Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[norta]

привет всем прошу прощения у автора вышестоящего топика, что влезаю со своим вопросом. Я вижу по форуму, что люди активно продают-покупают жилье, а значит знаете сколько по времени занимает процесс переоформления квартиры с прежнего владельца на нового. Я уже почти год в процессе поиска квартирки в теплых краях и вот на норвежском ресурсе присмотрела квартирку на юге франции, договорилась с продавцом, составили договор купли-продажи (предварительный так сказать, для банка, что бы они начали финансовую проверку жилья) и вот сегодня выясняется, что регистрация может занять время аж до конца лета. как такое возможно? продавец у меня норвежец, дама, которая будет заниматься оформлением во Франции, тоже норвежка, но замужем за французом и живет 50/50 в норвегии/франции, она авторизированный юрист или нотариус или как еще ее назвать, короче, имеет право на оформление таких дел. вот она и говорит, что Франция очень бюракратическая страна в этом плане, масса проверок, вплоть до отсутствия насекомых, асбеста и пр. и др. на все это надо заказывать специалистов, а у них типа очередь, а тут и лето на носу-отпуска, в общем, говорит, что может сие затянуться до конца лета. я в шоке. но смущает меня еще и то, что продавец, аргументируя этим фактом заявил сегодня, что желает сдавать жилье на все лето пока идет процесс регистрации - фигассе. Надо отметить, что дама юрист, находиться в дружественных отношениях с ним, вернее ее сын друг моего продавца. вот и хочу понять, из меня идиотку делают или во Франции действительно так много времени уходит на рутину переоформления?

[варежка]

norta, Три месяца занимает "совершенно офицально", как роз все обязательные проверки на асбест, свинец и т.д. Вполне может дольше прдлиться. Мы подписали "компроми" в первых числах ноября, покупку окончательную- 29 марта. Про всем при том, что продавцы очень торопились продать и "больших очередей" в наших краях нет. Правда нам уже в начале марта отдали ключ,не дожидаясь акта "покупки", чтоб мы могли немного "порядок навести" Надо было только страховку заключить. А сам переезд- только после окончательной покупки. Вполне возможно, что ваш хозяин и прав, пуская жильцов. Правда,не знаю, законно ли это.

[norta]

Спасибо, варежка. так, понятно, значит тут меня не дурят. однако у вас там и бюрократия, елки-палки. но ладно, с этим прийдется смириться. а на счет сдачи, по закону пока не посталена последняя печать последней инстанции, квартира считается собственностью продавца. так что с одной стороны он может ее сдавать получается. другое дело, я не пойму как же делать проверки когда там люди живут. ну например теже насекомы, на момент проверки их может не быть, а на фактический момент передачи, после свинячих постояльцев там может завести все что угодно, не так ли? и вообще на данный момент квартира в одном состоянии, а после сдачи она уже может оказаться в другом.... но тут уж мне надо как-то договариваться с продавцом, видать.

[варежка]

ну например теже насекомы, на момент проверки их может не быть, а на фактический момент передачи, после свинячих постояльцев там может завести все что угодно, не так ли? и вообще на данный момент квартира в одном состоянии, а после сдачи она уже может оказаться в другом.... но тут уж мне надо как-то договариваться с продавцом, видать.

По правилам, в каком состоянии была квартира на момент подписания "компроми", в таком виде вы ее и должны получить. Или что-то отдельно "оговавиваете". Насекомые- это на прдмет термитов. Они или есть, или их нет, постояльцы тут не причем. А по всяким "блошкам- вошкам" и "мышкам- норушкам" исследования не проводятся. Так же вам скажут, был ли использован асбест в строительстве. Учтите, если окажется что у вас старая крыша,которую "все равно менять" и в которой "находиться" асбест, поменять ее будет сложно и очень дорого, т.к. кровельщики за это сейчас "не беруться". Даже если вы сами будите менять- "выкинуть"старую кровлю влетит вам "в копеечку"Так же проверят дом на наличие свинца. Дом со свинцовыми трубами сейчас запрещено продавать- это дела хозяина, смерить трубы. А вот в краске свинец присутствовать "может" Как провило- указывают- в "пределах нормы"

[norta]

ну тут должно быть все в порядке. квартирка новая 2005 года, в пользовании не была, так что, насколько я понимаю, если ее застройщик сдал в 2005 году, то ее проверяли на все асбесты и пр и соответственно, раз объект был продан, то взятся там свинцу или асбесту неоткуда. квартира стояла пустая, мужик прикупил ее как инвестицию. по ходу дела - только что получила емайл от квартировладельца, он согласен на мои пожелания не сдавать квартиру, т.е. я получу ее в первозданном виде, сколько бы времени не занял процесс оформления. Ура! я счастлива

[варежка]

norta, рада за вас. Может еще кому совет пригодиться, кто , как и мы, "развалюшку" покупает.

[norta]

Спасибо ваша развалюшка поди трех моих стоит ))))
теперь только надо запастись терпением, так долго у вас регистрация. тут за менее, чем месяц нам оформили квартиру, когда ее пару лет назад покупали, поэтому, была удивлена вашими скоростями
а по поводу совета, насчет старых домов, вы правы, у нас есть такой домик на севере норвегии, он с асбестовой крышей, предствляете. посему (и не только посему) мы его продать никак не можем. я знаю наши норвежские расценки на замену крыши - мама не горюй, очень дорого.
Удачи вам во всем и спасибо за добрые слова

[варежка]

ваша развалюшка поди трех моих стоит ))))

у нас действительно"дешевая развалюшка", в деревне. Дочкина студия в городе(не Париж и не "предпарижье"), 16 кв.м,+ кухонька, в полтора раза дороже.

[norta]

варежка, я вам отправила ЛС

[варежка]

norta, я ответила.

[Jarstis]

О всех нюансах до покупки можно прочитать здесь:
http://vosdroits.service-public.fr/p...s/F15913.xhtml
Хотя все сертификаты имеют довольно продолжительные сроки действия, в реалии при каждой перепродаже покупатели требуют свежий. Рекомендую отчаянно торговаться. Цены падают. С декабря из 2 домов с грехом пополам сплавили один.

[Roksanne]

Подскажите , пожалуйста : какова схема процедуры покупки квартиры то есть, что, когда и в какой очередности - схематично , как для "чайника" .
Я так понимаю , что сначала - находишь квартиру , которую хочешь купить , потом подписываешь "compromis de vente" (как это делается на практике ?), потом - в банк , просить кредит ... A когда к нотариусу ? и сколько времени будет длится вся процедура от подписания "согласия на покупку " и до завешения сделки , учитывая желание продавца и покупателя поскорее все это завершить ?

[Ptu]

Roksanne, нотариус - это последний этап, обоюдное подписание это фактическое вступление во владение. получение ключей.
Минимальный срок от подписания соглашения о покупки до подписания акта покупки - 2 месяца вроде. Меньше быть не может, там идут проверки (уже не помню детлей, какие именно).
А реально всегода больше. У нас прошло 4 месяца, хотя мы все крайне торопились. Все время акт подписания откладывался. Мы в результате прожили месяц в отеле. Но компенсацией нам послужило то, что мы подписали акт 15 января, то есть не платили таксу за проживание за этот год, а ее заплатила прежняя владелица. Если бы подписали акт 31 декабря, то с 1 января были бы владелцами и платили бы таксу сами.

[Roksanne]

Ptu, спасибо .
Не могли бы Вы описать в общем последовательность действий ?
Квартиру я нашла , готова покупать . Что мне делать сейчас ? С чего начинать и что за чем ? И все эти проверки - кто этим занимается ?
Покупаем не через агенство , а "напрямую" - у владельцев.
Ничего об этом не знаю, посмотрела темы, почитала о ловушках , а описания нормальной процедуры не нашла ...

* просьба не только к Ptu, а ко всем знающим людям

[Ptu]

постараюсь припомнить.
Нашли квартиру. Встречались в агенстве с покупателями и подписали предварительное соглашение. Затем с этой бумагой оформляли кредит. Вот тут у нас была загвоздка, так как БНП нам пудрил мозги 2 месяца - сейчас сейчас, скоро-скоро подпишем, ой в отпуск ушли, ой ваш советник заболела.. Я уже писала об этом беспределе. В конце дошли до откровенных оскорблений. Мы там просто наорали в итоге и закрыли счета. А потом стали срочно искать другого кредитора. Куртье помог, оформили в Креди Иммобилье, так как кредиты это их профиль в отличии от банков.
Потом помню надо было еще страховку на кредит оформить (это все с куртье).
Потом в назначенный день надо было явиться к нотариусу с чеком от Креди Иммобилье и с нашим чеком (так как чсть суммы мы вносили сами). Заказать этот чек надо заранее. извините, уже не помню тонкостей процедуры..
Но на 2 месяца лучше точно не рассчитывать. Как минимум 3-4. Многие и в 6 еле укладывались.. Хотя может у Вас сложится так удачно, что быстро оформите.

[Ptu]

проверки проходят согласно процедуре Вашего рагиона. У нас например не проверяли на термитов, согласно регламенту, так как их нет в нашей местности.
Вам ничего не надо делать. Вам дадут результат проверок, так же как и всю информацию о жилье.

[vrubelru]

Roksanne, есть примерный список необходимых документов и экспертиз:
- titre de propriété;
- les dernières assemblées de la copropriété;
- le décompte des charges;
- la taxe foncière;
- la taxe d'habitation;
- le diagnostic complet: contrôle amiante dans les matériaux, contrôle plomb dans les peintures (это касается зданий, которые постороены до 1949 года, потом краска такая не использовалась) , contrôle termites dans les boiseries, risques naturels et technologiques, performance énergétique pour l'évacuation de la consommatin d'énergie, loi de conformité et sécurité de l'installation au gaz naturel, loi Carrez ;
- les plans du bien;
- les plans cadastraux, géomètre,
- les servitudes autres que dans le titre de la propriété;
- la garantie décennale, dommage ouvrage;
- le bail;
- la procuration de vendre si nécessaire;
- la liste détaillée de l'immobilier

В этом списке есть пункты, касающиеся домов, а не квартир, но все равно их указываю, может, кому и понадобится

[vrubelru]

В принципе , покупка может пройти очень быстро, если продавец сам купил недавно, тк ряд экспертиз имеют срок действия в течение нескольких лет , например, la loi Carrez.

Затем напишу все сумбурно, надеюсь, пригодится.

Когда Вы покупаете и подписываете le compromis de vente , Ваш нотариус как раз и должен проверить то, что продавец проделал все экспертизы и насколько хорошо они сделаны. После этого Вам даются 2 недели для того, чтобы Вы подали досье в банк на рассмотрение ( не на получение кредита, а именно на подачу досье). В compromis de vente оговаривается дата, когда Вы должны предоставить согласие банка Вас финансировать . После получения этого документа продавец ждет 10 дней, в течение которых банк может отказаться Вас финансировать (10 jours légaux où lа banque peut se retirer, написала по-французски, чтобы не ломать голову над переводом) и вот после этих 10 дней продавец Вам дает ключи, даже если сам акт покупки еще не подписан.

При подписании compromis de vente Вы должны заплатить 5-10% от стоимости покупки продавцу (на самом деле Вы платите нотариусу)

[Roksanne]

Когда Вы покупаете и подписываете ле цомпромис де венте , Ваш нотариус как раз и должен проверить то, что продавец проделал все экспертизы и насколько хорошо они сделаны. После этого Вам даются 2 недели для того, чтобы Вы подали досье в банк на рассмотрение ( не на получение кредита, а именно на подачу досье). В цомпромис де венте оговаривается дата, когда Вы должны предоставить согласие банка Вас финансировать . После получения этого документа продавец ждет 10 дней, в течение которых банк может отказаться Вас финансировать (10 ёурс лéгаух оù ла банqуе пеут се ретирер, написала по-французски, чтобы не ломать голову над переводом) и вот после этих 10 дней продавец Вам дает ключи, даже если сам акт покупки еще не подписан.

При подписании цомпромис де венте Вы должны заплатить 5-10% от стоимости покупки продавцу (на самом деле Вы платите нотариусу)

Вот это мне совершенно непонятно - когда я спросила , когда же мы сможем въехать - сказали , когда будут подписаны окончательные документы .О том , что дадут ключи через 10 дней от подписания компроми - и речи не было ...Может я неправильно поняла - и компроми будет подписываться еще через 2 месяца ?
А потом за 10 дней банк дает ответ и все документы окончательно подписываются , мы тогда получаем ключи и въезжаем ?

[Ptu]

Roksanne, как Вы уже поняли, если ест ьвозможность сделку провести не 31 декабря, а 1 января, то тогда покупатель экономит на таксе на проживание, которую платит продавец за год, в который он не будет жить в этом жилье.
У нас получилось это не слишком рассчетно с нашей стороны. Но что получилось, то получилось. Продавец сама тянула немного, вот и пришлось платить ей.

[vrubelru]

Учтите , что 80% стоимости услуг нотариуса- это налог государству, еще 10% это мэрии и лишь оставшиеся 10% самому нотариусу. Нотариальные расходы можно уменьшить за счет mobilier , то есть если остается кухонная мебель, то ее стоимость вычитается из полной цены из налогооблагаемой базы в данном случае. Вычитается все движимое имущество.

[Ptu]

Точно, читаю Врубельру и вспоминаю. что из-за нашего банка мы согли бы лишиться И покупки И залога (сколько он у нас был не помню, то ли 5% то ли 10%). Так как если покупатель не соблюдиет сроков, то сделка может быть расторгнута с потерей залога. До сих пор вспоминаю соответсвтующим словом этот банк..

[Ptu]

У нас встроенная кухня из массива. Вот ее то агенство и предлоэило вычесть из суммы сделки, чтобы уменьшить госналог, о котором пишат Врубельру. А ее стоимость мы отдали чеком покупателю. Надо сказать, что с этой минисделки агенство ничего не имело.

[vrubelru]

Если это Ваше первое жилье, то Вы имеете право на часть кредита с 0% ставкой - crédit primo-acquéreur
Сейчас очень хорошие ставки в UCB

Внимательно посмотрите на всякие taxes, чем больше соц жилья, тем выше они у Вас будут. У нас , например, жилье стоит дороже, а налогов в 2 раза меньше, чем в соседнем городочке-антенне, где жилье дешевле, но налооооооги

Учтите, что если есть лифт, то в 2008 и в 2012 гг должны их привести в норму, чем старее лифт, тем дороже это стоит. Прочтите все акты собрания товарищества, нет ли там ravalement de façade и тп Это довольно дорого

[Roksanne]

Если это Ваше первое жилье, то Вы имеете право на часть кредита с 0% ставкой - crédit primo-acquéreur
Сейчас очень хорошие ставки в UCB

А нельзя ли поподробнее ? В каком случае могут дать часть кредита с 0% ? Мои доходы не позволяют мне претендовать на какую-то помощь .Но и скопленных денег практически нет - расходы тоже были большие ...Сейчас как-то все выкристализовывается и получится что-то существенное откладывать ...Но пока - предоставить нечего ...
Есть определенная сумма , полученная от продажи квартиры моим МЧ. Из нее собирались платить расходы на нотариуса , делать ремонт , покупать мебель ...
еct.
****************
Еще может быть проблема - наши отношения никак не зарегистрированы - нет ни брака , ни пакса , ни конкубинажа ...В банке , где я уже интересовалась условиями , сроками и суммой предоставляемого кредита - как-то намекали , что это не есть хорошо и отношения нужно оформлять ...Так ли это ? И что именно нужно заключить ?
Может кто знает ?

[vrubelru]

да! помимо залога, после того , как Вам дали ключи, Вы можете вложить до 10 тыс евро в ремонт, тк если сделка срывается по вине продавца, то он Вам возвращает залог+ 10 тыс. евро.

Насчет сроков надо быть очень осторожной, тк переговоры с банком- полностью Ваша ответственность, и их надо тормошить, если сделка срывается из-за того, что банк тянет, то пенять придется только на себя.

[vrubelru]

Ptu, а зачем Вы отдавали чек продавцу? Обычно это входит в стоимость квартиры

[Ptu]

Да, никто не застрахован от того что было у нас, до компроми - банк: дада, какие проблемы, вот такие условия, несите скорее компроми.. А как принесли - они все исчезли в отпуска, болезни, просто заняты ве повально, с другимм клиентом, вам же сказали - перезвоним , и просто вешали трубку... Такого я даже не представляла в серьезном банке.
Так что надо иметь варианты с банками и кредиторами. Так как сроки надо соблюсти.

[Ptu]

vrubelru, нет у нас не входило. Чтобы снизить "нотариальные", которые шли от суммы за минусом кухни.

[vrubelru]

Ptu, если не секрет, какой именно БНП? на place victor Hugo?