Покупка жилья viager

[hiitola]

Помните, фильм был телевизионный по Мопассану, на этот сюжет, недавно вертели ? Очень поучительный.

[Vetta]

Меня заинтересовало такое объавнение: "Vente à terme libre;paiement sur 20 ans. Valeur libre du bien : 163000 e bouquet : 45500 e rente : 555 e ref" .
Из него следует, что платить надо только 20 лет, а не пожизненно, или я ошибаюсь? уж очень оно мне приглянулось.

[Delfina]

Vetta, посмотрите мой пост 12 в этой же самой теме. На предыдущей странице.

[Moda]

Можно расценивать эту покупку как будущее жилье для своего ребенка.

[A_Karina]

Можно расценивать эту покупку как будущее жилье для своего ребенка.

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Вот и я наткнулась на объявления viаger, стала читать информацию об этом и подумала, что что то в этом есть. Очень много предложений и если грубо просчитать затраты, в итоге получается, что недвижимость действительно стоит гораздо дешевле рыночной стоимости.

[green_fr]

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Вот и я наткнулась на объявления viаger, стала читать информацию об этом и подумала, что что то в этом есть. Очень много предложений и если грубо просчитать затраты, в итоге получается, что недвижимость действительно стоит гораздо дешевле рыночной стоимости.

А как вы считаете затраты? Мне сдаётся, что эти объявления не от балды пишут, там сидят вполне себе образованные актуарии, которые аккуратно считают примерный эквивалент, ну а потом уже как «повезёт» с длительностью жизни конкретного человека.

Я вот так навскидку не возьмусь посчитать стоимость, как минимум не знаю, как учесть effet antiselection, то есть то, что люди, которые знают что-то плохое про своё здоровье, не подписываются на такие программы. А следовательно, среднее ожидание продолжительности жизни у них выше среднего.

[Parka]

Случайно обратил внимание на одну квартирку. Очень привлекательное месторасположение, размер, лоджия, виды из окна. Все замечательно. Кроме того, что продается она viager occupé.
Прикинул - если взять возраст продавца - 80 лет и цену квартиры, умножить ежемесячную плату на 10 лет + налоги = получим как раз рыночную стоимость квартиры (с некоторой скидкой на кризис) через десять лет. Итого, мы получаем, что не только можно не дожить самому до въезда в нее, но и много потерять (сумма замораживается на 10 лет + ежемесячные траты).
В итоге, перечитал тему заново и сделал для себя вывод - это сделка, выгодная именно больше для продавца. Особо спасибо green_fr, который довольно точно отразил основную суть этой сделки:

Но я бы закладывался в сторону долголетия — этот эффект называется antisélection, грубо говоря, люди, знающие, что они больные, не покупают ренту, а покупают страховку смерти. И наоборот. То есть тот факт, что человек задумывается о viager, уже косвенно свидетельствует о его хорошем здоровье

Вывод - интересно покупать viager libre и сдавать квартиру. Или жить там самому.

[A_Karina]

получим как раз рыночную стоимость квартиры (с некоторой скидкой на кризис) через десять лет.

на сколько я знаю, сумма ежемесячной выплты может с годами увеличиваться в зависимости от инфляции, т.е. если Вы изначально должны платить 500 евро в месяц не факт, что это сумма не увеличиться через несколько лет

[Moda]

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Так как я писала про свой случай, то мои на 10-15 лет моложе. К тому же активные спортсмены - каждую неделю играют в гольф и круглогодично плавают в море. Смерти я им, конечно, не желаю.

[A_Karina]

Moda, а можно поинтересоваться деталями Вашей сделки. Это Вы оплачиваете все ежегодные налоги? В связи с инфляцией Ваши выплаты уже увеличились?

[Moda]

Moda, а можно поинтересоваться деталями Вашей сделки. Это Вы оплачиваете все ежегодные налоги? В связи с инфляцией Ваши выплаты уже увеличились?

A_Karina, еще до налогов не дошли, совсем недавно купили. Случилось это неожиданно, ровно за два дня.

[LyOlya]

А если повезет, то пожет попасться и viager libre, которым можно распоряжаться по своему усмотрению.

[A_Karina]

LyOlya, но за него просят большую ежемесячную выплату, я бы сказала очень большую. Но в любом случае это может быть очень выгодно

[green_fr]

LyOlya, но за него просят большую ежемесячную выплату, я бы сказала очень большую. Но в любом случае это может быть очень выгодно

Разница в точности должна равняться рыночной цене съёма этой квартиры, нет разве? То есть считайте, что в случае обычного viager это всё равно как viager libre, только находящуюся в вашей собственности квартиру вы тут же сдаёте этой же бабушке. Упрощая на размер арендной платы — вы её не получаете, а она получает на столько же меньше каждый месяц.
Так что в итоге разницы особой быть не должно.

[LyOlya]

Может быть тогда первоначальный взнос не очень большой? Хотя, если это на ЛБ, то все возможно.

[rufina]

Это так называемый алеаторный договор - т.е. договор, в которым ни одна из сторон не уверена в том, выиграет она или проиграет.
Ни покупатель, ни продавец не должны знать, сколько остается жить продавцу.
Это как делать ставки :-)

[green_fr]

Это так называемый алеаторный договор - т.е. договор, в которым ни одна из сторон не уверена в том, выиграет она или проиграет.
Ни покупатель, ни продавец не должны знать, сколько остается жить продавцу.
Это как делать ставки :-)

Можно сравнить с договором страхования жизни — и похоже больше, и коннотация не такая негативная :-) Покупая жильё viager, вы выступаете пенсионным фондом бабушки.
Грубо говоря, вы покупаете дом за 1000000, но из полученных от вас денег бабушка тут же покупает у вас пенсию за 800000. итоге вы реально платите ей 200000, плюс пенсию всю её жизнь.
принципе, вы всегда можете перепродать эту пенсию занимающимся этим страховым компаниям (практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

[Клюква]

green_fr, я тут спрашивала на днях "есть ли на форуме актуарии?" Никто не отозвался. Теперь вижу что есть. Скажите , green_fr, вы во Фр yчились?

[green_fr]

green_fr, я тут спрашивала на днях "есть ли на форуме актуарии?" Никто не отозвался. Теперь вижу что есть. Скажите , green_fr, вы во Фр yчились?

Не видел вопроса, да, мы тут :-)
Учился во Франции — к сожалению, т.к. если бы знал в России, что есть такая замечательная профессия...

[Клюква]

Не видел вопроса, да, мы тут :-)
Учился во Франции — к сожалению, т.к. если бы знал в России, что есть такая замечательная профессия...

Вы хотите сказать что в России для актуария намного больше возможностей? (Чтобы не "сорить" в етой теме может перейдём в ту? ) http://www.infrance.su/forum/showthread.php?t=85565

[Azzaz]

практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

это очень крутая дорожка, можно сильно подскользнуться и остаться с таком...

[green_fr]

это очень крутая дорожка, можно сильно подскользнуться и остаться с таком...

Вы о чём? моём примере вы покупаете дом, «продаёте» пожизненную ренту, и тут же покупаете такую же пожизненную ренту. итоге вы платите за дом (стоимость viager) и за ренту, что является реальной стоимостью дома. И больше никому ничего не должны — ренту платит страховая компания (не будем о маловероятных сценариях, когда страховая компания разоряется).

[A_Karina]

Можно сравнить с договором страхования жизни — и похоже больше, и коннотация не такая негативная :-) Покупая жильё viager, вы выступаете пенсионным фондом бабушки.
Грубо говоря, вы покупаете дом за 1000000, но из полученных от вас денег бабушка тут же покупает у вас пенсию за 800000. итоге вы реально платите ей 200000, плюс пенсию всю её жизнь.
принципе, вы всегда можете перепродать эту пенсию занимающимся этим страховым компаниям (практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

Три раза перечитала написанное, ничего не поняла

[green_fr]

Три раза перечитала написанное, ничего не поняла

Предположим, есть бабушка, у неё дом стоит 1000000. Она может продать этот дом просто так и жить на свой миллион, а может продать его viager.

Как она считает, сколько в таком случае должен стоить этот дом? Она приходит к агенту по недвижимости (а тот к своему актуарию), который ей говорит: сколько вы хотите себе месячных выплат, сколько вам лет, что у вас со здоровьем, ни и всё такое. На основании этих данных он говорит: вы знаете, такая рента стоит 800000, если вы хотите, чтобы ваш покупатель вам такое платил до вашей смерти, вам надо ваш дом продавать за 200000.

Теперь то же самое с точки зрения покупателя. Он покупает за 200000 дом viager, и не хочет сам платить ренту. Он приходит в страховую компанию (а та к своему актуарию), передаёт информацию о бабушке и спрашивает, сколько стоит эта рента. Неудивительно, что он получает тот же ответ — 800000.

И у него есть теперь выбор — купить дом за 1000000 (200000 бабушке и 800000 страховой компании, которая берёт на себя вопросы ренты), либо купить его же viager за 200000 (с риском переплатить, если бабушка живёт дольше среднего, или недоплатить, если она проживёт меньше).

Там есть нюансы (типа prime de risque, или там разные комиссионные), но они правда второго порядка, в нашем примере «на пальцах» их можно не учитывать.

Извините, что в первый раз написал так невнятно, а во второй — так длинно :-)

[Parka]

И у него есть теперь выбор — купить дом за 1000000 (200000 бабушке и 800000 страховой компании, которая берёт на себя вопросы ренты), либо купить его же viager за 200000 (с риском переплатить, если бабушка живёт дольше среднего, или недоплатить, если она проживёт меньше).

Вот не понял только одного. А какой интерес у покупателя платить 800 тыс страховой сразу? Т.е. или он платит страховой эту сумму в рассрочку или платит примерно 500 тыс сразу. Тогда понятно. В ином случае логично будет либо сразу купить без головной боли подобный объект на рынке без условий, или "сыграть" в рулетку с бабушкой самостоятельно (что ИМХО все равно выгодно, т.к. сумма растягивается на многие годы, а деньги можно вложить в бизнес).

[Печкин]

Тем не менее, у этой игры есть оптимальный для обеих сторон вариант ("седловая точка"): продавец умирает именно в тот момент, когда ему выплачена стоимость, соответствующая рыночной

[green_fr]

Тем не менее, у этой игры есть оптимальный для обеих сторон вариант ("седловая точка"): продавец умирает именно в тот момент, когда ему выплачена стоимость, соответствующая рыночной

...при условии, что рынок вёл себя именно так, как предполагалось в момент заключения сделки. Я бы больше опасался изменения процентных ставок, или там курса недвижимости за время до реального въезда в купленное жильё (с этой точки зрения viager libre психологически приятнее), чем продолжительностью жизни человека. Хотя последнее, понятное дело, гораздо эффектнее выглядит, по нему фильм снять можно :-)

[Narina]

Подскажите, а такого плана объявления во Франции обычно в газетах или рекламных ресурсах? Либо данная информация только у нотариусов? При таких сделках страхуются они ежегодно в страховой компании?

[green_fr]

Narina, объявления там же, где и обычные — в газетах, в агентствах, у нотариусов и т.п.

И страховка в точности такая же, как и с обычной покупкой — обязательная только страховка жизни (по-французски assurance décès) в случае, если вы берёте кредит, а не покупаете налом.

Это совершенно обычная транзакция с недвижимостью. Просто у недвижимости есть как бы две части — владение (propriété du bien) и пользование (usufruit). Обычно покупается одно вместе с другим, но иногда второе передаётся не сразу. Не только с viager, но и, например, если вы покупаете квартиру со съёмщиком, у которого контракт не закончился. Единственное отличие viager — это неопределённость в дате, когда к вам перейдёт право пользования (если viager occupé), и в сумме месячных выплат (если они есть).

[Фаберже]

Вот нашла такой сайт http://www.viager-libre.fr/