Вопрос к тем, кто сдает жилье в России

[JORIK2010]

Опять же, если это договор, составленный в свободной форме и не заверенный нотариусом, с какой стати вы е го считаете российским? Нет подписи российского нотариуса, есть подписи - моя и снимающего жилье, оба французы. НУ и где тут рооссийское законодательство конкретно в этом документе?

Разница в том, что если Вы, будучи владельцем квартиры в России и проживая во Франции, заключите договор аренды с французом по французскому законодательству, то никакой юридической силы он иметь не будет, только "моральную" и так скажем "психологическую". Если же Вы заключите договор на русском с переводом на французский по российскому законодательству, то он будет иметь реальную юридическую силу, но как я понял из Вашего объяснения, психологический фактор для Ваших французов = 0. Выбор делать Вам

Тот факт что и арендатор и арендодатель являются французами не говорит о том, что их отношения регулируются сугубо французским гражданским кодексом. Что касается аренды, то это общепризнанный факт - правоотношения регулируются законодательством той страны, где находится недвижимость. Обратный пример: россиянин покупает квартиру во Франции и сдает его своему соотечественнику также постоянно проживающему в России. Все споры касательно аренды должны решатся во французском суде и контракт должен составлятся исходя из требований французского законодательства...

Если Вы хотите "подстраховаться" действительно документом имеющим юридическую силу (а не только моральную) и не хотите заключать договор на русском, то пусть Ваши знакомые Вам сделают "reconnaissance de dette" равную сумме аренды + гарантия на случай если они там что-то поломают...

[Ptu]

проживая во Франции, заключите договор аренды с французом по французскому законодательству, то никакой юридической силы он иметь не будет, только "моральную" и так скажем "психологическую". Если же Вы заключите договор на русском с переводом на французский по российскому законодательству, то он будет иметь реальную юридическую силу

Вот именно реальной юридической силы российские договоры во Франции и не имеют. Я лично с этим столкнулась работая с российскими партнерами в туризме. И это в очень не маленькой компании. Уж извините. С Россией - либо деньги вперед, либо на честном слове, захотят, заплатят, а нет - попробуйте по российскому закону добейтесь..

[Ptu]

Тогда поясните то, что я написала выше. Если договор составляется от руки, никто его не заверяет, то при чем тут российское законодательство в случае, если к примеру, у арендующего есть жалоба к арендодателю. Или наоборот. Они оба что поедут в Россию?
Француз имеет право обратиться с жалобой по месту жительства. Тем более что и вторая сторона тут же.

Я вообще-то аредновала дом, ну скажем в Италии, и арендодатель был немец. Так вот все координаты для жалобы были в Германии а не Италии.

Если же жалоб нет, то вообще нет проблем.
Ну честное слово, если у меня возникнут проблемы с арендующими, мне тоже в голову не придет ехать в Россию и там возбуждать какие-то разбирательства, если арендующий живет вообще-то во Франции и в соседней коммуне.

Так что в этой ситуации российское законодательство вообще не будет иметь никакой силы. Это я не про теорию. А про практику. НУ сами подумайте.

[Alankov]

Так что в этой ситуации российское законодательство вообще не будет иметь никакой силы.

Ничего подобного. Если объект недвижимости находится на территории РФ, то и регулироваться договор будет по праву РФ. И это не теория, а реальная практика. А кто и где заключает договор - не имеет ни малейшего значения. Хоть марсиане на Луне )))

Конечно, вы можете составить договор найма в соответствии с французским законодательством. И даже в договоре отдельным пунктом указать, что к договору должно применяться право Французской республики. Вопрос лишь в том, регулирует ли законодательство Франции вопросы найма жилого помещения в России? Если да - то всё в порядке, а если нет, или если условиями договора будут нарушены права, свободы и обязанности субъектов права РФ (физические/юридические лица, государство в целом), то положения договора будут регулироваться российским законодательством.

если ваш арендатель нечаянно спалит вашу квартиру, то это ваши проблемы.

Не совсем понял, кто такой "арендатель". Видимо, арендатор (юр. лицо) или наёмщик (физ. лицо). Если он спалит вашу квартиру, и если его вина будет доказана в судебном порядке, то это будут его (арендатора/наёмщика) проблемы - как возмещать убытки. И совершенно неважно, гражданином какой страны он будет - в соответствии со статьёй 1219 Гражданского Кодекса РФ (п.1), "к обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда, применяется право страны, где имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для требования о возмещении вреда". Т.к. недвижимость в России, то и право будет российское. Если французское законодательство имеет такую же норму, и при этом французские суды рассматривают дела о причинении имущественного вреда в России в соответствии с российским законодательством - то тогда да, "ехать в Россию и там возбуждать какие-то разбирательства" совершенно ненужно.

Будет ли действовать договор страхования гражданской ответственности на территории России и в каком объёме - это могут вам сказать только сами наниматели (при условии, конечно, что у них такая страховка есть).

[Ptu]

А кто и где заключает договор - не имеет ни малейшего значения. Хоть марсиане на Луне )))

Имеет. Никто не поедет в Россию для разбирательства спора из Франции. Вы сами просто подумайте, что пишете.

[JORIK2010]

Имеет. Никто не поедет в Россию для разбирательства спора из Франции. Вы сами просто подумайте, что пишете.

Опять не соглашусь с Вами ... При обращении в любой суд (французский, российский, американский) стоит один и тот же вопрос: "а стоит ли овчинка выделки?". Если вы хотите у Вашего французского гостя отсудить по контракту найма 200 евро, то естественно в российский суд Вы не будете обращаться ... дороже выйдет ... (именно поэтому я Вам посоветовал в одном из постов составить простой "reconnaissance de dette" между Вашими клиентами и Вами. В случае невыполнения условий этого договора, французский суд будет компетентен).

Если же, например, не дай Вам Бог, Ваш арендатор спалит Вам квартиру с многомилионным ущербом, то, я думаю, Вы без проблем поедете в Россию разбираться, а если французский ответчик не является, то его осудят "заочно"... Затем возникнет проблема исполнения этого судебного решения во Франции , но это уже другой (вполне решаемый) вопрос

Если же с Вашим гражданским иском по российской квартире Вы обращаетесь во французский суд, то этот самый французский суд будет руководствоваться статьей 44 Гражданского процессуального кодекса, которая гласит "En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente".

Что же касается тяжб по аренде, то принцип следующий: "la demande est portée devant le tribunal du lieu de la situation des biens".

Кроме того, касательно международного права, несмотря на то, что Луганская конвенция в статье 16 действительно предусматривает, что при краткосрочной аренде недвижимости, компетентный трибунал помимо места нахождения квартиры, может быть и трибунал по месту жительства сторон, но эта конвенция в данном случае не применяется, так как Россия ее не подписывала (ей, если не ошибаюсь никто и не предлагал ...). Кстати, ситуация, которую Вы описали в примере что мол, когда Вы, арендовали дом в Италии, а возможные тяжбы должны были решаться по месту жительства владельца в Германии возможна именно по Луганской Конвенции, так как Италия и Германия - страны ЕС, подписавшие данную конвенцию и речь шла именно о краткосрочной аренде

[Ptu]

JORIK2010, ну вы можете не соглашаться, однако вы сами написали - этот договор рукописный и составляется просто между двумя сторонами. НИкакой госуданственной принадлежности он не имеет.

А дальше - в случае необходимости обращения в суд, вопрс, что заставит француза обращаться с жалобой на француза в России? С расходами на перелет , проживание, переводчика, и пр.
Только невозможность обращаться во Франции. А она есть. Вот и весь вопрос. Ничто не может заставить обращаться в российкий суд, если сам обращающийся не хочет этого. НАйдите хоть одного реального француза, живущего во Франции и по русски не говорящего, кто этого захочет.
Мой вопрос был не как заставить обращаться француза в Российский суд А как угерулиировать отношения француз/француз во Франции.

А ваши тероетические рассуждения годятся в версии, когда либо обе стороны находятся в России, и они физически не могут обращаться в другой суд, кроме российского. Либо сторона ареднодателя в России, и она тоже не может предложить договор, который можно рассматривать во Французском или ином суде. Физически не возможно.

В общем я разобралась с вопросом в ходе нашего общения, списибо всем.

[Marine Saf]

Если договор составляется от руки, никто его не заверяет, то при чем тут российское законодательство

Дело в том, что в соответствии с российским законодательством, договор может быть заключен в простой письменной форме.

[Ptu]

Marine Saf, ну да, это уже обсуждалось, это не делает документ российским. Это просто договор между двумя сторонами. Такая форма признается и французским законом.
Я же уже написала, что по большому счету договор этот в любом случае, по причине не возможности обратиться в российский суд, это достаточно эфемерный документ.
Поэтому основная защита в этом деле - 1 страховка квартиры,2 caution

[Ptu]

И все-таки мой вопрос был о контракте. Он составляется между двумя людьми и не заверяется никем. Таким образом у него вообще нет государственной принадлежности.
Если есть желание обращаться в суд, то есть уже возникает конкретное государство и его законодательство, то с этим договором можно обращаться в любой суд, переведя его на соответствующий язык.

Другое дело, что в ситуации арендодатель-француз и аренующий- француз, обращение в Российский суд вообще выглядит идиотизмом. А если в суд не обращаться, то и государства как такового с его законодательством не возникает.

[Ptu]

Меня же больше волнует вопрос гражданской ответственности.
Как известно в России с этим вопросом большая сложность, и если ваш арендатель нечаянно спалит вашу квартиру, то это ваши проблемы.

Меня интересует, как можно в этой ситуации подстраховаться. Будет ли работать страховка арендующих ? То есть нужно ли брать номер их страхового контракта?
Вот эта тема для меня пока темный лес.

[Ptu]

Тут не будем оффтопить, этот вопрос все время всплывает в разных темах о разводах. А их к сожалению, море на сайте. И никто не может похвастаться тем, что удалось добиться выполнения решения российского суда во Франции.

Но тем не менее благодарю за внимание к моему вопросу. Беседа получается интересной. Да и тема может коснуться многих владельцев жилья в России, резидентов Франции.

[Ptu]

Подниму тему и задам вопрос, которым задается большое количество форумчан в определенный момент жизни.

Вот наступил момент, когда моя квартира в Петербурге осиротела и стоит пустой..
Нужно время, чтобы оправиться от потери, и подумать ,что же с квартирой делать.

Продавать не хочу. Сдавать - тоже морально не просто.
Во-первых не хочется пускать гастарбайтеров и непонятно кого. Во-вторых хочется иногда самой иметь возможность приехать в нее, или пригласить свою семью/друзей. Не часто, конечно, но все же.

Кто сдавал жилье на короткий срок, понедельно, или по варианту гостиницы? Как это оформляется, в обычном агенстве по недвижимости? Вижу множество сайтов турфирм с предложениями, они сами с агенствами работают?
В общем кто что знает, поделитесь.

В принципе, цель моя - не столько заработать, сколько отбить коммунальные услуги, не довести ее до убитого состояния, и иметь возможность иногда наезжать.

Реально ли это? Или лучше все-таки сдавать на долгий срок?
Квартира двухкомнатная, в хорошем состоянии, в тихом районе не в центре, но метро откроют в декабре. Планирую с будущего года. А пока мне нужно разобраться в вопросе и подготовить квартиру.

[OlgaL]

Ptu, как я уже написала, я не в теме про краткосрочную аренду в Питере, знаю только, что там эта услуга востребована (по-моему, гораздо больше, чем в Москве) Но знаю - это громко сказано, скорее осведомлена, что этот рынок там есть.

Мой отец одно время сдавал свою квартиру в долгосрочную, но с условием своих редких приездлов (1-2 раза в год). Ничего хорошего из этого не вышло. Так как на таких условиях можно сдавать только своим хорошим знакомым или ролдственникам за три копейки. В ответ получил раздолюанную картиру (вот вам и знакомые).

В итоге сдал за более-менее рыночную цену, а сам останавливался в гостинице.

Но может быть, вариант краткосрочной аренды в Питере выгоднее, чем
долгосрочной.

[Ptu]

OlgaL, а у Вас в Мосве долгосрочная аренда идет на выгодных условиях? Квартиры целые?
Раздолбано было в Питере?

Про краткосрочную аренду я пока даже не знаю как подступиться. С одной стороны- множество сайтов по аренде квартир в Питере. Это турфирмы. С другой стороны, арендой все таки агенство по недвижимости должно заниматься. Я пока не поняла.
А так у меня даже тут, во Франции, знакомые просят сдать, этим летом едут в такую квартиру арендованную с турсайта.

[OlgaL]

а у Вас в Мосве долгосрочная аренда идет на выгодных условиях? Квартиры целые?

Ну как на выгодных. Вот типичный пример: в прошлом году я купила квартиру за 4,8 млн рублей, специально под сдачу. Не очень далеко от центра, в нормлаьно состоянии. закупка мебели и техники - примерно 120 тыс рублей. Коммунальные услуги - 2 тыс рублей.
Сдала за 33 тыс рублей в месяц. У меня очень хорошая арнедаторша, я не часто в квартиру заезжаю, но в те разы, когда заезжаю, там полный порядок.

В другой квартире у нас живет йорк, и эта св... погрызла двери . Но к счастью, двери не сильно дорогие, если что, из залога вычту (а если еще долго проживут, может и прощу)
Конечно, никто не исключает явного криминала (то есть элементарного воровства), убитой квартиры, но мне пока 3 тьфу- везло. Но надо на арендатора своими глазами смотреть (либо глазами очень близкого человека) все-таки. Вообще рекомендуют регулярно заезжать (по стандартным условим договора владелец имеет право на приезд и осмотр квартиры 1 раз в месяц), но я этого не делаю, видимо потому что пока не было проблем.

[Natali_1110]

Кто сдавал жилье на короткий срок, понедельно, или по варианту гостиницы? Как это оформляется, в обычном агенстве по недвижимости?

Ptu, если Вам еще интересен этот вопрос, то могу поделиться информацией, которой владею, а именно...
Такого рода сделку можно заключить с фирмой, чаще всего этим занимаются ИПшники. Они у Вас арендуют квартиру и платят Вам помесячно. Как правило, месячная сумма аренды в этом случае выше стоимости обычной аренды (если бы Вы сдавали на продолжительной срок арендаторам). Фирма сдает подневно Вашу квартиру и берет на себя все расходы,связанные с заселением арендаторов и уборкой квартиры. С этой фирмой Вы можете обговорить вопрос о необходимости Вашего приезда несколько раз в год, они просто ее не будут сдавать никому на этот период времени. Но по словам одного из таких ИПшников, износ таких квартир происходит быстрее, так как заезжают в них, обычно, командировочные люди, которые вырвались от семьи и работы подальше Сами понимаете, какой балаган они могут устроить. Так же по его словам, более выгодно таким фирмам покупать собственные квартиры и сдавать их по этой схеме, поэтому на сделки с арендой они идут только по необходимости. Разумеется, как уже было сказано на форуме, для этих целей им интересны квартиры в центре города с хорошими транспортными развязками. Красивый вид из окна только приветствуется.

[Ptu]

Natali_1110, спасибо, но уже не интересует.

[OlgaL]

Если про долгосрочную аренду, в двух словах:
Подводных камней меньше, чем во Франции .

Сдать обычно легко, для владельца это в подавляющем большинстве случае не стоит ничего (исключение - очень дорогие квартиры, в москве от 60 тыс рублей (плюс-минус), тогда комиссию платит владелец, обычно 50% от ежемесяной арендной платы.
Цена - я всегда ставлю заоблачную цену . Но если нет звонков в первые несколько дней, то снижаю. С моей точки зрения, это лучше, чем сразу выставлять дешево. А вдруг сдастся дорого ?

ОБЯЗАТЕЛЬНО договор и акт приемки-сдачи имущества. Там обычно прописывают условия расторжения. Если арендатор нарушает условия - можно выселить практически сразу. (например у меня прописана задержка оплаты в неделю - я имею право на выселение, или заведение домашних животных)
Как правило, в России работает просто уведомление, что если "не заплатите", "не увезете животного", то я вас выселю. Но профессиональным юристам лучше не сдавать, говорят (так как они знают, что нужны доказательства, официальное уведомление они могут специально не получать)

Если владелец хочет расторгнуть договор раньше времени - зависит от условий договора. Обычно - штраф за 1 месяц (арендатор, если съезжает раньше времени, тоже может попасть на этот штраф, но это как пропишите). Но расторгнуть можно

налоги: на сегодняшний день "сдать" владельца может только арендатор. Никакие консъержи, соседи и тп. - не могут доказать, что Вы получили доход. А арендатор, при желании, может в налоговую принести договор и расписки о получении денег.
Платить налоги или нет - тут уж каждый сам решает. Конечно, выгодно сделать ИП с 6%, чем физлицо с 13%, а если доход выше 60 тыс рублей в мес - то вгоднее ИП с патентом. Но большинсвто рссиян налоги не платят и прекрасно себя при этом чувствуют (лично я плачу, правда не из-за высокой социальной ответственности, а это типа страховки, что если отношения с арендатором испортятся, то у него не будет повода для шантажа)

Если есть впоросы -задавайте, постараюсь ответить.

[Natali_1110]

Конечно, выгодно сделать ИП с 6%, чем физлицо с 13%, а если доход выше 60 тыс рублей в мес - то вгоднее ИП с патентом

А как происходит сдача в аренду через ИП или ИП с патентом. Как все это оформляется юридически и как оплачиваются налоги?

[lemanoar]

у меня уже 4-ые квартиранты, первые более менее, вторые и третьи ужас!!! Смылись с ключами от двери, пришлось срочно выезжать, вставлять железную дверь, ремонт, и тд. сейчас живёт молодая семья, уже второй год, тьфу-тьфу, кроме меня моя квартира никому не нужна, ни родственникам ни друзьям... В смысле следить за ней. А что дальше делать? И неизвестно.

[Ptu]

Как-то дешево коммунальные у вас.. Но не суть.

Вы контракт заключали напрямую или через агенство?

[OlgaL]

Как-то дешево коммунальные у вас.. Но не суть.

Вы контракт заключали напрямую или через агенство?

Это именно коммунальные (за однушку, в которой никто не прописан), электроэнергию, переговоры, вода, интернет - по расходам, платит арендатор. С июля, кстати повышение, дороже будет.

В России нет понятия "через агентство", если быть честным. Я как-то сдавала квартиру через одно из крупнейших агенств. Все очень сурьезно - их бланк, их печать. Но все это не имеет НИКАКОЙ юридической силы. Договор только между владельцем и арендатором, в случае явного криминала, наверное можно привлечь агентство в качестве свидетеля. Но не более того.

Отдельные агентства начинают вводить услугу доверительного управления , может быть в этом слуучае договор с агентством, не знаю. У меня не было опыта работы с ними. Частники вроде бы оказывают такую услугу процентов за 5 (могу ощибаться, инфа просто из интернета)

Я рекламу даю либо через агентство, либо через частного риелтора (не могу сказать.что ощутила большую разницу). Просто, чтобы избавиться от пустых звонков и траты времени, так как мне обращение к риелтору ничего не стоит. Кроме того, по крайней мере для Москвы, дать обхявление на самом популяном сайте по аренде (cian.ru) стоит во-первых - денег, а во-вторых - даже если эти деньги заплатить (не слишком дорого, на самом деле), то твое объявление будет где-то в хвосте (там льготы для постоянных участников), и есть риск, что при поиске до него не долистают.

[Ptu]

В России нет понятия "через агентство", если быть честным. Я как-то сдавала квартиру через одно из крупнейших агенств. Все очень сурьезно - их бланк, их печать. Но все это не имеет НИКАКОЙ юридической силы.

Не знала ,что все так беспросветно грустно. Как был каменный век, так и остался..
Мне все знакомые тоже говорили -если нет своего личного риелтера, с которым просидел за партой в школе 10 лет, и которому доверяешь, то лучше не ввязываться..

Любопытно в таком случае как работает аренда посуточно квартир. Ведь просто море, и спрос есть. Правда как неспециалисту очень трудно судить соотношение спрос/предложение в Питере. Спрос однозначно большой. Но ведь и предложение может быть очень большим.
Может твое предложение будет так же висеть без спроса вообще.

[OlgaL]

если нет своего личного риелтера, с которым просидел за партой в школе 10 лет, и которому доверяешь, то лучше не ввязываться.

И даже он находит арендаторов на открытом рынке и не может гарантировать. что это окажутся не жулики и не быдло. В самом худшем случае он сможет помочь, но чисто по-дружески. Никаких дополнительных прав он не имеет, и в арендаторе может ошибиться.
Тут только на свою интуицию надеятся и все. Ну и выселить, если что, можно быстро.

На самом деле, я довольна результатами аренды в Москве. Даже в этом году думали об еще одной квартире, но что-то побоялись (ну и резко цены на дешевые квартиры выросли, уже не так выгодно, поэтому и задумались о другой стране). Но я в Москве живу, мне конечно проще (но мы не ищем легких путей же )

[Ptu]

OlgaL, а что значит, что в любом случае договор подписывается только между владельцем квартиры и арендующим, даже если агенство занимается поиском? Значит каждый раз нужно являться на подписание нового контракта? В чем тогда вообще смысл агенства..

[Ptu]

Да, это все понятно, ошибиться может и владелец. Речь идет лишь о том, что только действительно надежный человек можете действовать хорошо и добросовестно в интересах арендодателя..

Я несколько в другой изначальной ситуации, покупать ничего не хочу. Но и продавать тоже не готова, и надолго не готова.
Для меня был бы идеальный вариант очень точечных заездов гостей в весенне летний сезон, ну и если вдруг вне сезона что упадет. Пусть это будет даже 6 - 7 недель в год, и то ладно. Только бы квартиру оставляли в божеском виде.

[OlgaL]

Для меня был бы идеальный вариант очень точечных заездов гостей в весенне летний сезон, ну и если вдруг вне сезона что упадет. Пусть это будет даже 6 - 7 недель в год, и то ладно. Только бы квартиру оставляли в божеском виде.

В Москве примерно с мая появляются варианты "сезонной аренды" - то есть хозяева уезжают на дачу, а квартиру сдать на эти 3-5 месяцев (возможно, в течение года они тоже бывают, но именно массово - с весны). Но обычно не по неделым, а на весь срок. Цена в среднем ниже (как ни странно), чем на длительный срок, и из-за таких вариантов в мае-июне случается "провал" рынка по цене. Что за контингент снимает на такой короткий срок - не знаю.

Я в прошлом году была вынуждена сдать на полгода (были причины) с июля по декабрь, сдала процентов на 15 дешевле среднерыночной цены молодой паре. Пара ухитрилась отреставрировать по своему вкусу без спросу дорогие моему сердцу стулья (стулья были старые, хоть и не антиквартные, но я на них рассчитывала, в отреставрированном виде они мне не нужны были), больше от них потерь не было.

[Ptu]

OlgaL, да, про сезонный вариант я тоже понимаю. Но я о совсем краткосрочном варианте. В Питере это как бы гостиничный вариант. Для Франции еще очень распространен понедельный вариант, так как люди едут на каникулы минимум на неделю или две. Цена должна быть интереснее, чем посуточная.
В Питере на двушки цены посуточно от 1700 рублей внесезона и в зависимости от расположения/оснащения и до ... в сезон.

[OlgaL]

В Питере на двушки цены посуточно от 1700 рублей внесезона и в зависимости от расположения/оснащения и до ... в сезон.

Да, я понимаю, но сама с этим сталкивалась только как турист, когда искали жилье в питере. Но в итоге в каком-то мини-отеле остановились. (но нам на два дня надо было)
Поэтому ни про риски, ни про прибыльность, ни про заполняемость - не советчик.