Продажа квартиры без агентства

[Dude]

Dude, так это и положительный фактор для покупателя. То есть по этому пункту ему нужно бы стараться не связываться с агенствами.. Кстати, как можно устные рассказы пришить к делу, не очень понятно..

Пока не дождалась вашего второго фактора.

Да, только покупатель этого не понимает. Насчет скрытых проблем если все переместится в область разборок со свидетелями и кто чего сказал, а оно вам нужно?

Да, второй. Эмоциональная вовлеченность

Это то что лежит на поверхности, можно накопать еще негатива. Впрочем как и позитива тоже

[Dude]

Кстати еще не раскрыт такой спорный вопрос как лучше продавать: пустое помещение или обставленное и подготовленное (staged).

[lipa1]

lipa1, а вы уже имеете опыт продажи?

Я же написала,что согласна с этим:

Сейчас я, как на работу, хожу на разные просмотры. За собой замечаю - когда хозяева дома, я внутренне зажимаюсь, мне некомфортно как бы вторгаться в чужую жизнь. А когда квартира пустая, я легко ставлю именно себя на место владельца.

Как покупатель. Соответственно,продавцу же важно именно мнение покупателя. И опыи продажи квартиры у меня тоже есть. Но российский -там есть специфика. Но, по своему опыту - мы долго продавали через агенство. Там просмотры были постоянно и ноль результатов. Потом мне это надоело, я прошерстила объявления и позвонила покупателю потенциальному. И вот тут уже сами,без агенства ему и продали квартиру, с первого просмотра. Но при этом, честно, мне очень не хочется больше самой продавать, без агенства.

[Ptu]

lipa1, поняла, но все же хочется опыт именно продавцов. Покупателем я тоже была не раз, и с этой стороны смотреть умею.

[Ptu]

Да, только покупатель этого не понимает. Насчет скрытых проблем если все переместится в область разборок со свидетелями и кто чего сказал, а оно вам нужно?

Не стоит делать покупателя дебильнее чем продавец.
Какие разборки7? вы переведите на французкий, пожалуйста... о какой процедуре речь?

Чтобы вы не волновались конкретно за меня, мне в квартире скрывать нечего. Никаких протечек, потопов или чего-то еще не было.

В любом случае, то, о чем вы пишете - палка о двух концах. Как я и написала. Если с агентами продавцу лучше, так как он имеет право вешать лапшу на уши и быть не копметентным, то для покупателя это означает, что ему хуже покупать через агента. Если исходить из очевидностьи, что IQ продавцов равен в среднем IQ покупателя. Если у вас нет иных статистических данных, конечно... Не забывайте, что в большинстве случаев люди параллельно являются и продавцами и покупателями, и смотрят на проблему сразу с двух сторон.

[lipa1]

Если с агентами продавцу лучше, так как он имеет право вешать лапшу на уши и быть не копметентным, то для покупателя это означает, что ему хуже покупать через агента.

Ptu, а Вы,когда покупали, какие варианты предпочитали - через агенство или напрямую? Мы - через агенство,напрямую просто исключали.Именно во Франции вызывает недоверие, когда прямая продажа. Первая мысль- люди экономят какие-то копейки,с чего бы это. Вторая мысль - значит, будут выжимать максимум из продажи. Третья мысль- они опасаются наличия посредника в лице агенства,которое может сказать что-то не то. Такие вот соображения. И не только у меня. в России ситуация другая - агенства мутят часто, набивают себе цену, принуждают заключить договор на немалую сумму. При этом доверия им нет, а сделка все равно идет какими-то непредвиденными путями пока не получишь деньги,опасность мошенничества существует. Государство самоустранилось же - никаких нотариусов не было.

[libellule]

Государство самоустранилось же - никаких нотариусов не было.

lipa1, так к нотарису идти никто не запрещает. Хотите нотариальную сделку,пожалуста.

Именно во Франции вызывает недоверие, когда прямая продажа. Первая мысль- люди экономят какие-то копейки,с чего бы это. Вторая мысль - значит, будут выжимать максимум из продажи. Третья мысль- они опасаются наличия посредника в лице агенства,которое может сказать что-то не то. Такие вот соображения. И не только у меня.

Очень интересно. И у кого еще такие соображения?
Мы,точнее муж со своей мамой (я тогда совсем плохо говорила и понимала), продавали через агенство,а покупали напрямую. Очень жалею,что не продавали напрямую - выиграли бы хорошую сумму.

[lipa1]

lipa1, так к нотарису идти никто не запрещает. Хотите нотариальную сделку,пожалуста.

А смысл? В самом важном моменте - передаче денег он никакого участия не принимает.

муж со своей мамой (я тогда совсем плохо говорила и понимала), продавали через агенство,а покупали напрямую.

Так я говорю о своем мнении,и только.И о мнении нескольких знакомых с опытом продажи и покупки. Понятно, что основной мотив - экономия. Но тут нужно просто хорошо просчитать и понять,готов ли ты сам заниматься этим, ради этой экономии. Это,первое. Второе, понять,не уменьшится ли число потенциальных покупателей.

[Ptu]

Ptu, а Вы,когда покупали, какие варианты предпочитали - через агенство или напрямую?

Наш вариант был только через агенство, выбора не было. Но нервы агенства потрепали еще как.
Дозвониться до агентов не возможно, оставляешь на автоответчике сообщение - не перезванивают, снова звонишь - отвечают что сейчас заняты и когда-нибудь перезвонят. И опять молчание. Я ведь параллельно ищу вариант на покупку. Так три варианта и не смогла увидеть!!! А то, что смотрела тоже не с первого раза добилась. Вот и думаешь, как с твоим "объектом" поступают. Особенно если это не вилла за поллимона.

[Ptu]

lipa1, с вами не согласна статистика роста прямых продаж. Сейчас порядка 70% агенств вообще все валят на нотариуса и не хотят собирать досье.
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_...etes-vous-pret

[libellule]

А смысл? В самом важном моменте - передаче денег он никакого участия не принимает.

У нотариуса есть так называемый депозитный счет. Можно без проблем осуществить расчеты через этот счет нотариуса.

Второе, понять,не уменьшится ли число потенциальных покупателей.

Много продавцов во Франции идет сначала по агенствам, а сам выставляет на продажу на PAP по цене ниже на стоимость услуг агенства. И квартира продается параллельно - и через агенства и напрямую.

[Ptu]

Первая мысль- люди экономят какие-то копейки,с чего бы это.

Ну во первых 20-30 тыс мне копейками не кажутся. Особенно, когда агенства ни вывески не повесят, ни досье не готовят, а все валят на нотариуса, делают кучу ошибок и заваливают сроки сделки (помню мою истерику, когда наш агентик лоханулся сильно с документами и все отложилось на месяц, а мы уже два месяца платили за гостиницу, и сами понимаете приятную жизнь в отеле на чемоданах), нигде особо не вывешивают объявления, кроме своего сайта и leboncoin, где мы и сами можем легким движением руки это сделать.


И самое главное - наш потенциальнй покупатель не может до них дозвониться и добиться визита!

[Ирис]

Ирис,мне всегда казалось,что агенства занижают цену. А в чем проблема завышенной цены? Разве нет возможности ее снизить в процессе продажи?

И меня всегда интересовал вопрос - в чем выгода эксклюзивного мандата для продавца?

libellule, проблема завышенной цены (мы исключаем т.н. маржу для торга, которую обычно включает начальная цена) в том, что люди увеличивают срок продажи квартиры, мотают себе нервы, а продавать-то приходится часто ниже здравой рыночной цены. Почему ниже - потому что закончилось терпение, закончился prêt relais и т.п. Что происходит, когда в определенном секторе появляется новый объект - на него попадают ищущие, внимательные покупатели, а не случайно сайт открывшие. Когда они видят, что объект завышен в цене, эти покупатели исчезают, как правило, навсегда. Во-вторых, имеет место такое явление, как "клиент изменил мнение, передумал", если вернуться к теории об импульсивности покупок в недвижимости.

Пример 1. В нашей резиденции, где я еще полгода назад хотела бы что-то купить, была в продаже квартира, но ее собственник цену взял просто с потолка (старичок из дома престарелых). Когда мне была интересна эта квартира, цена была слишком высокой. В итоге, через полгода квартира продалась на 70 тыс. дешевле (что нормально было бы, но тогда!). А я раздумала жить в этой резиденции и переключила свои поиски на другое. Поставив эту квартиру в разумных пределах, владелец продал бы ее гораздо быстрее, что и произошло с другой точно такой же квартирой - она ушла за 2 недели, т.к. цена была правильная.

Пример 2. Мои знакомые смотрели квартиру, которая предлагалась за 920 тыс. Они нашли информацию, что квартира находится в продаже давно, и начальная ее стоимость была 1 млн.200 тыс. Но они сочли, что и сниженная цена - дорого, и сделали предложение на 850 тыс. В этот момент собственница сорвалась и стала рыдать прямо при знакомых. Мою знакомую увезли с сердечным приступом несколько дней спустя, т.к. она переживала из-за всего этого. Несколько месяцев они звонили, узнавали, что с их предложением, и вдруг им ответили, что оно принято! А они вдруг поняли, что передумали, не хотят больше. Это часто так бывает.

Это я привожу два примера, их у меня мноооого.

Что касается эксклюзивных мандатов, в нашем случае процент за услуги агентства был вполовину ниже. В любом случае, я не видела смысла размещать объявление в нескольких агентствах - что толку, когда одно и то же объявление висит на одном и том же ресурсе по одинаковой цене? Мы тогда думали, что продать может любое агентство, а с помощью эксклюзива мы сэкономим немного денег (продавали квартиру, пожив в ней всего 2 года, поэтому мы теряли нотариальные + агентские). Но мы заблуждались, потому что продать может не любое агентство, и в частности из-за неадекватной оценки тоже.

[libellule]

когда наш агентик лоханулся сильно с документами и все отложилось на месяц

А у нас сделка была напрямую, и все было как "в аптеке" точно в срок.

[Ptu]

Мы тогда думали, что продать может любое агентство, а с помощью эксклюзива мы сэкономим немного денег (продавали квартиру, пожив в ней всего 2 года, поэтому мы теряли нотариальные + агентские). Но мы заблуждались, потому что продать может не любое агентство, и в частности из-за неадекватной оценки тоже.

А что вам мешало изучить рынок и снизить самим цену? вместе с агенством, раз уж вы подписали эксклюзив? У него ведь большой недостаток - вы теряете право продать сами, даже если найдете клиента.
Сейчас в интернете ну все вывешено, и не так сложно сопоставить цены с аналогичным жильем в вашей же коммуне, и в соседних сопоставимых по цене, того же года посройки, а то и такую же как у вас квартиру в вашем же доме или в совершенно таком же доме. Узнать у соседей, за какую цену была продана квартира как у вас в вашем доме . И пр.

[libellule]

Ирис, спасибо большое,что поделились опытом.

[Ptu]

А у нас сделка была напрямую, и все было как "в аптеке" точно в срок.

Вот видите, я тоже склоняюсь к тому, что агенство вообще не гарантия. Зацепки могут быть в обоих случаях. С разницей в цене..

[libellule]

Это я привожу два примера, их у меня мноооого.

Делитесь,пожалйста,Вашими примерами.Очень поучительно.

[Ptu]

Ирис, да, очень интересно. Спасибо за ваше участие, настоящая конкретика реального опыта, а не теоретическое мнение на интуиции.

Было бы очень интересно услышать опыт с момента "нам покупатель сделал предложение и мы на него согласны" . Каковы шаги дальше с нотариусом. Как оформить письменное согласие, как compromis?

[Ирис]

А что вам мешало изучить рынок и снизить самим цену? вместе с агенством, раз уж вы подписали эксклюзив? У него ведь большой недостаток - вы теряете право продать сами, даже если найдете клиента.
Сейчас в интернете ну все вывешено, и не так сложно сопоставить цены с аналогичным жильем в вашей же коммуне, и в соседних сопоставимых по цене, того же года посройки, а то и такую же как у вас квартиру в вашем же доме или в совершенно таком же доме. Узнать у соседей, за какую цену была продана квартира как у вас в вашем доме . И пр.

Если бы можно было так сделать, то не было бы проблем. Мы жили в коммуне 1600 человек населения, сделок было очень мало. Сайт meilleurs agents не мог дать оценки никакой за отсутствием сделок. Конечно, цена корректировалась, мы ее в несколько этапов снижали, но мы прозевали самый важный момент - появление объекта на рынке и привлечение к нему первичного внимания.

Мы эту многострадальную квартиру продали в прошлом году, учтя опыт всего, что с нами было, и, во-первых, доверились другому агентству, с которым получился хороший контакт и взаимное доверие, и вышло так, как я пишу: выход объявления - после первых трех визитов довольно заинтересованных людей предложение и продажа, которая, правда, подзатянулась и поистрепала нам нервов чуток, но все было бы так же из-за документов, если не хуже, если бы мы продавали напрямую. Они стрясли с нас все документы по перечню. Проверить - проверили, но окончательно все разобрать должен был нотариус, а он спохватился через полтора месяца от начала сделки. Но я об этом уже писала выше, в этом суть сделок по недвижимости - всякие мелочи непредсказуемые, которые портят общую картину.

[Ptu]

Ирис, понятно. У нас ситуация другая. Все в интернете по полочкам разложено. И я даже по фото узнаю дома, где , какого года постройки.. То есть у нас очень легко реально изучить рынок , в каждой коммуне, которая может быть нам "конкурентом". И кстати, у нас реально квартира под нами была продана, как наша, и я знаю точную сумму, так как с покупателями пообщалась. Они приходили к нам когда то смотреть, как мы перепланировали, их квартира "убойная", сдавалась много лет, и разница в том, что ее нужно перепланировать и переделывать все от корки.

Кстати, квартира эта продавалась три года или чуть больше. И цена на нее была сильно завышена изначально. Продавалась она через три агенства. Мы в курсе, так как мой муж начал изучать рынок как раз года три назад, еще без конкретной цели продавать, так как я была не готова.

[Ирис]

Ptu, так в зависимости от состояния квартиры (электрика, например) и меняется цена, и она может существенно разниться (для квартир больше 100 кв.м., например). А некоторые товарищи, которые орудуют через рар, не учитывают такой "мелкой" разницы, что сосед вот продал, да только у него новенький ремонтик, а я ремонта не делал с момента постройки... И еще у соседа паркинг в подвале, а у меня никакого паркинга нет, но цену я поставлю, как тот сосед... Смешно, но столько приходится с этим сталкиваться! Кстати, даже в зависимости от этажности цена может варьироваться, но несущественно, конечно. Например, в доме, где я сейчас живу, на уровне моего 2 этажа деревья, они часть солнечных лучей "съедают". Но вообще у нас чем выше этаж - тем дороже, с апофеозом последнего этажа. А мне-то, конкретному человеку, подходит именно второй этаж, т.к. солнце есть, но оно не прожигает квартиру насквозь, да и фобия у меня на высоту, поэтому каждой квартире - свой покупатель...

[libellule]

Мы эту многострадальную квартиру продали в прошлом году, учтя опыт всего, что с нами было,

Если не секрет, много пришлось сбросить (в процентах от стоимости)?

но мы прозевали самый важный момент - появление объекта на рынке и привлечение к нему первичного внимания.

Я заметила,что агенства в случае, если квартира долго не продается,делают паузу - снимают объявление с сайта, а потом снова выходят на рынок с новыми фото и новой ценой.

[lipa1]

Ptu, главное, адекватная цена. В этом деле важно не завысить цену. Это,если нужно реально продать, в обозримые сроки. Удачи Вам!

[Ирис]

libellule, не секрет - в целом по сектору цены упали процентов на 10, в случае с объектами с недостатками - на 20. Мы продали дешевле на 20% от начальной цены покупки 5 лет назад, минус нотариальные, минус агентские... Но это все мелочи. Главное - здоровье : )

[libellule]

с апофеозом последнего этажа.

Вот этого я понять никак не могу. Последний этаж - это холоднее зимой,если какие-нибудь проблемы с крышей, то отразится на последнем этаже. Страховки считают,что последний этаж это повышенный риск опять же, страховка дороже.

[libellule]

Но это все мелочи. Главное - здоровье : )

Ирис, спасибо.Я в таких случаях говорю,что жизненный опыт, он платный.

[Dude]

агенства ни вывески не повесят, ни досье не готовят, а все валят на нотариуса, делают кучу ошибок и заваливают сроки сделки (помню мою истерику, когда наш агентик лоханулся сильно с документами и все отложилось на месяц, а мы уже два месяца платили за гостиницу, и сами понимаете приятную жизнь в отеле на чемоданах), нигде особо не вывешивают объявления, кроме своего сайта и leboncoin

В общем вы действуете в правильном направлении, главное не расстраивайтесь по пустякам. Вы ценный форумский ресурс, берегите себя

По теме: когда мой бывший фр агент видит меня на улице то он "незаметно" переходит на другую сторону. Столько лет прошло а он все помнит...

[Martingale]

А что вам мешало изучить рынок и снизить самим цену? вместе с агенством, раз уж вы подписали эксклюзив? У него ведь большой недостаток - вы теряете право продать сами, даже если найдете клиента.
.

Эксклюзив не позволяет продавать через другие агенства, но разве частник не может продать сам при этом?

[Ptu]

Ptu, так в зависимости от состояния квартиры (электрика, например) и меняется цена, и она может существенно разниться (для квартир больше 100 кв.м., например).

Это все понятно, обычно в аннонсах указано описание электрики, окон и пр. Конечнро, если речь идет о большом доме, то это сложнее, а в случае с однотипными квартирами даже по фото видно все, когда знаешь свой дом наизусть.