Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[lipa1]

коза северная, а какое отношение Ваша ситуация имеет к ловушкам при покупке жилья и к проблеме Pontsurlecie?
Вы ведь не знаете юридических моментов в оформлении недвижимости Вашего арендатора. Тут мэрия не разрешает делать больше двух квартир (студий), то есть ситуация иная. Проблема, как и возможно ли обойти этот запрет! То есть сам запрет это факт в данном случае, не требующий аргументации. Ну разве что купить эту ферму и убедиться на практике. Как вариант, проштудировать тот закон, на который мэрия ссылается.

Да, и автор проекта в другой теме говорил о привлечении средств под проект потенциальных квартиросъемщиков. Их-то как сподвигнуть на это без твердой законной основы всего предприятия? Одно дело, когда они становятся собственниками квартирки в 50 кв.м,и совсем другое, если они просто будут ее арендовать. И будут ли туда ехать квартиросъемщики, если там электричество и вода ограничены (мощность на две квартиры), парковки нет и пр и пр.

[CLEA]

Коза, вы либо не знаете всех деталей либо здесь их не даете.
К вашему сведению, во Франции разрешено сдавать в наем живым людям только помещения, предназначенные для жилья.
Гаражи не относятся к таковым.
Возможно, ваша подруга его переделала, получила разрешение из мэрии на эти квадратные метры и поменяла affectation. Нам про это не известно.
Если она никаких демаршей не делала, то права его сдавать она не имеет. Несмотря на то, что она делает контракты и платит налоги.

Как уже говорила во Франции все что не запрещено - разрешено.

Вы ошибаетесь. Во Франции разрешено только то, что разрешено. Очень большое количество различных тонкостей предусмотрено, чтобы можно было легко запретить то, что не разрешено.

Если вы хотите конструктивного разговора, то предложите автору темы, как ему официально оформить свой проект, так, чтобы мэрия его одобрила.

[коза северная]

коза северная, а какое отношение Ваша ситуация имеет к ловушкам при покупке жилья и к проблеме Pontsurlecie?
Вы ведь не знаете юридических моментов в оформлении недвижимости Вашего арендатора. Тут мэрия не разрешает делать больше двух квартир (студий), то есть ситуация иная. Проблема, как и возможно ли обойти этот запрет! То есть сам запрет это факт в данном случае, не требующий аргументации. Ну разве что купить эту ферму и убедиться на практике. Как вариант, проштудировать тот закон, на который мэрия ссылается.

Да, и автор проекта в другой теме говорил о привлечении средств под проект потенциальных квартиросъемщиков. Их-то как сподвигнуть на это без твердой законной основы всего предприятия? Одно дело, когда они становятся собственниками квартирки в 50 кв.м,и совсем другое, если они просто будут ее арендовать. И будут ли туда ехать квартиросъемщики, если там электричество и вода ограничены (мощность на две квартиры), парковки нет и пр и пр.

Он спросил "можно?" я ответила "да" а мой личный пример проиллюстрировал мой ответ. Что не так? Других тем я не читала. Отвечала исходя из того что спрошено было здесь. Тонкостей оформления я конечно же не знаю. Но при желании это все узнается у ГРАМОТНЫХ И КОМПЕТЕНТНЫХ В ЭТОЙ ОБЛАСТИ (а не у абы каких) юристов (а на то что говорят в мэриях я бы вообще полагаться не стала - в мэриях часто сидят "по блату" с образованием три класса и четыре корридора которые знают еще меньше вашего и говорят от балды что им кажется а потом от всего сказанного открещиваются мол ничего подобного не говорили это вы нас с кем то спутали)

[коза северная]

Коза, вы либо не знаете всех деталей либо здесь их не даете.
К вашему сведению, во Франции разрешено сдавать в наем живым людям только помещения, предназначенные для жилья.
Гаражи не относятся к таковым.
Возможно, ваша подруга его переделала, получила разрешение из мэрии на эти квадратные метры и поменяла affectation. Нам про это не известно.
Если она никаких демаршей не делала, то права его сдавать она не имеет. Несмотря на то, что она делает контракты и платит налоги.



Вы ошибаетесь. Во Франции разрешено только то, что разрешено. Очень большое количество различных тонкостей предусмотрено, чтобы можно было легко запретить то, что не разрешено.

Если вы хотите конструктивного разговора, то предложите автору темы, как ему официально оформить свой проект, так, чтобы мэрия его одобрила.

Это уже вторая тема где вы читаете то что я пишу "по диагонали". А если бы читали внимательно то увидели бы что гаражкм это было достаточно давно. После чего была проведена полная реконструкция (начиная со всевозможных вегтиляций и санузлов и заканчивая косметикой) после чего гараж перестал быть таковым. Как это оформлялрсь Я НЕ ЗНАЮ. Меня эти вопросы никогда не интересовали и не интересуют. Я знаю результат.
Конструктивного разговора с вами у меня скорее всего не получится так как вы не умеете читать внимательно и скорее всего уже и не научитесь. А я по писят раз одно и тоже повторять и разьяснять не люблю. Это не конструктивно.
Клея, во Франции разрешено все что не запрещено (вижу что нужно уточнить - не запрещено прямо или косвенно - хотя я считала что это и так ясно но видать ошиблась) Если есть тонкость чтобы запретить это означает что это запрещено. Это - косвенный запрет. Учите матчасть

[rose]

Pontsurlecie,
вам Машуля уже написала:
ознакомьтесь с PLU;
могут быть проблемы с парковочными местами ( обязательными , как правило для двух и более квартир необходимо создать на участке определенное количество парковочных мест, всe это написано в PLU)

[lipa1]

Он спросил "можно?" я ответила "да" а мой личный пример проиллюстрировал мой ответ. Что не так?

Не так то, что автор уже получил от мэрии ответ, противоположный ВАшему. Нельзя ему делать более двух квартир. Из этого следует необходимость подкреплять ВАш ответ "да" ссылками на офиц.источники о том, как получить разрешение на 10 квартир ,исходя из ситуации автора. А так, да, масса домовладельцев сдают в аренду квартиры, студии и gite. Но автору от этого не проще решить свою задачу.

Кстати, делая пристройку к дому,предусмотрели возможность сдачи,а для этого сделали отдельный вход и санузел в этой части дома. Может, и не будем сдавать, но учли такую вероятность.

[CLEA]

Как это оформлялрсь Я НЕ ЗНАЮ.

Согласна, конструктивного разговора не будет.
Бессмысленно говорить с человеком, который не понимает о чем он говорит по теме, о которой слышал где-то краем уха.

Тонкостей оформления я конечно же не знаю. Но при желании это все узнается у ГРАМОТНЫХ И КОМПЕТЕНТНЫХ В ЭТОЙ ОБЛАСТИ (а не у абы каких) юристов (а на то что говорят в мэриях я бы вообще полагаться не стала

К вашему сведению, именно эти дуболомы из мэрии выдают разрешения на строительство. И надо разговаривать именно с ними. Если не получается, то искать "подход"....

Вы вообще когда-нибудь что-нибудь строили ? Или хотя бы покупали и в аренду сдавали ? Если да, то посоветуйте человеку.

[rose]

Докажите. Дайте ссылку на конкретную статью конкретного закона где написано что это незаконно. При этом не забывайте что Франция - свободная страна. Здесь ВСЕ что не запрещено (конкретным законом а не абстрактными бла бла бла) - разрешено. Таким образом, это вы должны доказать что такая практика незаконна. И пока вы этого не сделали (а я думаю что никаких ссылок вы и не сможите представить) это все считается законным.

вот вам ссылка:

Art. R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre des 9 catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif.
Soit le changement de destination est accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble : dans ce cas un Permis de construire est nécessaire.
Soit le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur légers : dans ce cas une Déclaration préalable est exigée.

Люди, о которых вы написали, сдают помещения , не являющиеся жилыми (ни для Налоговой инспекции, ни для Кадастра, ни для Мэриии).
И это , как раз, НЕЗАКОННО.
Чтобы сделать помещения жилыми, нужно подть соответствующее досье в Мэрию.

[коза северная]

Не так то, что автор уже получил от мэрии ответ, противоположный ВАшему. Нельзя ему делать более двух квартир. Из этого следует необходимость подкреплять ВАш ответ "да" ссылками на офиц.источники о том, как получить разрешение на 10 квартир ,исходя из ситуации автора. А так, да, масса домовладельцев сдают в аренду квартиры, студии и gite. Но автору от этого не проще решить свою задачу.

Так а в чем проблема то? Да, не больше двух квартир. Так никто больше двух делать то и не собирается. Но внутри этих двух квартир (строительных единиц если угодно) делается еще по две-три-пять. Эти что внутри являются составной частью одной квартиры. На них нет отдельных счетчиков. И нигде по документам они как самостоятельное жилье не проходят. То есть де юре это части одной из двух квартир но дефакто это отдельные студии.
Вобщем я спор прекращаю. И из темы ухожу. Я не строитель и не юрист. Сказала все что знала. Не согласны? Да ради бога. От того согласны вы или нет объективная сторона вопроса изменений не притерпит.

[коза северная]

вот вам ссылка:



Люди, о которых вы написали, сдают помещения , не являющиеся жилыми (ни для Налоговой инспекции, ни для Кадастра, ни для Мэриии).
И это , как раз, НЕЗАКОННО.
Чтобы сделать помещения жилыми, нужно подть соответствующее досье в Мэрию.

С чего вы взяли? Я гдето писала что они сдают нежилые помещения? Все изменения вносились, все разрешения получались. И налоговая приходила на моей памяти с контролем. Так что выдумывать не нужно. Исходите из того что я написала а не из того что вы за меня самостоятельно додумали

[lipa1]

де юре это части одной из двух квартир но дефакто это отдельные студии

Так не получится - иметь де-факто 10 квартир (студий), а де-юре 2 на одной площади.

[Mashoulia]

Я не строитель и не юрист

"Я не гинеколог, но посмотреть могу..."

Автор, я Вам дала совет, основываясь на положениях Кодекса градоустройства, поскольку работа с ним тесно связана. Точные предписания - только в PLU зоны, к которой относится дом. Начальник отдела градостроительства сегодня подтвердила мои опасения. Будуте нелегально делать - настучат неравнодушные соседи и против вас примут меры от штрафа до разрушения. Если хотите легально - попытайтесь попась на приём к мэру и представить это как шикарный туристический проект, улучшающий имидж города.
Если Вам нужен точный ответ - обращайтесь в личку, с регламентом зоны и свежей справкой из кадастра.

[rose]

С чего вы взяли? Я гдето писала что они сдают нежилые помещения? Все изменения вносились, все разрешения получались. И налоговая приходила на моей памяти с контролем. Так что выдумывать не нужно. Исходите из того что я написала а не из того что вы за меня самостоятельно додумали

Они переоборудовали под жилье? ОК.
Вы пишете, что это одна "единица".

А по закону, нужно декларировать точное количество квартир.
Это прописано в Code d'Urbanisme, а несоблюдение Code d'Urbanisme и PLU - нарушение закона.

в данном случае, владелец , сдающий :
- не платит налогов со сдачи жилья
- не платит социальный налог
- его контракт на сдачу жилья - действителен?

квартиросъемщик может многого не знать, но
страховка на жилье, действительна?

[Martingale]

Pontsurlecie, а почему Вы ищете такие экзотические и трудоемкие варианты, как переделывать и ремонтировать старые дома по 300 м2?
Почему бы Вам не сделать, как обычно делают все местные застройщики? То есть купить обычный дом но с большоооой территорией, где PLU позволяет застройку. И построить небольшой многоквартирный дом (раз уж Вам там хочется квартиры), или ряд маленьких домиков под сдачу, хоть сезонную хоть постоянную. По деньгам выйдет также при строительстве как при крупной реконструкции, зато обслуживание новых домов потом выйдет дешевле, сдать будет проще, и все сразу будет соответствовать всем нормам,..

[коза северная]

Они переоборудовали под жилье? ОК.
Вы пишете, что это одна "единица".

А по закону, нужно декларировать точное количество квартир.
Это прописано в Code d'Urbanisme, а несоблюдение Code d'Urbanisme и PLU - нарушение закона.

в данном случае, владелец , сдающий :
- не платит налогов со сдачи жилья
- не платит социальный налог
- его контракт на сдачу жилья - действителен?

квартиросъемщик может многого не знать, но
страховка на жилье, действительна?

Так в том то и дело что по щакону нужно декларировать точное кол-во квартир. Но эти квартиры находящиеся внутри одной квартиры квартирами с точки зрения градрстроительного кодекса не являются. Для целей налогообложения - это одна квартира. А те что внутри - ее составные части. На ней стоит один счетчик. Владелец платит все налоги со сдачи жилья. Контракты все действительны. Не надо, еще раз повторяю, выдумывать и выдавать вашу выдумку за истину.

[коза северная]

Так не получится - иметь де-факто 10 квартир (студий), а де-юре 2 на одной площади.

Липа, ну вы можите сколько угодно упираться что так не получится но нрактика то говорит об обратном. Я вам уже писала наш дом единый и недилимый, при этом внутри 6 отдельных квартирок плюс квартира хозяев, а в саду еще и деленный надвое домик с двумя студиями. Как минимум 30 лет все это благополучно сдается (дом строился именно с рассчетом на сдачу). И проверяющие приходили (чего именно проверяли не знаю но знаю что из налоговой и из кафа). И доход от сдачи хозяева декларируют. И жильцы каф получают. И все жильцы в налоговой пораздельности свои декларации сдают. Ну хорошо, чтоб вам было приятно давайте будем считать что это единичный аберрантный случай который непонятно каким образом проходит уже 30 лет под носом у местных налоговиков. Только вот в нашем городе многие так сдают. И первый раз о каких то гипотетических проблемах узнала здесь на форуме (ну здесь наверное все специалисты крутые кого ни возьми все все лучше всех знают) ну спасибо что глаза открыли а то так и померла бы в неведеии

[Martingale]

Для целей налогообложения - это одна квартира. На ней стоит один счетчик. Владелец платит все налоги со сдачи жилья. Контракты все действительны. Не надо, еще раз повторяю, выдумывать и выдавать вашу выдумку за истину.

Может, это оформлено, как сезонная сдача жилья? В таких случаях налог на проживание сразу включен в контракт аренды.

Комнаты так же сдаются в общей квартире, с одним счетчиком и общим налогом на проживание. Кстати, в комнатах может быть свой санузел и кухонька. Но юридически это одна квартира.

[Parka]

Для целей налогообложения - это одна квартира.

Вот главный ньюанс.

Может, это оформлено, как сезонная сдача жилья? В таких случаях налог на проживание сразу включен в контракт аренды.

+1


Как всегда, дьявол кроется в деталях )))

[коза северная]

Может, это оформлено, как сезонная сдача жилья? В таких случаях налог на проживание сразу включен в контракт аренды.

Комнаты так же сдаются в общей квартире, с одним счетчиком и общим налогом на проживание. Кстати, в комнатах может быть свой санузел и кухонька. Но юридически это одна квартира.

Это обычная аренда. Годовая с автоматическим продлением.
Я вот об этом и говорю но меня никто не слышит. Я не знаю как они зарегистрированы в налоговой. Но знаю что они считаются частью этой юридически одной квартиры но не самостоятельным жильем (де юре, тогда как дефакто они - обычные самостоятельные квартирки). Возможно они оформлены как комнаты. Ну а если так то что это меняет? Приходила налоговая, каф все все видели проблем нет. В договоре у меня написано СТУДИЯ и каф за них платит как за студии но не за комнаты. И страховка у каждого своя.

[lipa1]

Липа, ну вы можите сколько угодно упираться что так не получится но нрактика то говорит об обратном.

Вы сделайте усилия и отвлекитесь от своего опыта, потому как он не в тему. Это Вы не можете понять, что, говорить о "студии" (отдельной квартире) в ВАшем случае может быть неверно - возможно, речь идет о комнате в доме. Так этот случай уже обсуждали, конкретно, я только обозначила, что у одного домовладельца есть ограничение в 5 таких комнат. А автор вопроса больше, и не комнаты - иначе ему это не рентабельно.
И дом не в городе,то есть вопрос парковочного места для машины - насущный. Кто в комнаты поедет, как добираться до работы? Сезонной сдачей для туристов не хочет автор заниматься. Вникайте в вопросы, прежде чем отвечаете.

[Martingale]

Это обычная аренда. Годовая с автоматическим продлением.
.

Это необычная аренда, обычная аренда заключается на 3 года с продлением по умолчанию.

Это скорее всего оформлено как сдача мебилированных комнат, там контракт на 1 год.

[CLEA]

Это скорее всего оформлено как сдача мебилированных комнат, там контракт на 1 год.

Либо как сдача части своего дома / квартиры.
Поскольку походу, владельцы там сами зарегистрированы.

[CLEA]

Ну хорошо, чтоб вам было приятно давайте будем считать что это единичный аберрантный случай который непонятно каким образом проходит уже 30 лет под носом у местных налоговиков.

Коза, никто не говорит, что то, про что вы пишете, незаконно.
Все дело в тонкостях, которых вы не знаете.
Хорош уже правдоборца строить.
Если вы хотите дать конкретный совет, то узнайте все детали и скажите автору, как ему оформить официально свой проект.

[коза северная]

Это необычная аренда, обычная аренда заключается на 3 года с продлением по умолчанию.

Это скорее всего оформлено как сдача мебилированных комнат, там контракт на 1 год.

Да да необычная аренда. Волшебная. Инопланетная.

Вот видите вы даже таких простых вещей не знаете. Есть аренда мебелированного ЖИЛЬЯ (и вовсе не обязательно комнат, это может быть хоть зАмок целиком) а есть небебелированного. Обе они - ОБЫЧНЫЕ. Сомневаетесь? Почитайте жилищный кодекс. Оформлено (уже наверное десятый раз пишу как минимум) как СТУДИЯ слово КОМНАТА нигде и рядом не значится. В кафе тожк все оформлено как студия. Ну вы хоть читайте чтоли собеседников то а то уж по десятому разу одно и то же

[Parka]

Коза, вы посмотрите свой контракт. Какие даты проживания там прописаны?

[коза северная]

Вы сделайте усилия и отвлекитесь от своего опыта, потому как он не в тему. Это Вы не можете понять, что, говорить о "студии" (отдельной квартире) в ВАшем случае может быть неверно - возможно, речь идет о комнате в доме.

Второй раз вынуждена выразить глубочайшую признательность за то что мне глаза открыли. Я то дурачина-простофиля 15 лет думала что живу в отдельной студии. А оказалось что мираж это все. На самом деле вовсе и не студия это никакая а комната. Да еще с необычной арендой

[коза северная]

Коза, вы посмотрите свой контракт. Какие даты проживания там прописаны?

01/12/2011-01/12/2012 (до этого был другой договор мы его переделали так как они увеличили цену)

[lipa1]

Судя по вопросу автора, речь все о том же доме на 1000 кв. м. или около того. Проект -выделить в нем жилье для 2-х, трех инвесторов,остальное -под квартиры в аренду. Но риэлтор и мэрия зарубили проект по такому формальному пункту,как наличие парковочных мест на каждую сдаваемую в аренду единицу жилья плюс гостевые,плюс самим инвесторам.
А земли под это нет. И причем тут тогда,как эта арендуемая единица будет называться? Ее все равно придется декларировать, и она должна отвечать ряду условий,включая парковку. В общем,круг замкнулся.

[Parka]

01/12/2011-01/12/2012 (до этого был другой договор мы его переделали так как они увеличили цену)

Так почему вы налоги не платите за проживание?

[коза северная]

Коза, никто не говорит, что то, про что вы пишете, незаконно.
Все дело в тонкостях, которых вы не знаете.
Хорош уже правдоборца строить.
Если вы хотите дать конкретный совет, то узнайте все детали и скажите автору, как ему оформить официально свой проект.

Я бы уже давно это сделала если бы могла. У меня хозяева - старые парноики. Их ничего из того что касается административных вопросов спрагивать нельзя. Мало того что не ответят так еще и подозревать начнут во всех смертных. Им за 80 уже. Старость не радость