Покупка недвижимости

[Johnny]

Привет всем,

Тут я приведу тактику покупки дома во Франции. Сразу замечу,
что вся эта тактика годится только для людей более или менее
постоянно живущих здесь, имеющим постоянный доход и
покупаюшим и собирающимся купить нечто поскромнее
Версальского дворца. Она основана на личном опыте, поэтому
может быть неточной, неполной и с ошибками. Совершенно
очевидно, что она не самая лучшая, просьба меня не
виноватить.

Если вы решили чего-то купить, то начинать будем с поиска.
Первое что нужно сделать, это пособирать информацию и точно
понять чего вы хотите. Конкретно и без базара. Сколько
комнат? Не "чем больше, тем лучше", а конкретно, сколько? Дом
или квартиру? Сколько соток участок? В каком районе?
Согласны ли вы что квартира будет грязной и запущенной? Школы
вам нужны поблизости? Магазины? Транспорт? Точное знание
необходимого минимума сушественно сократит время на поиски.


Сколько вы можете заплатить? Опять же, не "чем меньше, тем
лучше", а точную цифру. Это отдельный вопрос, отправные точки
здесь, что за кредит вы не можете платить более 30 % дохода
семьи (закон такой). Доходом семьи считается то, что ваши
работодатели перечисляют в месяц на ваши счета. Т.е. чистая
зарплата до уплаты подоходного. Если у вас уже есть какие-то
кредиты, значит вы сможете платить не 30% вашей зарплаты, а
меньше. Суть в том, что полная сумма всех выплат по всем
кредитам должна быть 30% вашей зарплаты. Если брать кредит на
более чем 20 лет, банк вам назначит серьезные проценты.
Залезьте на какой-нибудь финансовый сайт и промоделируйте: вы
платите 30% вашей зарплаты каждый месяц в течение 20 лет по
6.5% кредиту (это плохой процент, скорее всего, вы найдете
лучший, но готовиться надо к худшему). Сколько получилось?
добавьте к этой сумме то, что у вас есть в банке и домножьте
на 0.93 (7 % нотариусу за его услуги и на налог). Вот это и
есть реальная цена, которую вы потянете. Естественно, 20 лет
возможны только если вы здесь на постоянке или сможете
показать банку, что вы человек надежный и солидный. Если это
не так, то лучше ориентироваться на 10 лет. Или зайдите в
свой банк и прямо спросите.


После этого, выясните где можно найти информацию о продажах.
Все местные журнальчики бесплатных об'явлений, походите по
агентствам, не забудьте интернет. Имеет смысл выяснить, когда
журналы выходят, и реагировать сразу. Имейте в виду, что
хорошие предложения находят отклик очень быстро, звонить им
через неделю не имеет смысла, уже будет продано. ПОдолгу
висят только предложения не очень интересные. Вам придется
просматривать регулярно гору макулатуры, вот тут-то и
пригодится точное знание чего вы хотите. Если вам надо 4
комнаты, то об'явы о трешках даже не читаются. Интернет
тоже, ежедневный визит на все сайты по недвижимости, если что
интересное, тут же телефон. Приготовьтесь сделать сотню, а то
и больше звонков.

Оставлять свои координаты в агентствах бестолково. Очень
маловероятно, что позвонят.

Через месяц-два, если ничего не нашли, подумайте о снижении
требований. В этот момент вы уже будете знать, что из этих
требований вам больше всего мешает. Или район, или площадь.
ПОдумайте, что можно убрать из необходимого минимума, и
продолжайте поиски. Вероятно, еще полгода. Снова снижение
требований, и еще полгода. Однако не забывайте и свои старые
требования к жилью, вполне возможно, что вы начали искать в
неблагоприятный период, например осенью, когда спрос очень
высок.

Судя по всему, с точным знанием "чего я хочу" жилье реально
найти за срок от 3 мес до года, без этого знания --- 1-5
лет.

За время поиска определитесь с нотариусом. Хотите ли вы иметь
своего собственного нотариуса или вам до фени, какого
продавец предложит, тот и хорош. Если так, то не суетитесь, а
если вам охота быть со своим, то позвоните ему и
договоритесь.

О! Нашли. Все, теперь не торопимся (но и не тянем).
Осмотрите все тщательно, крышу, стены, попытайтесь понять,
как вы расставите мебель. Выясняйте у продавца все. Не
слушайте его, если он вас торопит и говорит, что у него еще
150 визитов. Может врет, а если и не врет, то лучше упустить
один шанс, чем купить что-то не соответствующее. Если это
дом, замерьте все площади. Хозяин квартиры должем вам
сообшить площадь, а дом --- это ваша забота. Клевая вешь ---
цифровой фотоаппарат, делается сотня снимков, по возвращении
рассматривается, вывешивается на веб и спрашивается совет у
всех знакомых и родственников: залезь на такой-то сайт,
посмотри фотки и перезвони мне, что ты по этому поводу
думаешь. Одна голова хорошо, а 10 лучше.

Поторговаться не забудьте. Пока вы все осматривали, наверняка
ведь недостатки нашли, вот и эксплуатируйте их. Реально
скинуть 1-5%, может быть 10, но не больше. Если хотите
больше, то приготовьтесь ждать, естественно с риском, что дом
купят без вас. Если торговля не движется, и продавец даже
процента не уступает, то может быть у него действительно 150
визитов, а может он просто не торопится. В этом случае слово
за вами: или беру, или жду. Он может попросить у вас Offre
d'achat. Это бумага, по которой вы обязуетесь купить его дом
за такую-то (названную вами) цену, а он на себя никаких
обязательств не берет. Но я не рекомендую соглашаться, с этой
бумагой он будет шантажировать следуюших потенциальных
покупателей, ограничит им возможность торговли и скачает с
них полную цену. Вы останетесь с носом.

Выяснили? теперь будете подписывать compromis de vente. Эта
бумага вас обязывает купить, а продавца продать эту
недвижимость вам за оговоренную сумму в установленные сроки.
Читайте внимательно, что подписываете. Если продажа
происходит через агентство, то агент вам будет читать текст.
Не верьте ему и читайте сами. Если вы с продавцом наедине, то
же самое, сами читайте, грамоте обучены. Не подписывайте
promesse d'achat, если вам подсунут такую бумагу. Требуйте,
чтобы обязательства были двусторонними, и от покупателя, и от
продавца, и с равными штрафами. Если вы вдруг передумаете,
вам придется заплатить, но и если он вдруг передумает, чтоб
он тоже вам заплатил, и ровно столько же. Насчет суммы, тут
законов нет, обычно 10%. Приготовьтесь к тому что вас
спросят о доходах, тут лучше не врать, а то чревато. Проше
показать документы (налоговую декларацию, например). Хитрость
еше в том, что продавец попросит у вас выписать тут же чек на
некоторую сумму, не превышаюшую штрафа. Если вы ему
покажетесь человеком солидным, богатым и серьезным, то может
и вообще не попросить, или попросить чего-то формальное, 100
евро, а вот если наоборот, он сочтет вас халявщиком, то
точно потребует все 10 %. У него свой интерес: а вдруг вот
как вы свалите в свою иноземию, и ищи вас там свищи. Если у
вас есть эти 10 %, то не забивайте себе голову и пишите чек,
а если нет, то постарайтесь произвести наилучшее
впечатление. Да, еще, этот чек выписывается на имя
нотариуса, а не продавца.

Обратите внимание на сроки. Когда вы купите эту недвижимость?
Есть закон, продавец не может вас обязать купить раньше, чем
через 3 месяца, а вы не можете его обязать ждать больше 3
мес. Если он вам будет петь песни, не соглашайтесь на раньше
чем через 2,5 мес. Они вам понадобятся.

Подписали? Теперь ноги в руки и бегом. У вас есть 7 дней
после подписания, когда вы можете все аннулировать и ничего
не заплатить. Закон такой. За эти 7 дней надо сбегать в
новую мэрию и спросить там планы реконструкции квартала. А не
собираются ли они пустить рядом с вами маленькую такую
TGVшку? А не строят ли поблизости химический гигант? А как
там насчет наводнений? Скорее всего никаких таких катастроф
не предвидится, но бывает и наоборот. Хозяин, скажем, узнал
про строительство авторуты и бросился продавать. В мэрии
никто вам не обязан все говорить, так что вести себя там
лучше посимпатичному.

Если покупается дом, то потом бежим в кадастры (вероятно,
где-то около налоговой инспекции) платим там 3 евра и
получаем точный план участка. По закону дом не покупается,
покупается участок со всеми постройками. И вот точное
положение этого участка надо знать, чтоб не получилось, что
такой симпатичный домик во дворе, который вы считали своим,
принадлежит соседу. ПОсле кадастров возврашаемся к дому с
рулеткой и все промеряем.

Если покупается квартира, то бежим в copropriete, и тоже
выясняем планы реконструкции. А то они завтра лифт будут
менять, и с вас еще кучу денег потребуют. А вы после переезда
на мели будете.

Еше полезно с'ездить к дому вечерком, посмотреть, не слишком
ли там народ буйный. Лучше ехать с женой, у женщин на это
дело чутье лучше. Вы на какую-то компашку и внимания не
обратите, а она проинтуичит, что эта компашка сейчас свое
пиво допьет и на подвиги двинется.

Учтите, что никто вам эту информацию не даст. Нотариус должен
только выяснить, является ли продавец собственником, и все.
Больше он вам ничего не скажет. Тут или нанимайте адвоката
(если цените свое время больше, чем адвокат -- свое), или
надейтесь на то, что все люди честные, ну или ноги в руки и
бегом.

Все 7 дней пробегали, хорошо. Теперь продолжим. Кредит надо
искать. Две недели вам на это. Сначала интенет. Лезем снова
на все сайты, где искали об'явы о продажах и кликаем там на
всевозможные рекламки. На финансовых сайтах не думая
заполняем всевозможные анкеты (врать опять же не
рекомендуется). Некоторые вам выдадут сразу предложения
кредита, некоторые скажут "через 48 часов". Все распечатываем
и садимся на телефон. Надо обзвонить все банки в окрестностях
и попросить RdV. Потом собираем папку документов (посмотрите
список на финансовых сайтах), и начинается беготня по
банкам. Обычно тактика поведения в банке простая :
здравствуйте, мне нужен pret immobilier на столько-то на
покупку дома за столько-то. Я хочу кредит на столько-то лет,
мой доход составляет столько-то чистыми и у меня уже есть
предложения на столько-то процентов годовых. Можете ли вы мне
предложить что-то лучше? Отлично, процент такой-то, а
страховка сколько? страховка начисляется на capital restant
du или capital imprunte ? Могу ли я взять кредит у вас, а
застраховать его в другом месте? А frais de dossier сколько?
А remboursement anticipe est-il possible? Y a-t-il des frais
supplementaires? Нужна ли ипотека? Спасибо, до свидания.

Все это время не забывайте про интернет, они вам будут писать
на мэйл и звонить. И там бывают действительно интересные
предложения. Естественно зайдите и в свой банк, даже 2 раза:
в начале поисков, и в конце, когда у вас уже будут более
интересные предложения. Своего рода легальный шантаж: "а вот
ваши конкуренты мне предлагают такой-то процент, значит
придется мне вас покинуть. Увы." При поиске, в разговорах с
банкирами вам придется говорить на их языке, т.е. оперировать
понятием "taux". Но для себя надо обязательно имееть в виду,
что taux это пудренье мозгов и считать TEG или cout total du
credit. Я обежал примерно 20 банков, и никто мне не назвал ни
TEG, ни cout total du credit, приходилось всегда считать
самому. Зато были предложения с суперминимальным taux, но вот
"застрахованы вы должны быть у нас, и страховка у нас
дороговата". Считать проще cout total du credit. Просто
просуммируйте все выплаты по кредиту за весь срок. Не
забудьте страховку, frais de dossier, ипотеку и прочие
прибамбасы. Вот это число и сравнивайте между банками. И
оцените межбанковскую разницу, которая может доходить до
солидных значений.

Все, кредит нашли. Теперь надо заполнить бумажки и
расслабиться. 2 недели банк будет готовить вам предложение,
потом пришлет его по почте, потом вы должны (закон) 11 дней
"думать" и только после этого принять это предложение,
подписать как надо, и отправить назад снова по почте. МОжет
быть имеет смысл просить кредит не у одного банка, а двух: у
самого выгодного, и у следующего за ним. В принципе возможно,
(хоть и редко), что в официальном предложении кредита будут
не совсем те цифры, что вы обсуждали с вашим банкиром. На
этот случай весьма полезно иметь в запасе еще одно уже
готовое предложение, т.к. времени на запрос еще одного у вас
уже нет. Еще оставьте пару недель банку, чтоб он приготовил
вам денюжку и начинайте входить в контакт с продавцом и
нотариусом и фиксировать дату и время покупки. Спросите
нотариуса в какой форме он хочет получить деньги, попросите
чтоб он вам прислал проект договора купли-продажи как минимум
за пару дней до подписи. Это надо сделать, чтоб иметь
возможность внимательно прочитать этот документ и подготовить
вопросы по неясностям. В своем кабинете при покупке, он вам
договор, конечно, прочитает, но не весь, а только самое
важное (на его взгляд). А подписывать вам придется весь, и на
каждой странице.

Само подписание занимает час, и никаких сложностей в нем нет.
С этого момента вы начинаете платить taxe fonciere, а не
только обычную taxe d'habitation. ПОсле подписания Monsieur
le proprietaire приглашает Madame la proprietaire в ресторан,
где они обмывают покупку. Но это по желанию. Дальше
начинается переезд. Это тоже будет песня.

Если что забыл, пишите.

johnny