Инвестиция в квартиру в пригороде (Пуасси)

[Ptu]

Хотя во Франции это была бы моя единственная недвижимость ...

Но вы лично же в ней не будете жить, то есть это не может быть вашим основным жильем по определению.

[Ptu]

Управляющая компания — это синдик, который управляет домом. К вашей аренде отношения не имеет

Нет, управляющая компания, эта та, которая занимается сдачей вашего жилья в ваше отсутствие. Об этом была речь. Но автор ответила, что хочет сама сдавать.. Вряд ли она представляет, что это достаточно сложно не будучи на месте. Иначе зачем вообще французы , живущие во Франции поручают это управляющим компаниям? Просто деньги выбросить?

[Dude]

ок, да. Я думал сдавать через знакомых или самостоятельно, реально ли это ...

Нет, не реально. Может конечно повести, но вероятность этого как выигрыш в лотерею. А управляющая вашей арендой компания вас разорит.

[Ghenadie1979]

Но вы лично же в ней не будете жить, то есть это не может быть вашим основным жильем по определению.

ок, спасибо! Это подтверждает теорию про дифференцированный налоговый (наказательный) подход к попыткам срубить хоть немного "легких" денег в виде ренты во Франции...

[Ghenadie1979]

Иначе зачем вообще французы , живущие во Франции поручают это управляющим компаниям? Просто деньги выбросить?

Наверное по тем же причинам по которым аутсорсят другим людям уборку и вкрутку лампочек...

[olena_k]

Нет, управляющая компания, эта та, которая занимается сдачей вашего жилья в ваше отсутствие. Об этом была речь. Но автор ответила, что хочет сама сдавать.. Вряд ли она представляет, что это достаточно сложно не будучи на месте. Иначе зачем вообще французы , живущие во Франции поручают это управляющим компаниям? Просто деньги выбросить?

Так а зачем такая компания, если это не краткосрочная аренда? Сдал один раз, и получай денежки раз в месяц.
И синдик то тоже есть, на него то тоже будут расходы?

[Ghenadie1979]

Цитата с форума- Poissy очень красивый и спокойный город + РЭР есть, река и парки. Инфраструктура транспортная хорошо развита. Не маловажно для нас русскоговорящих, есть ассоциация русская которая устравивает много разнообразных тематических аателье для детей, например как сделать избушку, или матрешку разукрасить.. и тп. Есть музей кукол..

[Dude]

Так а зачем такая компания, если это не краткосрочная аренда? Сдал один раз, и получай денежки раз в месяц.

Сразу виден опытный лендлорд. Сколько у вас есть/было рентовок?

[Ghenadie1979]

Так а зачем такая компания, если это не краткосрочная аренда? Сдал один раз, и получай денежки раз в месяц.
И синдик то тоже есть, на него то тоже будут расходы?

Да, я думал сдавать на долгий срок

[olena_k]

Сразу виден опытный лендлорд. Сколько у вас есть/было рентовок?

Нисколько. Я долгосрочно не сдаю принципиально.

[Dude]

Да, я думал сдавать на долгий срок

Хорошо
Вот вам вводная из миллиона возможных. Заключили вы договор и уехали. Через неделю звонят вам жильцы и говорят что была авария, лопнула ночью труба все залило, они вызвали водопроводчика. Вот вам счет от водопроводчика на 500 и за порчу их имущества 1000. А пока вы не заплатите они придержат арендную плату. Ваши действия?

[Ghenadie1979]

Хорошо
Вот вам вводная из миллиона возможных. Заключили вы договор и уехали. Через неделю звонят вам жильцы и говорят что была авария, лопнула ночью труба все залило, они вызвали водопроводчика. Вот вам счет от водопроводчика на 500 и за порчу их имущества 1000. А пока вы не заплатите они придержат арендную плату. Ваши действия?

Плачу переводом по предоставлению фотографий итд, что же делать то ...

А вот мелкий ремонт переложу контрактом на их плечи.

Трубу и у меня дома может прорвать, мои риски так сказать. Такова селяви ...

[libellule]

Ghenadie1979, а самый простой вариант:
Съемщики через пару месяцев после вселения, перестали платить арендную плату. Ваши действия?

[Ghenadie1979]

Ghenadie1979, а самый простой вариант:
Съемщики через пару месяцев после вселения, перестали платить арендную плату. Ваши действия?

а вот это хардкор, признаюсь честно ... разное на ум приходит, вплоть до зайти и сменить замок, в их отсутствии дома. Пускай они со мной судятся, а не я с ними

[libellule]

а вот это хардкор, признаюсь честно ... разное на ум приходит, вплоть до зайти и сменить замок, в их отсутствии дома

А Вы представляете, что Вам за это будет?

[libellule]

Про математику, вот детали, хотя они многого не добавляют к общей картине ситуации:

Аренда в год: 11 160 евро (930 евро x 12, charges inclus 180 x 12); без коммуналки - 9000 евро (750 x 12).

В минус пойдут: 800 EUR tax fonciere; 200 евро страховка. Налог на доход ~ 1600 евро (9000-800-200)* 20%.

Итого чистая сумма - 7400 в год, ~ 615 в месяц (в идеале, не беря в расчет возможный простой). То есть доходность в 5% (615 x 12 = 7380 / 142 000).

Вы здесь еще не учли расходы на нотариуса при заключении сделки (7-8%) от стоимости квартиры.

Я не сильна в налогообложении доходов нерезидентов, но французы, сдающие недвижимость платят помимо налога на доход еще социальные отчисления около 15%.

[Ghenadie1979]

А Вы представляете, что Вам за это будет?

Статья за взлом (собственной?) квартиры? А может за порчу имущества...

Но я не уверен что они обратятся с подобной жалобой. Свидетели опять же нужны итд ...

Согласен, сложности возможны - но это крайние сценарии наверное

[Ghenadie1979]

Вы здесь еще не учли расходы на нотариуса при заключении сделки (7-8%) от стоимости квартиры.

Я не сильна в налогообложении доходов нерезидентов, но французы, сдающие недвижимость платят помимо налога на доход еще социальные отчисления около 15%.

"расходы на нотариуса" - включил их в общую стоимость квартиры.

"социальные отчисления около 15%." - вроде не актуально для нерезидентов, я так читал, так как не имеешь доступа к соц услугам

[libellule]

Статья за взлом (собственной?) квартиры? А может за порчу имущества...

Violation domicile - уголовная статья
https://fr.wikipedia.org/wiki/Violat..._fran%C3%A7ais

[Ghenadie1979]

Ghenadie1979, а самый простой вариант:
Съемщики через пару месяцев после вселения, перестали платить арендную плату. Ваши действия?

Почерпнул тут на форуме идею что нужно требовать у сьемщиков банковскую гарантию оплаты годовой аренды.

Представляется что большинство граждан не смогут такое предоставить.

[Ghenadie1979]

Violation domicile - уголовная статья
https://fr.wikipedia.org/wiki/Violat..._fran%C3%A7ais

Да, есть такая статья ...

Уголовный кодекс надо блюсти, иначе никакой сбычи мечт не дождешся...

Всем хороших выходных, и меньше злостных неплательщиков-сьемщиков!

[Ptu]

Наверное по тем же причинам по которым аутсорсят другим людям уборку и вкрутку лампочек...

Да просто потому французы пользуются услугами обслуживающей компании, что есть богатый общий опыт людей, и о нем знают. Поверьте, даже людям живущим в этой стране и разбирающимся более менее в административных вопросах в своей стране людям довольно проблематично может быть сдавать в аренду напрямую, если ты живешь в Лионе, а сдаешь в Тулузе.
А в вашем НЛМе будет текучка жильцов, это же очевидно. С таким соседством.

[Ptu]

Ghenadie1979, железобетонная защита французскими законами неплательщиков - это бич французской системы. Вот в таких именно знаниях, точнее , не знаниях деталей и кроется дьявол. Тетка моего мужа так оооочень долго пыталась продать квартиру, которую сдавала, и за которую несколько лет не платили. И не выселить было. А закон на стороне жильцов, их же бедных по закону нельзя выставить. Это владелец априори буржуй. А бедный жилец - потенциальный бомж, если его буржуй выселит.
Сами понимаете, что такую квартиру можно продать только сииииильно сбавив цену... Что в итоге и пришлось сделать, чтобы от этого гимора избавиться навсегда.

[Ptu]

А вообще , что тут копья ломать - берите. Вы оптимист, вам все по плечу, и вы хорошо умеете считать. Почему не попробовать на своем опыте?

[MaryIr]

Ghenadie1979, а Вы точно знаете шла Ваша квартира расположена? В заголовке про пригород Парижа пишете, а в тексте индекс Верхней Савойи. Poisy это пригород Анси.

[Ptu]

Действительно, вы самая глазастая. Большинство читало лишь подсчеты прибыли, а индекс Верхней Савойи никто не обратил внимание.
Еще одна причина покупать в стране, которую знаешь хорошо и живешь в ней

[Small_birdie]

Есть идея не сдавать французам а нашим и другим восточно-европейцам.

Напрасно смотрите на национальность, на человека смотрeть надо, где работает, что из себя представляет.

[Ghenadie1979]

Ghenadie1979, а Вы точно знаете шла Ваша квартира расположена? В заголовке про пригород Парижа пишете, а в тексте индекс Верхней Савойи. Poisy это пригород Анси.

Речь о Poissy, Yvelines, 78300, пригород Парижа. Ошибся с кодом, вы правы. Квартиру я смотрел лично, 10 дней назад.

[Ирис]

Ghenadie1979, как вариант, почему бы не приглядеться к покупке более качественного и ликвидного жилья под краткосрочную аренду? Там другое налогообложение и текущие расходы, но нет заморочек с выселением неплательщиков и многих других недостатков долгосрочной аренды. Главное - правильно выбрать место, чтобы оно было очень востребовано для аренды и чтобы не было сезонности.

Мои друзья-рантье, которым досталось в наследство некоторое количество недвижимости во Франции, сдают в том числе 2 небольшие квартиры в Этрета. У них нет ни дня простоя уже много лет, они сами не могут приехать туда и воспользоваться квартирами, потому что сдаются они влет. В 2018 году мы разговаривали на тему краткосрочки и они сказали, что на текущий и следующий год все сдано. Не знаю, насколько имеет значение то, что у них окна прямо на набережную, на океан.. На месте квартирами занимается надежный человек.

[Solomka]

Ghenadie1979, я бы не брала в Пуасси, и тем более в HLM. Пуасси достаточно симпатичный в центре, но, отъехав от него, ничего симпатичного не остаётся. Музей игрушек и ассоциация будут последними критериями при выборе людьми жилья
Согласна с идей, что лучше купить студию,в соседнем Сан Жермене, например, и иметь меньше потенциальных проблем.