Покупка дома sans permission de construire

[libellule]

Важно, я бы сказала, только COS для данной зоны PLU. Когда-то мы сняли дом в Нормандии, который находился на участке 10.000 м2, 5 из которых были заброшены и там был бурьян. Мы предложили хозяину купить эти 5 тыс метров под бурьяном. Он был не против, но все уперлось в PLU. Там на 10 тыс кВ м полагался COS, который уже был полностью использован одним домом 170 кВ м жилой площади. Удивительно

Насколько я знаю, COS меньше 10% не существует. И там скорее всего только небольшая часть земли была constructible.

[Ирис]

libellule, я и не спорю. Бывает, что участок большой, но только кусочек его constructible. Таким образом, размер участка автоматически не значит ничего.

[EHOT]

Разве компании, занимающиеся диагностиками проверяют легальность построек?

Нет, но это выплывет у нотариуса. Только нотариус не будет против, он просто запишет, что известил покупателя о том, что он согласен все потенциальные проблемы взять на себя...

[ПППчёлка]

Агент собирается сделать диагностики на легальный дом и по бумагам продать только легальный.
Разве компании, занимающиеся диагностиками проверяют легальность построек?

ну, если продает только 1й дом - и делает все по нему, то конечно и диагностика не нужна на 2й.

но вообще - да, диагносты проверяют легальность:

https://www.ac-environnement.com/act...n-preparer-dpe

я о чем - наверняка там нет compter d’eau et compter électrique. наверняка все кинули на 1й дом - и эти счетчики не установить без легализации (без официального адреса).

и еще - если продавец «не хочет заморачиваться», то пусть поручит агенту по недвижимости это сделать. как обычно и бывает.

[Seine]

И какие размеры домов и участка? Это важно

Участок не маленький около 600 м2

[Seine]

Тогда все очень просто. Минимальная рыночная цена это участок с одним, законным домом.
Цена запрашиваемая выше-ниже?

Цена конечно же и привлекла тем, что она ниже рыночной за 2 дома и такой немаленький участок, но 1 дом за такую цену я бы не купила

[Seine]

В мэрии трех разных коммун, где у нас собственность, собачьей будки не поставить без согласования. Бдят, рыщут, а если недоглядели - то соседи настучат. Думаю, речь о совсем сельской местности с низкими налогами. Иначе как объяснить такое равнодушие к недополученной прибыли? Кстати, на любую сделку у мэрии droit de préemption. Было бы чего путное по сниженной цене - сама мэрия бы и выкупила. Но тут неликвид пытаются продать как конфетку

Думаю вы правы, я тоже подозреваю что-то там «нечисто» с этим незаконно построенным домом, так бы владелец получил бы на руки все документы и продавал бы по завышенной цене

[Seine]

ну Вы чего, а?! Не мешайте мечтать.

Ох, и не говорите! Я уже в мыслях третий дом построила и extension la maison сделала и деревья посадила в саду 😅

[Ирис]

Участок не маленький около 600 м2

На 600 кв м как раз и может быть, что весь COS исчерпан. Была же какая-то причина, чтобы не получать permis de construire и все делать по-нормальному.

[Seine]

Важно, я бы сказала, только COS для данной зоны PLU. Когда-то мы сняли дом в Нормандии, который находился на участке 10.000 м2, 5 из которых были заброшены и там был бурьян. Мы предложили хозяину купить эти 5 тыс метров под бурьяном. Он был не против, но все уперлось в PLU. Там на 10 тыс кВ м полагался COS, который уже был полностью использован одним домом 170 кВ м жилой площади. Удивительно, потому что в итоге мы купили участок в том же поселке, гораздо меньше и гораздо ближе к морю и знаменитым белым скалам (они хрупкие, охранная зона). При этом, наш участок - это 2 участка объединенных, на каждом из которых можно построить полноценный дом. В PLU еще разные зоны есть с разным разрешенным COS.

COS я не в курсе как это расшифровывается? Про PLU в мэрии сказали, существуют определённые нормативы

[libellule]

Участок не маленький около 600 м2

Вы можете зайти на сайт мэрии и посмотреть zonage - там указано какой где COS и сразу узнаете исчерпан ли COS или нет.Если исчерпан, про легализацию можно забыть.

[Seine]

Так там уже недобдели, почему я и говорила про "прогуляться по деревне". А так как мерия крупного города и мэрия условного Запупеево в 500 чел населения это две большие разницы. Не только по налогам, но еще и по уровню персонала в мэрии. И не умеют и не хотят бдеть, или даже не в курсе, что должны..

Тоже никак не пойму почему в мэрии не в курсе, совсем не глухая деревня, городок не маленький 37 тысяч населения!

[libellule]

COS я не в курсе как это расшифровывается? Про PLU в мэрии сказали, существуют определённые нормативы

coefficient d'occupation de sol
PLU это и есть зонаж - там определено к какой категории относится земля.

[Ирис]

Ох, и не говорите! Я уже в мыслях третий дом построила и extension la maison сделала и деревья посадила в саду 😅

Как альтернативное решение - смотрите участки и стройтесь

[Seine]

Я согласна с Ирис по поводу проверки PLU участка и COS соответственно. Там нужно хотя бы понять, можно ли вообще теоритически строить 2й дом.

Мне тут что в голову пришло. Дом-то не существует на бумаге - а как же агент собирается проводить обязательные диагностики (электричество, amiante, plomb, termites, изоляция и энергетический уровень)? Компании, диагностиками занимающиеся, не смогут это сделать по той простой причине, что по адресу только один легальный дом. Они же отвечают за все по закону. Не сделают.

И еще - если очень-очень хотите купить, то попробуйте сделать договор с «une condition suspensive : une légalisation de la 2ème maison И уменьшение суммы покупки на эту процедуру».

Вот официальная Диагностика как раз таки есть, на каждый дом в отдельности мне агент прислал на 56 листов! Но я так думаю предприятие которое делает диагностику не спрашивает документы на дом? Или я ошибаюсь? В принципе по диагностике дома в хорошем состоянии

[libellule]

ну, если продает только 1й дом - и делает все по нему, то конечно и диагностика не нужна на 2й.

А продать можно только один дом - легальный.Иначе никак.

но вообще - да, диагносты проверяют легальность:

Я ничего не нашла по ссылке о проверке легальности застройки PLU,COS, permis...

[Seine]

Seine, агент бессовестный, лучше с таким не иметь дела

Вероятно

[libellule]

Нет, но это выплывет у нотариуса. Только нотариус не будет против, он просто запишет, что известил покупателя о том, что он согласен все потенциальные проблемы взять на себя..

А что выплывет у нотариуса? Я не думаю, что нотариус возьмется оформлять сделку с незаконным строением. А если только легальный дом продавать, то у него ничего не выплывет.

[Seine]

Очень нездоровое предприятие, не рекомендую связываться 100%. Наживете себе больших проблем на голову, а избавиться от покупки уже будет нельзя - никто с такой историей не купит. Агент бесстыдно мухлюет.

Да, я тоже задаюсь вопросом почему владелец не узаконил построенный дом в течении почти 20 лет

[Seine]

Нет, но это выплывет у нотариуса. Только нотариус не будет против, он просто запишет, что известил покупателя о том, что он согласен все потенциальные проблемы взять на себя...

А вот интересно, если вдруг покупка дойдёт до подписи у нотариуса, то по идее нотариус не должен «разрешить» оформить такое приобретение? И в таком случае деньги возвращаются покупателю в полном объёме? Или будет какая то неустойка?

[Seine]

ну, если продает только 1й дом - и делает все по нему, то конечно и диагностика не нужна на 2й.

но вообще - да, диагносты проверяют легальность:

https://www.ac-environnement.com/act...n-preparer-dpe

я о чем - наверняка там нет compter d’eau et compter électrique. наверняка все кинули на 1й дом - и эти счетчики не установить без легализации (без официального адреса).

и еще - если продавец «не хочет заморачиваться», то пусть поручит агенту по недвижимости это сделать. как обычно и бывает.

Диагностика уже у меня на руках причём на каждый дом по отдельности и на один и тот же адрес.
Что касается электричества и всего остального: там всё уже проведено и есть и функционирует и свет и отопление электрическое и вода. Счётчик и шкаф в переключателями видела собственными глазами, свет тоже есть везде, в диагностике подробно есть страницы об этом и фотографии, отмечено, что какие то провода надо поменять местами, я уже показала этот отчёт электрику,он сказал, что там нет ничего страшного, это делается в течение получаса и недорого. И окна там double vitrage PVC, вся сантехника новая, кухня тоже, изоляция стен, крыша новая. Единственное что там нужна дополнительная изоляция пола, чтоб поднять ещё выше индекс DPE

[ПППчёлка]

Диагностика уже у меня на руках причём на каждый дом по отдельности и на один и тот же адрес.
Что касается электричества и всего остального: там всё уже проведено и есть и функционирует и свет и отопление электрическое и вода. Счётчик и шкаф в переключателями видела собственными глазами, свет тоже есть везде, в диагностике подробно есть страницы об этом и фотографии, отмечено, что какие то провода надо поменять местами, я уже показала этот отчёт электрику,он сказал, что там нет ничего страшного, это делается в течение получаса и недорого. И окна там double vitrage PVC, вся сантехника новая, кухня тоже, изоляция стен, крыша новая. Единственное что там нужна дополнительная изоляция пола, чтоб поднять ещё выше индекс DPE

Это все странно и не логично. Т.е. электричество по нормам? Нет amiante, plomb et termites?

Странно - поскольку никто Вам эти счетчики воды и электричества официально не поставит без официального адреса - отличного от 1го дома (например, 1й= «Х улица, 15», а 2й = «Х улица, 15 BIS»).
Это не электрик решает, а EDF, электрик от них придет официально.

Вы бы для начала посмотрели PLU участка и его COS. Потому что 600м2 - это очень мало на 2 дома.

[Seine]

Это все странно и не логично. Т.е. электричество по нормам? Нет amiante, plomb et termites?

Странно - поскольку никто Вам эти счетчики воды и электричества официально не поставит без официального адреса - отличного от 1го дома (например, 1й= «Х улица, 15», а 2й = «Х улица, 15 BIS»).
Это не электрик решает, а EDF, электрик от них придет официально.

Вы бы для начала посмотрели PLU участка и его COS. Потому что 600м2 - это очень мало на 2 дома.

А вот и вопрос по-поводу адреса: Ещё раз внимательно посмотрела по диагностике первого дома ( он официальный) он постройки 50-х годов, там всё в норме касаемо показателей асбеста и plomb, рекомендована внешняя изоляция стен для повышения индекса DPE. И он написан на номер 15 как вы написали выше, а вот в документах по диагностике 2 построенного без разрешения мэрии дома он записан под номером 15 BIS. Что это может значить? Получается эксперт же не может дать заключение по нелегальному дому? И по диагностике второго дома всё в принципе « чики-пуки» , он и индексом выше первого дома и там изоляция хорошая и окна double vitrage PVC

[Seine]

Это все странно и не логично. Т.е. электричество по нормам? Нет amiante, plomb et termites?

Странно - поскольку никто Вам эти счетчики воды и электричества официально не поставит без официального адреса - отличного от 1го дома (например, 1й= «Х улица, 15», а 2й = «Х улица, 15 BIS»).
Это не электрик решает, а EDF, электрик от них придет официально.

Вы бы для начала посмотрели PLU участка и его COS. Потому что 600м2 - это очень мало на 2 дома.

Что касаемо электричество: если он сам дом строил, то может и сам электричество проводил, в диагностика по электричеству отмечено, что какие то провода неправильно соединены и эту аномалию надо устранить

[Dude]

Странно - поскольку никто Вам эти счетчики воды и электричества официально не поставит без официального адреса - отличного от 1го дома

Это неверно.

[Ptu]

Seine, а вам зачем второй дом?

[Dude]

Участок не маленький около 600 м2

Это как раз небольшой участок.
А про размеры домов вы не ответили...

[Ptu]

Seine, какая вам разница, что таи окна хорошие. Если дом не легализован, то во что это вам обойдется вся эта лажа можно только гадать. Вплоть до того,что заставят разрушить за свой счёт, а это очень не дёшево . Неужели нет домов без явного громадного гимора? Сейчас с покупателями проблема, а не наоборот. А если аналогичные сразу дороже, тож о и есть сигнал не гнаться за дешевизной, чтобы по лбу не получить.

[EHOT]

А вот интересно, если вдруг покупка дойдёт до подписи у нотариуса, то по идее нотариус не должен «разрешить» оформить такое приобретение? И в таком случае деньги возвращаются покупателю в полном объёме? Или будет какая то неустойка?

Не думаю... Там есть легальный дом. Он оформит этот дом, напишет, что есть нелегальный и обьяснит покупателю, что есть риски, которые после покупки будут на нем.

[Ptu]

И в таком случае деньги возвращаются покупателю в полном объёме? Или будет какая то неустойка?

Деньги-залог, который вносится как гарантия покупки при compromis вернутся покупателю только в одном случае - если продавец не выполнит условия, которое будет поставлено, четко прописано в compromis как clause supensive. Вот если покупатель укажет в compromis это условие как "легализация " этого второго дома, четко и внятно. А если он ничего не пропишет, то это будет его большой гимор и больше ничей.

Но собственно это можно уже и устно сообщить и если продавец не согласен это вписывать как это обязательное условие сделки - то и сделка сама даже не начнется., в ней нет смысла. Разве что продавец будет рассчитывать, что это условие будет плохо прописано и он все таки сумеет нагреть покупателя.