Покупка жилья viager

[Vanin]

Подскажите пожалуйста кто знает что такое покупка квартиры во Франции по программе так называемой "виажер".Т е если в квартире еще будет бабушка ну или дедушка...а может и вместе
Какие условия?непонятна месячная рента...как она устанавливается...кто будет платить шаржи после покупки и другие подводные рифы такой покупки...

[vrubelru]

Ванин, по-русски это называется "с пожизненным обеспечением" вроде. Все очень индивидуально, Вы покупаете квартиру ниже рыночной стоимости, но до смерти жильцов там жить не сможете.

[Anpa]

vrubelru, а платить ренту нужно определенное количество лет, или до определенной суммы?Ведь, если бубушка и дедушка проживут еще 20 лет и им все время платить, то эта квартира золотая будет.

[vrubelru]

Анпа, не интересовалась детально никогда, но по-моему обеспечение "пожизненное", так что...

[Delfina]

Традиция viager уходит в Средневековье. Тогда это даже называлось "пари со смертью" - вроде как кто окажется в выигрыше по окончании.

Рента выплачивается до конца жизни продавца. А далее - уж как получится. Есть даже известный фильм "Le viager" с Мишелем Серро и Мишелем Галабрю. Врач покупает дом viager одного своего пациента, которого считает (он же врач! ) уже не жильцом. Но время проходит, а больной расцветает на глазах. Рента высасывает всё больше и больше денег, родные и близкие врача умирают один за другим, а "мнимый больной" - как огурец!

------------

Есть два вида viager - "свободный" и "занятый" (libre et occupé). При свободном продавец освобождает жильё, перебираясь в дом престарелых, при занятом, соответственно, остаётся в квартире/доме. При свободном viager покупатель может занять купленную площадь при живом хозяине.

Сумма выплачиваемой ежемесячной ренты зависит от нескольких факторов, в частности, от возраста, пола, суммы первоначального взноса ("букета"), от "свободности"/"занятости" жилья. Всё это высчитывается специалистами - нотариусами или фирмами, специализирующимися на viager.

Сумма ренты периодически в обязательном порядке пересматривается (в сторону увеличения ), даже если это не предусмотрено контрактом.

[Anpa]

Сумма ренты периодически в обязательном порядке пересматривается (в сторону увеличения ), даже если это не предусмотрено контрактом

Это из-за инфляции и в разумных пределах?

Так получается, что такое жилье может и втридорога обойтись, если попадется "огурец" ?

[Delfina]

Покупка жилья viager сходна с традиционной покупкой. Сделка совершается у нотариуса. Вы так же, как и при обычной покупке, делаете "avant-contrat de vente, promesse ou compromis".

В окончательном акте продажи будет зафиксирована сумма ренты, "букета", а также "свободность/занятость" жилья. Плюс будет расписано, кто и как производит различные выплаты по обслуживанию жилья. И ещё - продолжится или нет выплата ренты оставшемуся в живых супругу продавца (буде таковой имеется).

[galya]

vrubelru, а платить ренту нужно определенное количество лет, или до определенной суммы?Ведь, если бубушка и дедушка проживут еще 20 лет и им все время платить, то эта квартира золотая будет.

Не так давно была передача по этому поводу. Кому то удаётся сделать "bonne affaire",а кому то...рассказывали про случай,когда купивший квартиру умер раньше самих жильцов. А выплата да,как сказала vrubelru пожизненная

[dada]

Мы интересовались этим видом покупки - и отказались навсегда от этой идеи: слишком много подводных камней и мало прав у покупателя.
Например, этот момент:

При свободном viager покупатель может занять купленную площадь при живом хозяине

Это при условии , как объяснил нам один нотариус, ответственный за продажу одной такой конкретной квартиры, если живой хозяин не захочет ее сдать, чтобы была ему добавка к пенсии. При этом расходы по сданной квартире, ремонт partie commune, taxe foncière несете вы в качестве владельца, ничего не имея с этой квартиры. По-моему, это абсурд.

Высчитывается стоимость квартиры, действительно, исходя из возраста. Если квартиру занимает 60-летний человек - стоимость покупки и стоимость ренты очень низкая. Максимальная цена за квартиру - если возраст приближается к 90. Впрочем, в открытом доступе квартир 90-летних продавцов я не встречала, а вот 80 с хвостиком - много. Цена за квартиру + помесячная рента, умноженная на кол-во лет, оставшихся до 90 (или чуть больше, я не знаю точного лимита срока жизни, по которому ориентируются нотариусы при подсчете стоимости), очень приближена к рыночной стоимости квартиры.

Насчет того, что Сумма ренты периодически в обязательном порядке пересматривается, я даже не знала.

На мой взгляд, этои вид приобретения недвижимости подойдет только тем, у кого ДЕЙСТВИТЕЛЬНО свободные деньги, на которые нет никаких других определенных планов в ближайщие два десятилетия - а дальше как получится. Одному молодому нотариусу, написали как-то анекдот в газете, очень не повезло: в возрасте 30 лет он оформил виаже на квартиру 80-летней владелицы, а она возьми и проживи еще 30 лет. А он возьми и умри в возрасте 60. Впрочем, конечно, может быть и по-другому, и вообще я считаю покупку виаже актом гуманным и даже гуманитарным.

Посмотрите терминологию на этих страницах сайтов PAP ( +там навигация внизу страницы) или seloger. Обратите внимание, что сделка может быть аннулирована, если налоговые органы сочтут цену недостаточной.

[Delfina]

Насчет того, что Сумма ренты периодически в обязательном порядке пересматривается, я даже не знала.

Ага. Вот цитирую: "Le montant de la rente doit obligatoirement être revalorisé périodiquement, même si le contrat ne le prévoit pas".

я считаю покупку виаже актом гуманным и даже гуманитарным.

Ну это с чьей стороны смотреть!

[Delfina]

Нашла ещё про это:

Indexation : Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat.
Jusqu’en 1936, l’inflation était faible et les rentes viagères n’étaient pas indexées.
Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement.
En 1949, la création de l’INSEE* remédia à cette injustice en étudiant les variations des coûts.
De là naquit l’indice du coût de la vie, qui est publié chaque mois par l’INSEE et qui est utilisé pour le calcul de la réévaluation des rentes.
En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.

* INSEE - Institut national de la statistique et des études économiques.

[Delfina]

Как альтернатива классического viager сейчас предлагается продажа жилья à terme. В отличие от пожизненного viager, продажа à terme - это контракт на определённое количество лет (обычно 10-15 лет). Покупатель по прошествии обозначенного в контракте времени становится собственником жилья (при условии ежемесячных выплат, естественно), а продавец получает право пожизненно проживать в этом жилье, но уже не получая ренту.

Как и при viager, начальная сумма выплаты ("букет") зависит от нескольких факторов (я их перечисляла выше). Размер ренты тоже "плавающий" - зависит от данных INSEE.

Если продавец умирает раньше срока, обозначенного в контракте, его наследники (если таковые имеются) по закону будут продолжать получать ренту до окончания срока действия контракта.

В случае смерти покупателя его наследники обязаны либо продолжать платить ренту продавцу (до окончания срока контракта) либо перепродать это жильё.

[SvetaLes 36]

Очень известный случай во Франции .

Мадам Calment Jeanne ( 1875--1997) В 1965, когда ей было 90 лет, без наследников, Жанна Кальман подписала сделку - viager -по продаже дома своему нотариусу Франсуа Раффрэю. Раффрэй, которому было 47 лет, согласился выплачивать ежемесячную сумму до смерти Кальман. В момент сделки ценность квартиры была равна десяти годам платежей. К несчастью для Раффрэя, Кальман не только прожила после этого больше тридцати лет, но и пережила его. Раффрэй умер в 1977 году . Его вдова продолжала платить платежи , до своей смерти. В итоге супруги Раффрэй , выплатили двойнную стоимость дома мадам Кальман.

[Shutegoberi]

Хм.... А найти жилье слишком большое для старичка/старушки, и выплачивать это самое viager, но и жить там, помогая этому самому продавцу? Такого не бывает? А если бывает - где можно предложения посмотреть?

[Delfina]

Shutegoberi, что-то я не совсем поняла вопроса... Вы имеете в виду, что жить с "головой" ("tête" называется продавец ) вместе в его жилье, выплачивая ему ренту? Или как?

[Shutegoberi]

Shutegoberi, что-то я не совсем поняла вопроса... Вы имеете в виду, что жить с "головой" ("tête" называется продавец ) вместе в его жилье, выплачивая ему ренту? Или как?

Именно так. У нас (тоись, в Украине) есть такие варианты: при наличии какой-нибудь старушки, у которой никого нет, чтоб жить вместе, и нет желания уходить куда-то из собственного дома, есть возможность жить, выплачивая что-то, и потом оставаться с домом.

[Rezon]

У нас (тоись, в Украине) есть такие варианты: при наличии какой-нибудь старушки, у которой никого нет, чтоб жить вместе, и нет желания уходить куда-то из собственного дома, есть возможность жить, выплачивая что-то, и потом оставаться с домом.

Ага.
А у нас (тоись в расее) тоже были раньше такие варианты, правда, продавцы жили совсем уж мало после вселения покупателей. Ну, недели две. В гуманитарном случае - пару месяцев. Про годы - не слыхал.
Сейчас таких вариантов нету. Видать, всех стариков с непристроенными квартирами в москве уже уконтрапупили. Да и то - при цены квартиры в миллион долларов разве найдется одинокая старушка ? Все паспортистки в ЖЭКах давно продали эти адреса кому надо. Если сами старушку не тюкнули, предварительно себя же туда и прописав.

[SvetaLes 36]

Традиция viager уходит в Средневековье. Тогда это даже называлось "пари со смертью" - вроде как кто окажется в выигрыше по окончании.

Hасчёт сделки Вы Правы! Я давала , пример с Мадам Кальман , но вот у нас соседка ,имея прекрассный дом и работая до последнего, как хозяйка сельской гостиницы + вдова и без детей , продала в начале прошлого года свой дом гостиницу Англичанам en Viager , и вот в конце года к сожалению , она умерла . Для покупателей эта сделка оказалась очень выгодной .

сделки viagers, не совсем уходят в прошлое , совсем недавно был репортаж по TF1, что люди снова начали покупать - Viager, в связи с кризисом .

[Shutegoberi]

Ага.
А у нас

А у вас в квартире газ. Соцслужбы для этого есть.

[Delfina]

сделки viagers, не совсем уходят в прошлое

Я имела в виду другое! Что такой вид покупки жилья был известен уже в Средние века. Очень старая традиция то есть.

[Delfina]

при наличии какой-нибудь старушки, у которой никого нет, чтоб жить вместе, и нет желания уходить куда-то из собственного дома, есть возможность жить, выплачивая что-то, и потом оставаться с домом.

Shutegoberi, не могу на Ваш вопрос ответить компетентно. Но я про такой вид приобретения недвижимости здесь не слышала.

[Shutegoberi]

Надо узнавать на местах

[salvataggio]

А есть ли какие-нибудь формулы, как справедливо посчитать стоимость квартиры на условиях viager?

типа, если собственнику 70 лет - дисконт 40%, 80 лет - 20%.

и как считать, если собственников двое, трое?

[hiitola]

Помните, фильм был телевизионный по Мопассану, на этот сюжет, недавно вертели ? Очень поучительный.

[Печкин]

А есть ли какие-нибудь формулы, как справедливо посчитать стоимость квартиры на условиях viager?

А никак. Нет такой формулы, ибо слишком много не поддающихся учету факторов.
Неизвестно, ни сколько проживет бывший собственник, ни сколько будет стоить собственность в момент, когда вы сможете ею распоряжаться...

[Veta140]

откуда такие знания в технике виаже?

[Parka]

А никак. Нет такой формулы, ибо слишком много не поддающихся учету факторов.
Неизвестно, ни сколько проживет бывший собственник, ни сколько будет стоить собственность в момент, когда вы сможете ею распоряжаться...

А я согласен с этим мнением. Более того, никто не знает, какие еще подводные камни могут тебя ожидать )))

[heleny]

А есть ли какие-нибудь формулы, как справедливо посчитать стоимость квартиры на условиях viager?

формулы есть, конечно, а насчет справедливости - у каждого она своя
в целом же, квартира оценивается по актуальной рыночной стоимости, возрасту владельца/цев присваевается коэффициент исходя из статистических данных о продолжительности жизни, и стоимость квартиры, умноженная на этот коэффициент, делится на "букет" - то, что платится сразу, и сумму ежемесячной ренты. при этом, при классической схеме, владелец не обязан умирать в срок, предначертанный статистикой, те можно выиграть или проиграть.
однако в связи с ростом цен на недвижимость есть вероятность, что к моменту освобождения квартиры даже при "переплате" ее будущая рыночная стоимость окажется еще выше
рента индексируется с учетом инфляции (но не цен на недвижимость)
из неприятностей, помимо внезапного долгожительства владельца (у него ведь теперь много денег, он может себе позволить несравнимо лучшую жизнь), обязанность нового владельца нести все расходы по капремонту дома (как для всех собственников в данном доме)

[green_fr]

А есть ли какие-нибудь формулы, как справедливо посчитать стоимость квартиры на условиях viager?

типа, если собственнику 70 лет - дисконт 40%, 80 лет - 20%.

и как считать, если собственников двое, трое?

Есть, формула достаточно простая, выводится из таблицы смертности (поиск в интернете по TGF05 для женской версии и TGH05 для мужской), к которой теоретически можно прикладывать коэффициенты, если у нас есть какая-то информация о здоровье «головы». Но я бы закладывался в сторону долголетия — этот эффект называется antisélection, грубо говоря, люди, знающие, что они больные, не покупают ренту, а покупают страховку смерти. И наоборот. То есть тот факт, что человек задумывается о viager, уже косвенно свидетельствует о его хорошем здоровье.

[green_fr]

и как считать, если собственников двое, трое?

А вот это — стандартная задачка на выпускном экзамене актуариев :-Р
Считается через одно место, хотя таблицы и принцип схожи.