Продажа квартиры в России и резидентство

[LekaTi]

Katerina_K, Насчёт того, что платить надо только тогда, когда деньги реально получены, а не, когда квартира продана, я читала. Сейчас нет времени искать ссылку. Но это точно. Есть взаимозачёт при покупке новой недвижимости в тот год, когда продана предыдущая. Сотрудники налоговой говорили, что это написано в их инструкциях и, что в нашем случае налог платить не надо, во всяком случае сейчас потому что я не получила деньги, оставила их доверенному лицу, которое два раза пыталось от моего имени заплатить налог. Просто не приняли по той причине, что деньги мной не получены.

Я прошу прощения, но Вы не совсем правы. Существенным условием договора о продаже недвижимости является порядок расчетов между сторонами – Продавцом и Покупателем, и в договоре должно быть четко оговорено в какие сроки и каким образом будет произведен расчет (например, в течении N-дней после гос. регистрации договора, в момент подписания договора и т.д.), иначе, если порядок расчетов не определен – то квартира в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ считается в залоге у Продавца, пока Покупатель не рассчитается полностью. Вряд ли это понравится Покупателю, который сразу выплачивает всю сумму за квартиру. Можно предположить, что Ваш договор был как раз с залогом квартиры, пока Покупатель не рассчитается до конца, в этом случае действительно налог будет оплачиваться только по факту получения всей денежной суммы. Но, если Вы просто продавали квартиру по доверенности и договоре есть упоминание о том, что расчеты между сторонами произведены полностью, то наличие того факта, что Ваше доверенное лицо не перевело Вам деньги, не освобождает Вас от оплаты налогов. Доверенность – это всего лишь институт представительства, выгодоприобретателем в любом случае является собственник. Ответственность по оплате налогов лежит именно на нем: получил он деньги от доверенного лица или не получил, налоговую это не интересует. Есть договор с фактом полных расчетов между сторонами – налог заплатить нужно.
Что касается взаимозачета в случае покупки новой квартиры в том же налоговом периоде, то это не совсем взаимозачет. Это возможность получить налоговый вычет, но максимально в сумме 260 000 рублей (13% от 2 млн. рублей). То есть, если Вы в 2017 году продали квартиру (условно за 5 млн. рублей) и должны заплатить 13% от этих 5 млн., что составит: (5 000 000 – 1 000 000 (максимальный налоговый вычет при продаже квартиры) )*13% = 520 000 рублей.
Если Вы в этом же 2017 году купили новую квартиру, например за 3 000 000 рублей, то итоговый НДФЛ вы заплатите меньше, заявив налоговый вычет при покупке новой квартиры, который в данном случае будет равен 260 000 рублей.
Таким образом совокупный НДФЛ к оплате за 2017 год составит 520 000 – 260 000 = 260 000 рублей.
Если в одном и том же налоговом периоде новую квартиру купить не удалось, то налог придется заплатить полностью – 520 000 рублей.
Но, если квартира будет куплена в следующем году, то при подаче декларации за следующий год можно вернуть себе 260 000 рублей, заявив налоговый вычет, связанный с покупкой нового жилья.
Вышесказанное относится только к резидентам РФ, на нерезидентов не распространяются никакие налоговые вычеты, никакие сроки владения, всегда – 30%.

[KOLIBRY]

наличие того факта, что Ваше доверенное лицо не перевело Вам деньги, не освобождает Вас от оплаты налогов.

Вот это похоже на правду. А то что-то сильно красиво было..
LekaTi, спасибо за четкий содержательный пост. В налоговой работаете?

[maman N]

LekaTi, Доверенное лицо пришло в налоговую с просьбой дать реквизиты, куда платить и, как за доверителя. И показало документ, что деньги находятся у него все, ему доверены и в частности сумма на уплату налога оставлена доверенному лицу, чтобы уплатил за доверителя. В налоговой сказали, что в таком случае налог не платится, показали документ, что только после реальной передачи денег и сказали, что если доверитель вернётся и купит недвижимость, то налог в принципе не платится (подтверждение я не нашла пока кроме взаимозачёта). Доверенное лицо потребовало начальника, начальница подтвердила, что налог не платится, если средства не получены. Реквизиты для уплаты налога просто не дали.
Вы правильно рассуждаете, что доверенное лицо должно передать деньги и, что смысл сделки для продавца - получение денег, но если он не может их получить сразу, то доверенное лицо может их хранить и тогда обязанности по налогу наступают в момент получения денег. Это лучше конечно же заверить документально. В крайнем случае показать, что все деньги от продажи находятся на счету доверенного лица.

[LekaTi]

Maman N, ни в коей мере не умаляя профессионализм и компетентность сотрудников налоговой инспекции лучше обратиться к нормативным актам, поскольку слова налогового инспектора «к делу не пришьешь».
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 августа 2009 г. N 03-04-05-01/656 «О налогообложении НДФЛ дохода, полученного при продаже квартиры через представителя»
«…Обязанность по исчислению, декларированию и уплате налога на доходы физических лиц с полученного дохода возникает у физического лица при его получении. Дата фактического получения дохода определяется в соответствии с положениями статьи 223 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Следовательно, при продаже физическим лицом, действующим на основании доверенности, имущества, принадлежащего представляемому лицу, получателем дохода от указанной операции и, соответственно, плательщиком налога на доходы физических лиц в отношении такого дохода является владелец данного имущества.
При этом, если доверенностью предусматривается, что денежные средства от продажи имущества представляемого лица передаются покупателем этого имущества представителю, датой получения дохода представляемым лицом является день передачи покупателем имущества денежных средств представителю продавца имущества».
Это письмо основано на реальной ситуации, когда владелец недвижимости не получил денежные средства от своего представителя, и пытался через суд взыскать деньги со своего представителя и одновременно доказать налоговой инспекции, что поскольку денежные средства им непосредственно не получены, то налог он платить не должен. К сожалению, позиция и налоговой инспекции и Минфина однозначна: дата получения дохода владельцем недвижимости – это дата получения денежных средств его представителем. И даже, если представитель растратил денежные средства или не отдает их, владелец недвижимости должен заплатить налог, так как доход был получен.
Возможно, что в Вашем случае налог действительно не нужно платить, но Вы тогда должны были или продать свою квартиру не более 1 млн. рублей или в одном и том же налоговом периоде продать свою квартиру не дороже 3 млн. рублей и купить новую квартиру не меньше 2 млн. рублей. Тогда налог за проданную квартиру «съедается» налогом за вновь приобретенную. Но даже эта процедура требует: а) подачи декларации 3НДФЛ о продаже квартиры с указанием имущественного вычета; б) отдельного заявления о предоставлении вычета в связи с приобретением новой квартиры.
Если же квартира была продана, например, в 2017 года, а новая квартира была приобретена только в 2018 года, то, к сожалению, налог за 2017 год платится полностью сейчас, а имущественный вычет, можно будет вернуть только в 2019 году.