Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[Pontsurlecie]

Вопрос знатокам от Незнайки:
Продаётся здание 32м*10м в плане, под реконструкцию, ранее было два жилья с торцов здания и с двумя фермами посередине. Площадь 600м, два уровня. Мэрия не разрешает делать более двух квартир. Канализации нет, водопровода нет (надо всё делать), электричество есть. Ясное дело требуется замена крыши и полный капремонт. Вопрос. Можно ли в доме-квартире соорудить по типу "малосемейки"? Общий коридор и квартирки(по50м) с одной спальней и кухня-зал, санузел-душ? Иными словами, на входной двери номер квартиры-дома юридически, а внутри фактически 10 квартир по 50м. Всё легально. Вроде ка жит такое подразумевает.

[Parka]

Pontsurlecie, а вы уверены, что тут на форуме получите 100% верный ответ? Может лучше к специалистам обратиться...

[Mashoulia]

Pontsurlecie, квартирки планируете сдавать или на продажу? Что именно говорит PLU?
Если нет разрешения от отдела градостроительства мэрии, то ни эл.счётчик, ни счётчик на воду отдельный не дадут установить для каждой квартиры. Плюс, в зависимости от зоны, обязательство организовать одно-два парковочных места...

[Pontsurlecie]

Pontsurlecie, квартирки планируете сдавать или на продажу? Что именно говорит PLU?
Если нет разрешения от отдела градостроительства мэрии, то ни эл.счётчик, ни счётчик на воду отдельный не дадут установить для каждой квартиры. Плюс, в зависимости от зоны, обязательство организовать одно-два парковочных места...

Идея фикс в том, чтобы жить на сдаваемое жильё, которое является частью одной большой квартиры. Если дом 600кв.м, то лепим две квартиры по 300кв.м со множеством квартирок по45-50кв.м, в данном случае количеством в дюжину на весь дом о двух квартирах.

Счётчики на электричество и воду я предполагаю установить "контрольные", для внутреннего пользования, никак не для EDF. Для EDF будет единственный счётчик на всю малосемейку. Да, верно, превышение будет конское, поэтому рассматриваю эту авантюру, как "Жит", иначе нет резона покупать квартиру о трёхстах метрах. Что там делать?
По парковкам Закон гласит, на каждые первые 50кв.м необходимо иметь одно парковочное место на площадке, на каждые вторые 50м жилой площади квартиры, парковочное место в "закрытом" помещении. Иными словами, на 600кв.м должно быть 12 парковочных мест, 6 из которых внутри здания и + 1 гостевой паркинг.

[Mashoulia]

Pontsurlecie, слишком много неизвестных в истории.
Покупать будете как частник или SCI?
Работ на Permis de construire или простую Déclaration préalable?
Изменится ли внешний вид здания - окна, двери, черепица?
Находится ли дом в периметре охраны арх.памятников?
Так или иначе, сдаётся мне, что из-за внушительного метража Вас обяжут запрашивать разрешение на строительство (обязательно с архитектором), потребуют детальные планы дома и откажут, поскольку на планах будет явно видно кол-во сан.узлов = квартир.

[lipa1]

Pontsurlecie,

gites это именно ОТДЕЛЬНЫЕ "квартиры", то есть Вы,получая разрешение в мэрии на этот вид услуг, должны будете обозначить количество этих gites. У ВАс их разрешено не более 2-х вместе с ВАшим личным жильем. То, что Вы хотите "нарезать" по 50 кв. м., больше похоже на комнаты с завтраком.Они с ванной,туалетом, но без кухни- завтраки обязаны подавать Вы в общей столовой.
Да, gites предназначены для проживания понедельного,туристов,в общем.А Вы,как раньше говорили, хотите сдавать их на постоянной основе. Это совсем другое.

[Pontsurlecie]

Pontsurlecie,

gites это именно ОТДЕЛЬНЫЕ "квартиры", то есть Вы,получая разрешение в мэрии на этот вид услуг, должны будете обозначить количество этих gites. У ВАс их разрешено не более 2-х вместе с ВАшим личным жильем. То, что Вы хотите "нарезать" по 50 кв. м., больше похоже на комнаты с завтраком.Они с ванной,туалетом, но без кухни- завтраки обязаны подавать Вы в общей столовой.
Да, gites предназначены для проживания понедельного,туристов,в общем.А Вы,как раньше говорили, хотите сдавать их на постоянной основе. Это совсем другое.

я не могу понуждать на определённый срок к проживанию. Хотят неделю живут, хотят годами. Это кем регламентируется?
Ок, пусть, пусть в проекте и на плане не будет кухонь, что мешает сделать их потом? Тихонько.

[lipa1]

я не могу понуждать на определённый срок к проживанию. Хотят неделю живут, хотят годами.

Вы обязаны предоставить график местным властям,заранее. Поищите информацию о правилах. Но,в частности, gite предполагает отдельный вход,парковочное место, лужайку,место для отдыха около дома. И всё это нужно четко показать,чтобы получить разрешение. Есть ограничения и по количеству. Если комнаты с завтраком,то не больше пяти в доме. Иначе,это уже отель, то есть другая регламентация, налоги и пр. Соответственно, затушевать меблированные квартиры под комнаты для туристов вряд ли прокатит. Есть штрафы и прочие санкции,ну и налоговые органы тут могут вмешаться по первому сигналу. От тех же "туристов".

[Pontsurlecie]

Вы обязаны предоставить график местным властям,заранее. Поищите информацию о правилах. Но,в частности, gite предполагает отдельный вход,парковочное место, лужайку,место для отдыха около дома. И всё это нужно четко показать,чтобы получить разрешение. Есть ограничения и по количеству. Если комнаты с завтраком,то не больше пяти в доме. Иначе,это уже отель, то есть другая регламентация, налоги и пр. Соответственно, затушевать меблированные квартиры под комнаты для туристов вряд ли прокатит. Есть штрафы и прочие санкции,ну и налоговые органы тут могут вмешаться по первому сигналу. От тех же "туристов".

Ok,
оставим жит в покое.

Что мешает честному самаритянину сдавать в аренду квартиры и платить налоги?

[CLEA]

Что мешает честному самаритянину сдавать в аренду квартиры и платить налоги?

Делайте 2 квартиры, как разрешает мэрия.
И сдавайте их en colocation.
При появлении нового colocataire будете переделывать контракт.

Или сделайте одну 2ухуровневую квартиру, задекларируйте, что сами живете в на 100 м2, а оставшиеся 500 м2 сдаете другим людям, с контрактом(-ами) и налогами.

[lipa1]

Что мешает честному самаритянину сдавать в аренду квартиры и платить налоги?

В Вашем случае Вы можете сдавать в аренду две квартиры. Или одну,если будете жить в другой. Больше квартир ВАм ведь не разрешают оформить?

Да. Можно. Без проблем.

Речь идет о 10! квартирах. В Вашем примере всего 2, которые, видимо,оформлены как комнаты (условие - наличие отдельного от хозяев входа, больше 5-ти не разрешено.). Количество комнат и спальных мест обозначается заранее, стоимость тоже. Если сдавать одну квартиру 5-ти съемщикам, ее помесячная оплата не возрастает пропорционально,а остается практически той же. То есть,как ни крути,не получится сдавать 10 отдельных квартир, имея всего 2 официально разрешенные.

[коза северная]

В Вашем случае Вы можете сдавать в аренду две квартиры. Или одну,если будете жить в другой. Больше квартир ВАм ведь не разрешают оформить?


Речь идет о 10! квартирах. В Вашем примере всего 2, которые, видимо,оформлены как комнаты (условие - наличие отдельного от хозяев входа, больше 5-ти не разрешено.). Количество комнат и спальных мест обозначается заранее, стоимость тоже. Если сдавать одну квартиру 5-ти съемщикам, ее помесячная оплата не возрастает пропорционально,а остается практически той же. То есть,как ни крути,не получится сдавать 10 отдельных квартир, имея всего 2 официально разрешенные.

Нет. В моем примере не 2 квартиры а 8 (6 в дрме и 2 в саду). + 1 квартира хозяйская. Того 9. Как и где они оформлены - я не знаю. Но знаю что в моем договоре аренды (который пошел в Каф и все другие инстанции) написано что я снимаю СТУДИЮ.

[коза северная]

Вопрос знатокам от Незнайки:
Продаётся здание 32м*10м в плане, под реконструкцию, ранее было два жилья с торцов здания и с двумя фермами посередине. Площадь 600м, два уровня. Мэрия не разрешает делать более двух квартир. Канализации нет, водопровода нет (надо всё делать), электричество есть. Ясное дело требуется замена крыши и полный капремонт. Вопрос. Можно ли в доме-квартире соорудить по типу "малосемейки"? Общий коридор и квартирки(по50м) с одной спальней и кухня-зал, санузел-душ? Иными словами, на входной двери номер квартиры-дома юридически, а внутри фактически 10 квартир по 50м. Всё легально. Вроде ка жит такое подразумевает.

Да. Можно. Без проблем. У меня в доме хозяева именно так и сделали. И подруга сейчас делает почти то же самое (у нее к дрму примыкает два хозблока типа гаражей она их переоборудовала под студии и одну уже год сдает вторую сейчас доделывают и тоже сейчас сдавать будут). Но в этом случае будет стоять только один счетчик на электричество и на воду. Для съемщиков есть плюс: они не будут платить taxe d habitation ни аудиовизуальный налог. Я не знаю тонкостей почему именно, но ни у нас (а мои хозяева так уже лет 30 как минимум сдают) ни у нее сьемщикам ничего не начисляют. Все приходит на имя хозяев. При этом сдается все официально. Все делают Каф и все подают отдельные налоговые декларации. Вот такая вот ситуация интересная. И насколько я слышала в парижском регионе очень многие это делают (чердаки и гаражи переоборудуют), какие то микродомики в саду строят. И все это для администрации идет как одна жилищная единица хотя в этой единице иногда по десять подединиц отдельных находится в которых живет 10 самостоятельных и никак друг с другом не связанных съемщиков.

[Martingale]

Для съемщиков есть плюс: они не будут платить taxe d habitation ни аудиовизуальный налог. Я не знаю тонкостей почему именно, но ни у нас (а мои хозяева так уже лет 30 как минимум сдают) ни у нее сьемщикам ничего не начисляют. Все приходит на имя хозяев. При этом сдается все официально. Все делают Каф и все подают отдельные налоговые декларации. Вот такая вот ситуация интересная. И насколько я слышала в парижском регионе очень многие это делают (чердаки и гаражи переоборудуют), какие то микродомики в саду строят. И все это для администрации идет как одна жилищная единица хотя в этой единице иногда по десять подединиц отдельных находится в которых живет 10 самостоятельных и никак друг с другом не связанных съемщиков.

Это абсолютно нелегально. Как еще никто не настучал из соседей в налоговую.

У меня знакомый предлагал сдавать "домик в саду" незадекларированный. Без налога на проживание - все нормальные съемщики только у виска крутили. Все хотели только с налогом

[коза северная]

Это абсолютно нелегально. Как еще никто не настучал из соседей в налоговую.

У меня знакомый предлагал сдавать "домик в саду" незадекларированный. Без налога на проживание - все нормальные съемщики только у виска крутили. Все хотели только с налогом

Что именно нелегально? Не буду про подругу (она всего год так сдает хотя прежде чем это сделать она по всем инстанциям прошла) но вот мои хозяева это уже лет 30 делают НИ ОТ КОГО НЕ СКРЫВАЯСЬ декларируя все доходы от сдачи в налоговой (это их единственный доход кстати) и всем жильцам оформляется Каф. Ну наверное у нас тут одни идиоты работают что в налоговой что в кафе - никто и не догадывается что это нелегально.
Я вам не говорю про "незадекларированные домики в саду". Повторяю - все задекларировано и легально. Домик в саду деленный на две части - два отдельных жилья с двумя съемщиками. И 6 отдельных студий в основном доме. Все сьемщики задекларированы.

[коза северная]

У меня знакомый предлагал сдавать "домик в саду" незадекларированный. Без налога на проживание - все нормальные съемщики только у виска крутили. Все хотели только с налогом

У них на лбу было написано что они "нормальные съемщики"? Вот в том городе где я живу очень у многих есть домики в саду. И очень многие их сдают. Как им повезло (хозяевам) что у нас тут "нормальных съемщиков" нету. Наверное не доезжают до нас, отсеиваются на полпути гдето.

[Martingale]

У них на лбу было написано что они "нормальные съемщики"? Вот в том городе где я живу очень у многих есть домики в саду. И очень многие их сдают. Как им повезло (хозяевам) что у нас тут "нормальных съемщиков" нету. Наверное не доезжают до нас, отсеиваются на полпути гдето.

У "нормальных съемщиков" легальные документы на пребывание во Франции, и рабочий контракт официальный. И такие съемщки никогда не согласятся на сдачу неоформленного домика в саду без налога на проживание. У Вас нигде и никогда не спрашивают эту бумажку?

У многих просто на домик в саду получено разрешение на строительство в мэрии, и сдается он официально. И с налогами на проживание нет проблем.

Кстати информация в СAF очень долго вообще не пересекалась с инфой в налоговой, только последние годы доходы передаются автоматически. Но вся остальная информация передается только при расследовании нарушений и пр., досье по досье, то есть совсем не систематически.

[коза северная]

У "нормальных съемщиков" легальные документы на пребывание во Франции, и рабочий контракт официальный. И такие съемщки никогда не согласятся на сдачу неоформленного домика в саду без налога на проживание. У Вас нигде и никогда не спрашивают эту бумажку?
.

Так вообщето в нашем доме я одна иностранка. С легальными документами. Остальные - французы. Как вы понимаете тоже с легальными документами. Ну наверное мы все (а также все те кто так же живет) ненормальные. Спасибо, буду знать.
А где у меня эту бумажку могут спросить? Я тут уже почти 15 лет. За все это время - один раз в префектуре спросили (когда документы на гражланство подавала). Я сказала что я его не плачу. Меня спросили почему. Я ответила что не в курсе, налоговая почему то не начисляет. Меня послали в налоговую. Я от них принесла бумагу где написано что за такие то годы (уже непомню лет за 5 вроде последних) я не подоежу облажению налогом на проживание. Все, вопрос отпал. Больше нигде никогда не спрашивали вроде.

[Печкин]

Я от них принесла бумагу где написано что за такие то годы (уже непомню лет за 5 вроде последних) я не подоежу облажению налогом на проживание.

Очень мутная ситуация. Любой человек, который где-то живет (т.е. не является бомжом) должен платить этот налог...

[voila_voila]

Так вообщето в нашем доме я одна иностранка. С легальными документами. Остальные - французы. Как вы понимаете тоже с легальными документами. Ну наверное мы все (а также все те кто так же живет) ненормальные. Спасибо, буду знать.
А где у меня эту бумажку могут спросить? Я тут уже почти 15 лет. За все это время - один раз в префектуре спросили (когда документы на гражланство подавала). Я сказала что я его не плачу. Меня спросили почему. Я ответила что не в курсе, налоговая почему то не начисляет. Меня послали в налоговую. Я от них принесла бумагу где написано что за такие то годы (уже непомню лет за 5 вроде последних) я не подоежу облажению налогом на проживание. Все, вопрос отпал. Больше нигде никогда не спрашивали вроде.

Возможно вы были студенткой в этот период времени и у вас был не значимый доход?

[коза северная]

Это абсолютно нелегально. Как еще никто не настучал из соседей в налоговую.

Кстати, по поводу "настучал". Вспомнила вот. За все время что здесь живу налоговая и каф приходили с проверкой (неск лет назад). Чего именно проверяли - не знаю. Приходили к хозяевам но прошлись потом по съемщикам. Это я к тому что у нас и стучать особо не надо, они без стука сами приходят. После их приходов кстати ничего не поменялось.

[rose]

Pontsurlecie,
вам Машуля уже написала:
ознакомьтесь с PLU;
могут быть проблемы с парковочными местами ( обязательными , как правило для двух и более квартир необходимо создать на участке определенное количество парковочных мест, всe это написано в PLU)

[Martingale]

Pontsurlecie, а почему Вы ищете такие экзотические и трудоемкие варианты, как переделывать и ремонтировать старые дома по 300 м2?
Почему бы Вам не сделать, как обычно делают все местные застройщики? То есть купить обычный дом но с большоооой территорией, где PLU позволяет застройку. И построить небольшой многоквартирный дом (раз уж Вам там хочется квартиры), или ряд маленьких домиков под сдачу, хоть сезонную хоть постоянную. По деньгам выйдет также при строительстве как при крупной реконструкции, зато обслуживание новых домов потом выйдет дешевле, сдать будет проще, и все сразу будет соответствовать всем нормам,..