на лоты, это сделает геометр. По логике, если собственность разделена официально на лоты до покупки, то оба покупателя купят определенные лоты, и под это создастся coprpriété.
Другой вариант: покупка всей собственности, и уже после разделение на лоты самостоятельно, создание copropriété и последующая продажа лотов.
Кмк это не в ведении мэрии, она тут никакой роли не сыграет. Это между вами, будущими совладельцами и/или нынешними владельцами будет решаться.
Но лучше, как выше писала Rose, ознакомиться с РLU, чтобы ваше будущее жильё отвечало его правилам в плане парковочных мест, например. И искать заведомо подпадающие под правила объекты.

Большое спасибо всем за комментарии. Кое-что начинает проясняться.

Дом планируется купить для раздела его и участка на 2 семьи. Я смотрю только такие дома, которые можно как бы распилить пополам и сделать две половинки автономными, то есть, чтобы не было общего входа, калитки, чтобы у каждой половинки был свой вход, въезд в гараж и желательно садик со своей стороны за забором метра в 2 : )

Но я себе не представляла процедуру раздела дома. Нам обоим надо переносить существующие кредиты на новую покупку, поэтому надо, наверное, чтобы были до покупки разделены лоты. Но вот как это происходит на деле... Будут ли продавцы согласны затеваться со всем этим оформлением. Попробую к какому-нибудь архитектору местному обратиться.

Никаких перестроек крупных делать не планируем, все по-минимуму.

[lipa1]

Но вот как это происходит на деле... Будут ли продавцы согласны затеваться со всем этим оформлением.

Иногда продавец заинтересован в этом. Мы купили дом как раз после того, как продавец разделил участок на две части (желающих купить одним лотом два дома найти оказалось нелегко, а хотелось продать побыстрее). Но, правда, никаких проблем с подъездом раздельным не было - дома по разные стороны дороги, у каждого свой участок.

[Dude]

Иногда продавец заинтересован в этом.

Разумеется заинтересован - это всегда вопрос денег. Только если делит продавец то он и получает весь прирост рыночной стоимости. Если это легко сделать то продавец и разделит участок и получит прибыль.
Поскольку сумма денег за лоты после деления всегда выше чем до. У нас например большой участок за 500 если разделить то половинки будут стоить 300-350. Разница в цене примерно соответствует усилиям и затратам по преодолению местной бюрократии. Наивно считать что можно получить значительны выигрыш за счет деления участка нахаляву.

[Mashoulia]

Ирис, rose, про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².
Так или иначе, для открытия новых счётчиков воды и электричества досье попадёт на стол той самой, с круглыми глазами. Геодезист точно нужен для раздела участка.

[Baila-baila]

Ирис, rose, про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².
Так или иначе, для открытия новых счётчиков воды и электричества досье попадёт на стол той самой, с круглыми глазами. Геодезист точно нужен для раздела участка.

Мэрия не выдаёт новых счетчиков, это делают EDF и compagnie des eaux по просьбе трудящихся и за отдельную плату. Мэрии лишний foyer fiscal только выгоден, налогов больше соберут.

[Mashoulia]

Мэрия не выдаёт новых счетчиков, это делают EDF и compagnie des eaux по просьбе трудящихся и за отдельную плату. Мэрии лишний foyer fiscal только выгоден, налогов больше соберут.

Не факт, что выгоден, базы-то не меняются и налог на обустройство не платится! А потом им школы строй и дороги делай.
К тому же, именно так и появляются всякие marchands du sommeil, сдающие 5м² без туалета на чердаке. Поэтому все открытия счётчиков проходят через мэрию, если мэр запретит (старое оборудование, недостаточно мест парковки, и тп), то ни новый счётчик газа/электричества, ни подключение к сточным водам не получится.
Остаётся подключение после счётчика, но это запрещено ЭДФ, так как получается перепродажа энергии.

[rose]

Ирис, росе, про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².
Так или иначе, для открытия новых счётчиков воды и электричества досье попадёт на стол той самой, с круглыми глазами. Геодезист точно нужен для раздела участка.

Mashoulia, я тот самый архитектор. Если речь идеёт о многоквартирном доме (copropriété), то как правило, люди создают SCI
И в этом случае, проект только с архитектором, несмотря на площадь проекта.
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F20568

Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour établir le projet architectural quel que soit le projet (construction ou travaux).

[Baila-baila]

Mashoulia, я тот самый архитектор. Если речь идеёт о многоквартирном доме (copropriété), то как правило, люди создают SCI
И в этом случае, проект только с архитектором, несмотря на площадь проекта.
https://www.service-public.fr/partic...sdroits/F20568

Rose, все-таки добавлю, что en cas de construction neuve ou agrandissement d’une structure existante.
То есть если объект на бумаге делится на две части в пределах существующих стен, то объективно архитектор не нужен, частное лицо может само организовать разделение.


Но в любом случае перекраивание здания я бы категорически не советовала делать без архитектора, это может быть просто опасно. Буквально на днях, когда мне нужен был каменщик, он предлагал совершенно бредовые идеи (пытаясь увеличить объём работ), для которых не просто архитектор, а уже инженер-строитель нужен был, чтобы рассчитывать изменения нагрузки. А он собирался это реализовывать на глазок.
И любой умелец, жадный до денег, будет доказывать частнику, что архитектор - это такой совершенно ненужный человек, а он, умелец, совершенно бесплатно все придумает и все сделает. Это враньё. Архитектор наоборот может помочь сэкономить деньги, предложив более простое решение, и по-крайней мере не будет риска того, что все «красиво» построенное и переделанное обрушится на головы владельцев, потому что парни-рабочие в благородном порыве снесли единственный несущий элемент в гостиной. Я так еле уговорила друзей, дом которых хорошо знала, срочно заново ставить кусок стены, пока их дом не сложился вовнутрь. Они сами с рабочими затеяли ремонт и прислали мне фото похвастаться.

[rose]

Да, там столько нюансов. Если сдавать квартиры - одно. Если потом продавать, то совсем другая история.
И перед тем, как что-то делать, нужно читать PLU: возможно, что в данной зоне, на данной улице разрешены только индивидуальные дома.
Вот здесь подробно описаны все варианты:
https://vente-immobilier.ooreka.fr/f...x-appartements

[rose]

И любой умелец, жадный до денег, будет доказывать частнику, что архитектор - это такой совершенно ненужный человек, а он, умелец, совершенно бесплатно все придумает и все сделает.

к сожалению, очень часто так и бывает.

[Dude]

про архитектора зависит, есть работы по изменению внешнего вида, увеличения объёма здания, изменение фасадов и отверстий в них, или нет, особенно, если дом больше 150 м².

Слышал что водораздел когда обязателен архитектор это от 225 кв м. Или зависит от региона/коммуны?

[alla4ka]

Слышал что водораздел когда обязателен архитектор это от 225 кв м. Или зависит от региона/коммуны?

Dude, несколько лет назад было 170м2, теперь вроде бы сделали 150м2 ?

[alla4ka]

Спасибо. Уже ходила. Я в этой мэрии и работаю сейчас, но не помогло. Вновь пришедшая сотрудница отдела только делает такие глаза

Мне интересно знать, в какой момент происходит раздел - при оформлении покупки? И от каких причин зависит, будет одобрено разделение или нет? чтобы сразу искать нужные объекты, а не все подряд.

Изначально в проекте был заложен участок и подъезд к этому участку. При разделении возникает вопрос с подъездом к второму участку, на что мэрия не всегда идет.

[Baila-baila]

Изначально в проекте был заложен участок и подъезд к этому участку. При разделении возникает вопрос с подъездом к второму участку, на что мэрия не всегда идет.

Это как раз критерий, который можно предусмотреть при поиске подходящего для раздела имущества.

[alla4ka]

Это как раз критерий, который можно предусмотреть при поиске подходящего для раздела имущества.

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

[Baila-baila]

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

Да, может, если докажет, что его интересы в этом вопросе как-то пострадают. И это тоже можно предусмотреть.
Вообще с соседями нужно договариваться ещё даже до покупки, если это возможно, заранее зондировать почву и всячески прикармливать. Особенно до получения разрешения.

[Ирис]

Был у меня похожий случай, купила участок, согласовала с мэрией COS, там он был 0.15, но его хватало на не очень большой второй дом, пригласила геодезиста, который разделил так что бы устроить независимый подъезд. Но соседу эта моя идея построить два дома на одном участке не понравилась, он отправился в мэрию и написал протест. Билась два месяца. Бесполезно., Отдельный въезд на второй участок так и не разрешили. Оказывается что сосед, если ему оказывается какое либо неудобство может даже заблокировать уже начавшуюся стройку.

alla4ka, когда Вы подавали досье на разделение в мэрию, о цене этих двух вновь полученных лотов шла речь? Или с покупателем и продавцом это обсуждалось или бралась стоимость продажи начальная и делилась надвое? Для нас со второй семьей нормально думать, что цена, означенная за продажу дома, делится на 2. Процедуры по разделу административному оплачивают покупатели, то есть, мы. По тем расчетам, которые мы делали, из цены предлагаемых домов 250-300-350 кв.м., при простом делении напополам получается честная рыночная цена за небольшой дом в copropriété. Он всегда будет стоить дешевле, чем отдельно стоящий дом. Земельные участки у нас тут в ИДФ небольшие, и ни мы, ни вторая семья не садоводы, поэтому размер земли не интересует. Если будет метров по 100 на каждую семью, то это устроит.