Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать

[Ирис]

Oursonne, согласна с одной поправкой: обязательно покупать у известного застройщика, а не фирмы-однодневки, которую потом не найдешь для предъявления претензий. И то, элемент лотереи не исключается и при покупке нового и, казалось бы, современного жилья. Сколько моих знакомых пострадали от той же плесени в новехоньких квартирах, трескающихся стен при усадке дома, затопляемых подвалов в новых домах, ой... И потом выбивали потом и кровью полагающееся автоматом устранение недостатков... Поэтому лично для меня преимущества нового жилья неоднозначны. Боюсь всего вышеперечисленного.

При покупке вторички можно наметанным взглядом (а то и специальными приборами) определить состояние подвала, крыши, стен и так далее. А в новом доме сиди и гадай: потечет - не потечет, затопит - не затопит. Когда оно новое, то не видно.

[Martingale]

Уважаемые форумчане! Покупаю дом в Лангедоке, без кредита. Вы не подскажите какие документы о праве собственности я буду иметь на руках после подписания акта де вонте? Где лучше застраховать жилье от пожара и тп? Требуют ли согласия жены на покупку? Можно ли сразу составить завещание на дом? Может ли нотариус подписать за меня акт по доверенности в случае моего неприезда на сделку. Зараннее Всем спасибо.

что-то Вам никто не ответил
После подписания акта покупки у нотариуса Вам дадут сразу аттестацию нотариуса что Вы купили этот дом, конечный акт продажи высылают по почте через несколько месяцев, обычно с чеком на деньги которые Вы переплатили (нотариусы сначала округляют цифру на их расходы, потом уже точно рассчитывают)
Страхование жилья обязательно. Набираете в нете Assurance habitation и выбираете компанию по душе, можно выбрать из разных страховок если пойдете на Comparatif assurance habitation
Все остальные вопросы Вам лучше задать нотариусу напрямую
но я бы сказала Нет Да Нет

[dada]

А в новом доме сиди и гадай: потечет - не потечет, затопит - не затопит. Когда оно новое, то не видно.

У нас так и было. 2 очень крупных дефекта при строительстве - влажный подвал без вентиляции и гаражи на минус первом этаже, в которые НЕВОЗМОЖНО въехать, так как угол поворота при въезде - 90 градусов, без пространства на разворот. За 10 лет борьбы copropriété с застройщиком и со страховой dommage ouvrage (10 летняя страховка) в этом отношении абсолютно ничего не добились. Гаражи на минус первом в итоге продали под склад местной сантехнической фирме за небольшие деньги, она была очень довольна: огромное помещение, куда на тачках можно ввезти все, что нужно. С подвала сняли дверь, чтобы обеспечить хоть какую-то циркуляцию воздуха.
Много было недоделок по части отделки коридоров и мест общего пользования из-за экономии на последнем этапе. Вместо камня на стенах коридора дсп-шные панно повесили и покрасили и т.п. В грузовой лифт, наличие которого является плюсом на бумаге, невозможно ни диван, ни даже лист гипрока 120х250 загрузить, и по лестнице невозможно очень крупные предметы пронести из-за недостатка места на разворотах и недостаточности высоты потолка при переходе с одного этажа на другой.

Подобные недостатки невозможно просчитать на этапе покупки - это как повезет.

Насчет недостатков, котрые могут выявиться только через несколько лет с момента строительства дома, могу рассказать, что у нас потолок потек из-за конденсации в вентиляционной трубе под крышей, которая всего-то не была проклеена на стыках , вода скапливалась там долго и однажды потекла.

[Martingale]

Подобные недостатки невозможно просчитать на этапе покупки- это как повезет.

[/B]

dada, Ваш опыт конечно очень впечатляет вот как можно такие ошибки при проектировке не учитывать?
но все-такие хочется добавить, что Вы наверное не покупали старое жилье? там тоже невозможно просчитать все последующие ремонты, где трубы протекут а где крыша. Вот только оплачивают эти бесконечные дорогостоящие ремонты не страховка, а жильцы
Так что за разницу, которую "съэкономишь" при покупке вторичного жилья, потом годами будешь выплачивать в 3 раза больше
Я конечно не говорю про изначальную разницу в 40% это явное завышение цены

[Ptu]

Почему же, протечку крыши оплачивает страховка. И протечку труб тоже.
Вы преувеличиваете все-таки риски вторички.

[wrabbit]

Вот только оплачивают эти бесконечные дорогостоящие ремонты не страховка, а жильцы

так это в любом случае, как показывает практика:

За 10 лет борьбы copropriété с застройщиком и со страховой dommage ouvrage (10 летняя страховка) в этом отношении абсолютно ничего не добились.

[Ирис]

dada, а интересно, застройщик был крупной компанией типа Bouygues, Vinci, Nexity и иже с ними? И какова была цена - как у всех или интереснее?

[Parka]

В грузовой лифт, который нравится Parka, невозможно ни кровать, ни шкаф загрузить, и по лестнице невозможно очень крупные предметы пронести из-за недостатка места на разворотах и недосточности потолка при переходе с одного этажа на другой.

Видно разные у нас дома
Да, мне нравится. Фирмы KOHE. Скоростной. Я могу в него не только своей большой семьей войти вместе с детской коляской (лифт на 8 человек), но и перевести легко кровать/шкаф/велосипед. Да и пожарная лестница у нас вполне нормальная. Кстати, ни разу не видел рядом с нашим домом специальную машину для подъема мебели/грузов...

[dada]

вот как можно такие ошибки при проектировке не учитывать?

Не знаю. Два десятка пустующих гаражей... Может, архитектор был начинающим?

застройщик был крупной компанией

Нет, не крупная, и застройщик через несколько лет якобы разорился, поэтому переделать гаражи и сделать вентиляцию в подвале не представлялось возможным..
А вот Nexity сейчас строит как раз этот уродливый дом рядом с нашей бывшей квартирой, это у него на 40 процентов цена выше. Конечно, 40 процентов - это не правило, но зависит от популярности района, там востребованное место.

что Вы наверное не покупали старое жилье? там тоже невозможно просчитать все последующие ремонты, где трубы протекут а где крыша

Покупали. Последняя покупка - дому 200 лет, последний этаж, мокрая крыша и от этого уже давно мокрые стены...

Почему же, протечку крыши оплачивает страховка. И протечку труб тоже.

Не знаю, у каждого свой опыт и своя удача. Я себе здоровье сгубила в этой борьбе. Неохота в детали вдаваться, но это только на бумаге есть гарантии.

[dada]

Parka, Все дома разные, потому что строят их разные люди. Даже купив два десятка квартир, вы не можете сделать общего вывода о всей недвижимости во Франции, можете только поделиться своим опытом, и хорошо если он удачный. Но просчитать все , будучи рядовыи покупателем, невозможно.

[Ptu]

Не знаю, у каждого свой опыт и своя удача.

Я имела в виду, что оплачивает ли страховка протечки зависит не от того, вторичка ли это или новый дом. Я лишь хотела сказать что разница рисков, включая подобные сюропризы новых домов, как у вас, не так уж и велика со вторичкой, чтобы оправдать разницу в цене, которая в нашем регионе , к примеру, составляет как раз около 40% и даже больше. Даже 20% это и то много.

[Martingale]

Я имела в виду, что оплачивает ли страховка протечки зависит не от того, вторичка ли это или новый дом.

Речь видимо шла о 10летней гарантии застройщика, это отдельная страховка очень выгодная для жильца нового дома, по сравнению с возмещением "обычной" страховкой.
"Страховки протечки" очень разнообразное понятие, для крыши это не то же самое, что внутренняя например, зависит от многих обстоятельств, стоит и возмещает расходы очень по разному.

[Ptu]

Только вот стоит такая страховка дороговато...

[dada]

Ptu, да, я тоже считаю, что риск есть при любой покупке.

П.С. Больше всего у нас проблем с домом , построенным в 30- х годах: все уже прогнило, и нужно все менять комплексно, что невозможно, когда люди живут. Увидеть и понять это все при покупке невозможно.

[Ирис]

П.С. Больше всего у нас проблем с домом , построенным в 30- х годах: все уже прогнило, и нужно все менять комплексно, что невозможно, когда люди живут. Увидеть и понять это все при покупке невозможно.

Можно ли это понять по изучению протоколов ежегодных собраний жильцов? Ведь, по идее, синдик "докладывает" о состоянии дома и делает "предложения" по ремонтам различным. Ну или отдельные жильцы жаловаться начинают то на текущую крышу, то на трубы, у кого что болит, как говорится... Просто читать эти протоколы иногда надо вдумчиво, медленно... Я когда-то покупала квартиру в очень большой резиденции, соответственно, проблем было много и вчитываться во все не было возможности перед подписанием compromis. Другое дело - так хотелось заиметь собственное жилье, что все недостатки, "звоночки" о которых можно было прочитать в указанном выше документе, казались менее значительными и преодолимыми. Но после заселения, конечно, узнался их истинный масштаб плюс новые недостатки, которые не видел раньше. Тоска... Куда ж бедному крестьянину податься?

[dada]

Ирис, из протоколов, действительно, можно узнать о некоторых недостатках. Так мы узнали, что обсуждалась обязательная к 2020 году замена вредной свинцовой трубы на современную - т а еще проблема, ведь придется ломать только что сделанный ремонт... О других узнать невозможно: наша мокрая крыша, например, ни разу за последние три года не обсуждалась.
А еще большая проблема - это капитальный ремонт у только что въехавших соседей, о чем ни в одном поотоколе не прочитаешь.
В общем, лучше всего бывает, когда просто повезет...

[Ptu]

Куда ж бедному крестьянину податься?

Как одно из средств информации- не пожалеть времени и постараться законтачить с соседями. НЕ пожалеть времени, это ведь значить вот так не прийдешь и не узнаешь все. Нужно искать случая и "тереться" в округе. Множество французов крайне болтливы и на твое "как дела" вываливают такие детали, что опаздаешь на работу от такого "как дела" заданного на бегу соседу. Так стоит пользоваться.

Мне вспомнился один случай, когда наша кошка сильно испугалась ребенка и залезла на дерево в ближайшем от нас сквере. Нас спасла одна молодая пара (мы с мужем страдали спиной и залезть на дерево из нас никто не смог), они нам сняли кошку. И по пути все узнали про нашу коммуну. Так как они в тот день прилетели из Канады и искали у нас жилье....

[Ирис]

Как одно из средств информации- не пожалеть времени и постараться законтачить с соседями. НЕ пожалеть времени, это ведь значить вот так не прийдешь и не узнаешь все. Нужно искать случая и "тереться" в округе. Множество французов крайне болтливы и на твое "как дела" вываливают такие детали, что опаздаешь на работу от такого "как дела" заданного на бегу соседу. Так стоит пользоваться.

Ptu, спасибо за позитивный совет! Я тоже где-то писала то же самое. Просто у нас в ИДФ немножко другие люди, не всегда хотят общаться...

[Parka]

Ptu, спасибо за позитивный совет! Я тоже где-то писала то же самое. Просто у нас в ИДФ немножко другие люди, не всегда хотят общаться...

Есть еще вариант (если есть возможность). Я снял почти аналогичную квартиру в нашем доме на 2 недели. Многое прояснилось...

[Ptu]

Кстати да, ведь при продаже часто не получается сразу успеть найти новый вариант и приходится временно снимать, чтобы купить не торопясь. Что скорее всего будет и моим случаем.

[Лёля]

Может я не совсем в тему,но спрошу здесь:
У нас такая ситуация...Пришло время нам выплачивать пол стоимости дома бывшей жене моего мужа.Определились в 65000 евро . Мы должны купить у нее ее половину. Вчера были у нотариуса с формальностями.Я спосила,сколько мы должны заплатить за это оформление.Тот посчитал и выдал нам сумму 6500 Евро. У мужа глаза на лоб полезли и сказал,что ничего больше платить не будет,пусть мол она сама платит.На что нотариус сказал,что это невозможно. Единственное,что может этот налог поделить пополам,по 3250с нас и с нее.
Я спросила какой процент налога?Он сказал 5 процентов...
Пришли домой, подумала,что 5 процентов он взял от суммы всего дома - 130000
Но половина дома и так наша .Мы же выкупаем только половину домаЗначит налог должен вычитаться от 65000 тысяч!!!
Или я не так понимаю? Или нотариус что-то химичит

[Morra]

Может пойти к другому нотариусу для сравнения?

[Лёля]

Может пойти к другому нотариусу для сравнения?

Да не пойдет он к другому...
Может кто-то сталкивался с подобной проблемой здесь?

[Печкин]

Так пусть нотариус покажет, КАК он рассчитывает. Это не секретная информация. Все расчеты базируются на определенных законом ставках от определенных сумм. Попросите показать формулы, которые привели к результату в 6500 и все.

[dada]

Лёля, Я несколько раз ходила у нас на бесплатные консультации в Chambre des notaires. В 67-ом это очень просто: приходишь в определенный день (пару раз в месяц) и в порядке живой очереди задаешь вопрос нотариусу. Узнайте, нет ли у вас поблизости chambre des notaires.

Другое дело, что налог 5 процентов, о котором вам нотариус сказал, - это только те деньги , которые гос-во забирает, а всего вместе с гонораром нотариусу вы должны заплатить примерно 8 процентов

На сайте, например, pap (http://www.pap.fr/argent/calculettes/frais-de-notaire)
можно симулировать подсчет.

При стоимости 65000:

Tableau des résultats
Emoluments de notaire 1 137 €
Droits de mutation 3 774 €
Contribution de sécurité immobilière 65 €
Emoluments de formalités (environ) 500 €
Frais divers (environ) 500 €
TOTAL 5 976 €

Не знаю, учел ли здесь pap недавнее повышение налога, но сумма может варьироваться в зависимости от региона и собственно нотариального гонорара.


ПС: Вообще по фр. законам продавец (жена) не должен платить нотариусу, даже если это ее инициатива. Но в случае, когда выкупается половина, разделить затраты будет правильно. У нас в семье был подобный случай, нотариус сам предложил разделить затраты.

[Ptu]

Скажите пожалуйста, знатоки покупки вновь построенного жилья.
Когда жилье вторичное, даже новое, то при покупке всегда точно знаешь какая сумма уходит на коммуналку.
А как это происходит при покупке жилья, которое только в стадии строительства? В какой момент покупатель получает документально сумму коммуналки?
ТАк как разница бывает настолько нехилая, что за 10/15 лет жизни выливается в очень круглую сумму.

[Лёля]

Печкин,
dada, спасибо.

[Oursonne]

Ptu, нам сказали сумму ком. Платежей еще на этапе переговоров задолго да заключения контракта , дом тогда был на стадии котлована еще . У нашего застройщика уже все было рассчитано с учетом новых норм ВВС . Конечно , вопрос ком. Платежей был очень важен для нас при принятии решения , так как на тот момент мы жили в совершенно не старом доме ( 5 лет дому, я рассказывала выше) , но коммуналка зашкаливала , особенно потребление электричества , и счета были запредельные .
Мне очень хочется верить , что расчеты застройщика верные и будут близки к реальным. Я все ломала голову , как они их делали , чисто теоретически по формулам или исходя из реального опыта ? Так как нормы ВВС еще совсем молодые , как раз только вошли в практику на момент покупки .
Также нам сразу озвучили сумму на ежемесячное обслуживание дома ( консьерж, уборка территории , обслуживание бассейна ) . Потом эти цифры ( в долях ) фигурируют уже в нотариальном акте .
Но проверить пока не смогли , ждем до сентября .

[Ptu]

Oursonne, спасибо за информацию. Действительно интересно узнать, как это совпадет с реальностью.
В принципе, рассчитать все можно, если ваш синдик эта та же компания, что и застройщик. Но вот интересно, что будет в реале...
Ведь разница в коммуналке настолько гигантская, что может капитально изменить решение о покупке.
И если честно, то эта неопределенность, и почти полная уверенность, что комуналка будет на порядок выше , чем теперь, сильно влияет на принятие решения.
Соответственно и разница в суммарной цене с вторичкой еще больше увеличивается..

[Oursonne]

Ptu, мы рассчитываем с переездом в наше новое жилье все же начать нормально жить и спокойно спать , иначе не было бы смысла ввязываться в этот трудный процесс получения кредита и долгого ожидания . Живя в том злополучном съемном доме , мы платили львиную долю бюджета на аренду и коммуналку .
Зимой все равно было сыро и холодно , так как отопительный агрегат не соответствовал площади дома . Также были огромные потери тепла из за отсутствия изоляции, неправильно проложенных коммуникаций . Причем все , кто приходил в гости , говорили , ах какой дом , большой , новый , покупайте его . Муж тоже долго меня убеждал , что я ничего не понимаю , надо брать . Только через год начал понимать весь ужас .
Еще из ловушек при покупке вторички ( я понимаю , это частный случай , но было жутко) - мне было всегда некомфортно в этом доме , страшно , неспокойно. Потом сам хозяин рассказал , что купили они дом очень дешево , потому что в нем прежний хозяин повесился . На месте нашего дома был сад, так новый хозяин вырубил сад и пристроил к тому дому наш дом . А на месте самоубийстваПрежнего хозяина он выгородил небольшое тех помещение и присоединил его к нашему дому.