Покупка квартиры во Франции пошагово

[ninaelle]

Ну и ещё, добавлю, что на серьезность покупателя тоже смотрят. Вот на нашем примере: два покупателя. Первый пришел с женой и тестем. Они все внимательно осмотрели, прощупали, вопросов кучу задали, про косяки расспросили. И потом вдумчиво сделали офер, через пару часов. Следующий за ними товарищ прибежал один, без жены, галопом за 10 минут осмотрел и сказал, мне пойдет. И сделал на месте офер. Финансовая ситуация у них была одинаковая. Но мы предпочли первых, более серьезных.

[Dude]

А какой смысл? Если только человек, сделавший офер, не в состоянии заплатить окажется. А так, смысла, практически, нет (если только не горит и не хочется найти идеального клиента, который может без услуг банка обойтись).

Смысл очевиден. Если кто-то дал полную цену то может найтись другой, и не один, согласный перебить существующий офер. Нужно дать возможность поучаствовать максимальному числу потенциальных покупателей.
Вот вы откажетесь от дополнительных денег сверх запрашиваемой цены?

[Dude]

Финансовая ситуация у них была одинаковая. Но мы предпочли первых, более серьезных.

А логичнее было бы сказать второму что у вас уже есть офер на запрашиваемую цену. И вы принимаете предложения только от +5% к цене

[fierfera]

Я тоже считаю как Dude, что должна быть здоровая конкуренция. Должны сделать предложения по цене максимальное количество желающих. У продавца будет выбор, он сможет снизить риски выбора неплатежеспособного покупателя. А у покупателя не будет разочарования от того, что появилось объявление о продаже, а на самом деле объекта продажи нет. Да и агентство получит максимальные комиссионные.

[ninaelle]

Смысл очевиден. Если кто-то дал полную цену то может найтись другой, и не один, согласный перебить существующий офер. Нужно дать возможность поучаствовать максимальному числу потенциальных покупателей.
Вот вы откажетесь от дополнительных денег сверх запрашиваемой цены?

От дополнительных, возможно нет. Но меня устраивала цена, которую я выставила и устраивали покупатели. Я не торгаш по природе. И серьезности второму покупателю эти проценты бы не добавили, мне нужно было, чтобы покупатель был надёжным.

[fierfera]

Ну только если так. Но обычно офер делают люди, которые предварительно сходили в банк, а может и не в один, и сделали симуляцию кредита. Единственное, где вы можете победить, при равнозначно офере, если вам либо нужен кредит на меньшую сумму, чем конкуренту, либо вообще не нужен.

Так в том то и дело, что покупатель с лучшими финансовыми возможностями или даже идеальными не всегда может победить, у него нет уже возможности сделать равнозначное предложение, поскольку его офер уже не примут в агентстве, первый кто сделал предложение по заявленной цене заблокировал процесс просмотров и продажи. Хотя судя по всему ситуации бывают разные.

[Dude]

мне нужно было, чтобы покупатель был надёжным.

А в чем смысл "надежности покупателя"? У него деньги лучше, купюры поновее?

[ninaelle]

А в чем смысл "надежности покупателя"? У него деньги лучше, купюры поновее?

Он серьезно взвесил все за и против. Он принял решение совместно с другими членами семьи. Риск, конечно есть, что и он откажется от покупки, но он меньше, чем у того, кто бегло посмотрел или вообще не посмотрел.

[ninaelle]

Так в том то и дело, что покупатель с лучшими финансовыми возможностями или даже идеальными не всегда может победить, у него нет уже возможности сделать равнозначное предложение, поскольку его офер уже не примут в агентстве, первый кто сделал предложение по заявленной цене заблокировал процесс просмотров и продажи. Хотя судя по всему ситуации бывают разные.

Все зависит от скорости, с какой хочется продать данное жильё. Если не торопишься, можно подождать идеального покупателя. Но сильно долго ждать не стоит. После двух-трёх недель нахождения на рынке количество потенциальных покупателей снижается. А те, кто сделал offre au prix, но кому вы уже отказали, пошли искать в другом месте.

[Dude]

Риск, конечно есть, что и он откажется от покупки, но он меньше, чем у того, кто бегло посмотрел или вообще не посмотрел.

А в чем тут риск? Достаточно записать в компромисе право продолжать показывать жилье другим клиентам до момента полного снятия всех условий и установить короткий дедлайн, неделя-другая. Если покупатель соскочит изза невозможности взять кредит то у вас уже есть подстраховывающие варианты. Которые при рынке продавца будут еще выгоднее.

[Ирис]

ninaelle, то, о чем Вы пишете, всем известно, кто сталкивался когда-либо с продажей недвижимости. Добавлю, что, по статистике, объект, который не ушёл сразу, рискует продаться через снижение цены. То есть, потеряно будет не только время, но и деньги. А общаетесь Вы тут с теоретиками, а не с практиками.

[Ирис]

А в чем тут риск? Достаточно записать в компромисе право продолжать показывать жилье другим клиентам до момента полного снятия всех условий и установить короткий дедлайн, неделя-другая. Если покупатель соскочит изза невозможности взять кредит то у вас уже есть подстраховывающие варианты. Которые при рынке продавца будут еще выгоднее.

Подстраховывающих вариантов нет, так как они тоже не ждут, а продолжают свои поиски. Сегодня есть - завтра нет.

[Dude]

ninaelle, то, о чем Вы пишете, всем известно, кто сталкивался когда-либо с продажей недвижимости. Добавлю, что, по статистике, объект, который не ушёл сразу, рискует продаться через снижение цены. То есть, потеряно будет не только время, но и деньги. А общаетесь Вы тут с теоретиками, а не с практиками.

Я купил/продал/сдавал/строил не менее сотни объектов недвижимости, включая сложные варианты с судами, экспертизами, финансированием. А вы?

[EHOT]

А в чем тут риск? Достаточно записать в компромисе право продолжать показывать жилье другим клиентам до момента полного снятия всех условий и установить короткий дедлайн, неделя-другая. Если покупатель соскочит изза невозможности взять кредит то у вас уже есть подстраховывающие варианты. Которые при рынке продавца будут еще выгоднее.

Риска нет, но просто никто не хочет работать просто так. Поэтому квартиры, которые проданы, но еще не оформлены, обычно висят в обьявлениях, но никто водить в них новых покупателей не хочет. Большой шанс, что время будет потрачено впустую.

[Ирис]

Я купил/продал/сдавал/строил не менее сотни объектов недвижимости, включая сложные варианты с судами, экспертизами, финансированием. А вы?

Во Франции?

[Dude]

Риска нет, но просто никто не хочет работать просто так. Поэтому квартиры, которые проданы, но еще не оформлены, обычно висят в обьявлениях, но никто водить в них новых покупателей не хочет. Большой шанс, что время будет потрачено впустую.

Спасибо за ответ в котором есть логика действий.

Да, риэлторы могут и лениться но ведь многие объекты продаются с хозяевами/арендаторами продолжающими там жить (я правда так не делал не разу) и им то не проблема показать квартиру. И опять же можно договориться с риэлторами на показы пока не финализирован контракт заключив в качестве компенсации эксклюзив.

[Dude]

Во Франции?

Включая Францию. Мой первый дом во Франции был куплен 30+ лет назад. А вы то когда приехали? Лет пять назад?

[Ирис]

Включая Францию. Мой первый дом во Франции был куплен 30+ лет назад. А вы то когда приехали? Лет пять назад?

Я здесь 20 лет, мой муж - с 91 года.

С момента покупки первого дома, сколько ещё объектов недвижимости Вы купили-продали во Франции? Именно купили-продали на рынке вторички, о нем речь, а не о постройках новых объектов.

Неважно, как работает рынок вторичной недвижимости там, где Вы живете. Важно то, что во Франции он работает по своим устоям, я бы так сказала. Фактор первейшей важности - время. Стратегия с целью отжать за объект максимум, ожидая какого-то сферического лучшего покупателя, может оказаться проигрышной здесь, где время имеет в некоторых ситуациях большее значение, чем деньги.

Если бы не было таких долгих сроков оформления сделки, а сейчас ужасно долго стали оформляться кредита (мы вчера получили очередной, с ноября мне банк печень ел, начало марта на дворе), что ещё удлиняет срок проведения сделки. Быстро продать означает иметь возможность быстро перейти к новому проекту. Это все касается простых граждан, конечно, а не серьёзных инвесторов, как Вы. У большинства живущих во Франции без продажи одного не может быть покупки другого. Для того, чтобы схватить хороший новый объект, надо быстро продать старый. Иначе новый тю-тю, а ты дальше продавай своё старое корыто.

[Dude]

Я, в отличие от, не позиционирую себя как специалиста местного рынка недвижимости. Как раз наоборот, я пытаюсь понять бизнес логику этого рынка и поведения участников. Поэтому задаю логичные вопросы форумчанам-нетеоретикам, на которые не получаю исчерпывающих ответов. Ответы в основном сводятся к "тут так принято"

Неважно, как работает рынок вторичной недвижимости там, где Вы живете.

Важно. Свободный рынок либо есть либо его нет. Опеределение свободного рынка недвижимости не зависит от страны.

Важно то, что во Франции он работает по своим устоям, я бы так сказала. Фактор первейшей важности - время. Стратегия с целью отжать за объект максимум, ожидая какого-то сферического лучшего покупателя, может оказаться проигрышной здесь, где время имеет в некоторых ситуациях большее значение, чем деньги.

Вот это все что выше признаки того что свободного рынка нет. Это не плохо или хорошо. Просто нужно разобраться как это работает чтобы использовать в свою пользу.

[Ирис]

Dude, в отличие от кого?

Кстати, в каждом конкретном случае могут быть нюансы. Я уже писала где-то, что этим летом мы смотрели дома с одним агентством. Нам не дали даже сделать offre de prêt, потребовали сначала предоставить accord de principe от банка. Accord de príncipe - это не симуляция в интернете, нам потребовалось предоставить миллион документов, чтобы банкир взялся за работу с подтверждением возможности кредита и выдачей accord de principe. Реальные условия работы банковских сотрудников во Франции состоят в том, что они с какой-то повышенной частотой уходят в отпуск. Наш ушел летом, потом мы уехали, а я вообще подумала, что не проходим по кредиту, и советник просто не перезвонил, что является также одной из норм делового общения во Франции.

Взяла рдв с ним в сентябре, просто чтобы разобраться в причинах отказа. Он на голубом глазу говорит, что accord de principe был получен и распечатывает мне его. Я быстро звоню агенту по недвижимости, но мы не успели, дома были проданы. Суммирую - нам не дали даже сделать offre de prix, подготовка требуемого accord de principe заняла кучу времени из-за летних отпусков, объекты ушли. Бывает, что и так работают агентства, банки и с этим ничего не сделаешь.

К слову, дальше о графике работы моего банковского советника: в начале февраля он был в отпуске неделю (а досье наше как раз на финальную проверку должно было уйти), вчера позвонил, чтобы сообщить о выдаче кредита и о том, что он отправляется в отпуск до 14 марта. С такими скоростями и сроками когда-либо имели дело? А к этому тоже приходится как-то приспосабливаться и жить дальше.

[ninaelle]

Мне тоже интересно, где тут специалисты выступали. Мы вам просто рассказываем, с примерами, как дело обстоит именно тут и сейчас. А не где-то в Канаде. Да, совсем свободного рынка тут нет. Все контролируется государством, есть ряд законов и правил, от которых отступать нельзя. Плюс особенности менталитета.

[fierfera]

Действительно надо знать и правила, и менталитет, и нюансы. Поэтому и копаем глубоко, задавая разные вопросы. Если посмотреть на рынок недвижимости беглым взглядом вроде бы все ясно и прозрачно. Для продавцов все просто: хороший объект уходит сразу; плохой - это только вопрос времени и правильной цены продажи. А вот у покупателя возникают вопросы в самом начале пути его покупки. Многие объявления на сайтах недвижимости не действительны. Покупатель смотрит фото, изучает объект, затем принимает решение о просмотре , звонит в агентство, а ему говорят объект продан. Но никто этот объект не спешит изъять из информационного поля. Вы тратите время впустую на изучение картинок. Если же объект в продаже, если он действительно очень хороший то заполучить его маловероятно. Такие объекты уходят за 24 часа. Вы можете записываться у агента на просмотры до бесконечности. Всегда кто то будет впереди вас и большей частью по причинам не зависящим от вас. Еще есть такой фактор как месторасположение объекта, агенты не спешат давать информацию об адресе. Тут надо проводить исследовательскую работу в Google, чтобы догадаться, где объект может находиться. Во Франции продавцом быть легче чем покупателем.

[EHOT]

Для продавцов все просто: хороший объект уходит сразу; плохой - это только вопрос времени и правильной цены продажи.

Я когда продавал то несколько иные ощущения имел. Покупатель может купить вашу квартиру, а может другую... а Вы продаете только одну. При этом ходит куча народа, которые и не собираются ничего покупать.

[ninaelle]

Я когда продавал то несколько иные ощущения имел. Покупатель может купить вашу квартиру, а может другую... а Вы продаете только одну. При этом ходит куча народа, которые и не собираются ничего покупать.

Все зависит от того, где находится ваша квартира и сколько похожих квартир в округе продается на данный момент.

[EHOT]

Может быть, но, имхо, покупать проще чем продавать.

[Martingale]

А в чем тут риск? Достаточно записать в компромисе право продолжать показывать жилье другим клиентам до момента полного снятия всех условий и установить короткий дедлайн, неделя-другая. Если покупатель соскочит изза невозможности взять кредит то у вас уже есть подстраховывающие варианты. Которые при рынке продавца будут еще выгоднее.

На самом деле это не сработает.

Если продавец скажет что он продолжит показывать объект, то очень большой шанс, что покупатель посчитает что эта продажа не всерьёз, и тоже продолжит просмотры чтобы найти покупателя, уверенного в своём слове.

Вторая причина, это на получение кредита даётся срок 2-3 месяца, а предложения о покупке делаются обычно на неделю. Опять же, весь этот срок "альтернативные" покупатели будут продолжать искать, и делать другие предложения. Так что вряд ли они вернутся к своему старому предложению, если компромисс не подписан.

[Печкин]

На самом деле все проще: вы не можете по закону вписывать в compromis какие-то дополнительные условия от балды. Все четко установлено законом, что может быть в compromis, а чего нет.

[ninaelle]

Может быть, но, имхо, покупать проще чем продавать.

Нам было купить сложнее. Оба раза - год ежедневных поисков. И потом, не известно, сработает ли твой план, даст ли банк кредит на интересных тебе условиях (а в данный момент - даст ли вообще?).

[Martingale]

В таком случае серьезно ли будут рассматривать предложение от покупателя, который не имел визита на просмотр? Я как то сомневаюсь,что агент передаст продавцу такое предложение.
Предложение по цене без просмотра жилья вряд ли вызовет доверие у агента.
Хотя может у кого то есть позитивный опыт, поделитесь им, пожалуйста.

Вы правы, это конечно проще сделать если с агентом вы уже пересекались, и он знает, что вы реальный покупатель, или его надо в этом убедить, задавая много вопросов и т.п. Потом, это не значит, что просмотра не будет, просто договариваеваешься с агентом, что предложение отправляешь сразу, а на просмотр придёшь завтра например. Просто это повод получить просмотр в приорите перед другими покупателями, и индивидуальный ( а не групповой в ближайшую субботу как это бывает на очень интересных продажах).

[libellule]

Может быть, но, имхо, покупать проще чем продавать.

Нам было купить сложнее.

Зависит от состояния рынка. Енот покупал, когда рынок развернулся и цены начали снижаться, а вы во время роста цен.Рынок растет - продавец король, рынок падает - покупатель король.