Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Nastasia_Bright]

Если у вас 8 лимонов, то под 1,25% попадет только 3 из них...

Пардон, тут Вы конечно правы моя ошибка, длинный день (:

Там получается что-то в районе 76 тысяч

[EHOT]

бывает...

[Parka]

налог вообще то прогрессивный, у нас сейчас проходит сделка более 5 миллионов, от 5 миллионов нужно платить налог 1,25 процентов в год, хочется ли отдавать каждый год 100 000 Евро? Я думаю нет. Если этот налог можно легко обойти и платить сумму либо существенно меньшую, либо не платить вообще..

А вот это спорный вариант. Его надо хорошо просчитывать. Т.к., возможно, при такой сумме сделки лучше недвижимость оформлять уже на SCI

Я полностью согласен с ЕНОТом, не может банк работать впустую, тем более - себе в убыток. Т.е. либо вы делаете рисковый депозит (риск ваш), либо вы платите % банку, сопоставимые с налогами ISF. Более того, не забывайте, что кредит имеет тенденцию к погашению и налог ISF все равно проявится через Х количество лет....

[Parka]

Нет, не понимаю. Вот, если Вы объясните, как, зная %% комиссии агентства, Вы заплатили меньше . чем 500 тысяч, то станет яснее. ПРосто Вы так сложно и полунамеками говорите, что думаешь о какой-то сложной схеме.Или Вы просто ведете речь о том, что сбили цену на объект? Ну, то есть торговались) ?

Да нет ничего сложного. Я же все выше написал. Понятно, что нужен торг. Торг аргументированный. Как с продавцом, так и с агентством.
Есть же правила: два агентства, два нотариуса, ..... Выбор за вами.... Ведь можно и все % уменьшить в 2 раза
Ну неужели не понятно?
Ах, да. Действительно, одному из агентств, с кем я вел переговоры - это оказалось непонятным. Ну и в "топку их". Они потом тот объект все равно дешевле продали (с меньшей прибылью для себя).
lipa1, понимаете - вы покупатель (в данном примере). Вы заказываете музыку сегодня на рынке. Не продавец, не агенты. А вы - как покупатель. Т.к. именно вы готовы заплатить за этот объект.
Я вот когда выступаю в роли продавца, у меня другой подход. Продать. Не по максимуму, а так, чтобы ... продать. Если продавец хочет продать - он всегда будет готов торговаться.
Другое дело, когда у вас нет выбора или вы настолько влюбились в объект, что готовы потратить на него (как покупатель) лишние 10-20%. Так это сугубо личное дело каждого....

[Печкин]

Вот как-то этот момент упустили из предыдущего обсуждения. Итак, если покупается объект с условием F.A.I., то как высчитывается то, что покупатель заплатит сверх обозначенной в агентстве цены?

ПРоценты берутся от этой цены или от цены минус комиссия агентства?

Цена FAI = цена, которую получит покупатель (назовем ее Цена А) + проценты агентства

Налоги, нотариус и т.п = некоторый процент от Цены А

Таким образом, сверх цены FAI покупатель оплатит налоги и нотариуса, рассчитанные от Цены А (а не от цены FAI).

[Печкин]

Например, дом стоит 500 тыс. FAI. Комиссия 4%.
Считаем: Комиссия агентства 20 тыс, на руки продавец получает 480 тыс

Если в сделке участвуют два агентства, то каждое из них получает по 10 тыс. Понимаете прикол

Немного неверно вы посчитали... Комиссия считается от суммы, которую получает продавец. Т.е. если ему на руки 480 тыс и 4 процента комиссия, то цена FAI = 480 + 0.04 x 480 = 499200 заплатит покупатель.

[Nastasia_Bright]

А вот это спорный вариант. Его надо хорошо просчитывать. Т.к., возможно, при такой сумме сделки лучше недвижимость оформлять уже на SCI

Я полностью согласен с ЕНОТом, не может банк работать впустую, тем более - себе в убыток. Т.е. либо вы делаете рисковый депозит (риск ваш), либо вы платите % банку, сопоставимые с налогами ISF. Более того, не забывайте, что кредит имеет тенденцию к погашению и налог ISF все равно проявится через Х количество лет....

так она и оформляется на SCI А что Вам мешает перекредитовываться, беря кредит каждый раз на максимальный срок?

Все так и есть, надо просто правильно считать и выбирать более приемлемый путь для себя - во что вкладывать свои деньги. Ну и консультироваться с независимыми специалистами, которые готовы все посчитать. Банк конечно не работает бесплатно и себе в убыток

[Parka]

Все так и есть, надо просто правильно считать и выбирать более приемлемый путь для себя - во что вкладывать свои деньги. Ну и консультироваться с независимыми специалистами, которые готовы все посчитать. Банк конечно не работает бесплатно и себе в убыток

к сожалению, я пока видел только одного специалиста во Франции по недвижимости. И то, его профессионализм проявился в гибкости проведения сделки, а не в каких-то пояснениях мне. Все остальные (с кем разговаривал и встречался) такую ахинею обычно несут ....

Немного неверно вы посчитали... Комиссия считается от суммы, которую получает продавец. Т.е. если ему на руки 480 тыс и 4 процента комиссия, то цена FAI = 480 + 0.04 x 480 = 499200 заплатит покупатель.

Возможно и так (проценты наоборот). Но никто ведь не поставит цену 499200. Поставят 500...

[dada]

никто ведь не поставит цену 499200. Поставят 500...

На селоже поставят. Мы купили за ХХ5.200

[Martingale]

к сожалению, я пока видел только одного специалиста во Франции по недвижимости. И то, его профессионализм проявился в гибкости проведения сделки, а не в каких-то пояснениях мне.

Что доказывает его профессионализм такие консультации денег стоят у специалистов, но Вы же хотите все на халяву..

[Parka]

Что доказывает его профессионализм такие консультации денег стоят у специалистов, но Вы же хотите все на халяву..

Ну, не все
Я немного о другом писал. Как раз о непрофессионализме агентов. Они часто несут полную чушь. Извините, если я покупаю недвижимость - почему я должен нанимать специалистов на каждый чих? Это я знаю, что можно использовать двух нотариусов, а агенты мне говорят - нельзя. Это я знаю, что offre должен подписывать продавец, а не покупатель, а они говорят иначе, это они меня пугают страшилками, что уже после просмотра недвижимости я уже не могу отказаться от сделки Не говоря уже просто о дезинформации о времени действия разрешения на строительство и прочим моментам ... Грустно

[Martingale]

Это я знаю, что можно использовать двух нотариусов, а агенты мне говорят - нельзя. Это я знаю, что offre должен подписывать продавец, а не покупатель, а они говорят иначе, это они меня пугают страшилками, что уже после просмотра недвижимости я уже не могу отказаться от сделки Не говоря уже просто о дезинформации о времени действия разрешения на строительство и прочим моментам ... Грустно

Это наверное южная специфика здесь вроде с таким не сталкиваюсь
или они рассчитывают что иностранцу можно любую лапшу навешать?

[Печкин]

Любой русский, живущий на Лазурном, автоматически становится "агентом по недвижимости"

[Печкин]

или они рассчитывают что иностранцу можно любую лапшу навешать?

Да просто не надо работать с русскими "агентами"...

[hiitola]

Да просто не надо работать с русскими. "агентами"...

так поточнее

[dada]

Это я знаю, что offre должен подписывать продавец, а не покупатель,

Offre делает покупатель. Это не обязательно делать в письменном виде. Но если покупателей несколько и вы не хотите упустить позиции, вы письменно можете указать свою цену - или согласиться с указанной - и расписываетесь. Оффр вас не обязывает к покупке, это же не компроми. Оффр действителен ограниченное кол-во дней. Пишется в свободном виде или на бланке - все равно. Честный агент отдает приоритет покупателю, который первый подписал оффр. Агенты просят сделать оффр и тогда, когда покупателей нет и цена на объект падает: им надо доказательство, что они не сами придумали заниженную цену.

[Ptu]

Честный агент отдает приоритет покупателю, который первый подписал оффр

Дело не в честности, хотя она не помешает. А в том, что продавец сам может выбрать того покупателя, с которым сделка точно будет быстрой и не будет проблем с получением кредита, а так же не нужно ждать продажу жилья покупателя. Покупатель может и первым подписать, но если он свое жилье не продал, или у него кредит почти на всю сумму.... то у него м ньше шансов перед тем покупателем, у которого это первая покупка и кредит небольшой.

[dada]

Дело не в честности, хотя она не помешает. А в том, что продавец сам может выбрать

Настаиваю на роли агента. Продавец может и не узнать, что был другой покупатель. Если, например, агенту кажется, что покупатель мало предлагает, и если он при этом уверен, что продаст объект за выставленную цену,... - тогда ему наплевать, что у покупателя живые деньги в банке, а не кредит в перспективе. У меня несколько личных примеров - и когда мы были продавцами, и когда были покупателями. В остальном - кто ж спорит.

Только вот даже если есть возможность выбрать более "надежного" покупателя... Это тоже как повезет.
Такая ситуация: на дом, который мы продаем намного дешевле реальной цены, 4 покупателя, и все прямо рвутся. Мы выбрали того, кто выглядел самым "скороспелым" - троих других надо было подождать месяц-другой (у кого-то - оформление sci, кто-то другой ждал проекта архитектора..). Только вот выбранному нами покупателю этот дом захотелось разделить на lots, сделав из него copropriété. Ничего сложного, но он не знал, с какой стороны взяться, ждал одного, другого, а там праздники ... Эта бодяга, прошу прощения, длится четыре месяца. И все расчеты рассыпаются в прах.

Могу рассказать о роли агента. Если тому захочется при продаже объекта иметь дело с определенным покупателем в интересах будущих продаж (например, этот потенциальный покупатель - инвестор), то других покупателей продавец может и не дождаться. Ситуация: продается три больших lots. Инвестор заинтересован взять все - правда, за половину рыночной (даже не реальной) цены. Агент снимает объявление со всех сайтов и ждет, когда продавец в отсутствии других покупателей созреет. Дело стоит на мертвой точке полгода, пока продавец не разобрался, в чем фишка.

[Ptu]

Роль честного агента, это прежде всего озвучить покупателю все предложения, и описать досье каждого покупателя, какова его платежеспособность, ожидает ли он продажу своего жилья и пр.. И покупатель сам решает, кого он выбирает.

Разумеется, бывает и с надежными покупателями может развалиться. Но поэтому решение и за покупателем. Если он рискует, то это его риск, а не игра агента.
То, что вы описываете, это как раз нечестность агента.

Сейчас продавцы очень часто и сами выставляют свою недвижимость. Параллельно с агенством. Так что доступ к информации все равно не заблокируешь.


А вообще я ответила на фразу

Честный агент отдает приоритет покупателю, который первый подписал оффр.

Нет закона определяющего приоритет, кто первый предложил, того и тапки. Покупатель выбирает из предложений сам, и по цене, и по кредитоспособности покупателя и его готовности к быстрой сделке. А честность агента заключается в том, чтобы и дать возможность всем желающим потенциальным покупателям сделать это предложение, и дать возможность продавцу самому выбрать из всех предложений.

[Parka]

Offre делает покупатель. Это не обязательно делать в письменном виде. Но если покупателей несколько и вы не хотите упустить позиции, вы письменно можете указать свою цену - или согласиться с указанной - и расписываетесь. Оффр вас не обязывает к покупке, это же не компроми. Оффр действителен ограниченное кол-во дней. Пишется в свободном виде или на бланке - все равно. Честный агент отдает приоритет покупателю, который первый подписал оффр. Агенты просят сделать оффр и тогда, когда покупателей нет и цена на объект падает: им надо доказательство, что они не сами придумали заниженную цену.

Так просят сделать непрофессионалы
А теперь поясню. offre от покупателя вообще ни к чему его не обязывает. Именно поэтому он и не нужен. Покупатель делает просто свое предложение по цене: устное или письменное. А вот далее, если продавец согласен - он должен сделать письменный offre на продажу. И он очень даже имеет значение.
Кстати, по поводу compromis. Он также ни к чему не обязывает покупателя определенное время. До того, как не прошла неделя Точнее, он обязывает либо перевести задаток 10% или письменно отказаться от покупки.

[Parka]

Могу рассказать о роли агента. Если тому захочется при продаже объекта иметь дело с определенным покупателем в интересах будущих продаж (например, этот потенциальный покупатель - инвестор), то других покупателей продавец может и не дождаться. Ситуация: продается три больших lots. Инвестор заинтересован взять все - правда, за половину рыночной (даже не реальной) цены. Агент снимает объявление со всех сайтов и ждет, когда продавец в отсутствии других покупателей созреет. Дело стоит на мертвой точке полгода, пока продавец не разобрался, в чем фишка.

Вам не повезло с агентом...

[Ptu]

Он также ни к чему не обязывает покупателя определенное время.

Это не точно. Просто закон дает время на раздумье, это обязательный пункт. И это не только в данной процедуре.

[dada]

Нет закона определяющего приоритет, кто первый предложил, того и тапки.

Закона нет, а неписаное правило есть: кто из покупателей первый сделал предложение, с тем и начнем разбираться в первую очередь. Вплоть до времени, когда это предложение сделано, если несколько предложений делается в один день. Даже если первое предложение по цене меньше , чем последующее. Но вы это поймете только если покупаете ОЧЕНЬ востребованную недвижимость.

Так просят сделать непрофессионалы

Parka, я объяснила, для чего он делается. Про компроми я сама знаю.
И ни про какой письменный оффр от продавца я никогда в жизни не слышала.

[Parka]

Это не точно. Просто закон дает время на раздумье, это обязательный пункт. И это не только в данной процедуре.

Ваши слова не противоречат моим

И ни про какой письменный оффр от продавца я никогда в жизни не слышала.

Именно письменный offre дает зеленый свет агентству на изменение цены в сторону уменьшения. И от своего offre на продажу продавец как раз и не может отказаться - т.е. его как раз и можно засудить за это (при желании)

[Ptu]

dada, разбираться - это предложить покупателю. А он решает. Скрывать другие предложение - это как раз и нечестная работа агента. А уж гласно он нечестный, или негласно...

[Ptu]

Ваши слова не противоречат моим

Они смещают акценты. Обязательства есть. Но есть и право на взвешенное решение, для обоих сторон. И закон обязывает соблюдать процедуру по сроку на обдумывание.

[Parka]

Закона нет, а неписаное правило есть: кто из покупателей первый сделал предложение, с тем и начнем разбираться в первую очередь. Вплоть до времени, когда это предложение сделано, если несколько предложений делается в один день. Даже если первое предложение по цене меньше чем последующее. Но вы это поймете только если покупаете такую ОЧЕНЬ востребованную недвижимость.

Как продавец могу сказать однозначно - я считаю, что мне сделали серьезное предложение на покупку только тогда, когда дали задаток. После этого я не продам даже тому, кто мне предложит большую сумму.

Они смещают акценты. Обязательства есть. Но есть и право на взвешенное решение, для обоих сторон. И закон обязывает соблюдать процедуру по сроку на обдумывание.

так это и есть в продолжении моей фразы....

[dada]

Именно письменный offre дает зеленый свет агентству на изменение цены в сторону уменьшения. И от своего offre на продажу продавец как раз и не может отказаться -

Это не оффр, это новый договор с агентством. Его надо обязательно фиксировать письменно, и только после этого новая цена может фигурировать в новом объявлении.

ПС по теме: Это должно быть подписано двусторонне. Особенно если при снижении цены продавца происходит и снижение агентских.
Пример. У нас была ситуация, когда мы как продавцы снизили цену, и агент снизил свои агентские. Я послала ему мэйл с подтверждением, которое мы устно обсудили. ВЫвесили новое объявление. После того, как на эту новую цену покупатель был найден, агент позвонил и сказал, что ему мало того, что мы наобсуждали, что с его стороны письменного подтверждения не было и что он хочет дополнительных несколько тысяч за наш счет.

[dada]

и дать возможность продавцу самому выбрать из всех предложений.

В передачах Стефана так происходит. На деле продавец может не знать всех предложений. Например, однажды продавцам-нам не рассказали о предложении на 150 тысяч, потому что дом стоял за 230. Другой раз до продавца не донесли наше покупательское предложении о 430 тысяч, потому что объект был выставлен за 460, и агент был уверен, что продавец не согласится на 30 тысяч дешевле.
ПС: Я потеряла нить нашего с вами спора. Очередность предложений очевидна и имеет место, когда предложений много и они делаются в короткий промежуток времени. В этом случае, если первая я предлагаю, например, 100 тысяч, а следующий кандидат - 110 тысяч, то по идее агент должен мне позвонить и сказать: вас переплюнули, будете торговаться или нет? Я скажу, например, что нет, тогда объект уйдет на компроми за 110 тысяч. В результате может выясниться что тому второму не дали кредита, тогда агент мне снова звонит и говорит: кредита не дали, возвращаемся на исходные позиции, вас это еще интересует? Я говорю да, но если кредита и мне не дают, то участвует третий. Несколько раз я проходила по этой схеме, и иногда меня обрубали в самом начале, а один раз перезвонили через месяц по вышеописанной причине. Понимаете, агент не может выяснить кредитоспособность клиента, пока тот не подтвердит ее или не опровергнет. Недавно один агент рассказал, что дал зеленый свет покупателю с "живыми деньгами" , а в результате оказалось, что тому надо брать кредит на всю сумму, что значит - дополнительное ожидание без гарантии.

[Ptu]

dada, да конечно же, на деле может быть всяко! Но вы же написали о "честном" агенте. А не о том, как на практике.

И да, разумеется, речь шла о предложениях, которые поступают почти одновременно. Иначе и речи об очередности бы не возникло. Речь об очередности можно заводить, когда у продавца есть выбор.
А что выбирать, когда одно вымученное предложение за пару тройку месяцев или больше продажи..