Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Martingale]

Спасибо. Обязательно это сделаю. Я, вроде, читала о том, что с новым законом сильно увеличится налог на землю non constructible. Если раньше цена была практически символической, то сейчас мало не покажется. Может, еще что-нибудь, что я упустила...

пока что это увеличение налога перенесли на 2015 год если я не ошибаюсь

[Martingale]

интересно, а что так активизировались продавцы горной недвижки? Ко мне с предложениями по куршевелю приходят раз в 2 дня?

сезон или проблемы?

сейчас в недвижимости проблемы практически у всех профессионалов

[Ameli-girl]

Покупал квартиру в новостройке 3 раза - всегда была задержка минимум на 3 месяца

Что ж французы, не люди что ли? Все у них есть, и сдать не вовремя могут...

Приму к сведению, ребята, спасибо.
А доверенность надо обязательно у нотариуса оформлять?

[EHOT]

Договор в любом случае предусматривает сроки без учета форс-мажорных обстоятельств, к которым могут отнести дождь, снег, мороз и пр.

снег и мороз можно отнести к форс-мажорным обстоятельствам только где-нибудь в экваториальнои Африке. Дождь как форс-мажор даже в Сахаре не прокатит...

[Shutegoberi]

пока что это увеличение налога перенесли на 2015 год если я не ошибаюсь

На сколько?!!!

[Buna]

Кстати, посмотрела я про Наташу Закхейм. У меня впечатление, что это просто зарабатывание не на недвижимости, а на коучинге - "посмотрите, какая я умная, и вас так научу, приходите на семинары и несите денежки".

Ну да. Она и на коучинге зарабатывает, и на недвижимости.
Но если б у нее умных мыслей (фишек) в фильмах не было, вряд ли бы ее кто-то пошел смотреть за денежку. Если Вам, Миллионерша, и Parka интересно пообсуждать, кто какую фишку увидел - давайте в ЛЯ.

[эсфирь]

Я не знаю относиться сюда это или нет ,но при покупке жилья лучше заглядывать во все дыры и во все аппараты.
Например если у дома отпление газовое ,то нужно проверить эту установку до покупки вместе с хозяином ,как она работает , проверить как функционирует горячая вода и сидеть может быть целый день с хозяином для наблюдения.
Обязательно осмотреть чердак и крышу.
Часто получается что при покупке все держиться на доверии ,как только деньги уплочены и ключи получены ,так в этот момент неведамым образом все летит и вода и отопление и крыша течет.
А хозяина тем временем след простыл и покупатель уже не имеет права предьявлять претензии.
Все документы о диагностике филькина грамона в большинстве.
Насмотрелась на них ,в реальности состояние недвижимости в разы хуже и это не опысывается в диагностике.

[Parka]

Если Вам, Миллионерша, и Parka интересно пообсуждать, кто какую фишку увидел - давайте в ЛЯ.

Мне не интересно. Сорри. У меня и так дел хватает...

[dada]

Часто получается что при покупке все держиться на доверии ,как только деньги уплочены и ключи получены ,так в этот момент неведамым образом все летит и вода и отопление и крыша течет.

У нас именно так получилось, просто удивительно, как до нас там люди жили. Но вы это никак не можете проверить, если нет подтеков и у вас нет спец. подготовки по состоянию крыш. Но вот что можно проверить - стены потрогать. Если внутренние стены в квартире на последнем этаже холодные - большая вероятность, что на крыше на этом уровне протечки. Еще есть аппаратики по замеру влажности: втыкаешь иглы этого аппаратика в стену, он и выдает уровень влажности самой стены.
А агенты - да... - Все хорошо, говорят. Чаще всего они просто не знают. Часто и сами жильцы не знают. А тут вы со своим ремонтом прибыли, вот в процессе и узнаете.
...

Все документы о диагностике филькина грамона в большинстве.

Меня это поражает. Напридумывали диагностик обязательных в поддержку предприятий по диагностикам. За один дом надо приготовить тысячу, без этого сделку не оформить. А никто туда не смотрит. Причем реальные проблемы скрываются вовсе не в этих описаниях.

[Parka]

Все документы о диагностике филькина грамона в большинстве.

Меня это поражает. Напридумывали диагностик обязательных в поддержку предприятий по диагностикам. За один дом надо приготовить тысячу, без этого сделку не оформить. А никто туда не смотрит. Причем реальные проблемы скрываются вовсе не в этих описаниях.

Я об этом давно писал... Особенно меня поражает диагностика по утечкам тепла (для ЛБ особенно) и на основе каких данных она рассчитывается .

[Buna]

Особенно меня поражает диагностика по утечкам тепла (для ЛБ особенно) и на основе каких данных она рассчитывается .

Я в этой связи хотела спросить - разумно ли полагаться в вопросе теплоизоляции на показатель Class d Energie? И значит ли, что квартира с классном C или D будет намного теплее Е?

[Печкин]

Я в этой связи хотела спросить - разумно ли полагаться в вопросе теплоизоляции на показатель Class d Energie? И значит ли, что квартира с классном C или D будет намного теплее Е?

Эта диагностика необязательна и носит информативный характер. Полагаться на нее не надо. Рассчитывается она так: берется энергия топлива, сожженного домом за год, и делится на число квартир.

[Печкин]

Диагностики далеко не всегда филькина грамота. Если в диагностике указано например что термитов нет, а вы (покупатель) докажете что они есть, то у продавца возникнут большие неприятности...

[Parka]

Я в этой связи хотела спросить - разумно ли полагаться в вопросе теплоизоляции на показатель Class d Energie? И значит ли, что квартира с классном C или D будет намного теплее Е?

ИМХО, совсем не разумно (особенно на юге). Если в доме/квартире нет центрального отопления, то квартира может вообще не отапливаться зимой. кака результат - показатель - нулевые затраты на электроэнергию. Понимаете? Кроме того, все зависит от окон. Я поражался, когда видел квартиры с 5-миллиметровыми щелями на окнах (одно стекло), либо даже квартиры вообще с разбитыми стеклами.... Все относительно. Я не очень согласен, что часто надо "сидеть может быть целый день с хозяином для наблюдения."
Лучше все же разбираться в этом или приходить со специалистом. Я очень удивлял агентов по недвиге, когда приходил в квартиру со специальными элекронными приборами и залезал во все шкафы не только в самой квартире, но и на лестничной площадке Агенты меня, мягко говоря, не понимали... А уж требовать (если квартира понравилась) большое количество определенных документов на квартиру - сам бог велел до окончательного подписания соглашения...

[Buna]

Я очень удивлял агентов по недвиге, когда приходил в квартиру со специальными элекронными приборами и залезал во все шкафы не только в самой квартире, но и на лестничной площадке Агенты меня, мягко говоря, не понимали... А уж требовать (если квартира понравилась) большое количество определенных документов на квартиру - сам бог велел до окончательного подписания соглашения...

Parka, а можно в этом месте поподробнее? Мне муж рассказывал лишь про один такой приборчик, позволяющий в инфракрасном излучении видеть зоны утечки тепла (они на датчике окрашиваются другим цветом).
Вот dada постом выше рассказала нам про датчик сырости. Тоже интересно очень.
Что еще есть в помощь въедливому покупателю?

[Parka]

Parka, а можно в этом месте поподробнее? Мне муж рассказывал лишь про один такой приборчик, позволяющий в инфракрасном излучении видеть зоны утечки тепла (они на датчике окрашиваются другим цветом).
Вот dada постом выше рассказала нам про датчик сырости. Тоже интересно очень.
Что еще есть в помощь въедливому покупателю?

Да, такие приборы есть. Но это больше для диагностики домов, а не квартир. А вообще - тут просто опыт важен больше... В принципе, даже эти приборчики и не нужны. А вот фотоаппарат (даже мыльница) всегда полезен при осмотре. Часто нужна электронная лазерная линейка, ну и тестер для проверки утечек электропитания

[dada]

Мне муж рассказывал лишь про один такой приборчик, позволяющий в инфракрасном излучении видеть зоны утечки тепла (они на датчике окрашиваются другим цветом).

У нас в доме в фасаде на уровне нашей квартиры дырка , так я вызывала техника с таким приборчиком, который эту дыру замерил на предмет утечки тепла изнутри квартиры и снаружи со стороны фасада (на фасаде леса висели). В качестве бонуса он мне все углы просмотрел этим приборчиком и все контуры окон. Прибор как фотоаппарат. На память остались фото.

Но толку от этих всех приборов, если квартира нравится? Разве что цену снизить. Но есть места, где цена не снижается несмотря на недостатки.

[rose]

Кстати, о замере влаги. Если есть сомнения, то лучше действительно замерить, особенно если это старый дом. У специалистов по отделке и ремонту фасадов есть такой прибор, измеряющий влажность в стене.

[Миллионерша]

налог на богатство не зависит от гражданства и подданства. Он зависит от тех сумм, что вы потратили на приобретение недвижимости, машин, картин и проч. богатств именно во Франции Так, что вам бы сперва нужно было бы уточнить про налоги, а уже потом дома скупать доходные...
Вы же перепутали налог на богатство с подоходным налогом. Это отдельная "песня".

Если, конечно, покупать на свое имя. Но ведь придумали SCI.

[Parka]

Если, конечно, покупать на свое имя. Но ведь придумали SCI.

А что - SCI уже бесплатно обходится? Это интересно, когда у вас недвижимость стоит много больше 10 миллионов, например, поместье где-нибудь на Антибе или Кап-Ферра...

ПЫСЫ. А еще можно взять в банке кредит под депозит )) Такая же бестолковая затея .... Это вам риэлторы насоветовали?

[Миллионерша]

А что - SCI уже бесплатно обходится? Это интересно, когда у вас недвижимость стоит много больше 10 миллионов, например, поместье где-нибудь на Антибе или Кап-Ферра...

ПЫСЫ. А еще можно взять в банке кредит под депозит )) Такая же бестолковая затея .... Это вам риэлторы насоветовали?

Ну, и во сколько обходится SCI? Дороже чем налог на богатство?
Нет-нет, риэлторы до меня еще не успели добраться.

[Parka]

Ну, и во сколько обходится SCI? Дороже чем налог на богатство?

а вы посчитайте. Все зависит от суммы, вложенной вами

[Миллионерша]

а вы посчитайте. Все зависит от суммы, вложенной вами

Я считала. А в Ваших подсчетах при каких суммах SCI стоит дороже чем налог на богатство?

[Parka]

Я считала. А в Ваших подсчетах при каких суммах SCI стоит дороже чем налог на богатство?

при небольших, естественно...

[Миллионерша]

при небольших, естественно...

То есть, при 1.400.000 заплатишь больше за SCI чем налог на богатство?

[Martingale]

Миллионерша,
Parka,

ну вы размечтались ) пора спускаться на землю
SCI вас от ISF не избавит к сожелению (
неужели вы думаете что никто такого еще не придумал? так бы вообще никто во Франции ISF и не платил

[Parka]

ну вы размечтались ) пора спускаться на землю
SCI вас от ISF не избавит к сожелению (
неужели вы думаете что никто такого еще не придумал? так бы вообще никто во Франции ISF и не платил

А вот тут, пожалуйста, поподробнее. Разве SCI платит налог на богатство? Там много других трат - иные налоги, зарплаты....
А плюс - "- Если приняты все необходимые меры при оформлении SCI, то оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на богатство (ISF)"
Разве не так?
Зато: "- Учреждение SCI не влечет за собой необходимости уплаты дополнительных налогов, только обязанность сдавать ежегодный отчет. Пока недвижимость не сдана в аренду, SCI показывает нулевую прибыль. Управляющий компании не обременен каким-либо финансовым режимом, уплатой налогов социального обеспечения или пенсионными выплатами.
- SCI подвергается налогу на прирост капитала в течение первых пятнадцати лет, но все эти операции совершенно прозрачны. Налоги взимаются в единственном случае - когда недвижимость сдается в аренду. ". Это для Миллионерша

Так как SCI создается как предприятие с единственной целью владения недвижимостью, то ведение бухгалтерии довольно простое. Этот процесс усложняется за счет более детальной декларации о доходах только в том случае, если недвижимость будет сдана в аренду. В этих условиях предпочтительнее будут другие типы предприятий.
Любой доход или затраты, связанные с обществом, должны проводиться через банковский счет, который принадлежит компании. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости, должны быть выставлены на имя общества и оплачены через банковский счет общества для дальнейшей декларации налога на прирост капитала. В противном случае, при расчете налога на прирост капитала работы по проведению неотделимых улучшений не будут приняты по внимание.
В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, SCI не показывает доход и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.

[Finansist]

А вот тут, пожалуйста, поподробнее. Разве SCI платит налог на богатство? Там много других трат - иные налоги, зарплаты....

Parka, SCI не платит налога на богатство, а вот акционеры SCI его платят.

Грубо говоря, если вы лично владеете объектом стоимостью 1,4 млн евро, вы заплатить налог на богатство.
Если вы оформите SCI на себя, и купите от имени SCI объект стоимостью 4,5 млн евро, то вы лично будете декламировать свою собственность как "владение 100% SCI с капиталом 1,4 млн евро" - и вы замечательно заплатить точно такой же налог на богатство.

Но все-таки SCI существует в основном для двух целей - для избежание налога на наследство (как - я уже раньше писала), и для избежание налога на богатство. Именно поэтому практически все виллы на Сен Жан Кап Феррат оформлены на SCI.

Как работает механизм ухода от налога на богатство? Очень просто. Если вы покупаете квартиру за 1,4 млн евро как физ. лицо, то никто не будет пере считывать количество детей в вашей семье для того чтобы признать вас плательщиком налога на богатство. А вот если вы создаете SCI, вы распределяете равные части акций между собой, вашей супругой, и каждым из ваших 2 детей. Итого в вашей декларации вы - "собственник 25% SCI c капиталом 1,4 млн евро" то есть ваше состояние порядка 350 тыс евро, и ничего вы не платите.

Этот механиз работает до тех по, до которых стоимость вашей собственности поделеннаой на количество близких вам людей не превышает 1,4 млн евро на голову. Для вилл на Сан Жан Кап Феррат стоимостью от 30 млн евро этот простенький механизм работать уже не будет, и нужны другие инструменты. Они в принципе тоже простенькие. Поэтому те виллы на полуострове, которые не оформлены на SCI, оформлены на люксембургские или швейцарские компании, которые владеют ими "с целью получения прибыли". Но это уже другая история.

Поэтому отвечая на возникший между вами и Миллионершей вопрос - если вы покупаете квартиру или дом стоимостью выше, чем налог на богатство, и у вас в семье есть дети, то создания SCI будет вам куда выгоднее чем уплата налога на богатство! Да и сколько оно стоит, его создание? 700 евро??? Бухгалтерию-то не надо вести.

[Parka]

Parka, SCI не платит налога на богатство, а вот акционеры SCI его платят.

Грубо говоря, если вы лично владеете объектом стоимостью 1,4 млн евро, вы заплатить налог на богатство.
Если вы оформите SCI на себя, и купите от имени SCI объект стоимостью 4,5 млн евро, то вы лично будете декламировать свою собственность как "владение 100% SCI с капиталом 1,4 млн евро" - и вы замечательно заплатить точно такой же налог на богатство.

Но все-таки SCI существует в основном для двух целей - для избежание налога на наследство (как - я уже раньше писала), и для избежание налога на богатство. Именно поэтому практически все виллы на Сен Жан Кап Феррат оформлены на SCI.

Как работает механизм ухода от налога на богатство? Очень просто. Если вы покупаете квартиру за 1,4 млн евро как физ. лицо, то никто не будет пере считывать количество детей в вашей семье для того чтобы признать вас плательщиком налога на богатство. А вот если вы создаете SCI, вы распределяете равные части акций между собой, вашей супругой, и каждым из ваших 2 детей. Итого в вашей декларации вы - "собственник 25% SCI c капиталом 1,4 млн евро" то есть ваше состояние порядка 350 тыс евро, и ничего вы не платите.

согласен полностью. Другое и не утверждалось мной ...

Поэтому отвечая на возникший между вами и Миллионершей вопрос - если вы покупаете квартиру или дом стоимостью выше, чем налог на богатство, и у вас в семье есть дети, то создания SCI будет вам куда выгоднее чем уплата налога на богатство! Да и сколько оно стоит, его создание? 700 евро??? Бухгалтерию-то не надо вести.

А вот это все равно не согласен. Во-первых, вы не поняли суть вопроса. У Миллионерши главная задача не только не платить этот налог, но и сдавать недвижимость активно в аренду. А тут не только потребуется сдавать раз в год уже НЕ пустую (НЕ нулевую) отчетность (кстати, это все равно кому-то придется делать), но и нанимать постоянного толкового бухгалтера и платить ему ЗП (и социалку!), но и возникнут другие налоги... В итоге - для нее - для вложения небольшой суммы результатом станет полностью невыгодное решение. Т.е. выгоднее платить просто ISF как частое лицо + налоги на доход от сдачи в аренду.

[Martingale]

Добавлю только небольшое уточнение : если дети несовершеннолетние, то их акции SCI поровну добавляются к декларациям ISF родителей.

С SCI выгодно покупать в кредит, так как его можно списать со стоимости SCI как и все остальные затраты. Но по мере уплаты крелита, стоимость SCI увеличивается и попадает под ISF как только общий порог имущества достигнут.