Как и где найти клиентов из России для покупки квартиры во Франции

[Анисим]

А вот тут надо уточнять... Я так же слышал про такой вариант для нерезидента, но тонкостей не знаю, не интересовало.
Тут проще просто на знакомых/родственников-резидентов оформить...

В апреле 2011 года супруга - нерезидент РФ подарила супругу свою долю квартиры. В июне 2011 года супруг планирует продать квартиру. Каков порядок налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, учитывая, что доли квартиры приобретались в разное время и одна доля находилась в собственности более трех лет, а другая менее трех лет?

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи недвижимого имущества, находившегося в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению.
Данный пункт был введен в статью 217 Налогового кодекса РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в редакции от 27.12.2009), и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
Таким образом, полученные с 1 января 2009 года физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами, доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению. В связи с этим такие физические лица не обязаны представлять налоговую декларацию по НДФЛ.

(<Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 14.06.2011 N 20-14/4/57434@ <О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры>)

[Parka]

В апреле 2011 года супруга - нерезидент РФ подарила супругу свою долю квартиры. В июне 2011 года супруг планирует продать квартиру. Каков порядок налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартиры, учитывая, что доли квартиры приобретались в разное время и одна доля находилась в собственности более трех лет, а другая менее трех лет?

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи недвижимого имущества, находившегося в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению.
Данный пункт был введен в статью 217 Налогового кодекса РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в редакции от 27.12.2009), и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
Таким образом, полученные с 1 января 2009 года физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами, доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению. В связи с этим такие физические лица не обязаны представлять налоговую декларацию по НДФЛ.

(<Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 14.06.2011 N 20-14/4/57434@ <О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры>)

Анисим, ваши попытки разобраться в этом нелегком процессе похвальны. Но разбирайтесь, пожалуйста, до конца.

[veinarde]

Parka, я имела ввиду, что россиянин-нерезидент уже не может подарить свою недвижимость близкому родственнику, не облагаясь налогом на дарение. Я слышала, что все эти штуки про владение 3 года и дарение близким без налога - это всё только для россиян-резидентов. То есть эти льготы только для тех, кто платит налоги в России.

[OlgaL]

Parka, я имела ввиду, что россиянин-нерезидент уже не может подарить свою недвижимость близкому родственнику, не облагаясь налогом на дарение. Я слышала, что все эти штуки про владение 3 года и дарение близким без налога - это всё только для россиян-резидентов. То есть эти льготы только для тех, кто платит налоги в России.

Нет, таких ограничений нет. Если нерезидент дарит резиденту и при этом они близкие родственники, то никаких налогов не возникает. А вот если посьороннему ицу - тогда тот, кому дарят, должен заплатить налог, но не на дарение (его отменили в России), а все тот же подоходный. А через три года новый владелец-резидент может уже продать без послебствий.

[Parka]

Нет, таких ограничений нет. Если нерезидент дарит резиденту и при этом они близкие родственники, то никаких налогов не возникает. А вот если посьороннему ицу - тогда тот, кому дарят, должен заплатить налог, но не на дарение (его отменили в России), а все тот же подоходный. А через три года новый владелец-резидент может уже продать без послебствий.

Да, вроде бы именно так, но я сам не изучал этот вопрос подробно (т.к. не нужно)...

[OlgaL]

Да, вроде бы именно так, но я сам не изучал этот вопрос подробно (т.к. не нужно)...

Тут другие нюансы есть, а именно надежность такого дарения. И думать надо не только том, что близкий человек (резидент) не обманет, но и том, кому перейдет эта подаренная квартира в случае (не дай бог) смерти. Три года - достаточно длинный срок, всякое может произойти.

Если цена вопроса высокая (продаваемая квартира в России дорогая), то может даже имеет смысл приехать на эти 183 дня в Россию, а потом уже продать.

[Parka]

Если цена вопроса высокая (продаваемая квартира в России дорогая), то может даже имеет смысл приехать на эти 183 дня в Россию, а потом уже продать.

Дело в первую очередь в наличии прописки

[Анисим]

Анисим, ваши попытки разобраться в этом нелегком процессе похвальны. Но разбирайтесь, пожалуйста, до конца.

Спасибо.
Но в данном вопросе позиция УФНС по Москве и Ольги более реалистичны.

Нет, таких ограничений нет. Если нерезидент дарит резиденту и при этом они близкие родственники, то никаких налогов не возникает. А вот если посьороннему ицу - тогда тот, кому дарят, должен заплатить налог, но не на дарение (его отменили в России), а все тот же подоходный. А через три года новый владелец-резидент может уже продать без послебствий.

[Miiledy]

[QUOTE=OlgaL;1059853367]крупнейшая база недвижимости в России - это база Winner (http://baza-winner.ru/free_sending_ads.html). Сама база - платная, а вот дать объявление - бесплатно. Только нужно программу скачать. Там есть раздел зарубежной недвижимости. Насколько эта база популярна именно для зарубежной недвижимости - не знаю, но по России - это основной инструмент всех агентств.
Так что попробуйте, в любом случае ничего не теряете.


Oursonne, для продажи в России используйте вышеуказанную базу, и также сайт baza.sob.ru
QUOTE]

1. База Winner - полная фигня! Тем более, что по большей части это недвижимость России, а не зарубежка.
Ищите специализированные агентства в Москве и СПб, которые работают с зарубежной недвижимостью, и Франция указана как одно из направлений. Не берите те, где стоит более 4-5 стран. Как правило, их сотрудники не знают всей специфики продаж и местности, и поэтому продают только картинки. Наберите в Яндексе "продажа недвижимости во Франции", и Вам выйдут списки.
Зарубежную недвижимость в России (во всяком случае в Москве) очень редко смотрят по специализированным базам, чаще либо сами приезжают самостоятельно, либо обращаются в агентства, либо приходят на выставки для получения первичной информации.

[Parka]

Зарубежную недвижимость в России (во всяком случае в Москве) очень редко смотрят по специализированным базам, чаще либо сами приезжают самостоятельно, либо обращаются в агентства, либо приходят на выставки для получения первичной информации.

Я, конечно понимаю, что именно так вы и покупали свой шато. Но, ИМХО, это совершенно неверный шаг. Точнее, он для тех, кто не знает - кому бы еще денег дать Или ваш предыдущий хозяин был россиянином?

Я считаю, что надо действовать от противного, т.е. сперва узнать - что нужно для восстановления вашего шато, а потом уже надо было делать покупку....

[Miiledy]

Я, конечно понимаю, что именно так вы и покупали свой шато. Но, ИМХО, это совершенно неверный шаг. Точнее, он для тех, кто не знает - кому бы еще денег дать Или ваш предыдущий хозяин был россиянином?

Я считаю, что надо действовать от противного, т.е. сперва узнать - что нужно для восстановления вашего шато, а потом уже надо было делать покупку....

Уважаемый собеседник!
1. Прежде чем писать такие ответы, посмотрите в профиль оппонента:-).
2. Покупала не я лично, поиск объектов велся через специализированные агентства в России. Далее покупатель приезжал и смотрел выбранные варианты. Искали недвижимость с целью найти именно старинное здание 18-19 века и в определенном месте. Поэтому стоит цель - провести именно реконструкцию здания.
3. Предыдущий хозяин был европейцем. Какое это имеет отношение к делу и к моему вопросу?
4. Шато куплено не в состоянии руин, там регулярно проводились мероприятия, но состояние здания оставляет желать лучшего.

[Parka]

Уважаемый собеседник!
1. Прежде чем писать такие ответы, посмотрите в профиль оппонента:-).
....

Посмотрел и еще больше удивился. Какой смысл к вам обращаться в Москве за помощью, если вас нет постоянно во Франции? Откуда у вас может быть в Москве эксклюзив, выставленный на Лазурке? Я даже не рекомендовал бы тут к местным русскоязычным обращаться, т.к. кроме того, что они лишнее посредническое звено или, в лучшем случае, переводчик (не сертифицированный) - толку от них нет. Проще нанять переводчика (и дешевле) и обратиться во французское агентство.
Чистое ИМХО.

[hiitola]

Миледи> я с Паркой согласен, здесь люди <chateaux> не покупают и совета вы не получите. Лучше обратится в агенство которое специализируется на етом (во Франции, естественно). Это будет гораздо дороже чем делать самому, но когда покупают <chateau> - на расходы не смотрят.

Один дельный совет - узнайте в мерии вашей коммуны где находится <chateau>, если он <classé monuments historiques>, при положительном ответе мы сможете претендовать на помощь от фрацузкого государства при ремонте замка, что вероятно очень заинтересует будущего владельца

[landrieux]

<landrieux> есть какие ответы на ваше обьявление ? Мне интересно.

Hiitola, добрый день.
Нет, ответов не было ни одного. Пока, во всяком случае.
Но просмотров было много. Там на сайте можно смотреть число просмотров.

Мне кто-то сказал, что лучше искать специализированные российские журналы /финансы-бизнес тематики/, в которых и надо давать объявления о продаже моей квартиры во Франции. Это платно. Но может дать лучший результат, чем бесплатные объявления.

Никто случайно не знает, в какие издания обратиться ?

Hiitola, у нас в Питере был такой журнал раньше - Деловой Санкт-Петербург. Не знаю, существует сейчас или нет.

[Miiledy]

Посмотрел и еще больше удивился. Какой смысл к вам обращаться в Москве за помощью, если вас нет постоянно во Франции? Откуда у вас может быть в Москве эксклюзив, выставленный на Лазурке? Я даже не рекомендовал бы тут к местным русскоязычным обращаться, т.к. кроме того, что они лишнее посредническое звено или, в лучшем случае, переводчик (не сертифицированный) - толку от них нет. Проще нанять переводчика (и дешевле) и обратиться во французское агентство.
Чистое ИМХО.

Уважаемый собеседник!
1. :-) С чего Вы решили, что я - агентство?
Мы инвестиционная компания.

2. В Москве ряд агентств имеет со-эксклюзивы на продажу недвижимости Франции от французских агентств недвижимости. Продают за ту же цену, комиссию делят пополам. Они ищут клиентов (среди своей клиентской базы либо привлекают новых) и отправляют своим партнерам. Также даже во Франции не все продавцы дают эксклюзивы на продажу. Поэтому также во Франции есть своя база Winner:-).

3. Во Франции очень много агентств имеют русскоязычный персонал. Кто в Кап-Ферра, Каннах или Ницце самый желанный покупатель?;-). Могу привести пример: Sotheby's, Christie's и т.п.

4. Мы редко обращаемся в агентства, чаще работаем напрямую.

5. Не встречала во Франции ни одного переводчика, который бы одинаково и в совершенстве владел финансовой и инженерной терминологией и смог бы перевести консультации по налогообложению и французскому праву. Дополнительно другая сторона: еще не факт, что со стороны переводчика не произойдет утечки информации о клиенте, либо он не будет переводить все в интересах французского агентства.
У нас, например, есть в штате свои архитекторы, которые в совершенстве владеют английским.

6. Россиянам все же удобней искать через российские агентства (которые берут данные не из Winnerовской базы), т.к. не все владеют иностранными языками, не все знают процедуры покупки-продажи и особенностей местного законодательства, не все хорошо ориентируются на местности, и т.п.

[landrieux]

например такие
www.gumtree.co.uk
www.daft.ie
www.myhome.ie

Клюква, спасибо, конечно, может кому-то пригодиться.

Но это сайты не для продажи своей французской недвижимости.
Это внутриирландские и внутрианглийские сайты. Там нет даже рубрик для собственников недвижимости во Франции.

[Miiledy]

Hiitola, добрый день.
Нет, ответов не было ни одного. Пока, во всяком случае.
Но просмотров было много. Там на сайте можно смотреть число просмотров.

Мне кто-то сказал, что лучше искать специализированные российские журналы /финансы-бизнес тематики/, в которых и надо давать объявления о продаже моей квартиры во Франции. Это платно. Но может дать лучший результат, чем бесплатные объявления.

Никто случайно не знает, в какие издания обратиться ?

Hiitola, у нас в Питере был такой журнал раньше - Деловой Санкт-Петербург. Не знаю, существует сейчас или нет.

Попробуйте все же закинуть в агентства. Реклама в журнале сработает не сразу. Особенно финансовая тематика. Очень быстро работает в газетах. Лучше попробуйте из журналов "Туризм и отдых". Также рекомендую сайт www.prian.ru - питерский сайт по зарубежной недвижимости, ребята сами вкладывают деньги в его рекламу.

[Miiledy]

Миледи> я с Паркой согласен, здесь люди <chateaux> не покупают и совета вы не получите. Лучше обратится в агенство которое специализируется на етом (во Франции, естественно). Это будет гораздо дороже чем делать самому, но когда покупают <chateau> - на расходы не смотрят.

Один дельный совет - узнайте в мерии вашей коммуны где находится <chateau>, если он <classé monuments historiques>, при положительном ответе мы сможете претендовать на помощь от фрацузкого государства при ремонте замка, что вероятно очень заинтересует будущего владельца

hiitola, спасибо большое за ответ! Особенно второй абзац заинтересовал. Шато уже выкуплено, но касательно classé monuments historiques - это палка о двух концах: субсидии возможны, но вот заниматься реконструкцией такого объекта смогут только те компании, у которых есть на это соответствующая лицензия (на реконструкцию исторических памятников), их можно пересчитать по пальцам, и услуги их стоят весьма кругленькую сумму. Касательно classé monuments historiques или не classé monuments historiques - это я пытаюсь выяснить уже три дня.:-)

[landrieux]

Зарубежную недвижимость в России (во всяком случае в Москве) очень редко смотрят по специализированным базам, чаще либо сами приезжают самостоятельно, либо обращаются в агентства, либо приходят на выставки для получения первичной информации.

Miiledy, а какие агенства вы знаете, куда может обратиться француз-частник со своей недвижимостью ?

Также напишите, если не сложно, что это за выставки. Может ли частник там участвовать ? Участвуют ли там французы ?

[hiitola]

<landrieux>, Делового Петербурга я не нашел через <bing>, да, был такой раньше журнал.
Проблем в Росси для покупки квартиры вообще несколько:
- информативность населения, как по покупке, так и по реальной стоимости после покупк и -то есть налоги, ком услуги (синдики) , ремонт.
- отсуствие "нормального" предложения , типа не <chateau>, ни гламур - обычные квартиры, в какой то степени работает принцип 80-20, 80% людей не могут купить кватиры без кредита вообще, не говоря уже об остальных деталях и формальностях.. а 20 остальных интересует только элитное жильё
- ну и целессобразность.. покупать для отпуска дороговато, а для жилья - еще как бы рановато , а ради вложений - если вы честный гражданин, то тоже накладно и сложно

[landrieux]

Лучше попробуйте из журналов "Туризм и отдых". Также рекомендую сайт www.prian.ru - питерский сайт по зарубежной недвижимости, ребята сами вкладывают деньги в его рекламу.

Cпасибо, я попробую.

[hiitola]

субсидии возможны, но вот заниматься реконструкцией такого объекта смогут только те компании, у которых есть на это соответствующая лицензия (на реконструкцию исторических памятников), их можно пересчитать по пальцам, и услуги их стоят весьма кругленькую сумму. Касательно цлассé монументс хисториqуес или не цлассé монументс хисториqуес - это я пытаюсь выяснить уже три дня.:-)

Не знал что ремонт могут делать только "избранные фирмы" для <monuments hitoriques>.. интересная инфа.

Выясните конечно, я думаю вы все равно вуиграете , даже если возмете "официальную фирмы" для реконструкции.. субсидии могут быть неплохими. Ну а если ответ отрицательный - то у вас руки в плане ремонта развязаны и помощи ждать не от кого.

[landrieux]

Проблем в Росси для покупки квартиры вообще несколько:
- информативность населения, как по покупке, так и по реальной стоимости после покупк и -то есть налоги, ком услуги (синдики) , ремонт.
- отсуствие "нормального" предложения , типа не <chateau>, ни гламур - обычные квартиры, в какой то степени работает принцип 80-20, 80% людей не могут купить кватиры без кредита вообще, не говоря уже об остальных деталях и формальностях.. а 20 остальных интересует только элитное жильё
- ну и целессобразность.. покупать для отпуска дороговато, а для жилья - еще как бы рановато , а ради вложений - если вы честный гражданин, то тоже накладно и сложно

Согласна.
Но есть русские, котрые хотят приорести обычную небольшую -недорогую - неэлитную недвижимость во Франции. Вот я и подумала, что можно каким-то образом их найти этих потенциальных покупателей.

Читали недавний номер "Капитала" ? Там очень хорошо объяснено какие "сюрпризы " могут ждать покупателей в Испании-Греции -Болгарии и т.д. - там, где очень дёшево. Такого бардака как там, во Франции нет.

[Miiledy]

Miiledy, а какие агенства вы знаете, куда может обратиться француз-частник со своей недвижимостью ?

Также напишите, если не сложно, что это за выставки. Может ли частник там участвовать ? Участвуют ли там французы ?

Сейчас попробую найти:
Immoconcept (сидят во Франции и часто ездят в Россию), Априори-Инвест (не знаю, как работают),
franceonly.ru
http://france-immobilier.ru/
http://www.justreal.ru/countries/France/ - для подачи объявления.
http://www.cliff-property.ru/catalog/10 - это изначально юркомпания, у них есть своя хорошая клиентская база
http://www.property-serviceazur.com/
http://gordonrock.ru/catalog/20/


Можете мне тоже в личку отписать, я Вас закину на сайт другой инвест-компании, которая вовсю дружит с Францией. Только фото нужны хорошие.

Чаще всего наши соотечественники смотрят через Интернет, а не в газетах или журналах. 98% запросов о недвижимости (данные TNS Gallup).

Участие в выставке Вам выльется как минимум в 6-8 тыс. Евро.
Ведущий журнал по зарубежной недвижимости: homes-collection.com (можно полистать в Интрнет и почитать на BlackBerry)

Выставки: investshow.ru, propertyshow.ru, domexpo.ru самые популярные.

[landrieux]

Спасибо, Miiledy, буду изучать Вашу информацию.

[Люблю Францию]

подарить близкому родственнику (кто не кинет),

ну,а на этого,разве нет закона"о неуважении одаряемого к дарителю" и включить обратный ход?

[landrieux]

Участие в выставке Вам выльется как минимум в 6-8 тыс. Евро.
Выставки: investshow.ru, propertyshow.ru, domexpo.ru самые популярные.

А какова espoir de retour ? У Вас есть опыт участия в них ? Каков был результат ?

[Анисим]

ну,а на этого,разве нет закона"о неуважении одаряемого к дарителю" и включить обратный ход?

Нет.
В ГК перечень отмены исчерпывающий приведенными условиями.
Статья 578. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

(ст. 578, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)

[Miiledy]

А какова espoir de retour ? У Вас есть опыт участия в них ? Каков был результат ?

Да, у меня есть опыт, так как раньше активно занималась ближневосточной недвижимостью для среднего класса как агент-посредник:-).
Еще никто не участвовал как физическое лицо-продавец, думаю, что людям будет более интересно. На сайтах выставок есть расценки на услуги, либо же Вы им пишете техническое задание, и они Вам все рассчитают.
У нас были удачные исходы, и все это окупалось. Но не потому, что мы только лишь выкупили место и поставили свою рекламу и консультантов.
Здесь я перечислю ряд факторов для участника-компании:
1) Большую роль играет расположение стенда (например, ДОМЭКСПО хорошо иметь в самом центре на границе между расположением московской недвижимостью и иностранной; Property и Invest Show - угловые стенды в хорошо освещенных местах (там проблемы со светом: неравномерное освещение).
2) Концепция стенда. Отлично смотрится стенд с макетом дома или комплекса и плазменным экраном с презентацией, которая дублируется на экране перед входом на выставку; фотообои с красивыми видами из продаваемого здания.
3) Маркетинг для привлечения клиентов: розыгрыши, сувенирчики, послевыставочные программы для обратившихся на Ваш стенд и т.п., удобные и необычные информационные носители
(например, флешки в виде ключей или в виде Вашей визитной карты)
4) Выступление во время выставки (где предусмотрено программой)
5) Предварительное оповещение о Вашем участии на выставке (реклама, директ-мэйл) и т.д.

Главное - не терять контакт!

[Parka]

1. :-) С чего Вы решили, что я - агентство?
Мы инвестиционная компания.

Таки вы меня сами в профиль позвали.

О Miiledy

Откуда
Moscou
Профессия
Head of International Real Estate

2. В Москве ряд агентств имеет со-эксклюзивы на продажу недвижимости Франции от французских агентств недвижимости. Продают за ту же цену, комиссию делят пополам. Они ищут клиентов (среди своей клиентской базы либо привлекают новых) и отправляют своим партнерам. Также даже во Франции не все продавцы дают эксклюзивы на продажу. Поэтому также во Франции есть своя база Winner:-).

А зачем покупать за двойную комиссию, когда можно купить за 50% - от агентства французского. Я лично так покупал. Тем более, чем дороже объект, тем проще решить все вопросы. При наличии 2-х агентств всегда больше проблем, неудовлетворенности, есть минимум, меньше которого агентства не захотят проводить сделку. При одном агентстве это легко решается

3. Во Франции очень много агентств имеют русскоязычный персонал. Кто в Кап-Ферра, Каннах или Ницце самый желанный покупатель?;-). Могу привести пример: Sotheby's, Christie's и т.п.

Я еще десяток могу назвать. А есть просто русские агентства-посредники-переводчики

4. Мы редко обращаемся в агентства, чаще работаем напрямую.

Не могу представить, как можно продавать эксклюзивы из Москвы

5. Не встречала во Франции ни одного переводчика, который бы одинаково и в совершенстве владел финансовой и инженерной терминологией и смог бы перевести консультации по налогообложению и французскому праву. Дополнительно другая сторона: еще не факт, что со стороны переводчика не произойдет утечки информации о клиенте, либо он не будет переводить все в интересах французского агентства.
У нас, например, есть в штате свои архитекторы, которые в совершенстве владеют английским.

Могу познакомить. Это присяжные переводчики, имеющие право заверять все переведенные документы своим штампом. И если вы вели сделки во Франции с русскими, вы не можете об этом не знать.

6. Россиянам все же удобней искать через российские агентства (которые берут данные не из Winnerовской базы), т.к. не все владеют иностранными языками, не все знают процедуры покупки-продажи и особенностей местного законодательства, не все хорошо ориентируются на местности, и т.п.

Не согласен. Мне, как россиянину, проще искать по сайтам основных французских игроков рынка. А если там есть русскоговорящий персонал - это просто дополнительный плюс.
1. Sotheby's, Christie's - это не основные игроки французского рынка недвижимости, через них не так много покупается, в основном это только элитные предложения. Тут на сайте вы покупателей на эксклюзивные шато не найдете
2. на российских сайтах не может быть свежих объявлений. Если предложения очень интересны, то они уходят за срок меньше месяца. Если объект стоит долго, значит что-то не так (цена, проблемы, и т.д.)
3. не совсем понимаю - как можно покупать объект, не ориентируясь на местности? Наоборот, правильный выбор недвижимости первоначально предполагает именно выбор местности, а уже потом все остальное....