Покупка жилья viager

[Vetta]

Меня заинтересовало такое объавнение: "Vente à terme libre;paiement sur 20 ans. Valeur libre du bien : 163000 e bouquet : 45500 e rente : 555 e ref" .
Из него следует, что платить надо только 20 лет, а не пожизненно, или я ошибаюсь? уж очень оно мне приглянулось.

[Delfina]

Vetta, посмотрите мой пост 12 в этой же самой теме. На предыдущей странице.

[theSister]

Есть даже известный фильм "Le viager" с Мишелем Серро и Мишелем Галабрю. Врач покупает дом viager одного своего пациента, которого считает (он же врач! ) уже не жильцом. Но время проходит, а больной расцветает на глазах. Рента высасывает всё больше и больше денег, родные и близкие врача умирают один за другим, а "мнимый больной" - как огурец!

Этот фильм можно посмотреть здесь:
http://video.yandex.ru/users/bearfromrussia/view/2/

[Moda]

Можно расценивать эту покупку как будущее жилье для своего ребенка.

[A_Karina]

Можно расценивать эту покупку как будущее жилье для своего ребенка.

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Вот и я наткнулась на объявления viаger, стала читать информацию об этом и подумала, что что то в этом есть. Очень много предложений и если грубо просчитать затраты, в итоге получается, что недвижимость действительно стоит гораздо дешевле рыночной стоимости.

[green_fr]

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Вот и я наткнулась на объявления viаger, стала читать информацию об этом и подумала, что что то в этом есть. Очень много предложений и если грубо просчитать затраты, в итоге получается, что недвижимость действительно стоит гораздо дешевле рыночной стоимости.

А как вы считаете затраты? Мне сдаётся, что эти объявления не от балды пишут, там сидят вполне себе образованные актуарии, которые аккуратно считают примерный эквивалент, ну а потом уже как «повезёт» с длительностью жизни конкретного человека.

Я вот так навскидку не возьмусь посчитать стоимость, как минимум не знаю, как учесть effet antiselection, то есть то, что люди, которые знают что-то плохое про своё здоровье, не подписываются на такие программы. А следовательно, среднее ожидание продолжительности жизни у них выше среднего.

[Moda]

я думаю, что если хозяину выбранной Вами квартиры 80-85 лет, то не обязательно это для детей.

Так как я писала про свой случай, то мои на 10-15 лет моложе. К тому же активные спортсмены - каждую неделю играют в гольф и круглогодично плавают в море. Смерти я им, конечно, не желаю.

[A_Karina]

Moda, а можно поинтересоваться деталями Вашей сделки. Это Вы оплачиваете все ежегодные налоги? В связи с инфляцией Ваши выплаты уже увеличились?

[LyOlya]

А если повезет, то пожет попасться и viager libre, которым можно распоряжаться по своему усмотрению.

[A_Karina]

LyOlya, но за него просят большую ежемесячную выплату, я бы сказала очень большую. Но в любом случае это может быть очень выгодно

[LyOlya]

Может быть тогда первоначальный взнос не очень большой? Хотя, если это на ЛБ, то все возможно.

[green_fr]

LyOlya, но за него просят большую ежемесячную выплату, я бы сказала очень большую. Но в любом случае это может быть очень выгодно

Разница в точности должна равняться рыночной цене съёма этой квартиры, нет разве? То есть считайте, что в случае обычного viager это всё равно как viager libre, только находящуюся в вашей собственности квартиру вы тут же сдаёте этой же бабушке. Упрощая на размер арендной платы — вы её не получаете, а она получает на столько же меньше каждый месяц.
Так что в итоге разницы особой быть не должно.

[rufina]

Это так называемый алеаторный договор - т.е. договор, в которым ни одна из сторон не уверена в том, выиграет она или проиграет.
Ни покупатель, ни продавец не должны знать, сколько остается жить продавцу.
Это как делать ставки :-)

[Печкин]

Тем не менее, у этой игры есть оптимальный для обеих сторон вариант ("седловая точка"): продавец умирает именно в тот момент, когда ему выплачена стоимость, соответствующая рыночной

[green_fr]

Тем не менее, у этой игры есть оптимальный для обеих сторон вариант ("седловая точка"): продавец умирает именно в тот момент, когда ему выплачена стоимость, соответствующая рыночной

...при условии, что рынок вёл себя именно так, как предполагалось в момент заключения сделки. Я бы больше опасался изменения процентных ставок, или там курса недвижимости за время до реального въезда в купленное жильё (с этой точки зрения viager libre психологически приятнее), чем продолжительностью жизни человека. Хотя последнее, понятное дело, гораздо эффектнее выглядит, по нему фильм снять можно :-)

[green_fr]

Это так называемый алеаторный договор - т.е. договор, в которым ни одна из сторон не уверена в том, выиграет она или проиграет.
Ни покупатель, ни продавец не должны знать, сколько остается жить продавцу.
Это как делать ставки :-)

Можно сравнить с договором страхования жизни — и похоже больше, и коннотация не такая негативная :-) Покупая жильё viager, вы выступаете пенсионным фондом бабушки.
Грубо говоря, вы покупаете дом за 1000000, но из полученных от вас денег бабушка тут же покупает у вас пенсию за 800000. итоге вы реально платите ей 200000, плюс пенсию всю её жизнь.
принципе, вы всегда можете перепродать эту пенсию занимающимся этим страховым компаниям (практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

[Клюква]

green_fr, я тут спрашивала на днях "есть ли на форуме актуарии?" Никто не отозвался. Теперь вижу что есть. Скажите , green_fr, вы во Фр yчились?

[Azzaz]

практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

это очень крутая дорожка, можно сильно подскользнуться и остаться с таком...

[green_fr]

green_fr, я тут спрашивала на днях "есть ли на форуме актуарии?" Никто не отозвался. Теперь вижу что есть. Скажите , green_fr, вы во Фр yчились?

Не видел вопроса, да, мы тут :-)
Учился во Франции — к сожалению, т.к. если бы знал в России, что есть такая замечательная профессия...

[green_fr]

это очень крутая дорожка, можно сильно подскользнуться и остаться с таком...

Вы о чём? моём примере вы покупаете дом, «продаёте» пожизненную ренту, и тут же покупаете такую же пожизненную ренту. итоге вы платите за дом (стоимость viager) и за ренту, что является реальной стоимостью дома. И больше никому ничего не должны — ренту платит страховая компания (не будем о маловероятных сценариях, когда страховая компания разоряется).

[Клюква]

Не видел вопроса, да, мы тут :-)
Учился во Франции — к сожалению, т.к. если бы знал в России, что есть такая замечательная профессия...

Вы хотите сказать что в России для актуария намного больше возможностей? (Чтобы не "сорить" в етой теме может перейдём в ту? ) http://www.infrance.su/forum/showthread.php?t=85565

[A_Karina]

Можно сравнить с договором страхования жизни — и похоже больше, и коннотация не такая негативная :-) Покупая жильё viager, вы выступаете пенсионным фондом бабушки.
Грубо говоря, вы покупаете дом за 1000000, но из полученных от вас денег бабушка тут же покупает у вас пенсию за 800000. итоге вы реально платите ей 200000, плюс пенсию всю её жизнь.
принципе, вы всегда можете перепродать эту пенсию занимающимся этим страховым компаниям (практически любая compagnie d’assurance vie, но по французским законам только с согласия бабушки), в этот момент вы и увидите реальную стоимость этой недвижимости.

Три раза перечитала написанное, ничего не поняла

[green_fr]

Три раза перечитала написанное, ничего не поняла

Предположим, есть бабушка, у неё дом стоит 1000000. Она может продать этот дом просто так и жить на свой миллион, а может продать его viager.

Как она считает, сколько в таком случае должен стоить этот дом? Она приходит к агенту по недвижимости (а тот к своему актуарию), который ей говорит: сколько вы хотите себе месячных выплат, сколько вам лет, что у вас со здоровьем, ни и всё такое. На основании этих данных он говорит: вы знаете, такая рента стоит 800000, если вы хотите, чтобы ваш покупатель вам такое платил до вашей смерти, вам надо ваш дом продавать за 200000.

Теперь то же самое с точки зрения покупателя. Он покупает за 200000 дом viager, и не хочет сам платить ренту. Он приходит в страховую компанию (а та к своему актуарию), передаёт информацию о бабушке и спрашивает, сколько стоит эта рента. Неудивительно, что он получает тот же ответ — 800000.

И у него есть теперь выбор — купить дом за 1000000 (200000 бабушке и 800000 страховой компании, которая берёт на себя вопросы ренты), либо купить его же viager за 200000 (с риском переплатить, если бабушка живёт дольше среднего, или недоплатить, если она проживёт меньше).

Там есть нюансы (типа prime de risque, или там разные комиссионные), но они правда второго порядка, в нашем примере «на пальцах» их можно не учитывать.

Извините, что в первый раз написал так невнятно, а во второй — так длинно :-)

[Moda]

Moda, а можно поинтересоваться деталями Вашей сделки. Это Вы оплачиваете все ежегодные налоги? В связи с инфляцией Ваши выплаты уже увеличились?

A_Karina, еще до налогов не дошли, совсем недавно купили. Случилось это неожиданно, ровно за два дня.

[Parka]

И у него есть теперь выбор — купить дом за 1000000 (200000 бабушке и 800000 страховой компании, которая берёт на себя вопросы ренты), либо купить его же viager за 200000 (с риском переплатить, если бабушка живёт дольше среднего, или недоплатить, если она проживёт меньше).

Вот не понял только одного. А какой интерес у покупателя платить 800 тыс страховой сразу? Т.е. или он платит страховой эту сумму в рассрочку или платит примерно 500 тыс сразу. Тогда понятно. В ином случае логично будет либо сразу купить без головной боли подобный объект на рынке без условий, или "сыграть" в рулетку с бабушкой самостоятельно (что ИМХО все равно выгодно, т.к. сумма растягивается на многие годы, а деньги можно вложить в бизнес).

[green_fr]

Вот не понял только одного. А какой интерес у покупателя платить 800 тыс страховой сразу? Т.е. или он платит страховой эту сумму в рассрочку или платит примерно 500 тыс сразу. Тогда понятно. В ином случае логично будет либо сразу купить без головной боли подобный объект на рынке без условий, или "сыграть" в рулетку с бабушкой самостоятельно (что ИМХО все равно выгодно, т.к. сумма растягивается на многие годы, а деньги можно вложить в бизнес).

Я не совсем понял, откуда взялась сумма в 500000 в вашем примере.

Но на всякий случай скажу, что в моём примере 800000 — это не сумма всех выплат ренты бабушке (она больше), это именно стоимость контракта, по которому страховая компания согласится выплачивать эту ренту.
То есть, в ней включена вся информация о будущих (вероятных) суммах, которые придётся заплатить, а также о тех деньгах, которые можно выручить, начав «крутить» эти деньги. Эта операция называется actualisation.

[Parka]

Я не совсем понял, откуда взялась сумма в 500000 в вашем примере.

Но на всякий случай скажу, что в моём примере 800000 — это не сумма всех выплат ренты бабушке (она больше), это именно стоимость контракта, по которому страховая компания согласится выплачивать эту ренту.
То есть, в ней включена вся информация о будущих (вероятных) суммах, которые придётся заплатить, а также о тех деньгах, которые можно выручить, начав «крутить» эти деньги. Эта операция называется actualisation.

Да, это все понятно. Не понятно другое.
Какой смысл покупателю платить страховой сумму в 800 тыс, если аналогичное жилье можно купить сразу и без головной боли у другого продавца (я так понимаю, что кроме головной боли появляются % всем и вся (в т.ч. актуарию) + время на утряску самой сделки)?
По поводу 500 тыс. Если мне как покупателю будет предложен вариант заплатить сразу, но намного дешевле, подключив страховую, я вижу интерес в ее привлечении. Иначе - не вижу никакого. Вот это и прошу вас как специалиста прояснить.
Т.е. я вижу две возможные выгоды - пойти на риск молодому, получив к старости желаемое за недорого (проживая и платя % аналогично аренде) или изначально заплатить меньше, но с привлечением страховой.

Или тут идет разговор о неких супер-пупер интересных вариантах, от которых ну просто не возможно отказаться?

[green_fr]

Да, это все понятно. Не понятно другое.
Какой смысл покупателю платить страховой сумму в 800 тыс, если аналогичное жилье можно купить сразу и без головной боли у другого продавца (я так понимаю, что кроме головной боли появляются % всем и вся (в т.ч. актуарию) + время на утряску самой сделки)?
По поводу 500 тыс. Если мне как покупателю будет предложен вариант заплатить сразу, но намного дешевле, подключив страховую, я вижу интерес в ее привлечении. Иначе - не вижу никакого. Вот это и прошу вас как специалиста прояснить.
Т.е. я вижу две возможные выгоды - пойти на риск молодому, получив к старости желаемое за недорого (проживая и платя % аналогично аренде) или изначально заплатить меньше, но с привлечением страховой.

Или тут идет разговор о неких супер-пупер интересных вариантах, от которых ну просто не возможно отказаться?

Вот тут и появляются эффекты второго порядка, то есть да, если такой дом на рынке стоит 1000000, то он же с viager будет стоит немного дешеввле, скажем 990000, разница как раз на то, чтобы покрыть покупателю горечь от всех приобретенных рисков и дополнительных трат.

По поводу 500000 я правда не понял, напишите пример какой-нибудь...
Я говорю, например, о бабушке, у которой ожидание оставшейся ей жизни 20 лет, и хочет она 5000 в месяц, 60000 в год, 1200000 всего (это очннь глупо так считать, суммируя деньги, разнесенные по времени, я исключительно для иллюстрации это делаю). Предположим, этот пакет и стоит у страховой компании 800000. И это как разозначает, что вы можете положить эти 800000 в банк, и брать оттуда каждый месяц по 5000, и вместе с процентами вам денег хватит на 20 лет.

То есть, что бабушке все равно, продавать дом целиком, класть деньги в банк и жить на 5000 до смерти (с риском прожить дольше, когда деньги кончатся), или затеивать всю эту историю с рентой. Что вам все равно, покупать дом с рентой (и риском переплатить, в том же случае бабушки-долгожителя) или просто так. Разница в деталях, в вашем личном отторжении риска, сколько вы готовы заплатить, чтобы избавиться от него, и насколько страховые компании готовы за эти деньги ваш риск купить (они только этим-то и живут, покупая у нас риск, который мы не хотим оставлять себе).

[Parka]

По поводу 500000 я правда не понял, напишите пример какой-нибудь...

По поводу 500 тыс. Это я так сильно утрировал вашу сумму 990000=, чтобы показать выгоду, т.е. не 10тыс евро на 20 лет, а хотя бы 300тыс

Да, остальное все логично. Вот только еще вопрос - а кому приходит мысль идти на эту схему? Риэлторам это нафиг не нужно. Продавцам - ? Покупателю - не особая выгода. Реально я увидел только один интерес - купить самому в рассрочку с риском - типа, ты - хозяин и живешь, а платишь не сразу, а постепенно.

А вообще - много таких сделок?

[green_fr]

По поводу 500 тыс. Это я так сильно утрировал вашу сумму 990000=, чтобы показать выгоду, т.е. не 10тыс евро на 20 лет, а хотя бы 300тыс

Да, остальное все логично. Вот только еще вопрос - а кому приходит мысль идти на эту схему? Риэлторам это нафиг не нужно. Продавцам - ? Покупателю - не особая выгода. Реально я увидел только один интерес - купить самому в рассрочку с риском - типа, ты - хозяин и живешь, а платишь не сразу, а постепенно.

А вообще - много таких сделок?

По поводу количества ничего не скажу, не знаю, чисто визуально их мало, это маргинальный рынок.
Продавцу выгода простая - не надо думать, когда ты умрёшь, у тебя гарантированная пенсия. Покупателю выгода тоже простая - кажется, что нахаляву покупаешь дом.