Хозяин-банкрот: продажа его недвижимости

[alx75]

Где можно посмотреть сайт или найти информацию о заложенной недвижимости, например которая была в залоге у банка и клиент разорился и теперь банк ее продает, или други варианты....
спасибо..........

[El'ka]

Такая недвижимость продаётся на специальных аукционах. Объекты выставляются на продажу от имени трибунала. Покупка возможна только при посредничестве адвоката. Стартовые цены смешные, но что-то мне подсказывает, что заключить выгодную сделку простому смертному будет очень нелегко...

Сегодня, напр., в Париже Вы можете купить:
http://www.licitor.com/ss_lot.asp?J=0101&T=N

[alx75]

Спасибо.....
сайт интересный, а есть еще такие же сайты? или он такой один?

[Azzaz]

но что-то мне подсказывает, что заключить выгодную сделку простому смертному будет очень нелегко...

правильно подсказывает


не знаю как сейчас, но несколько лет назад платить надо было наличкой и сразу. Адвокату сразу платилась сумма (тогда было, по-моему, 50 или 70 тыс. французских франков-оооочень немаленькие деньги по тем временам), типа залога. Если я ничего не перепутала за давностью лет.

[azalea]

Вот еще ссылки:

http://www.encheres-publiques.com/

http://www.special-encheres.com/

http://www.guideducredit.com/HTMcorp...n/encheres.htm

[azalea]

Может, кому полезно будет:


Chacun sait qu’un propriétaire peut vendre certains de ses biens aux enchères. Mais on oublie parfois que cette technique de vente peut aussi concerner des biens immobiliers.

Lorsqu’on parle de vente aux enchères, on imagine généralement le marteau du commissaire-priseur qui s’abat une fois, deux fois, trois fois, au milieu de lots hétéroclites de meubles, tableaux, livres et autres objets plus ou moins précieux. Ou encore la détresse d’un débiteur malchanceux dont les biens ont été saisis pour être vendus au plus offrant... Ce qui explique que les propriétaires de biens immobiliers n’envisagent pas souvent cette technique de vente pour réaliser tout ou partie de leur patrimoine. Et pourtant, il est parfaitement possible, techniquement et juridiquement, de vendre volontairement un bien immobilier aux enchères en passant par les offices notariaux.

Les biens concernés
La vente aux enchères volontaire peut concerner tous les types de biens immobiliers : appartements, maisons, immeubles entiers, terrains, locaux commerciaux ou professionnels, qu’ils soient libres ou occupés, et quelle que soit leur localisation ou leur propriétaire (personnes physiques, sociétés, etc.).

La procédure
Pour vendre volontairement un bien immobilier aux enchères, il suffit de s’adresser au notaire de son choix. La procédure variera ensuite sur certains points mineurs selon que la vente se déroule en province ou à Paris et dans les trois départements limitrophes (où elle est organisée directement par la Chambre interdépartementale).


Après avoir expliqué au propriétaire le détail de la procédure, le notaire chargé de la vente fera d’abord procéder à l’expertise du bien. Il rédigera ensuite un cahier des charges précis qui décrit en détail la nature du bien et les modalités de la vente : état du bien, servitudes éventuelles, règlement de copropriété, frais à la charge de l’acheteur, etc. Ce cahier des charges pourra être consulté à l’étude par tout acheteur potentiel.

. Les ventes ont lieu généralement dans les locaux des chambres départementales des notaires, voire, dans certains cas, dans des mairies, grands hôtels, salles de congrès, si le volume et le prestige des biens le justifient.
. Dans certains départements, la vente peut aussi avoir lieu au sein même de l’étude.



Après avoir fixé le montant de la mise à prix en accord avec le propriétaire, le notaire inscrit le bien au calendrier des ventes publiques et organise la publicité, comme tout intermédiaire immobilier. Les petites annonces paraissent ainsi dans les journaux et supports internet de la profession, dans les journaux locaux ou nationaux, etc.


Comme tout intermédiaire immobilier, il renseigne les acquéreurs intéressés et fait visiter le bien.


Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation”, qui figure dans toutes les publicités. Cette somme est proportionnelle à la mise à prix et varie selon la nature du lot.


Une fois enregistré le nom des acheteurs potentiels, ceux-ci participent ensuite directement aux enchères, en se faisant éventuellement assister par un des notaires présents.


Contrairement aux commissaires-priseurs, les notaires n’utilisent pas le marteau mais la technique, plus “objective”, de la vente à la bougie. Lorsque deux de ces petites mèches se sont entièrement consumées sans que personne ne surenchérisse, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Les autres enchérisseurs qui n’ont pas remporté l’adjudication récupèrent immédiatement après la vente leur chèque de consignation.


Après la vente
La vente ne devient définitive qu’après un délai de dix jours.?En effet, pendant ce délai, toute personne intéressée, même absente lors de la vente, peut surenchérir d’au moins 10%. Il doit remettre alors au notaire chargé de la vente un chèque de banque égal à 10% de la dernière enchère. Le bien est alors remis en vente, une nouvelle et dernière fois, pour de nouvelles enchères, le prix de départ étant celui de la dernière enchère.


L’acheteur dispose ensuite de 45 jours, à compter de la vente, pour en régler le prix entre les mains du propriétaire. Au-delà du 11ème jour, il devra payer toutefois des intérêts au taux légal.


Si l’acheteur ne peut payer au terme de ce délai, il est coupable de “folle enchère”. Le bien est alors remis en vente pour sa mise à prix initiale. L’acheteur déficient devra payer l’éventuelle différence entre son enchère et le prix obtenu au terme de cette nouvelle mise en vente.


Précisons enfin que l’acheteur aux enchères, contrairement à une transaction classique, ne bénéficie pas du délai de rétractation de sept jours auquel sont soumises les transactions portant sur des logements.

Mise à prix et réserve
Le montant de la mise à prix est naturellement un élément important du succès de la vente. Il faut, en effet, qu’il soit suffisamment attractif pour susciter l’intérêt des acheteurs potentiels. A Paris, la Chambre des notaires recommande de le fixer à environ 75% de la valeur d’expertise.


Le propriétaire peut également demander une vente sans mise à prix. Il s’engage alors à vendre le bien au dernier enchérisseur dès lors que les enchères ont atteint le prix de réserve qu’il a fixé au préalable, ce prix ne pouvant dépasser la valeur d’expertise.

Les frais
Les ventes aux enchères notariales donnent lieu à plusieurs types de frais annexes.

Les droits d’enregistrement classiques dûs sur toute transaction immobilière, payés par l’acquéreur.
Les honoraires de négociation du notaire, qui intervient ici en tant qu’intermédiaire. Ils sont fixés par un barème national.


. Cette commission est égale à 5% HT sur la partie inférieure à 45 735 euros + 2,5% HT sur la partie dépassant ce seuil + la TVA au taux de 19,60%.

Les frais proprement dits, qui sont généralement fixés à 2% HT du montant de l’adjudication et partagés à parts égales entre vendeur et acquéreur. Mais le cahier des charges peut modifier ce montant et définir une répartition différente avec, par exemple, une prise en charge totale par l’acquéreur. Précision importante : en cas de mise en vente avec prix de réserve, le vendeur devra supporter l’ensemble des frais de publicité, d’expertise, de visite, etc. si le bien ne trouve pas preneur au prix minimal exigé.
Avantages et inconvénients
L’inconvénient de cette technique de vente est celui de toute adjudication : le propriétaire ignore à l’avance à combien il cédera son bien.


Mais, outre le fait qu’une concurrence entre deux acheteurs peut faire monter les prix, les avantages sont tout aussi évidents.


La rapidité. Le temps d’inscrire le bien à une séance publique et d’organiser les visites, et le propriétaire peut percevoir le prix de la vente dès le 11ème jour suivant l’adjudication. En moins de deux mois, l’opération peut être “bouclée”.


La transparence. Comme dans toutes les ventes publiques, le prix atteint par le bien est le résultat de la confrontation entre l’offre et la demande. Il est incontestable, notamment par l’administration fiscale.


L’impartialité. Le propriétaire n’intervenant pas dans la procédure, les acquéreurs potentiels sont départagés sans le moindre favoritisme.
Autant d’avantages qui font de la vente aux enchères une technique adaptée dans de nombreux cas, notamment quand le vendeur est pressé, quand sa famille ne veut pas qu’il soit influencé, dans les situations d’indivision, etc.

Les autres ventes aux enchères
Il existe deux autres types de ventes aux enchères : les ventes judiciaires et les ventes des Domaines. Dans l’ensemble, elles obéissent aux mêmes règles, à quelques différences près, et à ceci près qu’on ne peut utiliser ce type de circuits pour mettre un bien volontairement en vente.

Les ventes judiciairesIl s’agit des ventes à la barre du tribunal provenant généralement d’une liquidation judiciaire ou d’une saisie.


Outre les moyens de publicité classiques, les ventes judiciaires font également l’objet d’un affichage au tribunal de grande instance et sur le bien proprement dit. Le cahier des charges est consultable au tribunal de grande instance.


La mise à prix est fixée par les créanciers.


L’acquéreur intéressé doit obligatoirement se faire représenter par un avocat.


En cas de surenchère de plus de 10% (cf. ci-dessus), le chèque de banque doit être remis au greffe du tribunal.


Le prix doit être payé dans les 90 jours suivant la vente, avec intérêts au taux légal à partir du 46ème jour.

Les ventes des DomainesIl s’agit des ventes organisées par l’Etat ou les organismes publics, qui peuvent donc porter sur des biens très spécifiques (casernes, gendarmerie, etc.).


Le cahier des charges est consultable au centre des impôts fonciers.


Aucune possibilité de surenchère n’est prévue pour ce type de vente.


L’acheteur peut payer en une ou plusieurs fois selon le niveau du prix atteint.


Dans les 30 jours suivant la vente, sans intérêts, quand le prix ne dépasse pas 15 000 euros.


La moitié du prix dans les 30 jours suivant la vente, sans intérêts, et le solde, avec intérêts au taux légal, dans les deux mois qui suivent si le prix est compris entre 15 000 et 75 000 euros.


Le tiers du prix dans les 30 jours suivant la vente, sans intérêts, un autre tiers, avec intérêts au taux légal, dans les deux mois qui suivent et le dernier tiers dans les trois mois suivants, si le prix dépasse 75 000 euros.
Si l’acheteur ne paie pas, il est poursuivi par l’Etat en paiement du prix sans possibilité de remise en vente du bien.

. L’administration peut aussi annuler la vente et exiger des dommages et intérêts.



L’acquéreur n’a aucuns frais à payer, exception faite des droits d’enregistrement classiques.

Dernière modification le mercredi 25 février 2009 à 19:56:51.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC
Ce document intitulé « Logement : les ventes aux enchères » issu de Droit-Finances.net (droit-finances.commentcamarche.net) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.
Источник: http://droit-finances.commentcamarch...connaitre.php3

[alx75]

продажа через адвокатов самая дешевая получается

[sudent]

а где-нибудь (интернет, пресса) можно посмотреть результаты аукционов или мб кто-то присутствовал/знаком с этой процедурой и может сказать во сколько в среднем окончательная цена превосходит стартовою?

[Delfina]

sudent, есть различные виды аукционов, где выставляется недвижимость. Например, если квартира продаётся на нотариальных торгах, то в аукционе вы участвуете лично (руку сами поднимаете ), результаты торгов потом практически сразу появляются на их сайте. Сюда. В первой строке (под описанием) стоит начальная цена, во второй - за сколько лот ушёл (или не ушёл). Разницу между начальной и окончательной ценой предугадать практически невозможно - от слишком многих критериев (как объективных, так и субъективных) она зависит.

Если недвижимость выставлена на судебных торгах (ссылка на сайт приведена во втором посте), то, как писалось выше, в торгах вы участвуете при посредстве адвоката. Он за вас поднимает руку. Вы можете сидеть рядом и "управлять" его действиями. Начальные цены на судебных торгах часто бывают очень низкими (столько, сколько задолжал хозяин квартиры, - это к примеру). Конечная цена тоже может быть значительно ниже рыночной. Но покупать такую квартиру - огромный риск. Чаще всего это "грязные" квартиры: либо из-за документов, либо ещё из-за чего (список "грязи" большой ). Вы можете таким образом купить квартиру с уже бывшим хозяином, а потом выселять его оттуда ещё пять лет. Причём всё это время уже вы будете платить все налоги и счета, потому что хозяин по всем документам - вы. А бывший будет там жить и плевать в потолок, ни за что не платя. А напоследок, когда его выставят по суду, - разгромить вам квартиру от пола до потолка.

На нотариальных торгах квартиры выставляются уже "чистые", поэтому и уходят они дороже, чем эквивалентная квартира, выставленная на судебных торгах.

Да, окончательную цену квартиры, проданной на судебных торгах, можно узнать либо позвонив в ту контору, которая выставляла эту квартиру на торги (но есть большая гарантия, что вас пошлют в пень, не ответив на вопрос, - тут на кого нарвёшься ), либо сходив лично в Tribunal de Grande Instance - в Greffe des Criées. Там у них на стене прилеплены листочки с результатами торгов за последние месяцы.

Но даже если вы купили квартиру на аукционе, рано потирать ручки, радуясь выгодной сделке. В течение 10 дней её можно surenchérir, - кто угодно может предложить на 10 процентов больше той цены, которую вы заплатили. Тогда квартира снова выставляется на торги (причём не сразу), и начальная её цена = ваша цена + 10 процентов.

Есть ещё всякие тонкости, но, думаю, я и так уже отговорила!

[dada]

Где можно посмотреть сайт или найти информацию о заложенной недвижимости, например которая была в залоге у банка и клиент разорился и теперь банк ее продает, или други варианты.....

По судебным торгам в Париже мне больше остальных нравится сайт http://paris.avocats-ventes.com

Выбрав недвижимость, ищите адвоката. Некоторые не берут ничего за участие в торгах ( так как получают гонорар в случае adjudication; но и участвуют они тогда, когда ваша максиальная цена приближена к реальной), гонорар других - до 700 евро ( не соглашайтесь, но и не торгуйтесь, а ищите другого). Обращаться надо к тем, кто регулярно участвует в торгах, их гонорары адекватные. Имена их найдете на указанном мною сайте ( посмотрите частоту их участия в качестве avocat poursuivant).

Если квартира досталась вам - то адвокату платится официальный гонорар из той залоговой суммы ( указана перед торгами; нужен cheque DE BANQUE), на которую вы вручаете чек адвокату перед торгами. Сумма очень значительная: вы оплачиваете все расходы по ведению дела, в том числе услуги адвоката жалобщика ( жалобщик обычно или синдик, или кредитные организмы) и рекламу.
Чек вам возвращается, если вы не выиграли торги. Взамен вы оплачиваете адвокату обговоренный гонорар.

На судебных торгах чаще всего продаются очень проблемные квартиры, хозяева которых - должники. Проблема в том, что живущие там - иногда хозяева или съемщики ( часто без официального контракта на съем) или просто скватеры, что очень часто, - съезжать не хотят, и выселять их надо специальной процедурой, которая занимает в среднем год. Состояние квартир обычно очень и очень плохое. Качество самого дома - разное.

Иногда продаются пустые ( после смерти безнаследного хозяина) квартиры с большим потенциалом. Они уходят почти по рыночной стоимости , несмотря на обычно очень плохое состояние. С жильцами и проблемные уходят за 70 процентов. Плюс сумма на официальные расходы по делу, плюс оформление ( стандартный, как у нотариуса, процент). До торгов изучите документы ( в трибунале) и позвоните в синдик. Все последующие проблемы, если возникнут, вы решаете самостоятельно. Интерес такой покупки только в том, что немного дешевле, но этот вариант со всеми его сложностями подходит далеко не для всех людей.

До последнего времени ответы на очень разные вопросы по судебным торгам и разные печальные истории можно было узнать на специальном форуме сайта http://www.info-encheres.com/ .
Сейчас я не смогла открыть страницу - может быть, временно.

В любом случае нужно изучить официальную информацию. Нотариусы и адвокаты , телефоны которых указаны на странице конкретных анонсов будущих продаж, также могут ответить на вопросы, только подготовьте вопросы заранее: адвокат быстро с вами распрощается по телефону. Сама процедура аукциона проходит так, как показано в кино - с поднятием руки, молоточком и т.п. На судебные торги вы можете сами не приходить: вас представляет адвокат; детали спросите у него.
Сами вы можете посмотреть cahier de charge в трибунале - или адвокат это тоже может сделать за вас.

В Эльзасе и Лотарингии, в отличие от остальной Франции, судебный тип продаж тип продаж проходит через нотариусов.

В самом Париже участвовать в торгах с целью перепродажи бессмысленно. Только для себя и почти за рыночную цену. Насчет регионов не знаю. Судя по доступной мне информации, бывают и очень удачные покупки в регионах.

Обратного хода у судебных торгов нет. Если случается судебная ошибка, вы конкретно попадаете.

Оплачивать покупку надо в течение 45 дней. Есть еще тонкости.

О скватерах написала Дельфина. Через суд - префектуру - суд. пристава; за процедуру платите вы ( от 300 евро).

Съемщиков выселяют в установленном ( общем) порядке. Если площадь куплена для второй резиденции - то выселить трудно. Есть тонкости.


В нотариальных торгах право преимущественной покупки отдается съемщикам . Причем у них есть право первоочередного выкупа квартиры за выигранную ВАМИ в битве цену, даже если на торги они не пришли. Указанный Дельфиной сайт очень подробный. Нотариальные торги - это чистой воды коммерция. Квартиры беспроблемные, но чаще всего в плохом состоянии.

[dada]

Те, кого интересует тема, могут посмотреть, как это происходит в Германии.

[sudent]

Те, кого интересует тема, могут посмотреть, как это происходит в Германии.

в каком смысле посмотреть? рассказать как это всё происходит в германии? если так, то было бы интересно узнать

[dada]

в каком смысле посмотреть?

Нажмите на ссылку, там статья.

[Unreg]

Адресс изменился: Zwangsversteigerung – приобретение недвижимости

[Buna]

Хочу поднять тему.
Присоединяйтесь, если Вас тоже интересует этот вопрос или Вам удалось приобрести что-то стоящее через торги - тогда поделитесь опытом.

[starkyFR]

Хочу поднять тему.
Присоединяйтесь, если Вас тоже интересует этот вопрос или Вам удалось приобрести что-то стоящее через торги - тогда поделитесь опытом.

Мне тоже интересно, какой у форумчан личный опыт с такими аукционами?
Я не участвовала, но хочу присмотреться.
Слышала на стороне, что всё в итоге подается по примерно рыночной цене.

Поделитесь опытом?

[tanya07]

Ооо какая тема интересная. Мой муж об этом говорил года 4 назад, а я как всегда дук дук. Мне на то время важнее было дочь забрать во Францию и сделать гражданство.

[Dude]

Слышала на стороне, что всё в итоге подается по примерно рыночной цене.

Поделитесь опытом?

Вы сами ответили на свой вопрос. В экономически открытом обществе халявы не бывает

[Sego]

Ооо какая тема интересная. Мой муж об этом говорил года 4 назад, а я как всегда дук дук. Мне на то время важнее было дочь забрать во Францию и сделать гражданство.

Скажите Вы забрали дочь во Францию.

[tanya07]

Sego, Есть отдельные темы об этом. Вот туда переходите.

[rose]

У меня заказчик приобрел такую недвижимость : купил в 2 раза дешевле реальной цены,дом в очень плохом состоянии ( там 14 лет никто не жил).
Нужно сразу смотреть состояние дома, и сколько денег надо вложить в ремонт.