Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[марина-пес]

марина-пес, а вы не смотрели на цены ваших конкурентов? Аналогичные дома в вашем же секторе? Заодно узнаете насколько конкуренция высока.

смотрели,но в нашей деревне аналогов нет( одни маленькие домишки на продаже, можно найти более менее в близлежащем городе сектор +-20 км, правда там и таксы другие
в общем ,сегодня пришел один из 4-х агентов ,мы назвали нашу сумму , он согласился и в пятницу будут первые посетители.

[Бусинка74]

подскажите пожалуйста,по каким критериям определяется стоимость частной собственности? Мы собираемся продать дом ,пригласили 4 представителей из агентств.Цены,которые нам были предложены отличаются с большим разрывом по сумме друг от друга. И насколько выгодно разместить частное объявление самому дабы продать дом? Спасибо заранее

Мы в свое время в (мае месяце) вызывали 2 агенства, у нас была примерно своя идея и сумма которую бы нам хотелось.
Первое агенство дало сумму очень низкую ( по нашим критериям), второе лучше. Но если брать высшую сумму первого агенства и низкую второго , разница была в 20 тыс евро. Второе агенство сказало можем выставить и самую высокую платку ( которая впринципе подходила нам, это то что мы и думали), но сказали если через пол года визитов не будет то стоит снизить.
В итоге, мы сами выставили анонс на bon coin и с самой высокой суммой, телефонными звонками нас завалили, на первый день было 4 визита, но уже на третьем мы получили offre и в итоге этим людям и продали

[Ptu]

Такой вопрос.
Была лоджия небольшая по площади. С небольшой открытой частью размера с широкую дверь.
Если эту часть оформить как окно, то есть целиком изолировать с низу до верху, двойное остекление, как и в других комнатах. С лоджию полностью открыть на кухню. То есть она становится и теплоизолированной и отапливаемой.

Правильно ли я понимаю, что площадь такой присоединенной к кухне лоджии прибавляется к Loi Carrez?

[Shutegoberi]

Вопрос: каким образом составляется, где (у нотариуса или нет) demande de procuration? И кто такой genealogiste при продажах-покупках недвижимости?

[dada]

каким образом составляется, где (у нотариуса или нет) demande de procuration?

У нотариуса, куда вы приходите вдвоем с тем, на кого составляется procuration. Если нотариус хорошо вас знает , то может вам послать документы на подписание почтой.

[Shutegoberi]

А как это выглядит между Францией, где сидит нотариус, составляющий compromis, и людьми, живущими в другой стране, где нужно составить этот документ?

[EHOT]

А как это выглядит между Францией, где сидит нотариус, составляющий цомпромис, и людьми, живущими в другой стране, где нужно составить этот документ?

у меня при покупке (то есть я был покупателем) продавец был в Штатах. Вместо него была дама с доверенностью. Немного усложняет процесс торговли... так как еи приходилось по каждому вопросу звонить хозяину.

[Shutegoberi]

у меня при покупке (то есть я был покупателем) продавец был в Штатах. Вместо него была дама с доверенностью. Немного усложняет процесс торговли... так как еи приходилось по каждому вопросу звонить хозяину.

Да, в данном случае сложнее, потому что и покупатель не в стране, и продавец. То есть, от него этот genealogist должен выступить, я так понимаю, и он должен присылать какие-то документы. Но а покупатель составляет эту demande de procuration у нотариуса, потом отсылает нотариусу, готовящему compromis. А есть какие-то требования к ним, этим документам?

[Oksy75]

Я еще не совсем созрела к покупке, присматриваюсь к вариантам
Понравилось одно обьявление, но там написано

pour investisseur, construction 2000 (atik residences), au 2ème dernier étage, d'une petite copropriété, au calme, comprenant : hall d'entrée, chambres, salon, salle de bains, toilettes, cuisine, grande terrasse sud ouest, cellier, garage. Chauffage individuel gaz. Classe énergétique d/e. Loué actuellement

То есть, если я для себя покупаю, и жилец не захочет сьехать, можно попасть впросак

Получается такой тип обьявлений, покупаешь жилье для инвестиций вместе с жильцом, а потом уже прерываешь контракт с жильцом ?

Не хочется связываться, хотя хорошее жилье судя по обьявлению

[Flori]

Понравилось одно обьявление, но там написано

обьявление потому и понравилось, что жильё с жильцом продаётся ниже рыночной стоимости на случай "риска".

За 6 месяцев до окончания контракта на сьём вы должны будете жильцу отправить письмо об окончании контракта. А потом либо он сьедет, либо подавать в суд.

[Oksy75]

обьявление потому и понравилось, что жильё с жильцом продаётся ниже рыночной стоимости на случай "риска".

а, понятно, тогда точно не хочу связываться

[Печкин]

За 6 месяцев до окончания контракта на сьём вы должны будете жильцу отправить письмо об окончании контракта. А потом либо он сьедет, либо подавать в суд.

Если у вас не уважительная причина (вы сами либо ваш близкий родственник вьезжает в жилье), вы не можете прервать контракт с жильцом. Вернее, письмо отправить можете, но сьезжать он не обязан.

[Ptu]

Да, я не заметила этой фразы.
Да, при разводе не только дареное, но и приобретенное до брака не делят. Но для этого нужно не утерять доказательства этого приобретения/ дарения.. А жизнь может внести свои коррективы. Если это дареное, то владелец может чего только не сделать с этим дареным.... не спросив родителей. ТАк что береженого бог бережет.

[Ptu]

Дарители могут заявить свои права забрать подарок , если их сын/дочь, которому подарили, скончался. И тогда этот подарок не войдет в массу его наследства.

[I love France]

Дарители могут заявить свои права забрать подарок , если их сын/дочь, которому подарили, скончался. И тогда этот подарок не войдет в массу его наследства.

не знала, что это возможно. В соответствии с французским законодательством?

[Shutegoberi]

Здесь советовали попробовать снизить на 10%. А максимум - может, кто-то другой подскажет. Compromis вы подписали и залог оплатили? Если нет, никому ничего вы не должны.

[ninaelle]

Здесь советовали попробовать снизить на 10%. А максимум - может, кто-то другой подскажет. Compromis вы подписали и залог оплатили? Если нет, никому ничего вы не должны.

Спасибо большое за такой быстрый ответ! В принципе это все, что я хотела узнать

[Parka]

если я делаю предложение и агенство соглашается, я обязана купить данную недвижимость? Спасибо большое заранее!

Compromis вы подписали и залог оплатили? Если нет, никому ничего вы не должны.

Не верьте риэлторам - они всегда просят от вас offre. А должен его делать продавец. Который действительно от него не может отказаться. А ваш offre (как покупателя) ничего не стоит, т.к. ваши обязательства наступают только через 8 дней после подписания Compromis

Я хотела бы спросить, на сколько процентов (максимум) можно пытаться снизить цену жилья при ведении переговоров с агенством по недвижимости?

Максимум - 99.99% Ну, а если серьезно - продавец может и не снизить, а может и снизить.... Это его право. Если агентство одно (эксклюзив) можно попытаться снизить комиссию в 2 раза. Но некоторые не идут на это. Чем больше ваша заинтересованность, тем меньше шансов снизить цену. Вообще, покупка - это искусство торга и компромиссов.

[EHOT]

я написал о том, что бывают случаи, когда вы по кредиту за квартиру должны больше, чем цена, по которои вы можете ее продать. То есть вы купилии в кредит квартиру за 100. Сегодня кредита у вас осталось 95, а квартира стоит 90. То есть продав квартиру, вы не можете погасить весь остаток кредитa. Такое встречается не очень часто...

В размышления про маржу надо добавить квартплату, которую надо бы было платить. Согласен, что к цене продажи это не имеет отношения...

[Ptu]

И у меня ( 8 лет назад), и у моего коллеги, только что, в январе, оформившего покупку, стоимость , выплачиваемая покупателю и комиссия агенства были прописаны в акте купли-продажи.

[EHOT]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

[Nastasia_Bright]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

Так мы и работаем с русскими в основном 😉
Кстати Вы посчитали неправильно, свыше 10 млн налог еще выше - 1,50 в год

[EHOT]

Кстати Вы посчитали неправильно, свыше 10 млн налог еще выше - 1,50 в год

это вы неправильно считаете... 1,5% надо платить только с суммы выше 10 миллионов...

А поясните, почему резидент не может воспользоваться этим вариантом?

для резидентов депозиты попадают под ISF...

[Nastasia_Bright]

это вы неправильно считаете... 1,5% надо платить только с суммы выше 10 миллионов...

для резидентов депозиты попадают под ISF...

Правильно, но 100 тысяч - 1,25 от 8 млн.

Про французов- не знаю, врать не буду. Покупают обычно на SCI, бенефициары открыты. Наверняка и для них есть способ как от всего этого уйти. Куча умельцев сейчас помогает покупателям сэкономить.

[EHOT]

Правильно, но 100 тысяч - 1,25 от 8 млн.

Если у вас 8 лимонов, то под 1,25% попадет только 3 из них...

[Nastasia_Bright]

такие схемы годятся только для нерезидентов...

А поясните, почему резидент не может воспользоваться этим вариантом?
Речь идет о Монако или Франции?

[EHOT]

бывает...

[Печкин]

Любой русский, живущий на Лазурном, автоматически становится "агентом по недвижимости"

[Ptu]

Роль честного агента, это прежде всего озвучить покупателю все предложения, и описать досье каждого покупателя, какова его платежеспособность, ожидает ли он продажу своего жилья и пр.. И покупатель сам решает, кого он выбирает.

Разумеется, бывает и с надежными покупателями может развалиться. Но поэтому решение и за покупателем. Если он рискует, то это его риск, а не игра агента.
То, что вы описываете, это как раз нечестность агента.

Сейчас продавцы очень часто и сами выставляют свою недвижимость. Параллельно с агенством. Так что доступ к информации все равно не заблокируешь.


А вообще я ответила на фразу

Честный агент отдает приоритет покупателю, который первый подписал оффр.

Нет закона определяющего приоритет, кто первый предложил, того и тапки. Покупатель выбирает из предложений сам, и по цене, и по кредитоспособности покупателя и его готовности к быстрой сделке. А честность агента заключается в том, чтобы и дать возможность всем желающим потенциальным покупателям сделать это предложение, и дать возможность продавцу самому выбрать из всех предложений.

[dada]

и дать возможность продавцу самому выбрать из всех предложений.

В передачах Стефана так происходит. На деле продавец может не знать всех предложений. Например, однажды продавцам-нам не рассказали о предложении на 150 тысяч, потому что дом стоял за 230. Другой раз до продавца не донесли наше покупательское предложении о 430 тысяч, потому что объект был выставлен за 460, и агент был уверен, что продавец не согласится на 30 тысяч дешевле.
ПС: Я потеряла нить нашего с вами спора. Очередность предложений очевидна и имеет место, когда предложений много и они делаются в короткий промежуток времени. В этом случае, если первая я предлагаю, например, 100 тысяч, а следующий кандидат - 110 тысяч, то по идее агент должен мне позвонить и сказать: вас переплюнули, будете торговаться или нет? Я скажу, например, что нет, тогда объект уйдет на компроми за 110 тысяч. В результате может выясниться что тому второму не дали кредита, тогда агент мне снова звонит и говорит: кредита не дали, возвращаемся на исходные позиции, вас это еще интересует? Я говорю да, но если кредита и мне не дают, то участвует третий. Несколько раз я проходила по этой схеме, и иногда меня обрубали в самом начале, а один раз перезвонили через месяц по вышеописанной причине. Понимаете, агент не может выяснить кредитоспособность клиента, пока тот не подтвердит ее или не опровергнет. Недавно один агент рассказал, что дал зеленый свет покупателю с "живыми деньгами" , а в результате оказалось, что тому надо брать кредит на всю сумму, что значит - дополнительное ожидание без гарантии.