Покупка квартиры с арендаторами

[Нататка]

Добрый день,

Рассматриваю вариант покупки жилья с арендаторами.
На данный момент ситуация складывается так, что я не могу финансово себе позволить купить квартиру в том районе, где мы сейчас проживаем. Но есть большое желание продолжать снимать тут квартиру и дать возможность ребенку закончить коллеж.
Есть доступные варианты покупки жилья (residence principal) подальше, с уже имеющимися арендаторами или с новыми, сдавать квартиру там и оплачивать нынешнюю аренду.
Буду очень благодарна за совет возможна ли к реализации такая схема во Франции законодательно Какие ограничения есть при приобретении квартиры как residence principal. Спасибо!

[Печкин]

Если в квартире живут арендаторы, вы не можете заявлять ее как вашу résidence principal.

[Нататка]

Если в квартире живут арендаторы, вы не можете заявлять ее как вашу résidence principal.

В каком тогда статусе будет приобретаться такое жилье? Можно ли воспользоваться специальными программами кредитования при такой покупке?

[Печкин]

Я не специалист, но думаю что нет, так как получается, что вы покупаете недвижимость для получения дохода, а не для личного проживания.

[musjaster]

В каком тогда статусе будет приобретаться такое жилье? Можно ли воспользоваться специальными программами кредитования при такой покупке?

<résidence secondaire>,
Beaucoup de prêts aidés ou prêts d’aide à l’accession ne sont disponibles que pour l’achat d’une résidence principale. C’est le cas du prêt à l’accession sociale (PAS), du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné.

Heureusement, de nombreuses possibilités de prêts immobiliers classiques sont possibles pour financer votre résidence secondaire.
https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/pret-immobilier

[Izumka]

Нататка, может вам подойдет покупка как SCI. Кредит тоже можно взять. Но лучше, наверное, посоветоваться с expert comptable.

[Нататка]

Нататка, может вам подойдет покупка как SCI. Кредит тоже можно взять. Но лучше, наверное, посоветоваться с expert comptable.

К сожалению... я буду оформлять покупку одна.

[azalea]

Не знаю, кaк сейчaс, но раньше такое жилье было на 20 процентов дешевле.
Помню, знaкомые покупали, квартиранты там еще года 2 должны были оставaться. Не в курсе, как потом было.

[Katarina BDX]

Добрый день,

Рассматриваю вариант покупки жилья с арендаторами.
На данный момент ситуация складывается так, что я не могу финансово себе позволить купить квартиру в том районе, где мы сейчас проживаем. Но есть большое желание продолжать снимать тут квартиру и дать возможность ребенку закончить коллеж.
Есть доступные варианты покупки жилья (residence principal) подальше, с уже имеющимися арендаторами или с новыми, сдавать квартиру там и оплачивать нынешнюю аренду.
Буду очень благодарна за совет возможна ли к реализации такая схема во Франции законодательно Какие ограничения есть при приобретении квартиры как residence principal. Спасибо!

самое простое идете в ваш банк и излагаете ваш проект, они заодно и считают дадут ли вам в принципе кредит на эту квартиру, если на с жильцами то всякие программы льготные вам не подходят, но остаются обычные, возможно вас устроит обычный кредит для этой покупки

для этого нужно взять встречу с консультантом

[uspen]

Добрый день,

Рассматриваю вариант покупки жилья с арендаторами.
На данный момент ситуация складывается так, что я не могу финансово себе позволить купить квартиру в том районе, где мы сейчас проживаем. Но есть большое желание продолжать снимать тут квартиру и дать возможность ребенку закончить коллеж.
Есть доступные варианты покупки жилья (residence principal) подальше, с уже имеющимися арендаторами или с новыми, сдавать квартиру там и оплачивать нынешнюю аренду...

Вариант так себе. С дохода за аренду за квартиру заплатите налогов, если ограничится 30%, то это будет уже неплохо. Стоимость кредита сейчас стала выше, если выйдет со страховкой 4.5% то очень хорошо. Так что это получается выше чем доходность от сдачи квартиры. Особенно это касается зоны вокруг Парижа и крупных городов, где стоимость жилья кусается.
Рассчитывать, что жильцы съедут после окончания контракта, если это не студенты, не особо приходится. При условии регулярной оплаты ни один суд их не выселит, а вам вменит в обязанность продолжение контракта.
Мой совет: продолжать снимать, подкапливать деньги на тех же счетах aux termes и не ввязываться в авантюры, типа виаже или покупка кв с арендаторами. Тем более, что есть признаки, что стоимость недвижимости во Фр потихоньку пошла вниз почти везде.

[Печкин]

Рассчитывать, что жильцы съедут после окончания контракта, если это не студенты, не особо приходится. При условии регулярной оплаты ни один суд их не выселит, а вам вменит в обязанность продолжение контракта.

Нет, это не так. Есть закон, по которому владелец жилья имеет право в него заселиться по окончании контракта, если он соотаетствующим образом поставил жильцов в известность и другого жилья у владельца нет. Отменить закон суд не может.

[uspen]

Нет, это не так. Есть закон, по которому владелец жилья имеет право в него заселиться по окончании контракта, если он соотаетствующим образом поставил жильцов в известность и другого жилья у владельца нет. Отменить закон суд не может.

Спорить у меня времени нет, но если вы ссылаетесь на «закон», то хорошо бы давать ссылку на последнюю его редакцию.
Дьявол, как всегда, в деталях. Здесь детали таковы, что покупая жилье с обременением, автор принимает эту ситуацию. По окончании срока контракта добросовестный арендатор имеет право на его продление или на предоставление равноценного жилья в том же районе — никто его на улицу не выгонит. Шансы выиграть суд у владельца жилья есть только в том случае, если его жизненная ситуация с момента покупки в корне изменилась.
Иначе с чего бы давались такие существенный дисконты )))

[libellule]

Рассчитывать, что жильцы съедут после окончания контракта, если это не студенты, не особо приходится. При условии регулярной оплаты ни один суд их не выселит, а вам вменит в обязанность продолжение контракта.

По окончании срока контракта добросовестный арендатор имеет право на его продление или на предоставление равноценного жилья в том же районе — никто его на улицу не выгонит.

uspen, откуда ваша инфа?
Ссылка на законы здесь.Покупатель может прекратить договор аренды, если собирается жить сам или кто-то из его близких. Достаточно выполнить 2 условия: истечение срока договора и 2 года с момента покупки.
https://www.service-public.fr/partic...vosdroits/F929

Никакой обязанности предоставлять другое жилье законом не предусмотрено, так же как и продление договора аренды.

[Печкин]

По окончании срока контракта добросовестный арендатор имеет право на его продление или на предоставление равноценного жилья в том же районе — никто его на улицу не выгонит.

Есть исключения. В их числе: продажа жилья и занятие жилья хозяином, как указано по ссылке выше.

Иначе с чего бы давались такие существенный дисконты )))

Дисконты даются именно вследствие невозможности для покупателя вселиться в жилье сразу после покупки. Обычно чем меньше срок до окончания контракта сьемщика, тем меньше дисконт.

[uspen]

uspen, откуда ваша инфа?
Ссылка на законы здесь.Покупатель может прекратить договор аренды, если собирается жить сам или кто-то из его близких. Достаточно выполнить 2 условия: истечение срока договора и 2 года с момента покупки.
https://www.service-public.fr/partic...vosdroits/F929
Никакой обязанности предоставлять другое жилье законом не предусмотрено, так же как и продление договора аренды.

Так у вас выселить исправно платящего арендатора не получится. Поверьте мне.
У меня есть конкретный пример, который я знаю в деталях. Мои хорошие французские друзья в Гренобле долгое время снимали неплохую квартиру в центре. Потом пожилой хозяин умер и наследники решили сами переехать в эту квартиру, предупредив моих знакомых по всем правилам, что продлять контракт не будут. Что естественно сторону арендаторов никак не устраивало, т.к их 3 детей ходили в близлежащую хорошую школу. Состоялся суд. Судья вынес компромиссное решение, обязывающее нового владельца квартиры продлить аренду на следующие 4 года, пока младший из детей не перейдет в колледж.
При этом судья комментировал, что идет навстречу наследникам исключительно потому, что у них серьезно изменилась жизненная ситуация в связи со смертью отца. А в случае покупки с обременением им бы пришлось ждать совершеннолетия младшего из детей семьи арендаторов.

[azalea]

Состоялся суд. Судья вынес компромиссное решение,

Обжалование было?

[uspen]

Обжалование было?

Знаю, что мои знакомые отжили добавленные 4 года. Потом пришлось с’езжать. Обжалования были и адвокаты двух сторон не прекращали взаимодействия до момента выезда семьи арендаторов и даже позже. Тк последние хотели получить право преимущественного выкупа квартиры и отслеживали после от’езда не поступила ли квартира в продажу.

[libellule]

//

[Ptu]

Законодательство на бумаге, а в жизни это все равно гимор. Вот покупатели всегда рассчитвают, что жильцы съедут по первому требованию, а у них как назло всегда случаются какие нибудь гуманитарно отягчающие обстоятельства, типа неожиданной инвалидности и прочей юродивости.

[Valena]

……

[Neva]

Элементарно: покупаешь жилье для себя - не покупай с жильцами, покупаешь для инвестиции - ищи жильё с жильцами. Продавцы это знают, в объявление часто добавляют фразу : "Арендатор живет уже 10 (+++) лет".
Никогда не покупала пустующую недвижимость. Исключение - дом для личного проживания.

[Печкин]

Элементарно: покупаешь жилье для себя - не покупай с жильцами, покупаешь для инвестиции - ищи жильё с жильцами. Продавцы это знают, в объявление часто добавляют фразу : "Арендатор живет уже 10 (+++) лет".

Это на самом деле не очень хорошая мысль, и вот почему. Уже имеющимся жильцам вы не можете поднять квартплату выше определенного процента. А вот новым жильцам вы можете назначить квартплату практически от балды (там типа как есть потолок, но учитывая огромный спрос на сдачу, он почти никогда не проверяется). То есть у вас отдача от сдачи будет выше. А найти новых жильцов нет никакой проблемы от слова вообще.

[Neva]

Я не гонюсь за высокой доходностью любой ценой. Есть ведь и ежегодная индексация. Но вы правы, жильцы живущие давно, платят меньше, чем новые.

[Ирис]

Печкин, от балды Вы ничего не назначите, потому что есть рыночная цена и придется ориентироваться на нее. Сейчас рыночная цена на аренду снизилась, например, в нашем городе и в городе 92, где сдается наша квартира.

При покупке квартиры под сдачу я бы обращала внимание на charges, у нас вот в сдаваемой квартире они повысились в 2 раза и теперь непонятно, что дальше делать, как эту стоимость распределять между жильцом и собственником, но доходность от сдачи совсем упала. Правда, нам эта квартира нужна совсем не ради доходов от сдачи. Хотели продать ее - а она упала в цене, не хочется затеваться с продажей именно сейчас.

[Печкин]

Печкин, от балды Вы ничего не назначите, потому что есть рыночная цена и придется ориентироваться на нее.

Так надо покупать там где есть спрос. Когда к вам придет 60 сьемщиков, как в Париже, можно ломить практически любую цену.

При покупке квартиры под сдачу я бы обращала внимание на charges, у нас вот в сдаваемой квартире они повысились в 2 раза и теперь непонятно, что дальше делать, как эту стоимость распределять между жильцом и собственником

Что значит как распределять? Есть четкие законные правила как распределять.

[Ирис]

Печкин, писали на форуме недавно, в теме с Вашим активным участием, как определяются цены на аренду жилья. У нас арендатор живет 12-й год один и тот же. Кстати, если съедет вдруг однажды, то нужно закладывать стоимость ремонта. Ремонт после стольких лет будет приличный, не стенки краской помазать, а многое обновлять. К тому же, мы совершенно не в курсе, в каком состоянии сейчас квартира. О ремонтах тоже стоит подумать.

[Ptu]

Кстати, если съедет вдруг однажды, то нужно закладывать стоимость ремонта.

То есть это будущий жилец оплачивать должен ремонт квартиры, "изношенной" предыдущим жильцом?

[Irisse]

Есть исключения. В их числе: продажа жилья и занятие жилья хозяином, как указано по ссылке выше.

Печкин, а как же репортажи по м6 -типа бабушка уезжает на острова к сыну на год, сдает даже не дом, а этаж. Приезжает через год-арендатор занял два этажа и бабушку пускать не собирается. Так бабульке жилье одолжил мэр ( по доброте душевной), она судилась и боялась, что неуспет до ноября. В итоге суд как бы встал на ее сторону, но внимание-разрешил арендатору продолжать проживать на первом этаже. Не конечно решение классное… теоретически.. а практически гарантии, что резвый парень не прибьет бабульку никаких. А так да, собственник, другого жилья нет, собрался вернуться к себе и вот.. ну как так?

[Irisse]

Париже, можно ломить практически любую цену.

Печкин, так вроде в крупных городах лимит есть, или его обходят?

[Печкин]

Есть, но я ни разу на практике не сталкивался с его применением.

Про бабушку - там скорее всего какие-то недоговоренности. Я подозреваю (хотя могу ошибаться), что она просто пустила по дружбе, не оговорив ни площадь (я не могу себе представить, как можно официально сдавать один этаж в односемейном доме), ни сроки возвращения. Я не удивлюсь если там вообще не было контракта, а все на устных договоренностях.