Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[EHOT]

Продаец фиксировал. Он предложил сьемшикам, они отказались. Затем он договорился, что он им выплатит определенную сумму и они сьедут. Через какое-то время я подписывал покупку и это все фигурировало в документах моеи покупки...

Меня это особо не касалось... единственное, что когда продавец хотел чтобы я внес 10% (я хотел 5%)... то я выдвинул условие, что внесу 10%, если он внесет 5% на случаи если его сьемшики не сьедут.

[Oksy75]

EHOT, спасибо за инфо

[dada]

Ну вот опять мне попалось интересное жилье, которое продается с жильцами
Как договариваться то?è...
С хозяином, предложить ему бОльшую сумму?...
Или очень все же рисковай затея?

У нас однажды была такая история, покупали квартиру с жильцами и выселяли жильцов до момента покупки. Заплатили им 5 тысяч. По суду, если бы до него дошло, уже после покупки нами квартиры, заплатили бы от 3 тысяч, но тянуться это могло бы долго. Оформление этих пяти тысяч юридически - что они съедут, что мы заплатим, что продавец продаст- дело очень муторное, мы так и не оформили этот договор, и так под честное слово заплатили им (что неправильно, лучше на этапе compromis постараться это оформить нотариально: вы платите им компенсацию - они съезжают). Они были довольны, нам было это все неприятно, но в результате все обустроилось и забылось. Но это был риск.

[Buna]

А я-то не могла понять, чего французские жильцы из продаваемых квартир съезжать не хотят... Денег ждут, оказывается.

[dada]

чего французские жильцы из продаваемых квартир съезжать не хотят... Денег ждут, оказывается.

Рассматривайте каждый случай отдельно.
Жильцы не съезжают, потому что знают, что если не захотят и если у хозяина есть где жить , - то никакая сила их не выгонит.
Есть про это отдельная тема.

[Ptu]

Oksy75, попробуйте сразу вести разговор с продавцом о включении в договор условия, что если жильцы не съезжают, вы будете получать такую-то неустойку в месяц/ в день. Ну и разумеется, если дело будет пахнуть сделкой обсудите это с вашим нотариусом.

[Buna]

Рассматривайте каждый случай отдельно.
Жильцы не съезжают, потому что знают, что если не захотят и если у хозяина есть где жить , - то никакая сила их не выгонит.
Есть про это отдельная тема.

надо почитать, спасибо.

[Koshechka]

Опишу немного нашу ситуацию - просто поделиться опытом. Итак, мы покупаем дом, который продается sous tutelle. Как оказалось, все знают, что это может тянуться очень долго, но вот мы были не в курсе. Compromis Подписан в ноябре, а от судьи долго не было новостей. Нотариус нам советовала не подавать préavis (мы сейчас в съемном жилье), т к неизвестно, когда будет решение от судьи. Я предупредила нотариуса, что мы не сможем платить в течение 3-х месяцев и за кредит, и за съемную квартиру, но, похоже, она пропустила это мимо ушей. Я звонила нотариусу довольно часто, и она всегда советовала не давать préavis. И вот решение судьи получено, и нотариус нам предлагает ТУТ ЖЕ подписать покупку! Я объясняю, что финансово мы не можем себе позволить 3 месяца двойной оплаты, и сможем подписать только через 2 месяца. Нотариус не довольна, начинаеи на меня давить, говоря, что наши финансовые проблемы не являются причиной переноса сделки, что в compromis это не оговорено и что мы обязаны подписать! как меня это разозлило! Не люблю, когда на меня давят. Тут я вспоминаю, что у нас страховка не от банка - délégation d'assurance - и что она вступает с силу только через полтора месяца. Вот это является веской причиной для переноса даты подписания. Натариус спрашивает, можем ли мы перенести начало страховки, на что я ей ответила, что мы этого делать не будем. В итоге продавец согласился подписать через 2 месяца без проблем. И зачем только нотариус пыталась на меня надавить? Так своей комиссии хотелось?.. В общем, у нас все разрешилось, и я решила поделиться этими "подводными камнями".

[tigrena]

подскажите, знающие
С учетом того, что рынок не растет, а стагнирует, получается невыгодно сейчас покупать новое жилье? Стоимость нового прилично выше вторички, но если скажем лет через 5-8 его продавать?

[EHOT]

А какая разница стагнирует рынок или нет, если всегда новое жилье дороже вторички?

В новом есть плюсы: вы меньше платите нотариусу, вы живете в квартире, где никто не жил итд... и минусы: вы не знаете как это все постареет, за сколько вы это продадите итд.

Квартиры в домах 70-х тоже кто-то покупал как новые...

[tigrena]

EHOT, спасибо. Про плюсы-минусы знаю,
вот просто хотелось понять.. Раньше люди покупали новое жилье, и через Х лет продавали дороже, чем купили. Ну если не входить в дебри типа инфляции, то всегда, покупая новое, можно было быть уверенным, что несмотря цену на 20% выше, потом эти деньги вернутся. Сейчас такой уверенности нет.
Есть ли тогда смысл сейчас переплачивать, зная, что стоимость жилья может снизиться? Даже если будет просто стагнация, то жилье, которому 5-10 лет стоит все же прилично дешевле совсем нового. Даже не вбираясь в дебри инфляции..
Конечно, надо смотреть конкретный район и учитывать все бонусы первички, в том числе BBС, освобождение от земельного налога, 10тилетнюю гарантию.. Но хочется понять, правильно я размышляю, или все же лучше финансово поднапрячься и купить новое?

[Parka]

Сейчас такой уверенности нет.

нет

Конечно, надо смотреть конкретный район и учитывать все бонусы первички, в том числе BBС, освобождение от земельного налога, 10тилетнюю гарантию.. Но хочется понять, правильно я размышляю, или все же лучше финансово поднапрячься и купить новое?

кроме вас на этот вопрос никто не ответит

[EHOT]

вот просто хотелось понять.. Раньше люди покупали новое жилье, и через Х лет продавали дороже, чем купили.

это не меняет ничего... так как раньше люди старое жилье тоже продавали дороже.

Представьте что метр жилья в каком-то месте стоит 100. На новое жилье есть наценка Х. Когда вы продаете жилье, например через 10 лет, этот Х исчезает... рост (или снижение) цены недвижимости идет от 100. Х это за привелегию жить первым... Понижалась или повышалась цена ничего не меняет - Х вы теряете в любом случае.


В зависимости от роста цен вы можете покрыть Х или нет. Но Х будет вычтен из базы роста.

[tigrena]

EHOT, понятно, вы значит считаете, что наценка Х идет просто за привелегию жить первым? я как-то с этого краю не смотрела...

кроме вас на этот вопрос никто не ответит

да уж, точно..

[Parka]

EHOT, понятно, вы значит считаете, что наценка Х идет просто за привелегию жить первым? я как-то с этого краю не смотрела...

А я вот так не считаю. Имхо, тут больше льготы, налоги, страховки, комиссии... Ну, и новые стандарты качества жизни. Мне нравится во Франции именно новое жилье (м.б. и вторичкой), т.к. современный грузовой лифт, подземный паркинг, технологии. Короче - умный дом

[tigrena]

Имхо, тут больше льготы, налоги, страховки, комиссии... Ну, и новые стандарты качества жизни.

да, согласна.. когда смотришь дома даже 10 лет разницы видно именно в качестве жизни. Ну и освобождение от налога, если оно есть, тоже немаловажный пукнт.

[Martingale]

tigrena,
Вы наверное уже все плюсы минусы знаете (нотариальные, расходы на ремонты, BBC)
Мое мнение, что новое жилье выгоднее если покупатели имеют право на PTZ+ и если цена со вторичным жильем не превышает 10-20%.
Те, кто не имеет права на PTZ+, стараются обычно купить дома 10тилетней давности. И не только потому что они дешевле новых, а нормы строительства уже современные и состояние у них хорошее, но еще и потому что раньше не было обязательным в новом жилье иметь опредленный процент HLM.

[tigrena]

Martingale, спасибо, очень интересно!
а с какого года стало обязательным в новом жилье иметь % HLM?

[Martingale]

Martingale, спасибо, очень интересно!
а с какого года стало обязательным в новом жилье иметь % HLM?

Вот это я не могу сказать. При этом в разных коммунах это правило еще и практикуется по разному, кто-то по минимуму его применяет, а кто-то нет, % HLM практикуется разный.
Собственно, нужно все равно в каждом конкретном доме узнавать ИМХО, потому что даже до принятия этого правила, некоторые коммуны его уже применяли - то есть сразу торговались с застройщиком на определенное количество социального жилья.

[Oksy75]

...

[tigrena]

Martingale, спасибо, кое-что для меня прояснилось

[EHOT]

А я вот так не считаю. Имхо, тут больше льготы, налоги, страховки, комиссии... Ну, и новые стандарты качества жизни. Мне нравится во Франции именно новое жилье (м.б. и вторичкой), т.к. современный грузовой лифт, подземный паркинг, технологии.

не вижу разницы... просто льготы, налоги, страховки и комиссии потом исчезают.

[dada]

Есть ли тогда смысл сейчас переплачивать, зная, что стоимость жилья может снизиться?

Смысла нет переплачивать только за то, что жилье новое. ЕСли речь о современном жилье, то мне нравится идея покупки квартиры в доме, которому больше 10 лет: если были недостатки про строительстве , они уже выявились и были исправлены - или не исправлены.

На новое жилье есть наценка Х

X вы теряете, это правда, и иногда с учетом ситуации рынка этот Х значительный, если на новое жилье огромная наценка ( в востребованных местах). У меня есть пример: мы продавали квартиру в доме, которому было 13 лет, а совсем рядом продавалась стройка, которую позиционировали как жилье "эко". Стройка при подобных нашим параметрах была на 40 процентов дороже. "Эко" в результате, со слов бывшего архитектора commune, получилось неполноценным: от чего-то архитектор в процессе отказался. К тому же здание вопреки воздушному проекту получилось массивно уродливым. Квартиры, кстати, не все распроданы. Может быть, в этом жилье и есть , как выражается Parka, "современные технологии" по сравнению с нашим 13 -летней давности, но они, уверяю я вас , не перекрывают 40 процентной наценки.
Я переплачивать за новый дом точно не хочу, каким бы он ни был. К тому же есть еще один момент: вы не знаете, какую коммерцию в этом доме устроят покупатели площадей: мед кабинеты, рестораны, всякие сервисы - то есть не знаете, кто будет входить к вам в подъезд и как вы будете распределять между частниками и коммерсантами оплату лифтов, эл-ва, воды, ремонта холлов и коридора.

Есть еще момент: в современном жилье, чтобы охватить больший процент потенциальных покупателей, строят много студий. В студиях живут недолго, это постоянные переезды со всеми вытекающими, и соседи у вас будут меняться.

Все сказанное базируется на нашем опыте, так как наш прежний дом 13-летней давности 13 лет назад тоже был новым.

[vett]

Уважаемые форумчане! Покупаю дом в Лангедоке, без кредита. Вы не подскажите какие документы о праве собственности я буду иметь на руках после подписания акта де вонте? Где лучше застраховать жилье от пожара и тп? Требуют ли согласия жены на покупку? Можно ли сразу составить завещание на дом? Может ли нотариус подписать за меня акт по доверенности в случае моего неприезда на сделку. Зараннее Всем спасибо.

[Oursonne]

tigrena, для меня лично плюсы нового жилья неоспоримы , их столько , что все затруднюсь даже сразу перечислить. Мы остановили свой выбор на большом застройщике ( около 100 проектов одновременно по всей Франции) . Был выбор по метражу , планировке , виду из окон . Цена адекватная , средняя за м. КВ по региону . Дороже были только лоты с перспективным видом на гору и залив . Качество строительства по самым высоким современным нормам , ВВС , NF . Огромная прилегающая зеленая территория , коллективный бассейн. Отличное расположение , не в центре города но и не в полях .
PTZ, налоги оба равны нулю , интернет сверх скоростной , абонемент нам будет стоить 5€ / мес , включая все каналы тв .
Соц. Жилья мы не боимся , так как застройщик выстроил отдельную резиденцию рядом с нашей , полностью под соц. Жилье , ее уже заселили , контингент приличный .
Все наши будущие ежемесячные платежи полностью расписаны в нотариальном акте , с указанием наших долей в общем котле . На территории резиденции только подземные парковки . Нотариальный сбор у нас был очень маленький , не 10000-20000€ , как обычно.

[MarinaR]

Вопрос к тем, кто купил новую квартиру, по плану.
Цена фиксированная или можно все-таки поторговаться и купить немного подешевле или это не принято торговаться при покупке новой квартиры?
(Мне еще понравилось, что освобождается от уплаты
tаxe foncière в течение 15 лет. Это интересно или нет, понятия не имею.)
При покупке старой, естественно, можно как-то обсудить цену, а новой?
Кто-нибудь снизил цену? Спасибо за ответ, можно в ЛЯ.

[Oursonne]

MarinaR, можно и нужно поторговаться .
Дадут ли вам скидку , зависит от множества факторов . На начальном этапе работ , когда объект еще не очень разрекламирован , могут предлагать хорошие скидки . В период активных продаж , когда объект печатается ежедневно во всех анонсах недвижимости , вряд ли дадут большую скидку . И на финальном этапе можно прилично сэкономить , застройщик сам предлагает скидки , правда , выбор уже не велик. Я бы посоветовала торговаться на начальном этапе , большой шанс получить скидку . Я совершенно не в курсе , сколько скидывают частники на вторичном рынке , но на этапе строительства можно попробовать снизить на 5-8 %

[MarinaR]

Oursonne, спасибо.

[Parka]

Вопрос к тем, кто купил новую квартиру, по плану.
Цена фиксированная или можно все-таки поторговаться и купить немного подешевле или это не принято торговаться при покупке новой квартиры?.

Я одно время интересовался именно первичной покупкой. Обратил внимание, что на рынке (мониторил конкретный дом) есть разные цены. Самая низкая цена была у застройщика. У ряда риэлторов цены были аналогичными, а у некоторых на 10% выше. Меня тогда очень удивила такая ценовая чехорда. Это редкое явление во Франции, но оно встречается. Да, при разговоре кто-то готов был немного торговаться, кто-то нет. Но в то время был рост цен (3-4 года назад).
В итоге остановился на варианте новостройки, но вторичной продаже. Т.к. сведены возможные минусы (описанные выше) к минимуму.

[Oursonne]

Да , еще забыла добавить из плюсов новостройки - гарантия на стены и конструкции 10 лет , и также дается один год на тестирование оборудования.
Не буду обобщать про всех частников , но лично наша семья снимала два раза на длительный срок жилье , новую квартиру ( резиденцию строил частник) и новый дом ( как позже выяснилось , строил не пойми кто по черному). Оба раза хозяева хотели нам продать это жилье , и после продажи носа бы не сунули , если бы возникли тех . проблемы. Впрочем , они так и поступали , пока мы были съемщиками , хотя проблемы были и очень серьезные . В доме вообще не было теплоизоляции , представьте себе сырость, холод,плесень, сквозняки и жуткие счета за эл- во. А узнать это мы смогли , только прожив там приличное время .
Так что благодаря этим двум негативным опытам мы пришли к выводу покупать только новое жилье .