Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[dada]

В принципе, рассчитать все можно, если ваш синдик эта та же компания, что и застройщик. Но вот интересно, что будет в реале...

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

[tigrena]

Я все ломала голову , как они их делали , чисто теоретически по формулам или исходя из реального опыта ? Так как нормы ВВС еще совсем молодые , как раз только вошли в практику на момент покупки .

Мне тоже не понятно совершенно, рассчет получается чисто теоретический.
Я ВВС не знаю на практике, но сейчас вроде нормы, что дом должен производить столько же энергии, сколько потребляет. Везде ставят солнечные панели прямо на крыши. Вроде по последним исследованиям это не очень хорошо для здоровья, в Германии уже отказались ставить солнечные панели прямо на жилые дома.

Недавно читала статью, не могу найти, что многие новые нормы очень удорожают стоимость строительства в 2013-2014 годах, как например повсеместный доступ для инвалидов в колясках и эти самые солнечные панели..

[dada]

в Германии уже отказались ставить солнечные панели прямо на жилые дома.

А почему это может быть вредно? Вы не могли бы дать к.-н.ссылку?
...
Заинтресовалась вопросом, есть статьи по этому поводу об э-магнитном излучении и э-магн. загрязнении, не знаю, насколько это, на самом деле, вредно.

Но любая инсталляция в доме потребует постоянного контракта (абонемента) на пользование. То есть если на жилом доме установлены солнечные панели, жировка выявит доп. ежемесячные расходы на их обслуживание.

ПС: Для сравнения: наша доля в контракте на обслуживание лифтов (чтобы ремонтники приехали в случае поломки) была 70 евро в триместр (это кроме других расходов на него, напр., эл-ва, которое этот лифт поглощал. Пользование partie commune, куда это общее эл-во входит, забирало еще 70 евро.).

Два лифта в доме - это тоже бОльшие расходы. Если лифта два, люди, вызвав один лифт и увидев, что он еще где-то наверху, не ждут его, а вызывают второй, в результате приезжают оба, один за другим. Расходы значительны, если в дом много пациентов входит.

[Ptu]

В реале у нас было в доме около 10 разных кабинетов, куда ежедневно приходили десятки посетителей, в результате холл, коридоры и лифты в доме ветшали на глазах, причем многие повреждения были намеренными. Платили за ремонт владельцы - в сответствии с millièmes, указанными при покупке, - но при покупке не думалось, что будет так быстро все приходить в упадок и что ежедневное количество посетителей будет превышать количество жителей.

Кроме того, при оформлении акта покупки никто не подумал, что владельцы этих кабинетов должны платить гораздо больше за пользование лифтом и эл-вом. Расходы на лифты у нас были просто огромные ( в жировках было расписано), Никто при покупке об этом не думал. Подумали потом, но повернуть все вспять и пересчитать практически невозможно.

Так же при покупке новой площади вы не знаете, будет ли рядом с вами жилая квартира или кабинет, если есть разрешение на ведение коммерч. деятельности. Тут встает еще вопрос securité: в дом можно будет войти, просто нажав на кнопку. В результате возрастает кол-во грабежей, наш гараж для велосипедов тому постоянный свидетель.

В принципе, эти вопросы можно урегулировать, если обдумать все на этапе составления акта copropriété, самое лучшее - не разрешить коммерцию в доме , если нет отдельного входа. Если это почему либо невозможно, то рассчитать больший процент участия кабинетов в выплатах за пользование общественной собственностью.

А, забыла еще один момент. Я как-то задавала вопрос про воду, но не нашлось знатоков. Если к кабинетам-парикмахерским-ресторанам, находящимся в доме, НЕТ ОТДЕЛЬНОГО ПОДВОДА ВОДЫ (с улицы), то нет и отдельного контракта на пользование водой. Что значит, что ВСЕ владельцы сначала оплачивают ВЕСЬ расход воды в доме, а потом кабинет возвращает жильцам то, что жильцы заплатили за него. Если copropiété маленькое , а внизу ресторан или парикмахерская , то расходы очень значительные. Это какой-то бред, но у нас так происходит в одной квартире, и все мои попытки изменить ситуацию натыкались на банальное: нет отдельного контракта - нет отдельной оплаты. В общем, если первый этаж отведен под коммерцию, остальные покупатели - простые жильцы - должны требовать отдельного подвода воды к этим помещениям, что повлечет за собой отдельный контракт на воду. Отдельный подвод - это дополнительные расходы для застройщика.

ПС:Если copropriété большое, а ресторан один, то эти расходы "тонут" в общих расходах и остаются незамеченными, но синдик все равно должен бдить и возмещать.
ППС: Если ( в старых домах бывает, особенно где location много) один общий счетчик на воду, то все платят вместе и многие не знают, что платят еще и за коммерческое помещение.

Cпасибо за ваш опыт. Достаточно разносторонний... И дает сильную пищу для размышлений при покупки нового жилья.

Согласитесь, те 200 или 300 евро в месяц ,что вы платите лишних за коммуналку, это все равно, как если бы вы взяли кредит значительно превышающий ту сумму, что стоит официально в вашем договоре с банком.... И выливается за скажем 10 лет жизни в этой квартире в 24 тысячи евро.... так что смело можно их добавит в сумму вашего кредита, и приплюсовать к продажной стоимости жилья. А если вы живете еше дольше...

Так что этот момент КРАЙНЕ важен в рассчете, во сколько же реально обходится покупка нового жилья.

[Ptu]

Ptu, мы рассчитываем с переездом в наше новое жилье все же начать нормально жить и спокойно спать , иначе не было бы смысла ввязываться в этот трудный процесс получения кредита и долгого ожидания . Живя в том злополучном съемном доме , мы платили львиную долю бюджета на аренду и коммуналку .

Да, я понимаю и сочувствую вашим сложностям.
Но дело в том, что покупают жилье далеко не одни сьемщики жилья.
Мы владельцы, продаем прежнее. В нем всем довольны. И наш бюджет отчасти привык к определенным невысоким коммунальным услугам, при том, что у нас лифт и последний этаж.
Поэтому хочешь - не хочешь, при покупки нового жилья, в смысле другого, безусловно сравниваешь НЕ ТОЛЬКО объявленную цену жилья с его кв метрами и суммарным качеством жилья и инфраструктуры. НО И ОБЯЗАТЕЛЬНО стоимость коммунальных услуг. Ведь как я дала выше пример, эта разница выливается конечно в большую сумму. И при выборе эту суму обязательно нужно учитывать.

[Ptu]

Недавно читала статью, не могу найти, что многие новые нормы очень удорожают стоимость строительства в 2013-2014 годах, как например повсеместный доступ для инвалидов в колясках и эти самые солнечные панели..

Сейчас в медиа стали говорить, что эти нормы непонятно на чем основаны и слишком сложны и не всегда оправданны. Что сильно удорожает строительство и соответственно бъет по карману.

[Oksy75]

мне ввобще это жилье ББС не нравится
Все что я смотрела : огромная терраса и такого же размера практически салон + кухня

Если учесть что в нашем регионе террасой можно пользоваться только с мая по сентябрь, считаю это нецелесообразным

Конечно, затраты на отоплени меньше, террасу то не надо обогревать, а салончик и комнатки крошечные, много тепла не потребуют

[tigrena]

Заинтресовалась вопросом, есть статьи по этому поводу об э-магнитном излучении и э-магн. загрязнении, не знаю, насколько это, на самом деле, вредно.

да, именно речь об электро-магнитных излучениях, видимо в долгосрочном плане это также вредно как жить вблизи от линии электропередач, во всяком случае в Германии теперь солн.панели ставят отдельно от жилья. Что касается их обслуживания, то оно должно быть минимально, пыль смахнуть, правда через 20-25 лет надо менять будет.

Сейчас в медиа стали говорить, что эти нормы непонятно на чем основаны и слишком сложны и не всегда оправданны. Что сильно удорожает строительство и соответственно бъет по карману.

да, я про это же читала. Завышенные требования, которые сильно повышают стоимость кв.м., к самому новому жилью, начиная с 2014 года, если не ошибаюсь

[dada]

И наш бюджет отчасти привык к определенным невысоким коммунальным услугам,

Когда я продавала наши 120 с чем-то метров, то встретилась с тем, что потенциальные покупатели, выезжая из маленьких двушек, не отдавали себе отчета в том, что хотят купить вдвое большую площадь в новом ( читайте: лифты, гаражи, большие площади общего пользования, пожарные лестницы, несколько мусорных баков в отдельном помещении - это ж все освещать и убирать надо) доме, коммунальные расходы на которую при наличии синдика будут по определению минимум вдвое больше.

С другой стороны, когда я искала нам другое жилье, то смотрела много старого фонда без лифтов и пр., где иногда жильцы сами управляли домом на 4 - 6 квартир, так в одной такой огромной квартире коммунальные были 40 евро в месяц - фактически, только за уборку лестницы раз или два в месяц.

Я поняла, что мне больше подходит именно такой вариант: старые небольшие дома - copropriété с маленькими ежемесячными коммунальными и ... большими ремонтами время от времени, как-то психологически это для меня легче.

Большие coproprieté хороши тем, что при крупных ремонтах доля каждого не очень высока, тогда как в маленьких это превращается в финансовую катастрофу. Вот цифры, с которыми столкнулись мы: например, полностью переложить крышу большого дома - 600 тысяч. Отреставрировать фасад небольшого дома - 100 тысяч. Понятно, что речь идет о домах, которым от 40 лет, новых домов это не касается.

Поэтому если при покупке квартиры в старом доме, где давно не было ремонта, вам говорят, что ничего не планируется делать, это просто значит, что жильцы еще не пришли к согласию, но однажды это упадет на голову. Обслуживание новых домов, по моим впечатлениям, стоит дорого - зато нет работ по замену крыши, ремонта фасада, работ по изоляции террас, замены труб и нагревательной системы...

Но вообще так или иначе, расходы на собственное жилье всегда большие, разве что вам повезет и вы въедете в такой не самый новый и не самый большой дом, где все только что было починено, то есть как бы впишитесь в такой временной карман, когда одно уже сделано, а для другого время не скоро еще придет.

[tigrena]

Все что я смотрела : огромная терраса и такого же размера практически салон + кухня

у нас наоборот, без террасы летом совсем плохо.. а старые дома 70-80 гг и даже некоторые 90х гг. часто без террасы, в лучшем случае балкон. А хочется так чтобы посидеть там можно было хотя бы человека 4.

[Oksy75]

tigrena, я тоже не против террасы, но размером с салон мне не нужна
(если бы салон большой и терраса большая, а не против )

А то 22 метров (салон + кухня) и терраса 18 метров

Смешно даже

[Лёля]

Вчера ездили в фирму,что дома строит.Решили узнать,во сколько нам обойдется одноэтажный домик у них?;http://www.maisonslannoy.com/.Выбрали вот такую модель,но отделка из кирпича;http://www.maisonslannoy.com/nos-mod...0000&x=75&y=6#
Дом примерно выходит в 140000.Это цена дома без земли!!!Земли нужно еще 500 соток с фасадо 20 метров для такой модели.
Но меня удивило то,что отопление газом за год получается 450 веро!!! Вообще это реально?! Они объяснили это тем,что хорошая изоляция со всех сторон,двойные окна...И что дома сейчас соответствуют всем нормам
И еще ,первый вопрос,какое отопление лудше во всех отношениях; газовое или
pompe a chaleur?
И второй вопрос; есть ли рейтинг фирм по стоительству домов,на севере Франции:?

[dada]

Вот , кстати, при покупке квартиры с большой террасой задайтесь вопросом, как от солнца спасаться на ней будете. У нас терраса была 40 метров, там никакая свежеустановленная маркиза не спасала, надо было делать прочную конструкцию на 4-х ногах, чтобы везде прикрывало и чтобы ветром на последнем этаже не сносило. Так что вы думаете, cоpropriété проголосовало большинством против ( вопрос решается на собрании жильцов).

[Happy_fr]

Я как-то читала статью о том, что новое жилье ББС сразу теряет часть своей стоимости уже первые 5 лет, т.е первоначальный покупатель заведомо платит намного выше (вроде бы накрутка застройщика и т.д) чем цена, за которую он сможет его продать через 3-5 лет. В статье советовали покупать новое жилье 5-10 давности, которое уже потеряло в стоимости.
По факту цены на квартиры ББС в нашей местности высокие, например квартира с 3 комнатами, салоном, большой террассой стоит столько же как и строительство нового дома с небольшим участком земли в 5 минутах езды от центра города. Вторичное жилье-квартиры стоят на порядок меньше. Рядом с нами уже год не могут продать квартиру на последнем этаже резиденции, не знаю сколько там комнат, но цена в пол миллиона явно отпугивает покупателей, конечно есть там терраса, но рядом дорога, шумно,зеленой зоны почти нет- откуда такие цены
Всякие коммунальные и прочие ежемесячные расходы тоже стоит учитывать при покупке, особенно если планируется жить в этой квартире до самой старости. На пенсии доходы сокращаются и уже сильно ударят по бюджету пару сотен евро коммуналки...

[dada]

новое жилье ББС сразу теряет часть своей стоимости уже первые 5 лет

До 3-х лет оно вроде еще считается новым, так как там сниженный налог, и перепродается оно как таковое.
Для меня все равно самый первый вопрос в покупке жилья - это нравится ли мне место . Если место подходит по всем параметрам, все расходы будут легче и радостнее переноситься. Если место не очень подходит и было результатом компромисса с самой собой , то все дополнительные расходы падают в корзинку с недовольством: вот и это не так, и то не этак...

Ну и важно, не мешают ли жить соседи. Мне на новой квартире сейчас они сильно мешают, так я много готова заплатить, чтобы их не было.
ПС: Услышала на днях байку про то, почему одна квартира по соседству дважды была перепродана за последние годы: там одинокий музыкант по ночам на пианино любит играть. Последний жилец суд против него выиграл - а тот все равно не перестал. До exécution, говорят, - от слова до дела то есть - далеко.

[Oksy75]

dada, я тоже боюсь на неудачных соседей попасть

С одной стороны хочется верхний этаж, чтобы над головами никто не ходил, с другой стороны есть риск протечек и отопления...

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

[Martingale]

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

Чем выше этаж, тем лифт дороже стоит.
Я уж молчу что иногда он может ломаться или просто быть остановлен на тех.осмотр.

[Martingale]

Вот , кстати, при покупке квартиры с большой террасой задайтесь вопросом, как от солнца спасаться на ней будете. У нас терраса была 40 метров, там никакая свежеустановленная маркиза не спасала, надо было делать прочную конструкцию на 4-х ногах, чтобы везде прикрывало и чтобы ветром на последнем этаже не сносило. Так что вы думаете, cоpropriété проголосовало большинством против ( вопрос решается на собрании жильцов).

Я Вам конечно сочувствую со всеми Вашими передрягами, но в данном случае я бы тоже проголосовала против. Все такие защитные меры от солнца оплачивает каждый за себя, террасса имеет свои преймущества, но никто не обязан ею пользоваться.

[dada]

Согласитесь, те 200 или 300 евро в месяц ,что вы платите лишних за коммуналку,

Лишних 300 - такого, наверно, не бывает. Не знаю, у кого какой опыт, но самая высокая коммунальная (гор.вода и отопление включены), что я встречала на площадь 120-130 метров, - 1200 в триместр, плюс эл-во 100 в триместр = 400 с небольшим в месяц на все. Но вот общие работы по ремонту старого дома могут накрыть с головой.

[Oksy75]

Чем выше этаж, тем лифт дороже стоит.

большая разница между этажами?

[dada]

Все такие защитные меры от солнца оплачивает каждый за себя

Конечно, каждый сам оплачивает. Большинство против проголосовало из эстетических соображений, так как обычная маркиза сворачивается, а эта конструкция на четырех ногах остается стоять зимой и летом, хотя сама ткань на ней тоже сворачивается рулоном.

[Martingale]

большая разница между этажами?

это зависит от дома, но мне кажется, что существенная
А чтобы над головами никто не ходил, наверное лучше заранее убедиться, что соседи сверху не имеют детей, а идеальный вариант, наверное, иметь соседкой сверху тихую старушку.

[Happy_fr]

dada, у вас очень ценные комментарии, вы настоящий специалист в квартирных делах. А чем вам мешают соседи, может мой вопрос и глупый, но наверное в новых домах ББС изоляция должна быть хорошая и соседей практически не слышно?

[Oksy75]

а идеальный вариант, наверное, иметь соседкой сверху тихую старушку

ага, только старушка помрет, а наследники продадут квартиру многодетной семье

[Martingale]

Лишних 300 - такого, наверно, не бывает. Не знаю, у кого какой опыт, но самая высокая коммунальная (гор.вода и отопление включены), что я встречала на площадь 120-130 метров, - 1200 в триместр, плюс эл-во 100 в триместр = 400 с небольшим в месяц на все. Но вот общие работы по ремонту старого дома могут накрыть с головой.

ну что Вы, 300 евро по отзывам это обычная расценка в нашем регионе, в старом жилье, причем не для квартир 120 кв.метров, а в половину меньше
когда дом плохо изолирован, это не удивительно

[Martingale]

dada, у вас очень ценные комментарии, вы настоящий специалист в квартирных делах. А чем вам мешают соседи, может мой вопрос и глупый, но наверное в новых домах ББС изоляция должна быть хорошая и соседей практически не слышно?

присоеденяюсь к вопросу
неужели в новом доме BBC соседей слышно?

[Martingale]

ага, только старушка помрет, а наследники продадут квартиру многодетной семье

ну старушки здесь крепкие, живут долго
еще лучше - пара стариков, даже если один умрет, второй будет еще доживать

[dada]

С одной стороны хочется верхний этаж, чтобы над головами никто не ходил, с другой стороны есть риск протечек и отопления...

Прям уж и не знаю ставить условием в поиске это верхний этаж или нет...

Я очень люблю верхние этажи. Потому мы попробовали все эти варианты. Делюсь опытом.

Последний этаж в старом доме - красота , никто не ходит, но крыша оказалась мокрая. Проблему ( кучу денег стоит починка) - попробуйте-ка ее решить с нижними соседями, которым пофиг, потому что на них не капает. Зато соседи прямо под нами на нас очень жалуются, писать по ночам не разрешают.

Последний этаж в новом доме - крыша сухая, но без тех. этажа ( вы заметили, что в новых домах НЕТ тех. этажей???) и покрытая алюминием, она раскалялась так, что в квартире было не вздохнуть.

Предпоследний этаж в старом доме с железным обещанием, что наверху - вот уже много лет служебная квартира, в которой будут проживать только время от времени. Я думала: вот оно, счастье: и не капает, и не ходЮт. И что вы думаете? - года не прошло, как там поселилась семья ... низкого т.с. интеллектуального уровня ... с маленьким ребенком..., превратив служебную квартиру в самую обычную. Более того, квартира под нами преподносилась как еще одна служебная ( дом такой). Так вот, прошел еще один год с момента заселения наверху, как в нее вселился важный деятель, предварительно затеяв на полгода капитальный ремонт.

А , и вот еще. Обычная квартира, средний этаж, с одинокой пожилой соседкой наверху. Красота! Но нет мне счастья, идеальная соседка взяла и умерла.

[Martingale]

Мы попробовали все варианты.

dada, Вы прямо все попробовали в этой жизни спасибо что делитесь опытом
но неужели Вам ни разу не повезло?

[Oksy75]

dada, ну все, напугали меня совсем