Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[rose]

Чаще всего, агенства недвижимости пользуются тем, что покупатели доверчивые и неопытные люди.
Форумчане, напишите, как вас хотели обмануть. Предлагаю в этой теме обменятся личным опытом. Эта информация может быть очень полезна остальным.

[olgakuri]

rose, вы сами строитель, кто вас обмануть сможет? об каком обмане вы говорите? приходите, смотрите - нравится/не нравится квартира/дом, вам решать - покупать- не покупать.

[grenne]

об каком обмане вы говорите?

может быть имеется в виду бумаги, оформления по приобретению или какие-нибудь скрытые недостатки?

[rose]

olgakuri, пожалуи то, что касается непосредственно качества, меня обмануть трудно,
grenne права,
я имею в виду обман, который встречается в процессе покупки.

эту тему я открыла по просьбе нашего форумчанина, вот его сообщение:

я видел этот участок когда искал по дорогам на машине.но не обратил внимание сначала.оставил про запас.
а когда увидел анонс иммобиле (агенства)-то поехал к ним и на моей машине агент привез меня к этому же участку и познакомил с продавцом земли.я отвез агента назад и он попросил меня зайти.из нашего форума я знал,что нельзя подписывать offre et promessel'achat и отказал агенту в любых подписях , аргументируя продолжением поиска и отсутствия мнения жены по найденным объектам.но он тогда попросил меня подписать какую то квитанцию и поклялся ,что это не относиться к делу покупки этой земли.это оказалось RECONNAISSANCE d'indications et de visite! про эту бумажку в форуме инфы не было вообще и агент пообещал ,что это нужно ему для отчета его шефу как факт присутствия его на работе.
вчера были у нотариуса и он нас посылает теперь всех в агенство, ибо они прислали нотариусу письмо с копией бумажки которую я подписал и требует 900 евро.
завтра едим к иммобиле утром и все мы в шоке.нотариус советует договориться.хотя и понял что агент воспользовался моим незнанием языка и это грязная игра агента.
в россии есть закон - подпись недействительна если была сделана под принуждением,заблуждением или не понимая значений последствий.
наверняка во франции есть такой закон.
также я слышал ,что подпись недействительна без консула или без присяжного переводчика. также я еще в процессе выздоровления после аварии .

[rose]

цитирую , свое-же сообщение из другои темы о том, как нас с мужем чуть не обманули:

В некоторых агентствах при показе квартиры просят подписать бумагу о том, что вы обязуетесь не искать напрямую провадца и в течение 2 лет не имеете права купить эту квартиру напрямую у него ( в бумаге зафиксированы ваши имя, фамилия, + ваш адрес)
кроме того,
некоторые агентсва заставляют вас подписать еще одну бумагу, если , допустим, квартира вам понравилась, и они, вроде как "резервируют" для вас эту квартиру здесь надо быть очень осторожными, т.к. это еще не compromis de vente,
a contrat préiminaire.
нам шустрый агент пытался доказать, что "это вас ни к чему не обязывает", однако если почитать внимательно все что написано мелким шрифтом, то отказаться можно тоже только в течение 7 дней , послав заказное письмо.
В противном случае, покупатель обязан подписать следующую бумагу и купить квартиру.

[Sasa]

Росе,спасибо за тему!Очень полезно!!Надеюсь,что форумчане ее поддержат!Кто еще нам поможет,если не мы сами?
А насчет обмана..Моя знакомая когда решила продавать квартиру в которой жили очень много лет,узнала,что она не совсем является владельцем этой квартиры,тк при прoдаже ее ей,с прежнего владельца ее не переписали и он еще является владельцем(те два владельца теперь).Так ,конечно,поднялась буча(они хотели продать быстро,а тут такая заморочка!),но все завершилось хорошо,хотя нервы потрепали здорово.

[vrubelru]

Квартиры необходимо посещать в разное время суток. У нас, например, дом так расположен, что часть квартир во второй половине дня под солнцем. Зимой это хорошо, но летом с полудня и до ночи под палящим солнцем- это просто пекло. Вот наш сосед продал свою квартиру зимой пожилой даме, которая даже и не догадывалась о солнцепеке.
Еще бывают дома рядом с какими-нибудь заводами, когда какой-нибудь запах распространяется в определенное время . Поэтому лучше съездить посмотреть жилье в разное время суток.

[galya]

Квартиры необходимо посещать в разное время суток. У нас, например, дом так расположен, что часть квартир во второй половине дня под солнцем. Зимой это хорошо, но летом с полудня и до ночи под палящим солнцем- это просто пекло. Вот наш сосед продал свою квартиру зимой пожилой даме, которая даже и не догадывалась о солнцепеке.
Еще бывают дома рядом с какими-нибудь заводами, когда какой-нибудь запах распространяется в определенное время . Поэтому лучше съездить посмотреть жилье в разное время суток.

А ещё бывает...собрание бомжей!
Под нами находится детский сад, вход в него как бы "углублён", то есть прекрасное место для ночёвки, от ветра, от дождя закрыто... Но эти товарищи частенько усраивают веселья, собирается их там человек по 8. а то и подерутся - место поделить не могут. Ни полиция, ни мэрия ничего сделать не могут. Что нас подвинуло на как можно скорейший перезд.... Жаль, квартира хорошая

[BYU]

Да,хорошая тема.Я помню на уроках французского наша преподаватель давала ссылки на сайты,где можно найти инфу ,какие подводные камни при покупке квартиры,какие документы можно подписывать и в какой очередности,а какие нельзя.Постараюсь найти ети ссылки.
vrubelru, абсолютно точно обрисовала картину.Да,квартиру надо смотреть в разное время суток.Желательно посмотреть и на соседей.Лучше приобретать летом (имхо),чем зимой.
После некотого опыта покупок квартир,я точно знаю,что я никогда не куплю квартиру,которая еще в процессе постройки,"с макета",где она существует только на чертеже.Ни-ко-гда)Мы так внесли денежку и,когда через какое-то время нас пригласили на просмотр,что-бы решить нюансы,то мы были страшно разочарованы.Одно дело игрушечный домик,чертеж и другое дело,когда ето воплощено в жизнь.Большая разница. Куплю только то,что можно пощупать реально)Кстати,метраж на чертеже может ооочень не совпадать с реальностью.
И еще никогда не куплю новую квартиру.

[Aiko]

И еще никогда не куплю новую квартиру.

А почему ? Многие стараются новое купить.

[Sasa]

..Лучше приобретать летом (имхо),чем зимой.
.

А почему?

[dilemma]

...И еще никогда не куплю новую квартиру.

BYU, я , как и вы , никогда не куплю новую квартиру. С одной поправкой: никогда БОЛЬШЕ.
Мы купили квартиру в новом доме , радовались еще сниженному нотариальному тарифу ( дому меньше пяти лет, первая продажа, соответственно, такса - 3,... процента). Зато заплатили гораздо больше, чем заплатили бы за старое жилье в этом же районе (аргументация: новый дом). Сразу же было выявлено куча недостатков , таких как плохая термо и звукоизоляция, мокрый подвал, плохая вентиляция и даже множественные нарушения норм строительства... Эти нарушения дают знать о себе не сразу, а по прошествии нескольких лет: протекают террасы и потолки, например. И если с нарушениями норм нам просто не повезло, то тот факт , что в новостройках сегодня используются дешевые изолирующие материалы, дешевые радиаторы, дешевую сантехнику и т.п. для меня теперь , после многих просмотров, очевиден - даже в так называемом элитном жилье, которое никакое не элитное, просто находится в элитном месте. Экономят на всем.

Как проверить это все неспециалисту при двух просмотрах квартиры - я не представляю. Но хочу дать совет: перед подписанием чего бы то ни было поговорите с консьержем и соседями на предмет проблем в доме, потребуйте копию решения последнего заседания copropriete и syndic о запланированных travaux, а так же в случае покупки ПОЧТИ НОВОГО жилья узнайте о наличии и действительности страховки dommage-ouvrage.

Она действует в течение первых десяти лет жизни дома и покрывает ремонтные работы тех недостатков, которые, как вот в нашем случае, были выявлены по истечении нескольких первых лет. Но в нашем случае она была оформлена неправильно, потому вроде как действовала на бумаге первые три-четыре года, пока все было в порядке, а потом, когда потекло все, отказалась оплачивать работы и самоустранилась. Нотариус должен бы вас предупредить при подписании контракта. Агенты могут "забыть" или не знать.

[dilemma]

потребуйте копию решения последнего заседания copropriete и syndic о запланированных travaux.

Тут есть один момент. Если "travaux votés et payés" , то покупатель, ест-но, не платит ничего. Если только travaux votés, то оплачивать их будет тот владелец, кому придет счет. Это означает, что, например, если работы были проведены в июне "в эпоху" старого владельца, акт покупки квартиры был оформлен в июле, а счет выписан только в августе - то вам (новому владельцу) и платить. Должно быть зафиксировано в "compromis..." Если нужно, поищу закон.
И - attention!
В Compromis у нас как продавцов это было зафиксировано ( мы продавали квартиру с travaux votés, которые еще не были оплачены). А вот в projet de vente, который нотариус наших покупателей прислал на подпись нашему нотариусу, этот пункт больше не существовал! Что нас, бывших владельцев, обязало бы оплачивать работы , когда те будут осуществлены.

[vrubelru]

Aiko, в новой квартире, например, все отделочные работы будут идти в НДС 19,6%, а в здании , которому больше 5 лет(если не изменяет память) , эти работы будут идти с 5,5% ндс

[Aiko]

Aiko, в новой квартире, например, все отделочные работы будут идти в НДС 19,6%, а в здании , которому больше 5 лет(если не изменяет память) , эти работы будут идти с 5,5% ндс

Ну так экономия на нотариусе зато при покупке.

[Taksik]

Aiko, в новой квартире, например, все отделочные работы будут идти в НДС 19,6%, а в здании , которому больше 5 лет(если не изменяет память) , эти работы будут идти с 5,5% ндс

Только из-за этого? Зато - это будет новая квартира! Для меня важно то, что в ней никто до тебя не жил!

[rose]

новое жилье лучше покупать у хорошо зарекомендовавшей себя фирмы, и желательно посмотреть их предыдущие постройки.

в дополнение к теме, моя статья :
https://www.infrance.su/affaires/imm...mmo-achat.html

[vrubelru]

Taksik, не только из-за этого. Но кому-то и это важно.

[rose]

Лучше приобретать летом (имхо),чем зимой.

согласна, особенно, если квартира в мансарде: сразу увидите, насколько там жарко.
Но если речь идет, например, о квартире на первом этаже, над подвалом, то ее лучше смотреть зимой (особенно в старых домах, в таких квартирах холодно).

[Annyshka]

врубелру, а из за чего еще? Новая квартира в цене быстро поднимается, к моменту сдачи дома она уже стоит дороже, чем вы за нее заплатили. Как минимум в течении 10 лет не нужно будет тратиться на ремонт подьезда и других общественнух коммунальных мест...

[Aiko]

врубелру, а из за чего еще? Новая квартира в цене быстро поднимается, к моменту сдачи дома она уже стоит дороже, чем вы за нее заплатили. Как минимум в течении 10 лет не нужно будет тратиться на ремонт подьезда и других общественнух коммунальных мест...

Новые квартиры очень дорогие.

Когда быстро после покупки продаешь эту квартиру, очень трудно продать за эту же цену, многие продают в убыток.

Я думаю, это не касается квартир, купленных 5 лет назад, но теперь рост цен уже совсем не тот.

[Annyshka]

Новые квартиры очень дорогие.

Когда быстро после покупки продаешь эту квартиру, очень трудно продать за эту же цену, многие продают в убыток.

Я думаю, это не касается квартир, купленных 5 лет назад, но теперь рост цен уже совсем не тот.

Я думаю идельно продавать новую квартиру через лет 7 после вселения, когда уже выплачена часть кредита и стоимость квартиры тоже вырастает.

Наша знакомая не может продать свою старую квартиру по хотя бы той же цене, что купила (она читает стоимость квартиру+услуги нотариуса). Покупатель в таком случае должен вуложить ету сумму + услуги нотариуса, т.е. на 7% дороже (например).Ето получается дорого

[hérisson]

Я думаю идельно продавать новую квартиру через лет 7 после вселения, когда уже выплачена часть кредита и стоимость квартиры тоже вырастает.

Часть кредита? Мы платим за дом вот уже седьмой год, посмотрела на банковские распечатки мы только приблизились к стоимости дома, до этого платили процент по кредиту, тоесть сумма кредита не уменьшилась ни на сантим пока.
Теперь подумываем продавать квартиру и погасить кредит на этот дом. Но если погашать досрочно нужно платить налог банку. И оказывается можно было выторговать у банка отменить этот налог, но этого в свое время не сделали.

[Annyshka]

Мы смотрели новые и старые квартиры, новые получаются дешевле немного чем старые (все зависит от црока выплаты процентов банку до получения ключеи).
Если строительная фирма серьезная, то в контракте указувает срок и гарантии устранениа дефектов, обнаруженух после вселения.
Старые квартиры сами по себе стоят дорого тоже + процент нотариусу + процент агенству (если ву через агенство покупаете)...

[Aiko]

Мы смотрели новые и старые квартиры, новые получаются дешевле немного чем старые (все зависит от црока выплаты процентов банку до получения ключеи).

Как это ?

Я так поняла, что новые квартиры стоят на 10% дороже, на нотариусе экономишь 5% (8% для старой, 3% для новой), то есть получается новое дороже на 5%, минус возможные общие работы в ближайшие годы. Я правильно понимаю?

[Annyshka]

Аико, мы посмотрели, что старые квартиры стоят как минимум на 10% дороже (хотя бы из за более развитои инфраструктуры). В старои квартире больше шансов потратится на ремонт + непредвиденные общие расходы (например, починка лифта и т.д.)
В новои квартире, если есть недостатки, их обязаны устранить за счет фирму. Но ненужно тратится на общие расходу первое время.

Плюс, старая квартира по истечении лет мало поднимается в цене. Новая после сдачи, в стоимости вырастает как минимум на 10% (цифры условные конечно).

Но ведь каждыи вубирает по возможностям и запросам

На самом деле при покупке новои квартиру на нотариусе економишь менше чем 5%, т.к. нужно выплачивать банку из своего кармана "Intérêts intercalaires". Но получается все равно выгоднее, чем покупать старую квартиру

[Aiko]

Аико, мы посмотрели, что старые квартиры стоят как минимум на 10% дороже

Мне кажется, Вы в этом ошибаетесь. В таком случае все бы покупали новое.

[vrubelru]

Annyshka, по поводу лифтов, к 2008 и 2010 гг будут введены новые требования. Так что, вполне возможно, окажется так, что и в новом здании придется менять лифт.

[valor]

Я думаю идельно продавать новую квартиру через лет 7 после вселения, когда уже выплачена часть кредита и стоимость квартиры тоже вырастает.

А вы не могли бы обьяснить более подробно ? Почему именно лет через 7 ? А если за 14 лет стоимость квартиры еще больше вырастет ? Мне совсем это мысль непонятна, тем более что кредит, устроен так, что за первые 7 лет будет выплачено меньше капитала, чем за следущие 7 лет.

Новая после сдачи, в стоимости вырастает как минимум на 10% (цифры условные конечно).

Если цифры условные, то можно написать не 10%, а прямо сразу все 100 - будет еще нагляднее.
Новое жилье стоит дороже во Франции.

[vrubelru]

Annyshka, затем в новой квартире Вам ведь тоже нужно провести отделочные работы, а они не дешевые, вот можно к нотариусу еще и разницу ндс добавить. Остается плюсом то, что не надо будет платить за покраску фасадов, смену кровли и прочее. Везде свои плюсы и минусы.