Покупка жилья в Ницце

[Parka]

А зачем слитки золота покупать;-). Можно ведь поехать на добычу золота;-). Времени правда ооооочень много занимает. Так вот у кого то этого времени масса, а другие люди временем своим дорожат и предпочитают, когда другие люди работают на них;-).

А тут не это главное. Вот некоторые даже тут на форум выходят (как Алексей), чтобы самому разобраться. А некоторым - все равно, где жить - на Libération или на Maréchal Joffre. Для них вообще может быть не важно - ни направление окон, ни этаж. Ведь какой параметр для вашего клиента самый главный? Цена. Вот от этого параметра вы и ищете. А параметров этих может быть бесконечное множество. И какие-то могут менять свою значимость в процессе поиска. Никто, кроме самого покупателя не знает, что для него самое лучшее и оптимальное, чем можно пренебречь и на что закрыть глаза, а чем - нельзя.
Я не сторонник покупать квартиру без риэлторов. Но их роль именно в качестве поиска и подборе квартиры для себя я не вижу. Это тоже самое, что заказать подбор, например, одежды. Имея только определенную сумму и зная размеры, но не зная тонкости вкуса клиента.... Когда вы придете с клиентом в магазин, то для него будет показана только та одежда (фасон, цвет и размеры), которую предварительно выберете вы, а не которая есть в наличии в этом магазине.
Ну, а если случайно ваше предложение совпадет с моим "идеалом" - нет проблем. Предлагайте. Только вот зачем для этого заключать эксклюзивный договор на поиск?

[Алекcей]

А если здесь разместить ссылку на конкретную квартиру? То я получу по ушам? Коммерческого интереса у меня никакого нет. Просто из тучи перелопаченного хлама это реальная бомба.

[Алекcей]

Эта квартира-мечта.Супер резиденция. Конечно хуже чем Пале но Пале это попса а эта квартира по крутому адресу. На террасе замутить шкаф(я такое видел в единственном доме в Ницце который останется стоять после 10 балльного землетрясения).Побольше напольных светильников.Кухню заменить.Скинуть в торге 15.000.И вуаля. Одна проблема для меня. Квартира в свежем доме.

[Suare]

Алекcей, да не томите уже, давайте ссылку.

[Martingale]

Эта квартира-мечта.Супер резиденция. Конечно хуже чем Пале но Пале это попса а эта квартира по крутому адресу. На террасе замутить шкаф(я такое видел в единственном доме в Ницце который останется стоять после 10 балльного землетрясения).Побольше напольных светильников.Кухню заменить.Скинуть в торге 15.000.И вуаля. Одна проблема для меня. Квартира в свежем доме.

Эта проблема является достоинством, которое Вы оцените, когда придется оплачивать дорогие ремонты в старом доме.
А может ну ее, эту буржуа? одни проблемы с нею, общий коридорчик, и даже подвала нет
а тут террааааса, она одна все перевешивает ИМХО

[Parka]

Эта проблема является достоинством, которое Вы оцените, когда придется оплачивать дорогие ремонты в старом доме.
А может ну ее, эту буржуа? одни проблемы с нею, общий коридорчик, и даже подвала нет

самый прикол, что основного достоинства буржуа - огромной спальни и высоких потолков у Алексея нет

а тут террааааса, она одна все перевешивает ИМХО

однозначно хорошая, прямоугольная с закрытыми бетонными перемычками между соседними лоджими, что с боков.
Плюс со временем можно будет договориться насчет аренды гаража внизу.

[Алекcей]

Перед тем как сдаться надо хотя бы для вида поспорить. По-сопротивляться.

и даже подвала нет

Подвал предложили найти за отдельную плату.

Это страшный сон всех квартировладельцев во Франции

Тем не менее квартиры в буржуа бесплатно не раздают. И почему то они немного дороже.Значит лучше сдаются в аренду.

самый прикол, что основного достоинства буржуа - огромной спальни и высоких потолков у Алексея нет

После сделанного ремонта высота потолков 2,8.И какая нафиг огромная спальня на 30 метрах?

[Parka]

Тем не менее квартиры в буржуа бесплатно не раздают. И почему то они немного дороже.Значит лучше сдаются в аренду.

Я бы не сказал так, хотя по мнению многих моих знакомых и профи многие дома в буржуазных домах лучше снимаются англичанами. Но (!): мое личное наблюдение - нифига подобного. Для краткосрочной сдачи главное значение имеют:
1) месторасположение
2) большая лоджия (куда народ любит выходить пить вино и ужинать)
3) количество спальных мест
4) цена аренды.

[Алекcей]

Parka, Почему же чёрт побери они дороже? Ну всё против них.Буржуа много.Ремонты фасадов и кровли идут повсеместно. А старушки разоряющиеся всё не демпингуют.

[Алекcей]

http://www.seloger.com/annonces/acha...d=Li_LienAnn_1
Честное комсомольское.Я никак не связан с этим объявлением.
Низкие платежи. Южная сторона. И очень хороший дом. Я мимо него раз много проезжал и проходил и потому так уверенно говорю.

[Parka]

http://www.seloger.com/annonces/acha...d=Li_LienAnn_1
Честное комсомольское.Я никак не связан с этим объявлением.
Низкие платежи. Южная сторона. И очень хороший дом. Я мимо него раз много проезжал и проходил и потому так уверенно говорю.

Не там на огонь дуете...

Нормальное предложение. Правда, было бы еще круче, если бы она смотрела на парк, а не на улицу (там есть такие). И главное - эксклюзив (!) - реально сэкономить денег. Но дом этот не из последних...
Минус один - студио.

[Алекcей]

если бы она смотрела на парк, а не на улицу (там есть такие)

Если бы среди предложений было бы такое с окнами на парк то я бы не думая отказался от "буржуа". Тем более что про ремонт в этих самых "буржуа" я наслышан. А как происходит процедура принуждения к сбору денег на ремонт? Продавай квартиру или бери кредит? Мне как то странно в ноябре вдруг предложили сразу три квартиры в Негреско. Там жилой подъезд есть с тыльной стороны. Сам Негреско выглядит очень печально и обшарпано а жилая часть-ну прямо кадры из фильма про НЭП. Упадок и печаль. Ну вот предположим обязала мэрия их сделать ремонт. Составили смету и с каждой квартиры по 20.000 евро. Что дальше?

[Morra]

Алекcей, собрание жильцов принимает решение о ремонте здания; выбираются предприятия, которые делают сметы и выбирается опять же собранием предприятие. Стоимость капремонта распределена между жильцами и каждый триместр взимается плата. Не сразу вся сумма большого ремонта, а по триместра распределяется

[Parka]

Мне как то странно в ноябре вдруг предложили сразу три квартиры в Негреско. Там жилой подъезд есть с тыльной стороны. Сам Негреско выглядит очень печально и обшарпано а жилая часть-ну прямо кадры из фильма про НЭП. Упадок и печаль. Ну вот предположим обязала мэрия их сделать ремонт. Составили смету и с каждой квартиры по 20.000 евро. Что дальше?

Странно, вообще-то в Негресско капитальный ремонт всего фасада был порядка 4 лет назад.

[Печкин]

Ну вот предположим обязала мэрия их сделать ремонт. Составили смету и с каждой квартиры по 20.000 евро. Что дальше?

А дальше вешайтесь. Это страшный сон всех квартировладельцев во Франции - внезапные огромные расходы по ремонту.
Отказаться их платить нельзя - синдик засудит.

[Алекcей]

Дубль

[voila_voila]

Parka, вы имеете способность читать то, чего другие не пишут:-). Это конечно большой дар:-), а если бы еще и предсказания сбывались, то был бы вообще полный аншлаг:-). А при покупке, цена -не самый важный фактор для многих покупателей :-), вы и сами это понимаете:-).

[Алекcей]

Квартиры в Квадрате в старом доме да ещё и с видом да на верхнем этаже-невероятная редкость. Я недавно познакомился с одним дядечкой старой закалки. Он из тех риэлторов старой школы перед которым нынешние выскочки должны снимать шляпу. Как я понял у него есть доступ к завещательным,и прочим квартирам,данные о которых появляются в первую очередь у юристов и большинство из которых до рынка не доходят.Услышав мои "хотелки" он задумчиво произнёс:Бюджет хороший. А дальше по-французски:Но нужна удача.

[Алекcей]

Надо подбить хоть какой то промежуточный результат. Что имеем. Двушка малометражка без террасы и с новеньким ремонтом в премиум локации ЗК. Ежемесячные-50 и соответственно в год 600, оба налога вместе-1600.Страховка+электричество+интернет-1200. Добавим 3000 в год на ужастики в виде крыши,фасада,лифта.Итого 6400 в год. Сдаём летом по 700 в неделю и учитывая 10% "окон" и 15% агентских получаем 6900 за всё лето.Если в остальное время не сдаём то как нерезиденты платим налог 30% и остаётся у нас 4800.Здесь вроде всё понятно.
Предположим что сдаём остальные 9 месяцев по 1000 в месяц.В этом случае общий доход от аренды превышает 15000 а именно 15900 и в этом варианте вроде нерез должен вычесть расходы а оставшееся облагается 20%. Тут совсем сложно. Но примерно от 7600 если крыша ремонтировалась до 10000 если нет.Делим общую стоимость покупки в 265000 на худший вариант аренды и получаем 33 года окупаемости. Я прав?

[Morra]

Я лично ничего не поняла из ваших расчетов. Что это за 3000 евро на ужастики ? Ремонт фасадов раз лет в 15. Ремонт лифта копейки. А что это за страховка + электричество +интернет за 1200???

[Алекcей]

Morra, Ну 3000 евро в год это на какие то неимоверные ремонты фасада,крыши или замену лифта. Страховка 200 в год + инет телефон телевизор 600 в год +электричество 400 в год(наверное даже мало) Получилось 1200 вроде.Ошибка?

[Morra]

Morra, Ну 3000 евро в год это на какие то неимоверные ремонты фасада,крыши или замену лифта. Страховка 200 в год + инет телефон телевизор 600 в год +электричество 400 в год(наверное даже мало) Получилось 1200 вроде.Ошибка?

Интернет 30 на 12= 360
Страховка 200 но можно и дешевле найти. Электричество зависит от способа отопления

Я так не заморачивалась когда покупала квартиры. Нравилось и покупала. Остальное вторично.
Крыши; фасады и лифты чинятся редко

[Алекcей]

Я так не заморачивалась когда покупала квартиры

Я не заморачиваюсь. Это просто трезвый расчёт для ситуации когда вдруг всё рухнет. И к этому надо быть готовым. Иметь квартиру и не иметь возможности её сдать и получить прибыль это идиотизм или транжирство.Проще арендовать.Расчёт сделан грубо. Но он доказывает что доходность равна 3,5-5% годовых. Сэкономив 100 евро в год на инете и 50 на страховке, эту самую доходность не поднимешь даже на 0,05%.

[Morra]

Я не заморачиваюсь. Это просто трезвый расчёт для ситуации когда вдруг всё рухнет. И к этому надо быть готовым. Иметь квартиру и не иметь возможности её сдать и получить прибыль это идиотизм или транжирство.Проще арендовать.Расчёт сделан грубо. Но он доказывает что доходность равна 3,5-5% годовых. Сэкономив 100 евро в год на инете и 50 на страховке, эту самую доходность не поднимешь даже на 0,05%.

Вы хотите обязательно в Ницце покупать где аренда относительно недорогая. А теперь хотите заработать большие проценты. Надо как то выбирать - либо доходы либо Ницца. В Босолей у вас были бы больше доходы но Вы же не хотели
там искать.

[Parka]

Интернет 30 на 12= 360
Страховка 200 но можно и дешевле найти. Электричество зависит от способа отопления

Ну, 30 - это без русских каналов. База. С ними 37х12=444
+ страховка 200= 644
Отопление + кондишин + свет + электроплита + бойлер - это от 400 до 700 евро/год.
Вот и выходим почти на 1200.
Мне вот сперва сумма также показалась завышенной. Но примерно все равно так и получается (с запасом небольшим)

Я так не заморачивалась когда покупала квартиры. Нравилось и покупала. Остальное вторично.

Это и есть главная ошибка всех неудачных инвестиционных сделок. Посоветовал риэлтор - я и купил
Приглянулась квартирка - я и купил....

Я как-то тут писал - когда что-то покупаешь, нужно в первую очередь подумать - сможешь ли ты это легко продать? А вот как раз вопрос "мне лично это нравится" уходит на второй план. Розовые очки имеют тенденцию быстренько улетучиваться...
В этом отношении мне нравится подход Алексея. И то, что он выносит этот вопрос на форум - очень верное решение. Один ум хорошо, а коллективное мнение + свое личное окончательное решение - намного лучше.

[Morra]

Это и есть главная ошибка всех неудачных инвестиционных сделок. Посоветовал риэлтор - я и купил
Приглянулась квартирка - я и купил....

Я как-то тут писал - когда что-то покупаешь, нужно в первую очередь подумать - сможешь ли ты это легко продать? А вот как раз вопрос "мне лично это нравится" уходит на второй план. Розовые очки имеют тенденцию быстренько улетучиваться...
В этом отношении мне нравится подход Алексея. И то, что он выносит этот вопрос на форум - очень верное решение. Один ум хорошо, а коллективное мнение + свое личное окончательное решение - намного лучше.

как надо себя не любить. Покупать жилье себе и сразу думать о его продаже. В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ .Мы ничего не знаем о будущем, и возможно что после хорошего землетрясения вообще уже продать будет нечего.

[Алекcей]

когда что-то покупаешь, нужно в первую очередь подумать - сможешь ли ты это легко продать?

Большинство людей полагают что покупают квартиру надолго и о последующей продаже не задумываются. И правы. Для краткосрочного пользования проще арендовать. Учитывая большие французские издержки при покупке,мечтать о 100% возврате всей суммы можно лишь в некоторых особых случаях.Например в случае неосведомлённого о ценах или очень спешащего продавца. В случае резкого роста цен на недвижимость обусловленного экономической или локационной ситуацией.Появление трамвая на Калифорни один из таких моментов.Просчитать подобные везучие моменты тяжело. В них можно только случайно попасть. Горе-аналитики с кипами дипломов не смогли предвидеть сегодняшние цены на нефть. Где уж там маленькому покупателю Алексею сесть в уходящий поезд в последний вагон. Надо понимать что с противоположной стороны,со стороны продавца так же пытаются просчитать ситуацию. И обладая объектом с хорошей ликвидностью. не хлопают ушами,и так же задирают цену снижая шансы на быструю перепродажу. Рынок недвижимости Ниццы очень интересен. Он интернационален. В Черногории есть только русскоязычные и сербские покупатели. В Крыму сейчас только россияне. Экономическая ситуация в этих странах позволяет примерно предсказать дальнейшее поведение цен и покупателей. А в Ницце нет.Можно важно надувать щёки и говорить о дальновидности в счастливой ситуации. Но это просто везение. Мне не повезло. Я выставил неправильные горизонты в поиске и попался на крючок. Понравилось всё. Дом(среднепонтовый),локация(бомбовая),бюджет(с треском но тяну),новенький ремонт(не заморачиваться самому). Подобные запросы это львиная доля запросов. И продавец это знает очень хорошо. Продавец в моём случае это профессионал и продажа подобных квартир его бизнес. Таких всё знающих и просчитывающих ситуацию покупателей как я,он щёлкает как орехи по нескольку штук в год. Разных национальностей и степеней хитрости. Я проиграл этот бой когда заходил в подъезд.Навстречу мне шли те,кто уже готовы были внести и внесли залог за однушку. Продать эту квартиру через год,вернув хотя бы 90% маловероятно. Мне продают её по цене 110-120% от рынка скинув от первоначальных 130%. Не инвестиционный проект.

[voila_voila]

Алексей, а вы кому будете вашу студию арендовать за 1000€ в месяц в течение 9 месяцев?

[Алекcей]

voila_voila, Не студию а двушку. За 1000 в месяц не найду никого? У меня знакомый за вокзалом 70 метровку за 1100 сдаёт.

[voila_voila]

Он наверное на долгосрочной аренде ваш друг или он съезжает на все лето? Как правило на 9 месяцев квартиры сдаются студентам. Тут над Морра смеялись, но я с ней согласна, студентам арендовать умно и гаранты у них отличные : родители или государство. Но 1000 €- это очень дорого для такой публики.