Продажа квартиры в России и резидентство

[KOLIBRY]

наличие того факта, что Ваше доверенное лицо не перевело Вам деньги, не освобождает Вас от оплаты налогов.

Вот это похоже на правду. А то что-то сильно красиво было..
LekaTi, спасибо за четкий содержательный пост. В налоговой работаете?

[LekaTi]

Вам спасибо. В тесной взаимосвязи с налоговой - аудитором

[KOLIBRY]

В тесной взаимосвязи с налоговой - аудитором

Чувствуется..

[maman N]

LekaTi, Доверенное лицо пришло в налоговую с просьбой дать реквизиты, куда платить и, как за доверителя. И показало документ, что деньги находятся у него все, ему доверены и в частности сумма на уплату налога оставлена доверенному лицу, чтобы уплатил за доверителя. В налоговой сказали, что в таком случае налог не платится, показали документ, что только после реальной передачи денег и сказали, что если доверитель вернётся и купит недвижимость, то налог в принципе не платится (подтверждение я не нашла пока кроме взаимозачёта). Доверенное лицо потребовало начальника, начальница подтвердила, что налог не платится, если средства не получены. Реквизиты для уплаты налога просто не дали.
Вы правильно рассуждаете, что доверенное лицо должно передать деньги и, что смысл сделки для продавца - получение денег, но если он не может их получить сразу, то доверенное лицо может их хранить и тогда обязанности по налогу наступают в момент получения денег. Это лучше конечно же заверить документально. В крайнем случае показать, что все деньги от продажи находятся на счету доверенного лица.

[LekaTi]

Maman N, ни в коей мере не умаляя профессионализм и компетентность сотрудников налоговой инспекции лучше обратиться к нормативным актам, поскольку слова налогового инспектора «к делу не пришьешь».
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 августа 2009 г. N 03-04-05-01/656 «О налогообложении НДФЛ дохода, полученного при продаже квартиры через представителя»
«…Обязанность по исчислению, декларированию и уплате налога на доходы физических лиц с полученного дохода возникает у физического лица при его получении. Дата фактического получения дохода определяется в соответствии с положениями статьи 223 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Следовательно, при продаже физическим лицом, действующим на основании доверенности, имущества, принадлежащего представляемому лицу, получателем дохода от указанной операции и, соответственно, плательщиком налога на доходы физических лиц в отношении такого дохода является владелец данного имущества.
При этом, если доверенностью предусматривается, что денежные средства от продажи имущества представляемого лица передаются покупателем этого имущества представителю, датой получения дохода представляемым лицом является день передачи покупателем имущества денежных средств представителю продавца имущества».
Это письмо основано на реальной ситуации, когда владелец недвижимости не получил денежные средства от своего представителя, и пытался через суд взыскать деньги со своего представителя и одновременно доказать налоговой инспекции, что поскольку денежные средства им непосредственно не получены, то налог он платить не должен. К сожалению, позиция и налоговой инспекции и Минфина однозначна: дата получения дохода владельцем недвижимости – это дата получения денежных средств его представителем. И даже, если представитель растратил денежные средства или не отдает их, владелец недвижимости должен заплатить налог, так как доход был получен.
Возможно, что в Вашем случае налог действительно не нужно платить, но Вы тогда должны были или продать свою квартиру не более 1 млн. рублей или в одном и том же налоговом периоде продать свою квартиру не дороже 3 млн. рублей и купить новую квартиру не меньше 2 млн. рублей. Тогда налог за проданную квартиру «съедается» налогом за вновь приобретенную. Но даже эта процедура требует: а) подачи декларации 3НДФЛ о продаже квартиры с указанием имущественного вычета; б) отдельного заявления о предоставлении вычета в связи с приобретением новой квартиры.
Если же квартира была продана, например, в 2017 года, а новая квартира была приобретена только в 2018 года, то, к сожалению, налог за 2017 год платится полностью сейчас, а имущественный вычет, можно будет вернуть только в 2019 году.

[Rucya]

Хочу посоветоваться. Конечно сама виновата. Ведь знала, что дача дочери не нужна.
Хочу теперь оформить договор дарения от дочери мне отдельно на дом и отдельно на участок. На покупателя нет смысла даже дело не только в том, что нужно платить налог, просто он в дальней ограничен в правах: собственность не переходит по наследству.
Нужно ли. В Договоре указывать, что даря она мен Яне ограничивает в праве продажи.
Разбивку думаю сделать дл ярого, чтобы каждый объект продавать отдельно. Получается меньше 1 млн каждый договор.
Может быть кто- нибудь знает договора подаются только через МФЦ или можно сразу. Врегитсрационную палату?
И если все произойдёт и потом продажа осуществится от меня. Должна ли буду я как пенсионерка подавать декларацию?
Если в один и тот же год. Япродаю два объекта недавно приобретённых, но каждый стоимостью меньше 1 млн. Суммируется ли общи доход или каждый в отдельности?

[LekaTi]

Rucya, оформить договор дарения отдельно на земельный участок и дом, находящийся на этом участке, если оба таких объекта недвижимости юридически оформлены на одного и того же собственника (Вашу дочь), невозможно – ст. 35 пункт 4 Земельного Кодекса РФ. В этом же пункте перечислены некоторые исключения, посмотрите, может быть Вы попадаете под какое-то из них.
По поводу ограничения Покупателя в правах – не совсем верно, п. 4 ст. 578 ГК РФ «В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого». То есть, в договоре дарения прямо должен быть указан пункт о возврате квартиры дарителю после смерти одаряемого. Если такого пункта нет – квартира наследуется наследниками Одаряемого. Но, безусловно, есть вероятность оспаривания договора дарения наследниками Дарителя. Это нелегко, но есть судебная практика.
Отдельно указывать в Договоре дарения, что Вы не ограничены в праве продажи – не нужно. Дарение – это безусловная сделка и условия ограничивающие нового собственника в его праве распоряжения имуществом ничтожны.
Если в Москве – то только МФЦ, за исключением случаем постановки на кадастровый учет или регистрации объекта недвижимости в другом субъекте (экстерриториальный принцип).
Если Вы потом продаете дачу и земельный участок, то, к сожалению, как пенсионер никаких льгот с налога на доходы не имеете. Декларацию обязательно подаете, причем декларацию подавать необходимо даже в случае, если полученные от продажи имущества суммы не превышают 1 млн. рублей и обязанность по уплате налога не возникает.
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, предел налогового вычета (1 млн. рублей) применяется в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

[Rucya]

Leka Ti, у меня возникли ещё вопросы. Возможно Вы сможете на них ответить.
Да придется договор дарения делать общий на дом и участок.
Если на землю мне кажется есть кадастровая стоимость, то дом не помню, но не оценивали.
Интересно как будет в этом случае налоговая оценивать продажу?
Я встречала, что если договор дарения близкому родственнику, то если объект не новый, то при продаже раньше , чем через 5 лет налог все равно не взымается.
И ещё такой вопрос. Взымается 13% ( с резидента)со всей суммы или только превышающей 1млн?

[tb5]

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, предел налогового вычета (1 млн. рублей) применяется в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Очень растроил этот факт. Рассчитывала, что будет все по отдельности.

LekaTi, спасибо вам большое, что тратите свое время и все подробно объясняете. Я уже писала, что для получения информации, я обошла все налоговые в городе, но нигде подробно ничего не объяснили. Спасибо вам.

[Rucya]

На один вопрос я нашла ответ. Налог 13% на резидента на сумму, превышающую 1 млн.

[Rett]

Я встречала, что если договор дарения близкому родственнику, то если объект не новый, то при продаже раньше , чем через 5 лет налог все равно не взымается.

Такой информации не встречала. Интересно. В этом году мою квартиру продали по дарственной на маму.

[LekaTi]

Спасибо всем за хорошие слова Очень не хочется переплачивать лишний раз налоги, если есть законные способы этого не делать.
Rucya, по поводу цены продажи – общепринятая практика в налоговых на сегодня – расчет налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости.
По кадастровой стоимости: если знаете кадастровый номер участка или дома (квартиры), то можно воспользоваться он-лайн сервисом Росреестра и узнать кадастровую стоимость «назначенную» государством (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). И нужно помнить, что налоговая, если ей покажется, что Вы продали имущество по слишком заниженной цене, для расчетов налога на доходы будет брать кадастровую стоимость умноженную на коэффициент 0,7.
Например, мы определили, что кадастровая стоимость дома 950 000,00 рублей + кадастровая стоимость участка 700 000,00 рублей = 1 650 000,00 рублей.
Вариант 1. Вы продаете дом и участок за эти же деньги – 1 650 000 рублей. Цена продажи соответствует кадастровой стоимости, вопросов у налоговой не возникает. Применяем налоговый вычет – 1 000 000 рублей. Остается 650 000 рублей. Это и есть та налоговая база, на которую будет начислено 13% налога, то есть 650 000 * 13% = 84 500 рублей нужно будет заплатить.
Вариант 2. Вы продаете дом и участок за существенно меньшие деньги – 800 000 рублей за все. Цена продажи существенно ниже кадастровой стоимости. В этом случае налоговая, не взирая, что Вы получили всего 800 000 рублей будет считать налоговую базу следующим образом: 1 650 000 *0,7 = 1 155 000 рублей. Применяем налоговый вычет – 1 000 000 рублей. Остается 155 000 рублей. Налог (13%) со 155 000 рублей составит 20 150 рублей. И их придется заплатить, несмотря на то, что Вы действительно и фактически получили от Покупателя всего 800 000 рублей и казалось бы, что ничего платить вообще не должны. Несправедливо, к сожалению, но крен налоговой политики сейчас сильно смещен в сторону физических лиц. Уже потихоньку в крупных городах начинают отслеживать большие покупки и вызывать людей с вопросом: откуда деньги…
Есть нюансы: еще все-таки не во всех субъектах провели полную кадастровую оценку всех объектов недвижимости и если таковая отсутствует, то можно немножко поварьировать цифры, не выходя за предел 1 млн. рублей.
По поводу 5 лет – не совсем верно: с 01.01.2016 года действуют новые сроки освобождения от налогообложения, если ранее, чтобы продать недвижимость без налогов достаточно было владеть ей 3 года, то теперь срок увеличили до 5 лет. Минимальный срок владения недвижимостью 3 года для последующей безналоговой продажи оставили только для 3-х случаев:
• право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
Это как раз Ваш случай – Вы получаете недвижимость по договору дарения от дочери. Но продать ее без налога Вы сможете только через 3 года владения.
• право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
И абсолютно верно, что 13% взимается с суммы дохода после вычета 1 млн. рублей.

[LekaTi]

Есть еще такой вариант: если у Вас с дочерью есть близкие родственники (Ваш муж, братья, сестры), то Ваша дочь может подарить каждому из Вас по ½ части дома и земельного участка, то есть появятся два владельца. Тогда при продаже недвижимости Покупателю, Вы составите не единый договор на дом и земельный участок как единый объект, а каждый из владельцев будет продавать свою ½ долю в праве собственности. Это достаточно частая практика. В этом случае, каждый из владельцев будет иметь право на вычет в 1 млн. рублей. Но с 2017 года все сделки с долями подлежат нотариальному заверению, и нужно просчитать, чтобы стоимость услуг нотариуса не превысила налог. В случае, когда дочь дарит дом двум близким родственникам – сделка не подлежит нотариальному заверению, тк долей еще нет и дочь является единоличным владельцем. Но в дальнейшем, когда дачу (доли в праве собственности) продают два владельца сделку нужно будет обязательно заверять у нотариуса. Это будет два договора и нужно узнавать тарифы нотариуса, насколько оправданным будет такой вариант. Разброс цен у нотариусов от 10 000 до 50 000 рублей.

[Nancy]

Часть сообщений перенесена в тему Защита персональной информации и конфиденциальных данных

[verah]

Добрый день! Скажите, пожалуйста, если знаете, недвижимость в ипотеке, налог 30% при продаже считается от суммы за минусом кредита или от полной цены продажи?

Envoyé de mon SM-J510FN en utilisant Tapatalk

[Печкин]

От полной цены продажи.

[verah]

Тогда налог может оказаться выше чем полученная прибыль?

От полной цены продажи.

Envoyé de mon SM-J510FN en utilisant Tapatalk

[Печкин]

Тогда налог может оказаться выше чем полученная прибыль?

Естественно. Так как налог не зависит от того, каким способом вы получили недвижимость.

[verah]

Это да, но если у меня от продажи осталось 300 тыс, а налог 400 тыс, как я могу заплатить то чего у меня нет? Или я не правильно понимаю

Естественно. Так как налог не зависит от того, каким способом вы получили недвижимость.

Envoyé de mon SM-J510FN en utilisant Tapatalk

[Печкин]

Ну значит останетесь должны налоговой...

[Alida2012]

Дорогие форумчане, а существуют ли достоверные данные о том, что в российскую налоговую постоянно поступает реальная информация о том, является ли человек резидентом или нет? Налажен ли у них этот механизм на данный момент или они сами запрашивают все в УФМС по необходимости? у меня такая ситуация: в конце прошлого года была продана квартира в России, а я будучи женой французского гражданина живу во Франции, но еще с визой Д жены, т.е. только собираюсь подавать на первую КДС. Я уже не являюсь налоговым резидентом, т.к. в прошлом году была на Родине меньше 6 мес. В России при этом есть отметка о регистрации во внутреннем паспорте, но опять же есть печати в заграничном паспорте о выезде. Сейчас уже надо подавать декларацию для уплаты налога с продажи квартиры и мучает вопрос о том, пытаться ли указать 13% как для резидента (а вдруг налоговая не знает) или все таки указать 30% (а вдруг знают или узнают). Разница в сумме налога получается значительная, поэтому и возникают сомнения))).

Я на днях говорила с московским риэлтором, никакой единой базы с УФМС пока нет. Но! Сказала, что с таким вопросом лучше не тянуть, если надо продать, то лучше сейчас, так как меры в этом направлении уже ведутся...

[Rucya]

Я на днях говорила с московским риэлтором, никакой единой базы с УФМС пока нет. Но! Сказала, что с таким вопросом лучше не тянуть, если надо продать, то лучше сейчас, так как меры в этом направлении уже ведутся...

Рэлтеры многих воросов не знают.
Нам например, предложила при продаже дачи разделить отдельно дом и участок.
А оказывается по закону это невозможно. Как и продажа разной недвижимости в течение одного года считается в совокупном налоге.

[Parka]

Рэлтеры многих воросов не знают.
Нам например, предложила при продаже дачи разделить отдельно дом и участок.
А оказывается по закону это невозможно. Как и продажа разной недвижимости в течение одного года считается в совокупном налоге.

Я думаю, что вы ее не поняли. Разделить нельзя и не нужно этого делать...
НО - можно отдельно указать цену за дом и за земельный участок. Они даже могут пойти с разными вычетами на каждый из них. Так делал я однажды. И мне налоговая сама считала налог для 3 НДФЛ на каждый объект отдельно, что привело к значительному уменьшению его.

[Rucya]

Я думаю, что вы ее не поняли. Разделить нельзя и не нужно этого делать...
НО - можно отдельно указать цену за дом и за земельный участок. Они даже могут пойти с разными вычетами на каждый из них. Так делал я однажды. И мне налоговая сама считала налог для 3 НДФЛ на каждый объект отдельно, что привело к значительному уменьшению его.

В договорах так и указывается отдельно земля и строение. и может быть учтено, если земля уже больше 3-5 лет ,а дом только оформили.
Но в случае с дочерью мы сделали большую глупость оформив на нее еще до отъезда из России. Поэтому с нее в любом случе было бы 30%.
Хорошо я увидела здесь сообщение Ирис, что они переоформили дарственную. Конечно мне нужно было сделать это раньше, 5 лет уже дачей не пользуемся.
Сейчас подали дарственную. Но при продаже от меня будет вычтен только 1млн., а остального 13%.

[Parka]

В договорах так и указывается отдельно земля и строение.

можно указывать и общую стоимость. Это в некоторых случаях может быть не выгодно

[Rucya]

можно указывать и общую стоимость. Это в некоторых случаях может быть не выгодно

Мне не выгодно. С землей я укажу 70%. А дом несмотря на то,что его оценка выше укажу остаток, поскольку построен 20 лет назад. И так 13% получится немаленькая сумма. Хотя все оцениваем в три раза дешевле затрат. Я конечно сама упустила время. Но меня подолгу не бывает в России. А те на кого я надеялась, что будут показывать. Конечно частично с моего согласия вывезли всю мебель, посуду и прихватили часть инвентаря, хотя я не разрешала( у нас все было фирмы Гардена). Мы все специально покупали из мебели, техники и посуды специально для дачи и практически не пользовались. Жил чаще всего один муж. Поскольку еще не все забрали, просят еще ключи, чтобы забрать книжные полки. Я не против, но инвентарь хочу отдать сестре. Приятельница неплохая, но там зять, который не может пройти мимо, чтобы не прихватить даже при мне. Недооценивает, что у меня хорошая память, учитывая, что все покупалось с любовью. Ключи просят, а вот не предлагают мое присутствие. Да мне сейчас до конца августа не до них.

[CRAZYROSA]

А если нерезидент не платит 30% налога, что происходит? Ну пеня и т.п. насчитывается, понятно....а что потом?

[Rucya]

А если нерезидент не платит 30% налога, что происходит? Ну пеня и т.п. насчитывается, понятно....а что потом?

А у Вас российское гражданство?
потому что, если украинское, то для начала нужно выяснить через кого оформлять договор купли-продажи.
Россияне оформляют через МФЦ, так проще. Можно и через нотариуса, но это дороже. Возможно с другим гражданством только через нотариуса.

[CRAZYROSA]

А у Вас российское гражданство?
потому что, если украинское, то для начала нужно выяснить через кого оформлять договор купли-продажи.
Россияне оформляют через МФЦ, так проще. Можно и через нотариуса, но это дороже. Возможно с другим гражданством только через нотариуса.

Не поняла....а через агентство разве нельзя? ( Гражданство не российское). Но, тем не менее, вопрос остаётся тем-же, что происходит, кроме начисления пени, за неуплату 30% ? Можно ли оплатить налог по законам страны резиденции?

[Rucya]

Не поняла....а через агентство разве нельзя? ( Гражданство не российское). Но, тем не менее, вопрос остаётся тем-же, что происходит, кроме начисления пени, за неуплату 30% ? Можно ли оплатить налог по законам страны резиденции?

На форуме вряд ли у кого-то был такой опыт.
Агентство точно также оформляет или в МФЦ, или у нотариуса и в любом случае регистрирует в регистрационной палате. Едиственное отличие может быть только в том,что от Вашего лица по доверенности.
Но должна сказть, что покупатели не очень любят покупать по доверенности.
Вам лучше все уточнить в агентстве. Возможно от Вас потребуются еще какие-то справки ( поскольку получить о Вас в России информацию невозможно).