Покупка или аренда?

[No_Romance]

Еду жить в Лион минимум на 5 лет и хотел было купить квартиру, но когда начал считать, закрались сомнения...

Итак если купить квартиру в ипотеку под 3% годовых за 130 тыс. евро, внеся 30 тыс. собственных денег, то получается (грубая оценка):

1. комунальные платежи ~250 евро в месяц.

2. Оплата процентов за кредит 0.03 * (130000-30000)/12 =3000/12=250 евро в месяц.

3. 30000 евро на первый взнос + 13000 евро (налоги и комиссии при покупке ~10% от кредита) я должен буду снять со своего депозита в банке в России, который мне приносит 10% годовых или 43000* 0.1/12=4300/12=350 евро в месяц. Под такой процент через 20 лет (срок ипотеки), эти деньги превратились бы в 316000 евро. (Проверьте калькулятором со сложным процентом http://www.sberbank.biz/calculator.html ). Это, конечно, гипотетически, но пока у нас в России такие проценты и такие обменные курсы валют начиная с 2001 г. Получается, упущенная выгода в среднем 316000/20 лет/12=1300 евро в месяц.

4. Тело кредита, выплачиваемое за 20 лет: 100000/20/12= 400 евро в месяц.

Итого, по итогам 20-ти летней ипотеки эта квартира обойдется мне в 250+250+1300+400=2200 евро в месяц.

Не дороговато ли? Может быть, лучше снимать жилье за 600-700 евро и не парится? При этом через 20 лет у меня будет возможность купить квартиру намного лучше. Может быть, и Лион к тому времени будет не нужен.

Или я ошибся в расчетах? Поправьте тогда, плиз.

[tigrena]

еще frais de notaire 6-7%, taxe foncière
плюс, надо бы хорошо знать рынок там, где покупаете - сможете ли вы через 5 лет продать, ничего не потеряв? цены сейчас как известно практически везде падают
например почитайте http://lexpansion.lexpress.fr/econom...13_370496.html

[EHOT]

Вы не совсем правильно считаете. Если вы хотите сравнивать стоимость сьемнои и стоимость покупнои квартиры, надо сравнивать:
- с однои стороны проценты от вашего взноса (которые вы получите, если вложите свои 30 кг гуда-нибудь) и стоимость сьемнои квартиры;
- с другои стороны проценты по кредиту (они считаются не так как вы считали, так как тело уменьшается), налоги, которые надо платить как владельцу и отчисления нотариусу и сумму, которую вы выручите при продаже...

[Flori]

по-моему 3% годовых при кредите на 20 лет это очень оптимистично. Чем дольше срок кредита, тем обычно выше процент.

[EHOT]

Там неправильно подсчитано, так как берется все время процент от всеи суммы. На самом деле если вы выплачиваете тело, то она уменьшается...

Посмотрите здесь:
http://www.tableau-amortissement.org/

[Flori]

ЕHОТ, я в принципе о ставке кредита. В среднем при сроке на 20 лет кредит 3,35%. В 3% и меньше дадут, наверное, только очень хорошему клиенту.

No_Romancе, а вообще-то есть калькуляторы "купить или снимать", которые подсчитывают выгоду во Французских реалиях. Например, http://www.meilleurtaux.com/calculat...ouer/index.php

[No_Romance]

На самом деле если вы выплачиваете тело, то она уменьшается...

А я думал, что платежи идут в первую очередь на погашение процентов, а потом уже тела. Ну хорошо, будем считать, что процент уменьшается линейно и в среднем получится не 250 в месяц, а 125.

Итого, по итогам 20-тилетней ипотеки эта квартира обойдется мне в 250+125+1300+400=2075 евро в месяц.

Полная стоимость квартиры = 2075*20*12=498000 евро!

[CLEA]

А я думал, что платежи идут в первую очередь на погашение процентов, а потом уже тела.

Вы правильно думали.
Пример : кредит на 30 лет, за 1й год 70% от выплат идет на погашение intérêts. 50 / 50 становится через 15 лет.

Наверное имеет смысл поискать информацию о росте цен на жилье в Лионе. В Париже и регионе пока что было выгодно покупать жилье, цены росли и наверное еще будут потихоньку расти. И даже за 5 лет можно было прибыль получить. А в Лионе не знаю. Может за 5 лет цены так вырастут, что покроют ваши затраты на remboursement des intérêts ? А может наоборот... Что вы будете с этой квартирой через 5 лет делать ? Сдавать, продавать ?

Как владелец вы должны будете платить за работы в доме. Все решается голосованием и некоторые товарищи иногда выдвигают абсолютно абсурдные пожелания. Но если за них проголосует большинство, то придется платить и вам. И не дай Бог, вашей copropriété придется делать ravalement...

Не забывайте еще, что вы можете попросить crédit à taux 0%, если вы первый раз покупаете жилье.

[Marine Saf]

CLEA, кредит с нулевым процентом дают банки или другие кредитные организации.

[CLEA]

CLEA, кредит с нулевым процентом дают банки или другие кредитные организации.

Насколько я знаю, банки, которые имеют на это разрешение. Когда вы берете кредит в вашем банке, можете одновременно и prêt à taux 0 попросить.

Но там есть условия по доходам и соответствию жилья нормам. Если оно не соответствует, то вам придется в определенный срок привести его в соответствие. И размер этого кредита тоже ограничен.

Вы сможете также выбрать, хотите ли вы его платить сразу или спустя какое-то время.

[EHOT]

А я думал, что платежи идут в первую очередь на погашение процентов, а потом уже тела.

во Франции обычно делается одинаковые выплаты... то есть вы платите всегда одинаковую сумму, из которои часть идет на проценты, а часть на тело. Если вы возьмете 100.000 на 20 лет под 3%, то выплаты будут 554.6 евро. Из первои выплаты 250 евро уидет на погашение процентов, а 304.6 на погашения тела. Выплаты за проценту будут постоянно уменьшаться, а выплаты тела постоянно увеличиваться. Через 5 лет вы будете должны банку примерно 80.000 евро.

[CLEA]

А я еще имела в виду, что так как срок выплаты этого нулевого кредита небольшой, за его счет может удлиниться срок выплаты бановского кредита, и соответственно увеличиться процент, и обшая стоимость кредита.
Так что иногда выгоднее взять банковский кредит под меньший процент без кредита с нулевой ставкой.
Расчет делает банковский консультант.

Позволю себе с вами не согласиться.

Prêt à taux zéro никак не может удлинить срок кредита. Он выплачивается одновременно. Есть два варианта : liséé и avec différé. http://www.pap.fr/argent/aides-finan...-en-2013-a1887

За счет prêt à taux 0 вы можете либо уменьшить период выплаты по платному кредиту, то есть montant des intérêts у вас в конечном итоге будет ниже. Либо можете большую сумму взять в кредит.

Например, вы хотите купить квартиру за 100.000. У вас есть 25.000. Вам надо занять 75.000.
Вариант 1 : вы берете кредит на все 75.000.
Вариант 2 : вы берете кредит на 60.000. А 15.000 берете как prêt à taux 0. В этом случае у вас будет меньше процентная ставка по вашему основному кредиту и выплатите вы его быстрее.

Еще раз повторюсь, что можно (при определенных условиях) начать выплачивать prêt à taux 0 через несколько лет. А к тому времени за счет инфляции эти суммы будут "меньше стоить".

Но в случае с prêt à taux 0 расчет все таки должен делать банк, поскольку там много разных факторов, в том числе capacité d'emprunt, etc.

[libellule]

Например, вы хотите купить квартиру за 100.000. У вас есть 25.000. Вам надо занять 75.000.
Вариант 1 : вы берете кредит на все 75.000.
Вариант 2 : вы берете кредит на 60.000. А 15.000 берете как prêt à taux 0. В этом случае у вас будет меньше процентная ставка по вашему основному кредиту и выплатите вы его быстрее.

Попробую разъяснить на Вашем примере.
Да, предположим Вам надо занять 75.000. В зависимости от суммы, которую Вы можете выплачивать (одна треть дохода), Вам рассчитывают длительность кредита.

А если берете нулевой кредит, так как срок по нему короче, ежемесячные выплаты больше, а выплаты на на банковский кредит становятся меньше (мы ведь не можем платить больше трети доходов).
Из-за того, что выплаты по банковскому кредиту уменьшаются, длительность банковского кредита может увеличиться.
Пример Ваш

Ваша потребность в кредите 75000. Выплачивать по кредиту Вы можете, предположим 300 евро. Если Вы взяли кредит с нулевой ставкой, по нему Вы должны выплачить 178 евро. Значит по банковскому кредиту Вы сможете выплачить 122 евро.

Банка Вам делает расчет длительности кредита, исходя из суммы погашения 122 евро - Х лет.

Если Вы не берете нулевой кредит, то банк Вам делает расчет, исходя из суммы погашения 300 евро - У лет.

У как правило меньше Х. Банковский кредит сроком на У лет меньше,чем на Х лет.

Не знаю, понятно ли я написала...

[CLEA]

во Франции обычно делается одинаковые выплаты... то есть вы платите всегда одинаковую сумму, из которои часть идет на проценты, а часть на тело. Если вы возьмете 100.000 на 20 лет под 3%, то выплаты будут 554.6 евро. Из первои выплаты 250 евро уидет на погашение процентов, а 304.6 на погашения тела. Выплаты за проценту будут постоянно уменьшаться, а выплаты тела постоянно увеличиваться. Через 5 лет вы будете должны банку примерно 80.000 евро.

Я бы хотела уточнить, что все зависит еще от срока кредита. Чем больше срок, тем большая часть приходится на погашение intérêts в начале кредита. Как я говорила выше при кредите на 30 лет в начале intérêts составляют больше 50%

[EHOT]

Я бы хотела уточнить, что все зависит еще от срока кредита. Чем больше срок, тем большая часть приходится на погашение интéрêтс в начале кредита. Как я говорила выше при кредите на 30 лет в начале интéрêтс составляют больше 50%

совершенно верно, так как то, скорость с которои вы выплачиваете тело зависит от выбранного периода. Если вы возьмете кредит на 100 лет, то первые годы около 95% будет идти на проценты.

[EHOT]

У вас проблема с логикои... Тело кредита вы получите назад при продаже квартиры. Ком. платежи будут у вас в любом случае.

Перечитаите посты еше раз.

[Parka]

Еду жить в Лион минимум на 5 лет и хотел было купить квартиру, но когда начал считать, закрались сомнения...

При подсчете вы берете идеальные условия. ИМХО - покупают квартиру на 5 лет только чисто из спекулятивных соображений. Лион, нынешняя экономическая ситуация и покупка квартиры на свободном рынке - к таковым не относятся :-)))
Какой смысл вообще что-то считать, если завтра (или послезавтра) может случиться так, что придется уехать из Лиона....

[CLEA]

libellule, у нас с вами наверное разный подход. Я не совсем понимаю вашу логику.

Если рассматривать человека, у которого capacité de remboursement 400€ в месяц. У него есть 25.000. И он хочет купить жилье за 100.000

1. Он берет простой кредит на 25 лет
Ему дадут 75.000 / taux 3,45% + assurance
+ apport 25.000
Кредит ему будет стоить 45.000
Mensualités : 400 €

2. Он берет prêt à taux 0 : 33.000 (я ввела критерии что человек в Париже, 1 и зарабатывает 20.000 в год)
Причем, он начнет выплачивать его только после 14 лет
Он использует свой apport : 25.000
И берет кредит на оставшиеся 42.000 / taux 3,45% + assurance.
Стоимость кредита : 24.500€

Mensualités: первые 14 лет = 222€
оставшиеся 11 лет = 222 + 250 = 472 €

Экономия во втором случае составляет 45.000 - 24.500 = 20.500€

Ничто не мешает во втором случае человеку взять кредит на меньший срок, оставаясь в рамках 400 € в месяц. А это означает еще и меньшую ставку (чем меньше срок, тем меньше ставка, тем дешевле кредит).
И выбрать, чтобы prêt à taux 0 был lissé (я не нашла такого симулятора...)

Prêt à taux 0, поскольку он с нулевой ставкой автоматически снижает вашу общую ставку, то есть в конце концов вся операция обойдется вам дешевле. И можно еще сыграть на сроках.

У банков и куртье есть специальные программы для расчета. Мои подсчеты очень грубые, только чтобы логику объяснить.

[EHOT]

Зависит от инфляции и ставки по кредиту. Если инфляция 1-2% (как сеичас), а ставка по кредиту 2-4%, то не покроет...