Покупка квартиры (обмен опытом)

[Maxou]

Этап 1 Oпределение бюджета на покупку квартиры
Свои лавандос я подсчитал достаточно быстро, а для определения размера кредита пользовался оптимизаторами, которые дают вам приблизительно возможныи кредит в зависимости от вашего дохода.
http://www3.meilleurtaux.com/meilleurtaux/
необходимо учесть, что надо будет еше заплатить около 7-8% стоимости квартиры нотариусу. Для нового жилья (когда вы покупаете квартиру в которой никто не жил еше) кажется около 3%.

Этап 2 Поиск добрища
Искал я самыми разными способами от интернета, и обьявлений в газетах, до визитов в агенства и звонков по афишам, установленных на окнах, продаваемых квартир.
Ниже приведен список сайтов:
http://www.pap.fr/
http://www.location-immobilier.org/a...rticuliers.htm
http://www.particulier.fr/index_cherche.htm
http://www.journaldesparticuliers.com/offres.asp
http://www.seloger.com/annonces.htm?idtt=2
В итоге квартира была найдена в каком-то совершенно левом газетном издании (Пари Бум-Бум, или Пари-Панаме, или еше что-то в этом духе).

Для звонков в агенства или хозяевам я себе сделал лист вопросов, которые и задавал. Иначе все очень любят затянуть вас к себе в гости...
Стоит отметить, что агенства любят приврать (хотя слово покрепче больше подходит)... Вам могут изменить год строительства дома, метраж, ... В таких случаях я принципиально отказывался от дальнейшего продолжения переговоров, так как если вас попытались надуть один раз, то вполне могут попытаться надуть и второй... Довольно любопытно знать на данной стадии цены на рынке недвижимости... достаточно близкие к реальности цены можно посмотреть здесь : http://www.foncia.fr/guide_des_prix_observatoire.htm

Этап 3 Столбление найденного добриша
Если вы нашли , то что вы хотите купить, вы пытаетесь договориться о цене... есть хозяева, которые не любят торговаться и будут ждать пока кто-нибудь им не предложит их цену, есть которые заламывают цену и ждут покупателя, который предложит больше всех... Я пытался сбивать до 20% (правда договориться ни разу не удалось)...
Финансирование покупки является одним из аргументов (продавцу не хочется тратить на вас время, если потом вам не дадут кредита на покупку), поэтому имеет смысл немного увеличивать ваши доходы и ту часть, которую вы собираетесь заплатить из своих денег...

В случае покупки без агенства, надо выписать чек хозяевам на 10 стоимости квартиры, который хозяин вам возврашает после нотариуса (в этой части я не очень уверен, так как сам так не делал).

Этап 4 Promesse de vente
Происходит все у нотариуса... вам зачитывают всякий дрек, и берут с вас чек на гарантию покупки (от 5 до 10% от стоимости). Чек этот нотариус кладет на свой счет - то есть деньги с вас снимут (почти сразу). После данного этапа хозяин больше не может отказаться от продажи, а у вас есть 7 дней для отказа. После этих 7 дней, за отказ от покупки с вас удержат гарантию. Единственно как вы можете избежать этого - это неполучить кредит по оговоренным условиям (на это у вас кажется есть около месяца). Если вы не оговариваете дату покупки, она должна быть произведена в 3 месяца после этого момента. Никаких других нюансов не было отмечена на данной стадии...

Этап 5 Поиск кредита
Кредит искался в 3 этапа. Сначала через интернетных куртье, затем встреча с наиденными куртье банками, и наконец с полученными результатами поход в другои банк (свои или еше какои). Если вы берете кредит через куртье, то ему надо что-то отстегивать.
http://www.meilleurtaux.com/dossier/intro/intro.shtml
http://www.empruntis.com
http://fr.kelkoo.com/b/a/c_160301_credit_finance.html

При поиске кредита стоит задуматься о том за что вы торгуетесь. Имеет смысл иметь процент выше на пару сотых, но не платить frais de dossier (~700 euros).
Кроме процента на кредит, разные банки по разному его страхуют... и разница стоимости страховки может оказаться весьма впечатлительной. В нашем случае страхование через Кардив обошлось на ~20.000 euros (в обшей сложности) дешевле, чем страхование в БНП.

[MARGO737]

Происходит все у нотариуса...

А мы и при покупки квартиры и загородного дома promesse de vente подписывали в агенстве.

[Taya]

Maxou, поздравляю с покупкой! А расскажите, что в итоге купили, в каком районе? Если это не секрет, конечно.

[Maroucha]

Времена меняются... Еще год назадMaxou был сторонником съема жилья, а тут раз ... и купил
Поздравляю!!!

[Cime]

Maxou, спасибо большое!!!
При покупке домика, а не квартиры все этапы такие же?

Происходит все у нотариуса... вам зачитывают всякий дрек, и берут с вас чек на гарантию покупки (от 5 до 10% от стоимости). Чек этот нотариус кладет на свой счет - то есть деньги с вас снимут (почти сразу).

Т.е., если благополучно получен кредит, то больше нотариусу ничего не нужно платить?

[Maxou]

нотариус перед заключительной стадией вам подсчитывает сколько вы ему примерно должны (около 7%). Так как сумма зависит от каких-то там проплат государству. Если вы оставили залог меньше (например 5%) то надо доплатить, если больше, то он вам возврашает. При этом заплатить надо чеком банка (или переводом, которыи должен дойти до дня покупки), что определенная головная боль.

Через пару месяцев после покупки происходит точныи расчет и нотаирус вам возврашает разницу (потому что обычно он чуть завышает изначально сумму).

Про дома не знаю, но думаю, что процесс схож...

maroucha, спасибо за поздравления... что касается рентабильности, то я и сеичас придерживаюсь теории что сьем рентабелнее, но у нас была квартира в которой было невыносимо жить если приезжали родители... мои родители живут в Москве, а моей девушки в Каннах и они, млин, регулярно так приезжают... а снимать квартиру с лишней комнатой - это уже слишком...

[Maroucha]

Maxou, теперь я поняла почему Вы были сторонником съема. Жить в столице любой страны мира и не иметь запасную комнату для гостей - это непростительная ошибка

[Corleone]

У меня вопрос. Предположим я покупаю недвижимость и беру кредит на 20 лет. Через пару лет я хочу продать дом. Нужно ли мне будет платить компенсацию банку за преждевременное расторжание контракта и если да то примерно в каком размере?
Спасибо

[Taya]

Corleone, зависит от условий кредита. В общем случае есть пеналите - процент, который вы платите банку при расторжении. Обычно это 3 процента от суммы оставшейся невыплаченной на момент расторжения договора, но может снижаться почти до нуля в зависимости от условий кредита, уступчивости банка и вашей настырности.

Но обратите внимание, что даже если банк говорит "нулевое пеналите" на практике вы все равно платите что-то для покрытия расходов банка на переоформление.

Размер этого пеналите может обсуждаться в процессе торговли за процент, и если вам это важно, лучше это условие обсуждать отдельно.

[Corleone]

Taya,

спасибо за инфомацию

[Elena L]

Скажите, пожалуйста, а какие документы нужны, если деньги на квартиру есть, а гражданства или вида на жительство нет? В этом случае, как иностранец я могу купить квартиру или нет?

[Maxou]

нужны только деньги... иностранцем продают как и своим...

[Elena L]

А, налог для всех одинаковый - и для иностранцев и для своих? Еще, я слышала, что надо покупать квартиру в начале года, а то купишь в декабре и придется платить налог за весь предыдущий год. Если вы в курсе, не подскажите какую сумму налога надо платить за 1-2 комн квартиру.

[Maxou]

налог одинаковый для всех...
про taxe fonciere знаю пока плохо...
А taxe d'habitation надо платить, если вы проживали в данном месте 1 января... поэтому если уж пытаться его не платить, то лучше всего выехать из одной квартиры 31 декабря, а вьехать в другую 2 января (выглядит абсурдно , но главное что бы в документах даты стояли такие).

[Clarina]

Я вот походила по ссылкам указанным выше, везде смысл такой: скажите мне что и где вы хотите, а мы вам скажем сколько и под какой процент. Я однако отталкиваюсь, от другого конца: хочу узнать на какую примерно сумму мы можем расчитывать, а потом уже искать примерно в этом диапазоне. Кто-нибудь чего-нибудь посоветует ???

[solid]

Clarina,вообще ваш банк вам посчитает на какую сумму кредита вы тянете. Это можно считать грубой оценкой снизу. Максимальная месячная выплата не должна превышать треть регулярного дохода во Франции. По порядку величины возьмите 4 процента годовых и считайте. Грубо по недавней практике на 1000 евро месячных выплат можете взять кредит тысяч на 120 с выплатой лет 15. Точнее как говорит Maxou, надо торговаться и искать решения по разным пунктам, где брать кредит, под какие условия, где страховка, какая и т.д. Есть такое понятие - стоимость кредита, т.е. сколько всего вы выплачиваете. Только надо внимательно смотреть все ли туда включено и не всегда по этой сумме надо минимизировать. Все зависит от вашей ситуации сегодня и уверенности на будущее.

[Clarina]

Clarina,вообще ваш банк вам посчитает на какую сумму кредита вы тянете. Это можно считать грубой оценкой снизу. Максимальная месячная выплата не должна превышать треть регулярного дохода во Франции. По порядку величины возьмите 4 процента годовых и считайте. Грубо по недавней практике на 1000 евро месячных выплат можете взять кредит тысяч на 120 с выплатой лет 15. Точнее как говорит Maxou, надо торговаться и искать решения по разным пунктам, где брать кредит, под какие условия, где страховка, какая и т.д. Есть такое понятие - стоимость кредита, т.е. сколько всего вы выплачиваете. Только надо внимательно смотреть все ли туда включено и не всегда по этой сумме надо минимизировать. Все зависит от вашей ситуации сегодня и уверенности на будущее.

Солид, спасибо за ответ , но я в принципе в той стадии, когда теория ( описанная вами) мне очень хорошо знакома, а вот считать самой лень , и в банк идти лень, потому как времени нет, да и не отстанут потом . Вот и ищу в сети симулятор . . .

[Stepanna]

Clarina, зайдите, например, сюда:
http://www.seloger.com/140549/114663/eSText.htm
Конечно, грубо, но можно уже прикинуть Ваши возможности по цене жилья.
А вообще, похожие симуляторы есть на сайтах практически всех банков.

[Clarina]

Спасибо Степанна, именно это я и искала !

[Serm]

Maxou
Есть вопрос про Viager, понятно что никто подобных сделок не заключал, жить надо сейчас и тем не менее - хочется узнать подробнее, особенности, что возвращается в случае расторжения договора, проценты нотариусу и пр. За помошь заранее благодарен. Параллельно интересует приобретение недвижимости (студии) в Ницце или Каннах, цель - отдых 1-2 мес. в году и сдача в аренду, посоветуйте. Французского не знаю.

[osen]

У меня вопрос. Предположим я покупаю недвижимость и беру кредит на 20 лет. Через пару лет я хочу продать дом. Нужно ли мне будет платить компенсацию банку за преждевременное расторжание контракта и если да то примерно в каком размере?
Спасибо

Тут Вам уже ответили, но существует другой вариант-добавление в стоимость кредита под первично обусловленный процент. Те-берете кредит-покупаете-продаете- покупаете новую недвижимость+добавляете в ежемесячные выплаты по кредитованию из расчета линейных выплат имеющегося кредита. Таким образом, у Вас "текущий" кредит по недвижимости, вне зависимости от вида недвижимости. НО! Обговаривать это дело надо при заключении ПЕРВОГО кредита. Потому как ТИП кредитования не может быть изменен. Второй пункт-этот тип договора подразумевает сделки, касающиеся исключительно résidence principale

[Nancy]

osen,
Поясните, пожалуйтса, как называется такой кредит по-фр.
Спасибо заранее!

[искатель]

Скажите, пожалуйста, а какие документы нужны, если деньги на квартиру есть, а гражданства или вида на жительство нет? В этом случае, как иностранец я могу купить квартиру или нет?

Купить можете, но как иностранец без гражданства или вида на жительство надо пройти целую официальную процедуру:
1. Вместе с продавцом идете к натариусу, он получает все ваши данные(в том числе паспортные)
2. Составляет дакументы и отправляет все по вашему месту жительства(на руки не выдают).
3. После удачного получения вами всех документов по почте вы их должны утвердить у себя (в каком государственном учереждении не знаю, думаю в МНС, МИД)
4. После удачного прохождения всех вопросов идете в посольство Франции где все это дело должен утвердить консул.
5. После посольство отправляет все документы к натариусу во Францию.
6. После получения нотариусом документов можете покупать квартиру на свое здоровье.
Вот так все было на личном опыте.(со слов натариуса все длится мин. полтора месяца)
Проблем прибавилось куча, потом приняли решение оформлять покупку на близкого человека с Французким гражданством

[biaka]

нужны только деньги... иностранцем продают как и своим...

Если деньги у вас во Европе, то все ок. Если вы их из России гнать хотите, то тут много нюансов. В любом случае вам придется объяснить происхождение денег, если вы не резидент.

[EHOT]

Нет, как раз к нерезидентам требовании меньше. Если у них есть деньги, то вперед. Фиск, может попросить обьяснить просхождение денег, а может и не попросить.

[murm]

Купить можете, но как иностранец без гражданства или вида на жительство надо пройти целую официальную процедуру:
1. Вместе с продавцом идете к натариусу, он получает все ваши данные(в том числе паспортные)
2. Составляет дакументы и отправляет все по вашему месту жительства(на руки не выдают).
3. После удачного получения вами всех документов по почте вы их должны утвердить у себя (в каком государственном учереждении не знаю, думаю в МНС, МИД)
4. После удачного прохождения всех вопросов идете в посольство Франции где все это дело должен утвердить консул.
5. После посольство отправляет все документы к натариусу во Францию.
6. После получения нотариусом документов можете покупать квартиру на свое здоровье.
Вот так все было на личном опыте.(со слов натариуса все длится мин. полтора месяца)
Проблем прибавилось куча, потом приняли решение оформлять покупку на близкого человека с Французким гражданством

Ой, что-то вы драматизируете ситуатцию, наверное Вам нотариус попался вредный :-). Тоже из личного опыта, правда лет 5 назад, когда я действительно не был резидентов Франции и из очень свежего опыта одних моих знакомых (не резидентов), я бы только согласился с пунктом 1 из Вашего списка (это конечно при условии, что будующий покупатель сам приезжает по тур визе для подписания двух документов: compromis de vente и acte de vente). Остальные же процедуры освидетельствования в МИДЕ и Консульстве..... впервые слышу. Ето при всем при том, что всю сделку можно вообше провести через SCI и тогда уж точно никаких авторизаций не нужно.

[OV]

У меня ситуация следующая: я учусь во Франции, соответственно имею студенческий вид на жительство. Мой отец хочет купить здесь квартиру. Будет ли проще оформить ее на меня, так как он вообще никакого отношения к Франции не имеет?

[EHOT]

Никакои разницы в оформлении не будет.
Стоит только отметить, что если квартира будет оформлена на вас, она будет вашеи (вам с однои стороны не надо будет ее наследовать, но с другои вас могут опросить заплатить налог за "подарок").

[Clarina]

Кроме процента на кредит, разные банки по разному его страхуют... и разница стоимости страховки может оказаться весьма впечатлительной. В нашем случае страхование через Кардив обошлось на ~20.000 euros (в обшей сложности) дешевле, чем страхование в БНП.

Интересно почему, ведь Кардив филиал БНП ... ? И ещё можно ли узнать чем отличались условия страхования ... ( conditions générales )

[Tora]

Clarina, думаю Максу вам не ответит, он уже давно не заходит на форум.