Снимать или покупать?

[Ptu]

Martingale, для каждого конкретного жилья свой пик. Мы вот купили в реальный пик, в 2005 году, когда на все жилье в нашем регионе реально цены возрасли, но и в кризис 2008/2009 на нашу квартиру было только повышение по отношению к той цене, что мы купили.

[Dacha]

Просто в банках, процент задолженности считают от з/п. Соц.пособия не считают. Говорят, что это правило.

Потому что социальные пособия сегодня есть, а завтра -- нету. Дети растут, состав семьи меняется, права на пособия появляются и исчезают. Нельзя на это рассчитывать.

[yahta]

Потому что социальные пособия сегодня есть, а завтра -- нету. Дети растут, состав семьи меняется, права на пособия появляются и исчезают. Нельзя на это рассчитывать.

О чем я и говорила далее

Просто в банках, процент задолженности считают от з/п. Соц.пособия не считают. Говорят, что это правило. А потом Вы делаете что хотите, помощь от КАФ есть или нет. Может они боятся, что законы могут изменить, пособия снять, удерживать итд итп. Я так думаю. Соц.пособия это может быть дополнительный маленький плюсик. Но в 33 процента соц.выплаты не считают

[yahta]

В принципе я вопрос для себя решила - покупать. Мне не выгодно снимать жилье. Напр., кредитные выплаты моего будущего дома - 400 евро. Снимать в аренду такой же дом - 650 евро. Моя сегодняшняя аренда 450, причем за малюсенький домишко.

vrubelru, тебе спасибо, надостовала я тебя с моими перепетиями

[Oksish]

Давно тут никого не было смотрю.. добавлю ка свою лепту в интересующую меня сейчас тему...
Многие советуют снимать, если присутствует неопреледенность последующего места жителства.. Но при неопределенности и снять не просто, как минимум нужно наличие стабильной работы чтобы что-то снять. Допустим если жить между 2 стран, купив недвижимость поддерживать ее конечно сложно заочно, но снять что-то неожиданно приехав тоже будет довольно сложно - только через знакомых, или еще какими уловками, т. к. собственники очень с опаской сдают свою недвижимость тем более иностранцам и выбирают самые лучшие досье из обычно имеющейся на приличное жилье очереди кандидатов.. и по вполне понятным причиням, законодательство уж слишком защищает квартиросьемщиков..

[green_fr]

Я тоже поддержу тему, поскольку сам долго над ней думал :-)
1. Есть куча факторов, которые совершенно невозможно на нашем уровне учитывать. Самый главный — будущее рынка недвижимости. А поскольку невозможно, то лучше его и не затрагивать, я в своих рассчётах закладывался, что стоимость дома будет расти пропорционально инфляции (если у кого-то есть более реалистичные прогнозы — добро пожаловать с выкладками).
2. Есть куча факторов, которые сугубо личные, и которые сложно перевести в деньги. Например, кому-то приятно жить в своём, потому что оно «своё». Или наоборот — в снимаемом, потому что можно в любой момент завести детей, развестись, сменить работу и т.п. — переезд не будет стоить таких денег, как при продаже / покупке. Аналогично: раз нельзя перевести в деньги (а у нас тема «выгодно или нет»), то каждый сам для себя потом ответ уточняет.
3. Итак, остались чистые деньги.
3.1. Если бы в сравнении не было ничего, кроме квартплаты и выплаты банку, оно было бы достаточно просто.
3.1.1. Смотрим квартплату, сравниваем с частью выплат, которые уходят на погашение банку (кто-то цитировал тут 2/3 к 1/3, лично у меня сейчас порядка 90% уходит на проценты — надо смотреть конкретный контракт).
3.1.2. Хотя и в этом, упрощённом случае нужно учесть immobilisation du capital. Грубо говоря, если квартплата у нас 1000, а банку за кредит мы платим 1500, из которых 1000 уходит на проценты, а 500 на погашение кредита, то сравнение в пользу съёма: оставшимися 500 еврами в случае съёма мы можем распорядиться, как захотим (например, положить в банк и получать проценты )за 25 лет кредита сумма удвоится). А в случае кредита у нас выбора нет, мы обязаны отдать их банку.
3.2. Но есть ещё периодические выплаты, вмешивающиеся в рассчёты.
3.2.1. Taxe foncière. Taxe d’habitation — если снимаемое сильно отличается от купленного (снимали маленькую квартиру, купили вдвое больший дом). Charges. Всё принимается в рассчёт достаточно просто.
3.2.2. Капитальные ремонты — начиная от классического лифта или там чистки фасада, и до электричества, канализации. Если хозяин вы — это за ваш счёт.
3.3. И есть одноразовые выплаты, которые очень сильно влияют на выбор. основном les frais de notaire. И чтобы их учесть, нужно примерно представлять срок, который мы собираемся прожить в купленном доме. Грубо говоря, если нотариусу заплатили 40000, то за 10 лет эта сумма вполне амортизируется (сравнивая с loyer), а за пару лет — совсем нет, выгодно было снимать.
3.3.1. Как обычно, эту сумму тоже нужно капитализировать в сравнении (грубо говоря, как только мы заплатили её нотариусу, она перестала нам приносить проценты на накопительном счету).

Лично мой вывод (после долгих и мудрых рассчётов) — есть два главных фактора.
1. Наша подвижность (какова вероятность, что через 5 лет нам надо будет переезжать).
2. Психологический фактор (что именно нам по душе — жить в своём жилье или свобода).
И тут же все рассчёты становятся совершенно бессмысленными (путь и увлекательными).

Ну и фактор рынка недвижимости, но я его тоже исключительно как лотерею воспринимаю: может повезёт, а может и нет.

[green_fr]

А если меня сейчас опять начнут упрекать в бессмысленности ответа — на то и тема сложная, чтобы у неё не было однозначного ответа. Была бы чёткая формула, о чём было бы тут разговаривать на три страницы :-)

[Dorry]

green_fr, Мне понравилис ваши размышления.
Вы еще один случай не учли. Как пример. Одна пара хочет жить в очень престижном месте. Купить в том месте не реально для них. Банк кредит не даст. А снять могут, вот и предпочитают снимать.

[green_fr]

Ну да, я сразу исходил из реальности сравниваемых вариантов :-)

[liina]

На днях заплатили последний в этом году налог и закрыли кредит по дому, в связи с чем возникло много дум.
С одной стороны, вздох облегчения: вроде как собственники и этому куча приятностей: можно наследовать, перестраивать, продавать.
Мы, например, из тех людей, у которых на чужое рука не поднимается и что то строить, ремонтировать, сажать в чужом доме не стали бы. Это тоже плюс собственности.
А с другой стороны, с нами случилась классически описываемая выше ситуация, когда предложили переехать в другой департамент на более интересное место работы и ближе к морю, которое оба любим, но сдавать дом в аренду муж наотрез отказался (именно из-за страха пускать чужих людей), а я наотрез отказалась влезать в кабалу с оплатой нового жилья плюс к поддержанию дома. В итоге, никуда мы не поехали.

А с другой стороны, какой же это развод и иллюзии - собственность.)) Потому что попробуйте завтра остаться без работы и не оплатите обязательный налог на собственность, и вы увидите, кто здесь собственник, вы или государство, которое эту собственность у вас конфискует.) Передайте свой дом в наследование и вы увидите, оставит ли ваш ребёнок эту обузу, за которую ещё и нужно заплатить огромный налог государству. Попробуйте пробить новый выход на улицу без согласования с мэрией и вы узнаете, кто в доме пристав.

А так конечно эго почёсывает мысль - собственники.

[paulina77]

Мы тоже долго (год) после продажи квартиры думали: покупать или снимать... В итоге сняли.
green_fr очень верные аргументы привел. Мы живем в доме, где все квартиры съемные (владелец дома - Ватикан ), мы как-то спросили у одного из своих будущих соседей - объясните нам, почему Вы снимаете (у него денег много). Он и вогнал последний гвоздь в наше решение тоже снимать. Он сказал примерно следующее :"Я что - идиот? За те деньги, за которые я снимаю 200 м, я бы купил 100м. "
То есть, как и написала Dorry. Только он-то и позволить себе может, но получается действительно неумно покупать в таких районах.

[green_fr]

С одной стороны, вздох облегчения: вроде как собственники и этому куча приятностей: можно наследовать, перестраивать, продавать.

Так и до полной выплаты кредита можно наследовать, перестраивать и продавать, нет разве? Последнее, по крайней мере, я уже делал :-)

А с другой стороны, какой же это развод и иллюзии - собственность.)) Потому что попробуйте завтра остаться без работы и не оплатите обязательный налог на собственность, и вы увидите, кто здесь собственник, вы или государство, которое эту собственность у вас конфискует.) Передайте свой дом в наследование и вы увидите, оставит ли ваш ребёнок эту обузу, за которую ещё и нужно заплатить огромный налог государству. Попробуйте пробить новый выход на улицу без согласования с мэрией и вы узнаете, кто в доме пристав.

Нууу... Не надо сравнивать себя с государством :-) Оно всегда будет немножечко, но выше нас, простых смертных. А если сравнивать с соседом — я вполне себе хозяин у себя дома.

[liina]

Так и до полной выплаты кредита можно наследовать, перестраивать и продавать, нет разве? Последнее, по крайней мере, я уже делал :-)

Можно, конечно, но это наполовину "понарошке", ведь кредит то висит и его платить нужно. Кстати, с каждым годом, приближающим вас к окончанию кредита, банкиры становятся всё ласковее и внимательнее.

Нууу... Не надо сравнивать себя с государством :-) Оно всегда будет немножечко, но выше нас, простых смертных. А если сравнивать с соседом — я вполне себе хозяин у себя дома.

Вот и остаётся успокаивать себя, что мы, простые смертные, с государством не должОн тягаццо.

Это вообще тема об относительности. Вроде как и пенсию ждёшь, ждёшь, надеешься на закон, а выйдешь на пенсию, и либо перестройка, либо нехорошесть какая то случается, и или пенсия смешная или она уже не нужна.
Мне кажется, тема кем быть лучше "арендатором или собственником" немножко из этой же области.

[Dadash]

не, одназначно, покупка жил площади в ИДФ есть наилучший вариант <epargne>. Никакие вклады не дают таких процентов. Даже при выплате всеможных налогов, в конечном итоге, при продаже все это покрывается.

[Dadash]

Это вообще тема об относительности. Вроде как и пенсию ждёшь, ждёшь, надеешься на закон, а выйдешь на пенсию, и либо перестройка

здесь я думаю это не грозит, во всяком случе в таких масштабах

[Dorry]

Мы, например, из тех людей, у которых на чужое рука не поднимается и что то строить, ремонтировать, сажать в чужом доме не стали бы. Это тоже плюс собственности.

Я тоже психологичеки не могла согласиться на хороший ремонт в съемном жилье. Плюс еще связь хозяин-съемщик. В итоге став собственником я довольна результатом, но не перестаю думать и об отрицательной стороне.
Вот некоторые отриц. стороны:
1. Внеся первоначальный взнос мы лишились круглой суммы, которая могла бы приносить хорошую прибыль.
2. Выплаты все равно большие, за эту сумму мы могли снимать нормальную квартиру в Париже.
3. Сидник и соседи маразматики. Как пример, последнее головование отказ от ключа Vigik на входной двери. В итоге входная дверь открывается очень неудобно, а когда руки заняты это ужас. Но зато ограду на крыше решили поставить. Бред.

[Dorry]

мы как-то спросили у одного из своих будущих соседей - объясните нам, почему Вы снимаете (у него денег много). Он и вогнал последний гвоздь в наше решение тоже снимать. Он сказал примерно следующее :"Я что - идиот? За те деньги, за которые я снимаю 200 м, я бы купил 100м. "
То есть, как и написала Dorry. Только он-то и позволить себе может, но получается действительно неумно покупать в таких районах.

Я еще вспомнила своего дантиста. Он практикует в 15 округе Парижа возле башни. Снимает квартиру где-то рядом возле работы. Квартира большая, у него 5 детей. Наверное тоже купить себе такое жилье не может.

[liina]

здесь я думаю это не грозит, во всяком случе в таких масштабах

Мрачное "ха-ха". Вы думаете, кто то ТАМ, в 1970 году думал, что им это может грозить?

[green_fr]

не, одназначно, покупка жил площади в ИДФ есть наилучший вариант <epargne>. Никакие вклады не дают таких процентов. Даже при выплате всеможных налогов, в конечном итоге, при продаже все это покрывается.

Я на эту тему в веточке про биржу уже писал — в цену недвижимости уже вложено ожидание роста, доходности и вообще вся информация доступная на рынке.
У меня нет информации по доходности недвижимости, купленной для жизни (очень субъективная информация), но недвижимость, купленная для сдачи, приносит примерно 4% годовых, тенденция на снижение.

Механизм очень простой — было бы 20%, все ринулись бы покупать, и цены поднялись бы. И поднимались бы ровно до того уровня, когда доходность спустится до соответствующего риску уровня. Чудес не бывает. Только если у вас есть какая-то информация, которой нет ни у кого (мало у кого) на рынке.

[Печкин]

У меня нет информации по доходности недвижимости, купленной для жизни (очень субъективная информация)

Ну как субьективная... вот в Париже за последний год цены выросли на 12% примерно. То есть если вы купили, год сдавали, а через год продали, то вы заработали 4% на сдаче + 12% на перепродаже = 16%. Не слабо. (Хотя там будут конечно расходы и налоги, но все равно неплохо.)

[Печкин]

Он сказал примерно следующее :"Я что - идиот? За те деньги, за которые я снимаю 200 м, я бы купил 100м. "

Это аргумент не для всех. Для тех, кому актуально "вот прям ща" жить в 200 м вместо 100 - тогда да. Но зато через 20 лет этот человек вылетит из своих 200 м с голой ж.., а тот, кто купил 100 м, и сам больше ничего платить не будет, и детям оставит.

[hiitola]

Ну как субьективная... вот в Париже за последний год цены выросли на 12% примерно. То есть если вы купили, год сдавали, а через год продали, то вы заработали 4% на сдаче + 12% на перепродаже = 16%. Не слабо. (Хотя там будут конечно расходы и налоги, но все равно неплохо.)

Хо, если бы расчет был так прост, любой лох мог бы заработать.

Здесь не учтены банковские проценты - купить то без кредита наверняка ни у кого не получится, а продаже через год - выплата кредита плюс проценты, вы не только ничего не выигрываете, но и в минусе остаётесь.

Надо 5 лет чтобы амортизировать проценты по кредиту, после етого вы получаете прибыль даже с досрочной выплаты кредита после продажи <bien>.

[Печкин]

купить то без кредита наверняка ни у кого не получится, а продаже через год - выплата кредита плюс проценты, вы не только ничего не выигрываете, но и в минусе остаётесь.

Ну естественно надо все просчитывать, я не спорю. Есть люди, которые и за наличные вполне могут купить.

[Dadash]

Механизм очень простой — было бы 20%, все ринулись бы покупать, и цены поднялись бы. И поднимались бы ровно до того уровня, когда доходность спустится до соответствующего риску уровня. Чудес не бывает. Только если у вас есть какая-то информация, которой нет ни у кого (мало у кого) на рынке.

Так и так все ринулись покупать (я про ИДФ говорю). Я не финансит, и имею только частный опыт купли - продажи и еще раз купли. Который позволил нам за 4 года "заработать" 126К евро. Никакие вложения простым смертным таких доходов не приносят.

[paulina77]

Печкин, конечно не для всех. Если деньги есть на покупку 100 м, то на них всегда успеется что-то купить, а пока почему бы и не пожить в 200? А через 20 лет купить те же 100. Мы посчитали - нам при покупке мЕньшей квартиры только нотариус будет стоить столько, сколько 2 года ренты в бОльшей. Плюс все сопутствующие, о которых выше писали. Конечно, у каждого свой частный случай, но в некоторых действительно неумно покупать себе жилье.

[green_fr]

Ну как субьективная... вот в Париже за последний год цены выросли на 12% примерно. То есть если вы купили, год сдавали, а через год продали, то вы заработали 4% на сдаче + 12% на перепродаже = 16%. Не слабо. (Хотя там будут конечно расходы и налоги, но все равно неплохо.)

Если так считать, то лучше вкладывать в акции. Сегодня AirFrance сделал +3,30%, то есть в год это выходит 3350%!
Я говорю не о точечной доходности, невозможно угадывать, когда цена пойдёт вверх, а когда вниз, чтобы вовремя продавать.

[green_fr]

Здесь не учтены банковские проценты

Я бы скорее нотариальный сбор вспомнил, порядка 7% :-Р

[green_fr]

Так и так все ринулись покупать (я про ИДФ говорю). Я не финансит, и имею только частный опыт купли - продажи и еще раз купли. Который позволил нам за 4 года "заработать" 126К евро. Никакие вложения простым смертным таких доходов не приносят.

Если все ринулись покупать, значит цена уже выросла до того уровня, когда можно не бежать, правда?

А по поводу «кто приносил больше» — МММ приносил больше. Прошу не рассматривать это как сарказм, я серьёзно.
Я что хочу сказать — чем выше доходность, тем выше риск. То, что 15 лет практически без снижения цен на недвижимость заставило людей забыть этот риск — это да, большая проблема. Но риск есть.

[Печкин]

Если так считать, то лучше вкладывать в акции. Сегодня AirFrance сделал +3,30%, то есть в год это выходит 3350%!
Я говорю не о точечной доходности, невозможно угадывать, когда цена пойдёт вверх, а когда вниз, чтобы вовремя продавать.

Вы экстраполируете дневной прирост на годовой, что не есть корректно.
Я говорил о годовом приросте в 12%, не выводя его из дневных данных.

[green_fr]

Извините, Печкин, я не дописал, но имел в виду, что годовой доход в недвижимости так же мало интересен, как и дневной в акциях. Кто покупает квартиру, чтобы жить в ней (мы же эту тему обсуждаем, реакция на вашу реплику про +12%) один год, а потом продать? А если кто и покупает, то какова вероятность, что хороший результат последнего года (где рост действительно покрывает и нотариальные расходы, и налоги, и всё-всё-всё) повторится в будущем *откуда моя аналогия с +3% акций за сегодня).

Когда я писал об отсутствии и субъективности доходности своей недвижимости, я писал именно об этом.

К слову, приведённые +4% от съёмной недвижимости включают и наблюдаемый рост цен на недвижимость, и ремонт её, и налоги, и амортизацию (за среднее время между покупкой и продажей) нотариальных и пр. доходов. Не только чистое loyer/prix.