Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[rose]

Продолжение старой темы.

Расскажу о недавнем случае, может кому-то будет полезно.
Люди купили дом с участком и хоз.постройкой.
Хоз.пострийка - существующий гараж и нежилое помещение с окнами, которое легко отремонтировать и сделать небольшую квартирку.
Но это помещение официально не может стать отдельной квартирой, т.к. мэрия не дает разрешение на проведение работ (и на перевод из нежилого в жилое помещение), т.к. по правилам PLU , для квартиры, на участке нужно дополнительное парковочное место, которое невозможно создать.
Обо всем этом покупатели при покупке не знали, мало того - их ввели в заблуждение.

[Baila-baila]

Продолжение старой темы.

Расскажу о недавнем случае, может кому-то будет полезно.
Люди купили дом с участком и хоз.постройкой.
Хоз.пострийка - существующий гараж и нежилое помещение с окнами, которое легко отремонтировать и сделать небольшую квартирку.
Но это помещение официально не может стать отдельной квартирой, т.к. мэрия не дает разрешение на проведение работ (и на перевод из нежилого в жилое помещение), т.к. по правилам PLU , для квартиры, на участке нужно дополнительное парковочное место, которое невозможно создать.
Обо всем этом покупатели при покупке не знали, мало того - их ввели в заблуждение.

С мэрией можно обсудить вопрос и договориться о компенсации за невозможность постройки парковочного места. Сумма может колебаться от 3 до 15 тысяч евро в Парижском регионе, как в других местах, не знаю. Но это не окончательный приговор в любом случае, надо разговаривать с мэром или с его заместителем, ведающим техническими вопросами, а там как договоритесь.

[lipa1]

нежилое помещение с окнами, которое легко отремонтировать и сделать небольшую квартирку.
Но это помещение официально не может стать отдельной квартирой, т.к. мэрия не дает разрешение на проведение работ

Если продавец привлек покупателя именно возможностью сделать квартирку, то это,на самом деле, ловушка. Мы недавно покупали участок с лесом, прилегающий к нашему дому и на нем - руины мельницы. Так продавец приложил к договору проект реконструкции мельницы. Правда, нас этот вариант не интересовал и мы, проконсультировавшись в мэрии, знали,что разрешение практически получить не реально. Об этом сказали продавцу и сбили существенно цену (почти вдвое).
Во время подписания договора мы этот вопрос с руинами вообще не поднимали,но нотариус специально подчеркнула,что руины нельзя использовать под восстановление и что мы должны это четко понимать. Нотариус был не наш, продавца. Странно,что в ВАшем примере покупатель был в неведении.

[rose]

Baila-baila , конечно, это неплохой вариант.
Еще вариант, как в данном случае - соседний участок принадлежит городу, мэрия может продать кусок , недостающий для паркинга, я знаю такие случаи.

Но в данном случае, в мэрии настроены очень категорично. Посмотрим, чем дело закончится.

[Baila-baila]

Baila-baila , конечно, это неплохой вариант.
Еще вариант, как в данном случае - соседний участок принадлежит городу, мэрия может продать кусок , недостающий для паркинга, я знаю такие случаи.

Но в данном случае, в мэрии настроены очень категорично. Посмотрим, чем дело закончится.

Ну если с обычным служащим service technique разговаривать, то все невозможно. Надо с начальниками эти вопросы решать, и как-то упомянуть дополнительные налоги для коммуны, которые будут платиться новыми жильцами, ну и т.п.

[M-arge]

rose, у нас подобный случай был в Италии, только мы с другой стороны были - мы продавали дом, но не знали, что на нем ограничения - там 4 квартиры были, их нельза было официально об'единить, нельза было какие-то серьезные улучшения проводить. Так вот нам покупатель написал официальное письмо, что либо мы ему делаем гигантскую скидку, либо он подает на нас в суд за обман. Не знаю как во Франции, но в Италии если ты имеешь какую-то важную информацию по об'екту продажи, но не сообщил об этом покупателю, то это повод обратиться в суд, причем с большое вероятностью суд будет на стороне обманутого, если будет доказано, что продавец действительно имел информацию об ограничениях. Может вашим знакомым с адвокатом поговорить? Письмо, которое мы получили, так повергло нас в панику, что все готовы уже были деньги платить, хотя мы об этих ограничения и не знали.

[margo_ritas]

Ответьте,пж-та,кто покупал недвижимость во Франции в долевой собственности с мужем-французом. Какую фамилию (или фамилии) указывать в договоре. По мужу, девичью или по паспорту(фамилия по бывшему мужу)? И как в случае чего доказать,что деньги сюда были переведены с моего имени с этой фамилии по бывшему мужу? Спасибо

[rose]

Ответьте,пж-та,кто покупал недвижимость во Франции в долевой собственности с мужем-французом. Какую фамилию (или фамилии) указывать в договоре. По мужу, девичью или по паспорту(фамилия по бывшему мужу)? И как в случае чего доказать,что деньги сюда были переведены с моего имени с этой фамилии по бывшему мужу? Спасибо

Я думаю, что вам лучше подскажет нотариус.
Вы из Кольмара? Могу подсказать хорошего нотариуса: Maître Jasques GEISMAR

[Adelina Patti]

Здравствуйте, рада,что тема продолжилась со свежей страницы.

Подскажите,пожалуйста, в случаях, как вы описали, разве нотариус не проверяет всю информацию об участке?кому принадлежит, можно ли строить, ремонтировать? при ошибке разве он не несет ответственность?
Спасибо

[ninaelle]

Я видела передачу, в которой показывали о продаже строящихся домов. Стройка была заморожена в процессе и нотариус судя по всему был в курсе, тем не менее оформил продажу. И никто с него ничего взять не может, ни суды, ни привлечение СМИ (перед камерой обманутый человек пытался войти в контакт с нотариусом, спрашивал его, почему он так поступил, но нотариус просто отвернулся и ушел быстрым шагом, даже здравствуйте не сказал, мужчина сказал что уже долгие месяцы он за ним так бегает, но результат один и тот же). Поэтому у меня возникают сомнения насчет полной ответственности нотариусов.

[rose]

Здравствуйте, рада,что тема продолжилась со свежей страницы.

Подскажите,пожалуйста, в случаях, как вы описали, разве нотариус не проверяет всю информацию об участке?кому принадлежит, можно ли строить, ремонтировать? при ошибке разве он не несет ответственность?
Спасибо

Здравствуйте, вы задали правильный вопрос. Конечно, нотариус проверяет все.
Но в данном случае, он и проверил, что продается дом с хозяйственной постройкой. Не предупредив покупателей, чтобы они узнали в мэрии о перспективе возможной переделки этого объекта в жилье.
То есть , нотариус сделал необходимый минимум. Боюсь, что его сложно будет привлечь к ответственности.

[margo_ritas]

Я думаю, что вам лучше подскажет нотариус.
Вы из Кольмара? Могу подсказать хорошего нотариуса: Maître Jasques GEISMAR

Merci Rose! Но а адрес этого нотариуса заодно не подскажете? Можно и в личку. Да,мы из Кольмара

[Adelina Patti]

Не предупредив покупателей, чтобы они узнали в мэрии о перспективе возможной переделки этого объекта в жилье.
То есть , нотариус сделал необходимый минимум. Боюсь, что его сложно будет привлечь к ответственности.

Подождите. Это правда что хозяева должны предоставить необходимые документы из мэрии, но по идее необходимый минимум это и есть обращение в мэрию за информацией о статусе жилья и планах развития района.

Вот выдержка с сайта "Notaire.Fr":

D'une façon générale, le vendeur doit transmettre au notaire tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble.
Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.

подробности в документе о продажах в Ile-de-France : http://www.notaires.paris-idf.fr/sit...illet_2014.pdf

Вот интересная статья : Même de mauvaise foi, les acquéreurs sont déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire.
http://www.lavieimmo.com/avis-expert...urs-17299.html

Все нотариусы объединены единой конвенцией,у которой есть свой фонд. в случае, если нотариус ошибся, необходимая выплата этой ошибки может быть покрыта этим фондом. То есть, у нотариусов тоже своя страховка.

[rose]

Adelina Patti,
Спасибо за информацию.
Поэтому и нужно выбирать хорошего нотариуса.

[rose]

С мэрией можно обсудить вопрос и договориться о компенсации за невозможность постройки парковочного места. Сумма может колебаться от 3 до 15 тысяч евро в Парижском регионе, как в других местах, не знаю.

С 1 января 2015 года, такую возможность отменили.

[марина-пес]

подскажите,за сколько дней до подписания акта о продаже покупатель должен сделать контрольный визит и в случае если ему что-то не понравится,имеет ли он право снизить цену и отказаться от покупки?
наши покупатели уже дважды понижали цену за 3 часа по подписи у нотариуса и в самый последний день по истечении срока о выдаче банком кредита. Залог был внесен символический и всю сумму за дом он намерен внести только после получения ключей и подписи акта.

[lipa1]

за сколько дней до подписания акта о продаже покупатель должен сделать контрольный визит

Этот визит может быть и в день подписания - так было у нас. Для снижения цены нужны основания - например, не выполнены условия,прописанные в предварительном акте.

[марина-пес]

Этот визит может быть и в день подписания - так было у нас. Для снижения цены нужны основания - например, не выполнены условия,прописанные в предварительном акте.

а обязательно ли присутствие владельцев дома? мы хотим сделать доверенность у нотариусов,чтобы они сами подписали без нашего участия.

[lipa1]

а обязательно ли присутствие владельцев дома?

Нет, не обязательно. Можно оформить доверенность на нотариуса.

[EHOT]

а обязательно ли присутствие владельцев дома? мы хотим сделать доверенность у нотариусов,чтобы они сами подписали без нашего участия

Нет, вы можете сделать через доверенность. Однако могут возникнуть проблемы в случае торга.

[Печкин]

Залог был внесен символический и всю сумму за дом он намерен внести только после получения ключей и подписи акта.

Что значит "он намерен"? Он может быть намерен все что угодно, но вся сумма полностью должна быть на счету у нотариуса ДО подписания акта. Иначе нотариус не имеет права его подписывать. Ключи не отдаются до подписи акта.

[Parka]

Расскажу о недавнем случае, может кому-то будет полезно.
Люди купили дом с участком и хоз.постройкой.
Хоз.пострийка - существующий гараж и нежилое помещение с окнами, которое легко отремонтировать и сделать небольшую квартирку.
Но это помещение официально не может стать отдельной квартирой, т.к. мэрия не дает разрешение на проведение работ (и на перевод из нежилого в жилое помещение), т.к. по правилам PLU , для квартиры, на участке нужно дополнительное парковочное место, которое невозможно создать.

Не совсем понял. А что - основная цель покупки была сделать из гаража отдельную квартиру и потом ее продать?

Обо всем этом покупатели при покупке не знали, мало того - их ввели в заблуждение.

так риэлторы на то и риэлторы, чтобы наобещать золотые горы, а потом ни за что не отвечать Причем, это не зависит от страны, в которой они продают...

Мы недавно покупали участок с лесом, прилегающий к нашему дому и на нем - руины мельницы. Так продавец приложил к договору проект реконструкции мельницы. Правда, нас этот вариант не интересовал и мы, проконсультировавшись в мэрии, знали,что разрешение практически получить не реально. Об этом сказали продавцу и сбили существенно цену (почти вдвое).

А вас просто интересовала земля? Без права постройки на ней чего-либо? Просто не совсем понятно - а кому может вообще тогда понадобиться такой участок (без права на нем что-либо строить) кроме соседей?

[lipa1]

А вас просто интересовала земля? Без права постройки на ней чего-либо? Просто не совсем понятно - а кому может вообще тогда понадобиться такой участок (без права на нем что-либо строить) кроме соседей?

Да, просто земля, точнее, это дубовая роща, ручей там, часть деревьев других пород пойдут на дрова. Руины тоже нас интересовали - камень нужен именно такой для забора, подпорных стенок и пр. К тому же эта земля граничит с двух сторон с нашим участком, то есть мы и есть "соседи" так что расширение логичное. Ну, и когда-то наш участок и вот этот купленный составляли одно целое, что-то в этом есть

[rose]

Не совсем понял. А что - основная цель покупки была сделать из гаража отдельную квартиру и потом ее продать?

Цель была отремонтировать и сдавать, как квартиру. Но чтобы эта постройка официально стала квартирой.

[katptic]

Подскажите пожалуйста, мы сейчас находимся в процессе покупки дома. Знаю, что можно часть стоимости оформить как покупку мебели и эта часть не будет облагаться налогом нотариуса (надеюсь понятно выразилась). Подскажите пожалуйста, есть ли обязателтное условие, чтобы эта часть стоимости мебели не превышала какой-то процент от стоимости всего дома? То есть если дом, допустим, стоит 300 тыс. сколько из них максимум мы сможем списать на мебель, 20-30 тыс максимум? Или даже 20 будет много?

[Печкин]

Сколько реально есть мебели, столько и списываете по ее реальной цене. Одно дело если у вас там два соломенных стула, а другое - если буфет Людовика XIV...

[Fil]

По состоянию на январь 2015 было не более 5 процентов стоимости дома. И то, только встроенная кухня и ванная.
Поищите в интернете.

[Ptu]

Просто мебель, не всторенная, вообще-то продается отдельно от дома..

[Печкин]

Бывает, что покупают и с мебелью, и с коврами... зАмки, например...

[Ptu]

Да, но тогда мебель идет в подарок, что частенько бывае - отдают просто потому, что покупателю понравилось, и он согласен купить вместе с какой-то мебелью. Но в этом случае подарок уже не оформишь деньгами.
Либо это два разных акта - недвижимость за свои деньги, и движимая мебель за свои деньги.