Скидка с цены сдающейся квартиры

[Печкин]

Нужно мнение специалистов по недвижимости по следующему вопросу:
Продается квартира, но у жильца контракт еще на 5 лет. На сколько снижается стоимость квартиры при таком варианте? А именно: если пустая квартира продается за Х, то с жильцом она продается за Х-N%. Сколько может составить N? В Инете пишут про 10-20%, но может кто сталкивался с более точной оценкой. Квартира в Париже.

[Parka]

Нужно мнение специалистов по недвижимости по следующему вопросу:
Продается квартира, но у жильца контракт еще на 5 лет. На сколько снижается стоимость квартиры при таком варианте? А именно: если пустая квартира продается за Х, то с жильцом она продается за Х-N%. Сколько может составить N? В Инете пишут про 10-20%, но может кто сталкивался с более точной оценкой. Квартира в Париже.

Я бы не купил... Или мин 50%. Много проблем может быть. Будете потом всю жизнь за них платить все расходы, а в квартиру не попадете... Особенно, если есть дети или возможно их появление за этот срок.

[Печкин]

Я в описываемой сделке не продавец и не покупатель, меня интересуют просто цифры.

[green_fr]

Ответ зависит от контракта съёма (если сдаётся за большие деньги человеку, который уже 10 лет платит исправно — то это наоборот плюс к стоимости), так что точнее чем оценка «на глазок» в 10-20% вы не найдёте...

[Печкин]

Ответ зависит от контракта съёма (если сдаётся за большие деньги человеку, который уже 10 лет платит исправно — то это наоборот плюс к стоимости)

Это было бы верно, если бы квартира покупалась как инвестиция. Но если покупатель хочет в ней жить сам, то это минус...

[Parka]

Это было бы верно, если бы квартира покупалась как инвестиция. Но если покупатель хочет в ней жить сам, то это минус...

Да, и я такого же мнения. Но только не думаю, что она будет дороже ))). Опять же, инвестор под долгосрочный контракт - это специфичный покупатель.... На любителя...

[green_fr]

Это было бы верно, если бы квартира покупалась как инвестиция. Но если покупатель хочет в ней жить сам, то это минус...

Но поскольку цена продавца определяется как максимум цен всех покупателей, достаточно одного инвестора, чтобы повысить цену такой квартиры. При том что ценность для некоторых покупателей (которые хотели бы там жить сами) падает, да. Дальше вопрос, кто в настоящее время определяет цены (то есть больше ли на рынке покупателей или продавцов).

[Parka]

Но поскольку цена продавца определяется как максимум цен всех покупателей, достаточно одного инвестора, чтобы повысить цену такой квартиры. При том что ценность для некоторых покупателей (которые хотели бы там жить сами) падает, да. Дальше вопрос, кто в настоящее время определяет цены (то есть больше ли на рынке покупателей или продавцов).

Цены то определяет покупатель... Только если такой Инвестор один - то и выбирать он будет лучшее (во всех отношениях, в т.ч. и ценовых) предложение. Не согласны?
ИМХО, мое мнение в кризис надо покупать. Лучшее и недорого.

[green_fr]

Не согласен — цена определяется балансом спроса и предложения. И сейчас я бы сказал, что в Париже цены определяются скорее продавцами (сами продавали недавно: квартир мало, покупатели каждый день ходят, с какой стати мне цену снижать?).

По поводу когда покупать — это очень сложный вопрос, ответ на который не столько финансовый, сколько психологический. Как минимум есть тот фактор, что во Франции недвижимость рассматривается сейчас как совершенно безрисковое вложение (почти 20 лет без спада цен много кому по голове дали), более того — valeur refuge, куда предпочитают вкладывать, когда стандартные инвестиции делаются страшными. Так что чисто с денежной точки зрения сейчас покупать не нужно (моё личное мнение, не претендующее на истину — будущее я читать не умею).

Но есть не только денежные соображения — лично мне комфортнее жить в своём жилье, я готов за этот комфорт переплачивать.

Нет общего рецепта, каждый для себя должен решать, чего он хочет.

[Parka]

Не согласен — цена определяется балансом спроса и предложения. И сейчас я бы сказал, что в Париже цены определяются скорее продавцами (сами продавали недавно: квартир мало, покупатели каждый день ходят, с какой стати мне цену снижать?).

То, что цена определяется между спросом и предложением - правильно. Но не сравнивайте продажу квартиры в центре Парижа и где-нибудь в тьму-тараканьи. Если жалеете, то зачем продавали?

По поводу когда покупать — это очень сложный вопрос, ответ на который не столько финансовый, сколько психологический. Как минимум есть тот фактор, что во Франции недвижимость рассматривается сейчас как совершенно безрисковое вложение (почти 20 лет без спада цен много кому по голове дали), более того — valeur refuge, куда предпочитают вкладывать, когда стандартные инвестиции делаются страшными.

А вот это сложный вопрос. Я выше написал, что сейчас выгодно покупать хорошие интересные выгодные варианты. Которые в период обычного времени просто никогда не появятся свободно на рынке. Или будут стоить неимоверных денег. Варианты плохие, неудачные продать сейчас можно будет только с большим дисконтом. Тем более, с сомнительными жильцами. Но инвесторов в съемную квартиру найти сейчас будет нелегко.
Я всегда в таком случае привожу пример - если бы было все так просто и хорошо, то банки не скупали бы обязательства Греции, а скупали всю недвижимость с рынка :-)))

Нет общего рецепта, каждый для себя должен решать, чего он хочет.

Трудно не согласиться

[EHOT]

Варианты плохие, неудачные продать сейчас можно будет только с большим дисконтом.

проблема только в том, что жилья сеичас продается мало (мы искали 2 года)... и поэтому сеичас больше всего продают всякии дрек (типа суплексов где половина квартиры в подвале)...

если бы было все так просто и хорошо, то банки не скупали бы обязательства Греции, а скупали всю недвижимость с рынка

До недавнего времени давать кредит Греции было операциеи без риска. А банки сами по себе недвижимость не покупают, так как это не входит в банковскую деятельность. У многих банков есть специальные филиалы, которые занимаются покупкои и сдачеи (или перепродажеи) недвижимости.

[green_fr]

До недавнего времени давать кредит Греции было операциеи без риска.

Первая часть — именно так (не успел то же самое ответить Parka, была бы тут кнопка Like, нажал бы, буквы лишние не писал бы), была такая бага в правилах учёта рисков. Обещают скоро поправить, по крайней мере для страховых компаний это частично уже правится грядущим законом :-)

А банки сами по себе недвижимость не покупают, так как это не входит в банковскую деятельность. У многих банков есть специальные филиалы, которые занимаются покупкои и сдачеи (или перепродажеи) недвижимости.

А вот по поводу недвижимости — это такая же инвестиция, как и любая другая. Наша компания, например, вполне себе скупает недвижимость. Практически исключительно для сдачи и извлечения прибыли. Не основное направление инвестиций, но есть целый отдел, посвящённый этому.

[Parka]

А вот по поводу недвижимости — это такая же инвестиция, как и любая другая.

Тут надо уточнить. Вы каждый правы по своему. Енот - то, что это не прямой бизнес банка, а вы - то, что это все равно инвестиционная деятельность. Но не банка, а его дочерних компаний. Как и лизинг и все прочее...
Я же немного говорил о другом. Если бы было все так сладко, то все деньги банки вкладывали бы именно в недвижимость. А не покупали бы друг у друга долговые обязательства, акции, векселя и прочие фигни типа золота/серебра.... И не шарахались бы из стороны в сторону.

Вопрос не простой... Не биржевой. И затратный по сервису.

[Печкин]

Так это обычная диверсификация. Какой бы актив привлекательный не был, никто не вкладывает в него ВСЕ, что есть. То есть если банки не вкладывают все свои активы в недвижимость, это не значит, что такое вложение невыгодно. Более того, недвижимость это не ликвидное вложение - за него невозможно мгновенно получить наличность, если она вдруг понадобилась. То есть банк чисто физически не может вложить все в недвижимость...

[EHOT]

То есть если банки не вкладывают все свои активы в недвижимость, это не значит, что такое вложение невыгодно. Более того, недвижимость это не ликвидное вложение - за него невозможно мгновенно получить наличность, если она вдруг понадобилась. То есть банк чисто физически не может вложить все в недвижимость...

банки практически не занимаются такими операциями. Для справки: Une banque est une entreprise qui fait le commerce de l'argent : elle reçoit et garde pour le compte de ses clients leurs capitaux, propose divers placements (épargne), fournit des moyens de paiement (chèques, carte bancaires, etc.) et de change, prête de l'argent, et plus généralement se charge de tous services financiers.
http://fr.wikipedia.org/wiki/Banque

Инвестирование своих собственных средств в недвижимость не является банковскои деятельностью.

[green_fr]

Инвестирование своих собственных средств в недвижимость не является банковскои деятельностью.

[Я понимаю, что мы уже очень далеко отошли от изначально темы, но...]
А что же по-вашему банки делают с собственными средствами (fonds propres)? Инвестируют, конечно же!

[Parka]

[Я понимаю, что мы уже очень далеко отошли от изначально темы, но...]
А что же по-вашему банки делают с собственными средствами (fonds propres)? Инвестируют, конечно же!

Согласен. Собственными средствами банк может распоряжаться в том числе и покупкой недвижимости - например, под отделения/филиалы и пр, где сам сидит или дочерние компании...

Но мы тут говорим об инвестициях в жилую недвигу, а для этого есть дочки...

[green_fr]

Согласен. Собственными средствами банк может распоряжаться в том числе и покупкой недвижимости - например, под отделения/филиалы и пр, где сам сидит или дочерние компании...

Но мы тут говорим об инвестициях в жилую недвигу, а для этого есть дочки...

Друзья, я как-то глупо себя чувствую. Я прекрасно знаю, куда инвестируются собственные средства конкретно нашей компании (я занимаюсь анализом рисков в инвестиционном отделе), в том числе в жилую недвижимость, которую потом сдаёт, получает прибыль и всё такое. А вы мне говорите, что такого не бывает, потому что такого не может быть, не уточняя при этом, на чём основывается ваше заблуждение :-)

[Parka]

Друзья, я как-то глупо себя чувствую. Я прекрасно знаю, куда инвестируются собственные средства конкретно нашей компании (я занимаюсь анализом рисков в инвестиционном отделе), в том числе в жилую недвижимость, которую потом сдаёт, получает прибыль и всё такое. А вы мне говорите, что такого не бывает, потому что такого не может быть, не уточняя при этом, на чём основывается ваше заблуждение :-)

А, простите, ваша компания - это банк? Французский? Или дочерняя компания банка? Если банк - странно, т.к. не совсем понимаю. Это же не банковское дело - сдавать в наем квартиры... Краткосрочно сдаете или долгосрочно?

[green_fr]

А вы можете на пальцах рассказать, почему вам кажется, что это не банковское дело?

Почему покупать акции и получать по ним дивиденды — это банковское дело. А делать то же самое с недвижимостью (с точки зрения инвестиции лично я вижу не так уж много отличий между этими двумя финансовыми инструментами, у нас один и тот же класс отвечает за просчёт рисков и тех, и других) — это уже не банковское?

Откуда вообще растут ноги у этой информации?

[veinarde]

А делать то же самое с недвижимостью

Считается, что у недвижимости не та ликвидность, что у ценных бумаг. Бумаги - раз и продал, с недвижимостью это может не получиться, она неповоротливая как бы.

[green_fr]

Считается, что у недвижимости не та ликвидность, что у ценных бумаг. Бумаги - раз и продал, с недвижимостью это может не получиться, она неповоротливая как бы.

Я бы переформулировал так: у недвижимости низкая ликвидность. Но это всего лишь одна из характеристик — можно найти акции (а уж тем более облигации) с ещё меньшей ликвидностью (у какого-нибудь produit dérivé sur mésure вообще около нуля будет).

Более того, если инвестор согласен терпеть меньшую ликвидность инвестиции, он вдобавок к средней ожидаемой доходности (которая, слегка упрощая, одинакова для всех инвестиций и равна доходности безрисковых вложений) получит ещё небольшую премию — prime d’illiquidité.

[CathyG]

Считается, что у недвижимости не та ликвидность, что у ценных бумаг. Бумаги - раз и продал, с недвижимостью это может не получиться, она неповоротливая как бы.

Ликвидны они, НО
Только:
1. по акциям дивиденды значительно упали, и будут падать и сами акции в один день могут упасть в несколько раз
2. недвижимость в Париже, сейчас практически в любом самом неблагополучном райне тоже, стоит на очень высокой планке и падать не собирается, тк как правильно сказал кто-то из ораторов спрос (кол-во желающих купить) превышает значительно предложения (желающих продать)
3. я считаю, что аренда повышает стоимость вашей квартиры, тк вы получаете объект инвестиций с гарантированным доходом на 5лет.
4. Это в любом случае инвестиция, тк эта покупка сохраняет ваши наличные от инфляции и дает вам уже этим доход, даже, если вы живете в этой квартире и ее цена просто тихо ползет вниз.

[EHOT]

А что же по-вашему банки делают с собственными средствами (fonds propres)? Инвестируют, конечно же!

Для начала, fonds propres могут быть не только деньги, но и недвижимость. Если вы купили землю, построили на неи завод (или купили его), поставили в нем станки. То ваши fonds propres будут равны стоимости земли, завода, станков плюс свободные деньги, которые у вал лежат на счету в банке или наличными в кассе и минус все ваши долги и кредиты.

Деньги, которые есть у банков, (по определению) они дают в кредит...

Бумаги - раз и продал, с недвижимостью это может не получиться, она неповоротливая как бы.

это когда вы (или я) купили пару сотен акции каких-нибудь их раз и продал... когда вы их покупаете как их покупают крупные компании взять и вот так вот продать их тоже сложно...

Например, компания Аха купила 5% акции BNP - это примерно на 2 миллиарда евро. Если финансовыи директор Аxa уверен, что в следуюшие дни акции БНП упадут, он не может их продать... Единственное, что он может сделать это прикупить деривативов и "прикрыться" от грядушего падения...

[green_fr]

Для начала, fonds propres могут быть не только деньги, но и недвижимость. Если вы купили землю, построили на неи завод (или купили его), поставили в нем станки. То ваши fonds propres будут равны стоимости земли, завода, станков плюс свободные деньги, которые у вал лежат на счету в банке или наличными в кассе и минус все ваши долги и кредиты.

Деньги, которые есть у банков, (по определению) они дают в кредит...

Не совсем... Fonds propres — это всегда деньги, по определению это сумма, находящаяся в графе «пассив» баланса (мы уходим всё дальше и дальше от темы...). А «напротив» этой суммы в активе написано, где эти деньги — наличными в кассе, на счету в банке, вложены в акции или вложены в недвижимость (вашу ли, съёмную ли — не суть).

А по поводу зависимости ликвидности операции от объёма: +1 :-)

[EHOT]

Fonds propres — это всегда деньги, по определению

Мы тут вообше говорим о деньгах, поэтому деньги вложенные в недвижимость, в государственные облигации или в акции - это тоже деньги...

это сумма, находящаяся в графе «пассив» баланса (мы уходим всё дальше и дальше от темы...).

Нет, долги фирмы тоже находятся в пассиве...

[CathyG]

Для начала, fonds propres могут быть не только деньги, но и недвижимость. Если вы купили землю, построили на неи завод (или купили его), поставили в нем станки. То ваши fonds propres будут равны стоимости земли, завода, станков плюс свободные деньги, которые у вал лежат на счету в банке или наличными в кассе и минус все ваши долги и кредиты.

Деньги, которые есть у банков, (по определению) они дают в кредит...

это когда вы (или я) купили пару сотен акции каких-нибудь их раз и продал... когда вы их покупаете как их покупают крупные компании взять и вот так вот продать их тоже сложно...

Например, компания Аха купила 5% акции BNP - это примерно на 2 миллиарда евро. Если финансовыи директор Аxa уверен, что в следуюшие дни акции БНП упадут, он не может их продать... Единственное, что он может сделать это прикупить деривативов и "прикрыться" от грядушего падения...

Fonds propres

Les fonds propres sont le total des actifs possédés par une entreprise moins l'ensemble de ses dettes. C'est la même chose que les capitaux propres d'une entreprise.

[EHOT]

То ваши fonds propres будут равны стоимости земли, завода, станков плюс свободные деньги, которые у вал лежат на счету в банке или наличными в кассе и минус все ваши долги и кредиты.

Les fonds propres sont le total des actifs possédés par une entreprise moins l'ensemble de ses dettes.

Вы бы не могли разьяснить? Я не вижу никакои разницы между вашим и моим определением (кроме того, что ваш на французском, а мои на русском)

[CathyG]

Вы бы не могли разьяснить? Я не вижу никакои разницы между вашим и моим определением (кроме того, что ваш на французском, а мои на русском)

le total des actifs possédés
Это все активы предприятия
А по вашему определению получается, что мы выбираем из них часть

[green_fr]

Нет, долги фирмы тоже находятся в пассиве...

Конечно, поэтому я и написал не «сумма находящегося в графе „пассив“», а «сумма, находящаяся в графе „пассив“» :-Р