Продажа квартиры в России и резидентство

[Vovchik]

Может быть, кто-нибудь знает ответ на такой вопрос:

вы продаете квартиру в Москве, которая у вас в собственности меньше 3 лет. Если все согласны, чтобы не платить налог в 13%, то в документах проставляется цена в 1.000.000. Все расчеты проходят через безнал.

а вот если покупатель покупает квартиру частично с привлечением ипотеки, то как тогда делается? разве банк может согласиться поставить не реальную цену в договоре? делается ли такое и как?

Тут все помешано в одну кучу.
1. Если берут через банк (ипотека), то естественно указывается полная стоимость квартиры.
2. Подоходный налог 13% платится с прибыли!, а не с общей стоимости квартиры. Т.е. с разницы покупки и продажи - ваш доход с этих сделок. Если купили и продали за одну цену или дешевле, то соответственно ничего не платим.
3. Даже если продали дороже чем купили, то можно воспользоваться налоговым вычетом, точно не знаю, сколько сейчас, но вроде 1 млн. руб., надо читать последние изменения законодательства.

P.S. Кстати, что бы сократить разницу покупки - продажи можно приложить понесенные расходы – вложения в квартиру, например договор подряда на ремонт, чеки стройматериалов

[Parka]

Извините, но вы не правы, как выяснилось (по собственному опыту), именно банки не хотят иметь эти деньги "на счету", их больше устраивает предоставить ячейку, чем открывать "блокируемый" счет, даже, если они сами выдают ипотеку.

Не правда ваша.
1. это форма расчетов не настолько распространена
2. безналичный расчет (аккредитив) обходится частным лицам дороже, чм ячейка
3. в безналичной форме расчеты допускаются только в рублях. Обычно издавна сделки всегда проходят в инвалюте. А это возможно провести только через ячейку
4. часто людям не нужны безналичные деньги, зато нужны наличные..

[Parka]

Что меня больше всего удивило, что для перевода денег заграницу, которые пришли по безналичному переводу, нужно предоставить объяснение о происхождении денег (свидетельство о регистрации квартиры, например), если же ты приносишь и переводишь наличку, то не нужно НИЧЕГО!

Не совсем так. Вы предоставляли договор купли-продажи только для того, чтобы не было вопросов. Внеся большую сумму на платеж наличными банк аналогично может попросить источник денег. Не попросит банк документ (но вот с некоторых просят) только в том случае, если вы пришли по рекомендации и вносите деньги во вклад. Хоть на месяц, хоть в евро.

[Parka]

вы продаете квартиру в Москве, которая у вас в собственности меньше 3 лет. Если все согласны, чтобы не платить налог в 13%, то в документах проставляется цена в 1.000.000.

Лучше 999800=

Все расчеты проходят через безнал.

Обычно в этом случае наличными

Калипсо, с ипотекой так не получится, надо по полной декларировать, ну и платить налог тогда.

именно так

[Кролень]

Расчет наличными, ячейка.. Вот это -жесть ! как в "Ширли-Мырли"

[Печкин]

Я вот тоже офигеваю... как в Африке... а считаются цивилизованной страной
Кто мешает чеками рассчитываться?

[Parka]

Кто мешает чеками рассчитываться?

Доллары - это и есть аналог чеков ))

На самом деле, ячейка - 100% гарантия исполнения сделки обеими сторонами. При наличии 2-х ключей на руках у клиентов. Если кто-то считает это не правильным - может отдать продавцу деньги вперед наличными или безналичными, перед сделкой...

[Калипсо]

Не совсем так. Вы предоставляли договор купли-продажи только для того, чтобы не было вопросов. Внеся большую сумму на платеж наличными банк аналогично может попросить источник денег. Не попросит банк документ (но вот с некоторых просят) только в том случае, если вы пришли по рекомендации и вносите деньги во вклад. Хоть на месяц, хоть в евро.

ясно

[Nork]

Лучше 999800=
Обычно в этом случае наличными

именно так

Сейчас до 2 млн. Без налога . Уже давно кстати.

Но все это шито белыми нитками когда, например, квартиру в центре Москвы продают за 1,99 млн. рублей

[Кролень]

Доллары - это и есть аналог чеков ))

На самом деле, ячейка - 100% гарантия исполнения сделки обеими сторонами. При наличии 2-х ключей на руках у клиентов. Если кто-то считает это не правильным - может отдать продавцу деньги вперед наличными или безналичными, перед сделкой...

Да-да..! Помнится, один приятель мне говорил - сняли ячейку, положили золото - а его потом - оказалось намного меньше.. А потом - давайте, попробуйте с "крышаками" банка - дон-кихотствуйте

Есть также простой вид расчетов - банковский аккредитив. Часто используется во внешнеторговых операциях. Никакого риска. Однако - если у банка, как на моих глазаъ было, - например, отнимут лиценцзию. То - все, крах.

[Parka]

Сейчас до 2 млн. Без налога . Уже давно кстати.

Нет, вы ошибаетесь.
2 млн - налоговый вычет по НДФЛ (например за купленную квартиру) = 260 000 руб возврата.
1 млн - зачет по НДФЛ за проданную квартиру по варианту упрощенки расчета (без предоставления документов на затраты или сумму приобретения).
Это две совершенно разные цифры.

Но все это шито белыми нитками когда, например, квартиру в центре Москвы продают за 1,99 млн. рублей

пока проходит
Ну, это дело покупателя и продавца - какую сумму указывать в договоре.

Да-да..! Помнится, один приятель мне говорил - сняли ячейку, положили золото - а его потом - оказалось намного меньше..

Кролень, а как они определяли пробу золота - на глаз? И закладывали - на вес?

ПЫСЫ. Если вы хотите, чтобы у вас не было подобных проблем - пользуйтесь только теми депозитариями, которые выдают 2 ключа. У банка только 2 ключа (клиентских) на каждую ячейку в наличии (условие поставки, многие ключи просто нереально подделать).

[Лека]

Не правда ваша.
1. это форма расчетов не настолько распространена
2. безналичный расчет (аккредитив) обходится частным лицам дороже, чм ячейка
3. в безналичной форме расчеты допускаются только в рублях. Обычно издавна сделки всегда проходят в инвалюте. А это возможно провести только через ячейку
4. часто людям не нужны безналичные деньги, зато нужны наличные..

Какая форма расчетов не распространена - безналичная? За всю Россию не скажу, но в Москве народ уже давно этим пользуется.
По вопросу акредитива, это да, но я говорила про "счет" под сделку с недвижимостью, а вот тут часто все стороны согласны , а банк - не хочет.(и так большинство)
Про сделки с валютой:- это уже не так распространено, как лет 10 назад (да и проверять такое количество валюты на подлинность без участия банка - на любителя).
Ну а по поводу наличных - брр- это когда вам надо собрать из 3-4 банков (по количеству сделок) по Москве пакеты с деньгами, вам уже наличных не захочется.

[Parka]

но я говорила про "счет" под сделку с недвижимостью, а вот тут часто все стороны согласны , а банк - не хочет.(и так большинство)

Что такое - "счет под сделку"? Выставленный счет на оплату в рублях от фирмы-застройщика дома? А при чем тут банк?

Какой может быть счет при вторичной продаже?
Другое дело, в чем с вами нельзя не согласиться - с развитием ипотеки и кредитования под недвижимость большее количество сделок переходят в рублевое пространство и безналичный вид.

[Nork]

Все-таки расчеты наличными пока больше.
Приобретал квартиру в 2008, понес деньги прямо в офис дилера застройщика.
Носил частями. В течении недель двух. Не спеша, никто не торопил. Деньги директор прямо в кабинете клал себе в стол предварительно пересчитав с секретарем.

После покупки прошел год и только тогда дали св-во о собственности, где цена была ровно в три раза меньше чем я заплатил))))))

Может они специально год отдерживают , чтобы потенциальные кляузные люди потеряли задор писать и были бы рады свидетельству уже с любой суммой.

[Печкин]

Все-таки расчеты наличными пока больше.
Приобретал квартиру в 2008, понес деньги прямо в офис дилера застройщика.
Носил частями. В течении недель двух. Не спеша, никто не торопил. Деньги директор прямо в кабинете клал себе в стол предварительно пересчитав с секретарем.

Африка...

[Nork]

Расчет наличными, ячейка.. Вот это -жесть ! как в "Ширли-Мырли"

А что жестяного-то??? Очень удобно, правда не всем

[Nork]

Африка...

Может это и Африка, но я тогда это расценил как фантастические везение, что сумма в свидетельстве занижена в три раза!!!

Да, когда директор принимал день каждый раз мне давал "расписку" с печатью своего ООО.
На второй раз я попросил без театра и он захихикал. Потом после покупки я уже перечитывая ворох документов наткнулся на факт, что этот директор действовал по доверенности гендиректора 1930 года рождения и был всего лишь "нанятым" , а хозяином был тот гендиректор - старик ( если он вообще был и был ли в своем уме))))))) в Москве до сих пор существует огромная армия "номиналов" и есть люди на которых открыты сотни фирм. Сейчас с этим борятся и уже небезуспешно.

[Parka]

Может это и Африка, но я тогда это расценил как фантастические везение, что сумма в свидетельстве занижена в три раза!!!

Вот поэтому ячейка и остается самым надежным средством. Пока не будет собственности продавец ничего не получит. Или гарант - банк (ипотека, аккредитив).

[Nork]

Вот поэтому ячейка и остается самым надежным средством. Пока не будет собственности продавец ничего не получит. Или гарант - банк (ипотека, аккредитив).

Да, но это не мой вариант. Я предпочитал тогда новострои.

[Лека]

[QUOTE=Parka;1059978932]Что такое - "счет под сделку"? Выставленный счет на оплату в рублях от фирмы-застройщика дома? А при чем тут банк? QUOTE]
Прошу прощенния за сленг, имеется в виду счет открытый на время совершения сделки, от момента подписания договора ( и внесения покупателями денег) до момента получения из регистрационной палаты документов. Лет 8 назад Райфайзинг согласился на открытие такого счета, сейчас уже я с такими банками не знакома. Хотя, казалось бы у них от недели до месяца лежат деньги (немаленькая сумма), но отказываются.

[Parka]

Прошу прощенния за сленг, имеется в виду счет открытый на время совершения сделки, от момента подписания договора ( и внесения покупателями денег) до момента получения из регистрационной палаты документов. Лет 8 назад Райфайзинг согласился на открытие такого счета, сейчас уже я с такими банками не знакома. Хотя, козалось бы у них от недели до месяца лежат деньги (немаленькая сумма), но отказываются.

так это и есть аккредитивный счет

[Natali_1110]

Ребята, всем привет.
Читала с интересом данную тему несколько дней Теперь хочу резюмировать информацию, так как я ее поняла.
Итак, для того, чтобы продать квартиру человеку, который фактически не является резидентом РФ не нарушая НК РФ есть следующие варианты:
1. Провести в РФ 183 дня в налоговом периоде (календарный год) в котором планируется продажа квартиры. Продать квартиру как резидент, используя возможные вычеты.
2. Оформить дарственную на близкого родственника (например, мать или отца), которая не облагается налогом, подождать три года для продажи с вычетом в полную стоимость квартиры или продать раньше с 13% налогом на стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
3. Оплата 30% от суммы договора купли-продажи. (Совсем не интересный вариант, если только сумма договора совсем незначительная)

Других вариантов я не нашла. Если что-то пропустила, подскажите пожалуйста. Варианты закоса под налогового резидента я не рассматриваю.

Комментарии к п. 1.
Ранее в данной теме обсуждался вопрос, как считать количество дней резиденства: за 12 месяцев предшествующих дате получения дохода или за 12 месяцев налогового периода, т.е. календарного года. Итогом данной дискуссии стало то, что все сошлись на 12 месяцах, предшествующих дате получения прибыли, в доказательство чего было приведено письмо минфина от 26 июля 2007 года N 03-04-06-01/268, "Об определении налогового статуса физических лиц".
В поисках истины я задала данный вопрос налоговому юристу, который опроверг данное мнение, приведя другое, более свежее, письмо минфина от 18 мая 2012 г. N 03-04-05/6-650, в котором разъясняется, что: "...Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода".
В связи с этим, в п.1 я указала именно календарный год, учитывая, что можно считать дни нахождения в РФ, как до продажи квартиры, так и после, главное, чтобы в течении одного календарного года.

Комментарии к п.2.
Буду признательна за информацию по стоимости оформления договора дарения, необходимым документам и срокам оформления данного договора.

[Parka]

Ребята, всем привет.
Читала с интересом данную тему несколько дней Теперь хочу резюмировать информацию, так как я ее поняла.
Итак, для того, чтобы продать квартиру человеку, который фактически не является резидентом РФ не нарушая НК РФ есть следующие варианты:
1. Провести в РФ 183 дня в налоговом периоде (календарный год) в котором планируется продажа квартиры. Продать квартиру как резидент, используя возможные вычеты.

если нет прописки, то это не поможет

2. Оформить дарственную на близкого родственника (например, мать или отца), которая не облагается налогом, подождать три года для продажи с вычетом в полную стоимость квартиры или продать раньше с 13% налогом на стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

Не совсем так, т.к. у любой квартиры есть налоговый вычет не зависимо от срока продажи. Он просто разный. Главное - продажа резидентом.

...Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода".

Да, именно так. Более того, для заполнения декларации 3 НДФЛ не берутся суммы за период их уплаты (например, годовая страховка за половину 2012 года, оплаченная летом 2012 года), а берутся полные суммы, уплаченные/полученные в течении налогового периода (с 1 января по 31 декабря отчетного периода - 2012 года).

Вы забыли еще одну тонкость. А деньги вы получаете наличными и перевозите наличными? Или пользуетесь банком? У банка другое понимание слова "резидентсво" и оно совершенно не совпадает с пониманием этого вопроса налоговой.. Или у вас есть уже счет резидента в РФ? И вы будете обманывать банк

Буду признательна за информацию по стоимости оформления договора дарения, необходимым документам и срокам оформления данного договора

зависит от способа оформления и региона + от состояния готовности самих документов.

[Natali_1110]

а вот если покупатель покупает квартиру частично с привлечением ипотеки, то как тогда делается? разве банк может согласиться поставить не реальную цену в договоре? делается ли такое и как?

Известные мне случаи говорят, что да. Более того, сотрудники банка даже сами предлагали вариант уменьшения суммы договора, что выгодно для продавца, если, конечно, позволяли имеющиеся наличные деньги у покупателя. Очень часто, у покупателей имеются достаточно крупные суммы собственных сбережений для покупки недвижимости, а в банке они берут недостающие средства. При этом продавцы, не имеющие в собственности имущество 3 и более лет, не хотят демонстрировать полную сумму продажи и чаще всего отказываются от ипотечных сделок. Вот некоторые агенты фирм недвижимости и договариваются с банками клиентов о таких вариантах. В этих случаях, данная схема имеет место быть

[Natali_1110]

Parka, спасибо, что отозвались

если нет прописки, то это не поможет

Я писала данные пункты с учетом наличия прописки (забыла уточнить, пардон ).

Не совсем так, т.к. у любой квартиры есть налоговый вычет не зависимо от срока продажи. Он просто разный. Главное - продажа резидентом.

Да, я это понимаю. В этом случае будет резидентом мой близкий родственник, на которого я оформлю дарственную, и продавать он будет, как резидент.

Вы забыли еще одну тонкость. А деньги вы получаете наличными и перевозите наличными? Или пользуетесь банком? У банка другое понимание слова "резидентсво" и оно совершенно не совпадает с пониманием этого вопроса налоговой.. Или у вас есть уже счет резидента в РФ? И вы будете обманывать банк

Хороший вопрос, Parka Операции с недвижимостью меня в данный момент времени интересуют с точки зрения инвестиционной привлекательности Я не могу сейчас сказать со 100% уверенностью, но пока из той информации, которой я обладаю, у меня складывается впечатление, что интереснее сейчас инвестировать в РФ или, к примеру, в Испанию, но никак не во Францию Поэтому, скорее всего, я буду приобретать недвижимость в РФ, соответственно, не буду осуществлять перевод средств во Францию.

[Parka]

Известные мне случаи говорят, что да. Более того, сотрудники банка даже сами предлагали вариант уменьшения суммы договора, что выгодно для продавца, если, конечно, позволяли имеющиеся наличные деньги у покупателя. Очень часто, у покупателей имеются достаточно крупные суммы собственных сбережений для покупки недвижимости, а в банке они берут недостающие средства. При этом продавцы, не имеющие в собственности имущество 3 и более лет, не хотят демонстрировать полную сумму продажи и чаще всего отказываются от ипотечных сделок. Вот некоторые агенты фирм недвижимости и договариваются с банками клиентов о таких вариантах. В этих случаях, данная схема имеет место быть

Очень часто продавцы отказываются от ипотечных сделок по другой причине. Банки всегда запрашивают набор документов для таких сделок, который во много раз превышает тот, который необходим для обычной сделки купли-продажи. С продажами квартир обстоят дела не так плохо, поэтому, когда есть выбор - оформлять по ипотеке или продажей за наличные (в т.ч. безналичные) напрямую/через ячейку, то выбор не в пользу ипотеки

[Parka]

Поэтому, скорее всего, я буду приобретать недвижимость в РФ, соответственно, не буду осуществлять перевод средств во Францию.

Этот вопрос важен не только для перевода д/с через границу. Он еще более важен просто для возможности открытия того или иного типа счета (резидент/нерезидент). И соответственно, если сумма и счет рублевый, то нерезидент им управлять практически будет не в состоянии... Слишком много документов надо приносить в банк. По каждому рублевому переводу. А как резиденту вам откроют счет только с обманом банка. А вы писали, что не хотите обмана. Не получится... Вам проще все операции проводить через родственника-резидента.

Я писала данные пункты с учетом наличия прописки (забыла уточнить, пардон ).

Если есть прописка, то не проще сразу продать, оформив доверенность и получение денег за продажу на родственника? И мудрить не надо и декларацию сдавать не надо... Да и практически особо обмана нет ))))

[Печкин]

[ но пока из той информации, которой я обладаю, у меня складывается впечатление, что интереснее сейчас инвестировать в РФ или, к примеру, в Испанию.

Ни в коем случае в Испанию!
Там невозможно ничего продать, и еще долго будет невозможно...

[Parka]

Ни в коем случае в Испанию!
Там невозможно ничего продать, и еще долго будет невозможно...

Она может имеет ввиду, что можно дешево купить....
На самом деле - можно и во Францию инвестировать и в РФ и в Испанию... Главное - во что?! Инвестиции в недвижимость - вещь не простая. Можно выиграть, можно потерять, можно остаться при своих....

[Печкин]

Дешево покупать надо только то, что можно потом быстро и дорого продать...