Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Печкин]

Без сомнения банк все учтет.

Нет, банк не учтет. Сегодня доход от сдачи есть, завтра его нет, или жильцы перестали платить.

[Печкин]

У меня коллега сдаёт 2шку за 1,2к€ и на ети деньги взял кредит на покупку дома для себя самого.

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

[Silky]

Silky, есть отопление haute temperature,как правило в старых домах, оно никак не регулируется. И есть более современная система basse temperature, это уже очень комфортна.
Унас на прошлой квартире был второй вариант, теплые полы заменяли все отопление - я была очень довольна,и тоже удивилась, когда мне на форуме рассказали,что полы с подогревом - это ужасно,не регулируется и очень плохо для ног.
Я начала рыться и нашла инфу о том,что есть две системы.

А когда мы искали квартиру, я увидела своими глазами первый вариант. Для меня это был сразу повод отказываться от покупки.
И всем ищущим советую проверять этот момент.

libellule, понятно, спасибо.

[mila74]

tigrena, мы примерно 2 года назад покупали квартиру именно под сдачу. Уже на начальном этапе оформления документов для получения кредита необходимо поставить банк в известность, будет ли это жилье сдаваться и приносить прибыль, или Вы сами там будете жить. У нас был достаточно солидный первоначальный взнос, но тем не менее нам пришлось занимать в банке приличную сумму. Мы не захотели растягивать кредит на много лет и выбрали достаточно короткий срок с большими ежемесячными выплатами по кредиту. Чтобы все это прошло в банке, мы организовали мини-предприятие по сдаче квартиры и предоставили в банк наш бизнес-план и расчеты нашего бухгалтера. Банк все одобрил. То есть мы должны получать определенную сумму от сдачи квартиры каждый месяц, иначе мы не могли бы доказать, что можем осилить такую большую ежемесячную выплату по кредиту.

[mila74]

tigrena, и еще маленький совет - обращайтесь в разные банки и даже в разные отделения одного и того же банка. Из личного опыта - нам лет 9 тому назад отказали в кредите в отделении BNP в Париже, где у мужа был открыт счет, на который он регулярно получал зарплату, и где я тоже открыла счет по приезде во Францию. Отказ был каким-то совершенно "левым", мы были очень удивлены, так как муж был владельцем очень ликвидной недвижимости. А потом просто смеха ради мы запросили такой же кредит в отделении BNP в маленьком городе, откуда мой муж родом, и где на тот момент у него даже счета не было. Кредит дали сразу же. Я тогда для себя решила, что они "зажрались" в Париже, вот и "копаются" в клиентах - кому дать кредит, а кому нет. Сейчас ситуация на рынке изменилась - кредиты дают очень легко и под небольшие проценты. Финансовые консультанты в банках не выполняют план по кредитам, поэтому они очень рады каждому новому клиенту, который хочет взять кредит.

[tigrena]

Нет, банк не учтет. Сегодня доход от сдачи есть, завтра его нет, или жильцы перестали платить.

спасибо. конечно есть риск что жильцы перестанут платить..

То есть мы должны получать определенную сумму от сдачи квартиры каждый месяц, иначе мы не могли бы доказать, что можем осилить такую большую ежемесячную выплату по кредиту.

спасибо за подробный ответ! я думаю, конечно банку нужны гарантии. Ну например покупать квартиру где квартиранты исправно платят, это минимум

[wrabbit]

я думаю, конечно банку нужны гарантии. Ну например покупать квартиру где квартиранты исправно платят, это минимум

не обязательно. я делала симуляцию в банке с учетом предполагаемого дохода от сдачи в найм (по предварительному расчету, выполненному агенством недвижимости), с большими рисками сдачи и получила приемлемое предложение (которым не воспользовалась, поскольку обьект недвижимости к тому моменту уже продался)

[tigrena]

wrabbit, спасибо

[Печкин]

Сейчас ситуация на рынке изменилась - кредиты дают очень легко и под небольшие проценты. Финансовые консультанты в банках не выполняют план по кредитам, поэтому они очень рады каждому новому клиенту, который хочет взять кредит.

Наоборот. Сейчас в связи с небольшими процентами слишком много стало желающих взять кредит. Поэтому банки стали проверять серьезнее. В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

[mila74]

Наоборот. Сейчас в связи с небольшими процентами слишком много стало желающих взять кредит. Поэтому банки стали проверять серьезнее. В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

Печкин, я с Вами спорить не хочу, но то, что я написала, это все из личного опыта. За последние 2 года мы взяли 3 кредита для приобретения недвижимости под сдачу. И только в самый первый раз банк действительно проверял все документы, мы предоставили бизнес-план и т.д. Я всю процедуру очень подробно описала выше. В последующие разы банк уже ничего не проверял. Никакие бизнес-планы мы не составляли и не пытались доказать, что у нас будет доп. доход от сдачи этих квартир. Кстати, последняя квартира куплена далеко не в Парижском регионе, и она не будет такой рентабельной.

В нашем случае правило про 33% долга от доходов совершенно не соблюдается! Мы сейчас приближаемся к 50% наших офиц. доходов, или уже даже их перешагнули! Я даже наши банковские выписки смотреть не хочу. Мы столько платим банку каждый месяц, что мне становится плохо, когда я об этом подумаю.

[mila74]

Печкин, и я не случайно привела пример с получением кредита 9 лет назад и 2 года тому назад. 9 лет тому назад нам нужно было "всего лишь" 70000 евро, и нам их не дали в отделении BNP в Париже. Мы подготовили очень солидное досье, несоколько раз ходили на встречи с нашим фин. консультантом, доносили какие-то документы, и в конце концов получили отказ.
2 года тому назад мы получили кредит в другом банке, где у нас не было никакой кредитной истории. Мы получили сумму в несколько раз превышающую 70000 евро. Наше досье проверяли, но намного быстрее, чем в BNP 9 лет тому назад. Положительный ответ получили примерно через неделю после подачи досье, проценты по кредиту небольшие. Потом мы еще 2 раза обращались в этот же банк, положительный ответ по кредиту получали в течении 1-2 суток, все решалось по телефону, никакие бумажки мы не собирали - так и так теперь наша зарплата поступает на наш счет в этот банк.
И когда время от времени мы заглядываем к фин. консультанту в этот банк (они там постоянно меняются), то нам предлагают еще один кредит!! Для меня получение кредита 9 лет тому назад и 2 года тому назад - небо и земля!!

[Печкин]

И когда время от времени мы заглядываем к фин. консультанту в этот банк (они там постоянно меняются), то нам предлагают еще один кредит!!

А ваш консультант в курсе что у вас задолженность уже больше 50%?

[Печкин]

2 года тому назад мы получили кредит в другом банке, где у нас не было никакой кредитной истории.

Во Франции нет понятия кредитной истории...

[libellule]

спасибо. конечно есть риск что жильцы перестанут платить..

tigrena, доходы от сдачи недвижимости учитываются, и даже,насколько я помню, в более интересном варианте. чем обычные доходы.
Вы сами можете сходить на сайт Meilleurstaux и сделать симуляцию.Это будеи информация из первых рук.

Арендаторы могут прекратить платить, но для таких случаев есть страховка и гаранты(правда по последнему закону, если есть страховка нельзя требовать гаранта, но вопрос можно решить).

[mila74]

Во Франции нет понятия кредитной истории...

Я имела в виду, что нам отказали в отделении BNP в Париже, где мы были постоянными клиентами в течении многих лет. Зарплата моего мужа постоянно поступала на наш счет в этом банке, моя зарплата от несокольких CDD на тот момент тоже поступала на наш счет. Мы никогда не уходили в минус, и все равно отказали.

А когда 2 года тому назад мы задумали купить квартиру, то обошли несколько банков. Мы опять же обратились в BNP (хотя практически закрыли все счета там) , в LCL (на тот момент моя зарплата поступала на мой счет в этот банк) и в несколько других банков. По моим ощущениям все банки были намного сговорчевее, чем 9 лет тому назад, и были готовы дать кредит. Мы выбрали HSBC, так как там предложили самые выгодные для нас условия получения кредита, но ни я, ни мой муж никогда не имели счета в этом банке.

[mila74]

А ваш консультант в курсе что у вас задолженность уже больше 50%?

А как же!! Но ему ведь надо выполнять план по предоставлению кредитов!! А мы исправно производим все выплаты по кредитам в течении 2 лет.

[Martingale]

В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут.

Печкин, у Вас мало опыта, это правило железно соблюдается только если у Вас СМИК.

[Ирис]

Печкин, у Вас мало опыта, это правило железно соблюдается только если у Вас СМИК.

Не совсем. Нам наш банк SG про это правило и сейчас напоминает, при доходе ок. 100К годовых. Еще банк сморщил нос от того, что работает только муж. То же самое выдал куртье.

[hiitola]

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

Ну естественно что нищебродам только со сдачи лябмда квартиры банк ничего не даст. Контракт и потоянный доход обязательны.

[hiitola]

В частности, правило про 33% долга от доходов усиленно соблюдается. Даже если будет 34%, кредит не дадут

<It depends>.
Банк может пойти до 34-35, если вы ему очень нужны.
И потом.. можно всегда скорректировать доходы в программе которая рассчитавает кредит в самом банке, и она даст "добро", сам наблюдал как этим занимался директор агенства.

[Rucya]

Есть разница. Вашему коллеге учли, так как в момент покупки у него УЖЕ БЫЛ этот доход. А в счет БУДУЩЕГО дохода (которого может и не окажется), никто кредит не даст.

Печкин, засчитывают будущий доход. Можно обратиться за специальным заключением.

[sirniki]

А вообще странно, что агенство выставляет свой горорар покупателю. Обычно они его включают в цену и сами разбираются с продавцом.

Сейчас, по новым законам в договоре указывается цена <net vendeur> , которая должна уйти продавцу полностью, а услугу агенству оплачивает покупатель. Официально, агенство не имеет права стребовать с продавца оплатить свою услугу. В анонсах в интернете, бывает, что агенства уже сразу плюсуют к стоимости гонорар, и выставляют полную цену, но в контракте с продавцом, который вы будете пописывать у нотариуса, будет стоять цена <net vendeur>.

[Parka]

Сейчас, по новым законам в договоре указывается цена <net vendeur> , которая должна уйти продавцу полностью, а услугу агенству оплачивает покупатель. Официально, агенство не имеет права стребовать с продавца оплатить свою услугу. В анонсах в интернете, бывает, что агенства уже сразу плюсуют к стоимости гонорар, и выставляют полную цену, но в контракте с продавцом, который вы будете пописывать у нотариуса, будет стоять цена <net vendeur>.

А это с какого точно времени?
Кстати, если агентство получает сумму отдельно от покупателя, то оно обязано подписать с ним отдельный акт выполненных работ.

[sirniki]

А это с какого точно времени?

C января так точно, а с какого месяца 2014 года, я не спрашивала, т.к. это не важно.

[Parka]

C января так точно, а с какого месяца 2014 года, я не спрашивала, т.к. это не важно.

А вы уверены, что это теперь обязательное условие? Просто так можно было делать и 4 года назад.

[Ptu]

sirniki, да никогда продавец не платил агенству за услуги. Всегда платил покупатель. И всегда в акте купли продажи все расписывалось, даже 10 лет назад, когда и мы покупали. Ничего особо нового нет.

Совершенно другое, если новый закон может обязать сделать предложение о продаже совершенно "прозрачным". То есть все цифры обозначить публично.

[sirniki]

да никогда продавец не платил агенству за услуги. Всегда платил покупатель. И всегда в акте купли продажи все расписывалось, даже 10 лет назад, когда и мы покупали. Ничего особо нового нет.

Тогда в чем смысл этой фразы?

Ptu пишет:
А вообще странно, что агенство выставляет свой горорар покупателю. Обычно они его включают в цену и сами разбираются с продавцом.

А вы уверены, что это теперь обязательное условие?

Если можно доверять нотариусу, то да.

[Ptu]

Да только в том, что покупателю интересна общая цена, а кто именно сделает уступку - покупатель или агент, или оба - ему все равно.
И о комисионных покупатель всегда знал как минимум на этапе comprоmis. Это не новость.

[styardessa11]

Здравствуйте. Извините если не в ту тему задала вопрос. Дело в том что мне syndic прислал договор на продажу квартиры, так как я плохо владею французским я не совсем поняла следующий раздел в данном договоре.
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
Par ces présentes, le mandant confère au mandataire, qui l’accepte, mandat non exclusif de vendre le(s)
bien(s) et les droits immobiliers dont il est seul propriétaire aux prix, charges et conditions suivants : Скажите пожалуйста это значит что я не имею право отдать квартиру на продажу параллельно в другое агенство и syndic сам устанавливает цену?
Rémunération du mandataire (T.V.A. au taux en vigueur de 20 % comprise à la date de signature du
présent mandat) : six mille huit cents euros ( 6 800 €),
sauf accord écrit, ultérieur, entre les parties.
En cas de réalisation, la rémunération du mandataire prévue ci-dessus est payable à la signature de l’acte
authentique. Cette rémunération sera à la charge du MANDANT qui accepte, dès à présent, qu’elle soit
prélevée sur l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte versé par l’acquéreur.
JOUISSANCE
Le mandant déclare que les biens à vendre seront, le jour de la signature de l’acte authentique, libres de
toute location ou occupation. - И тут если я правильно поняла что процент syndic плати покупатель?
Если можно подскажите пожалуйста. Спасибо!

[Печкин]

Здравствуйте. Извините если не в ту тему задала вопрос. Дело в том что мне syndic прислал договор на продажу квартиры, так как я плохо владею французским я не совсем поняла следующий раздел в данном договоре.
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
Par ces présentes, le mandant confère au mandataire, qui l’accepte, mandat non exclusif de vendre le(s)
bien(s) et les droits immobiliers dont il est seul propriétaire aux prix, charges et conditions suivants : Скажите пожалуйста это значит что я не имею право отдать квартиру на продажу параллельно в другое агенство и syndic сам устанавливает цену?

Имеете право, т.к. мандат НЕ эксклюзивный. Цена должна быть указана ниже.

Rémunération du mandataire (T.V.A. au taux en vigueur de 20 % comprise à la date de signature du
présent mandat) : six mille huit cents euros ( 6 800 €),
sauf accord écrit, ultérieur, entre les parties.
En cas de réalisation, la rémunération du mandataire prévue ci-dessus est payable à la signature de l’acte
authentique. Cette rémunération sera à la charge du MANDANT qui accepte, dès à présent, qu’elle soit
prélevée sur l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte versé par l’acquéreur.
JOUISSANCE
Le mandant déclare que les biens à vendre seront, le jour de la signature de l’acte authentique, libres de
toute location ou occupation. - И тут если я правильно поняла что процент syndic плати покупатель?
Если можно подскажите пожалуйста. Спасибо!

Платите вы (Мандант), но деньгами покупателя (это деньги высчитываются с залога, который внесет покупатель).