Инвестиции в недвижимость Франции (для сдачи в аренду)

[Parka]

мне кажется, что вышел закон о норме кв. метров для площади, которую легально можно сдавать. Если чел. знает об этом, то может въехать в эти 6 метров и не заплатить, и сделать с ним ничего нельзя будет по закону.

Это я привел вариант того, что можно купить на 50тыс в Ницце, НО не в центре.

[La Neige]

Это вариант из разряда курьезов.

[Parka]

Это вариант из разряда курьезов.

Ну, почему? Следующим лотом (57 тыс) там был гараж с высотой потолка 3.5м и шириной ? м - вот не знаю - что туда войдет из автотехники?


Appartement Studio/F1 • 19 m²
centre ville • 57 000 €
Appartement 1 pièce(s), NICE, centre ville

Immobilier NICE : Centre ville. Garage fermé de plain pied dans cour d'immeuble nicois. Surface 19m2. Hauteur 3,50m. Possibilité d'aménager une mezzanine de rangement.

жить можно! Даже 2-х этажную квартирку можно сделать
Но мы уже выходим за рамки 50 тыс...

[M I K A]

OlgaL, Ирис писала, что выгоднее приобретать недвижимость в Париже.
Я полностью согласна, но за 50 тыс. в Париже студию не купишь.
Ищите в городах где много университетов, раз хотите сдавать студентам.
Например: г.Тур (50 мин на TGV от Парижа). Много студентов (сдавать осень-зима-весна), а летом полно туристов, которые приезжают осматривать многочисленные замки Луары.
Думаю, что в Ницце нереально купить что-то приличное за 50 000.
Где бы Вы не купили студию, денег она приносить не будет. Серьезно.
Покупать только ради того, чтобы "не сгорели деньги".
В расходы необходимо также включить выплаты за уборку мусора, территории, ремонт крыши т.п.
300 евро - хм, очень не точно.
Пример из собственного опыта: в сдаваемой квартире полетела газовая колонка. Поменяли на новую - 2500. Сломаться-протечь и т.д. может все что угодно и потом 1-2 года будете оплачивать ремонт, а через 2 года опять что-то испортилось. Здесь как повезет....

[Parka]

Где бы Вы не купили студию, денег она приносить не будет. Серьезно.

+1. Многие агентства даже не берут на обслуживание хозяев маленьких апартаментов-студио. Начинают работать только с квартирами от "1 bedroom".
Студио - некий аналог номера в апарт-отеле. Их много. Значит и цена должна быть низкая, чтобы ее сдать. Замкнутый круг.

[OlgaL]

Думаю, что в Ницце нереально купить что-то приличное за 50 000.

Ну конечно, если я начну рассматривать Ниццу, или Париж, то речь о 50 тыс идти не будет. Это так же смешно, как однушку в Москве за эти деньги попытаться найти

Спасибо за информацию про Тур, посмотрю.

[Ptu]

OlgaL, может еще Монпелье? Это очень студенческий город в учебный период, а в летний там может быть спрос на каникулы. Правда я что-то не соображу как можно одновременно сдавать на длительный период и на краткосрочный. Это же вроде разные виды деятельности.

[Azzaz]

может еще Монпелье?

мне кажется, что из Москвы, это будет не самое лучшее вложение денег.

[Ptu]

Ну тогда подкопить на Париж

[Ирис]

M I K A, как я писала, с объектами в провинции может быть проблема с ликвидностью. Приводила пример того, что потеряла на продаже своей квартиры. С продажей в провинции можно застрять и по времени! Кстати, Фонтенбло - тоже туристический и студенческий город, но по моим расчетам риски прогореть были велики. Встречалась с руководителями двух самых крупных агентств, и их речи показались мне туманными. Все было основано на каких-то допущениях, на вероятностях.

Что касается Тура и похожих городков. в студенческий период, возможно. будет реально сдать. Но что касается туристического, плохо себе представляю ситуацию, когда агенства разбиваются в лепешку, чтобы обеспечить приличное заселение. По замкам народ ездит на несколько дней, в основном. Много организованных групп. Думаю, туристов-частников мало, слишком мало, чтобы быть уверенным в успехе предприятия, а именно сдачи в аренду студии.

Поэтому моя "философия" в плане сдаваемого жилья - высокая ликвидность объекта и высокий спрос среди разных категорий клиентов. В Париже и на Лазурном берегу эти условия соблюдаются.

[Azzaz]

я уже написала, как бы поступила я, если бы жила в Москве и хотела бы где-нибудь схоронить 50, случайно упавших мне, тысяч

[La Neige]

Да,в Ницце начинать нужно, думаю, с цифры в 150 тысяч.
Parka, можно поинтересоваться, зачем лично вы инвестировали в жилье на Лазурном берегу? Просто интересны мотивы. Вы же пишете, что стремление заработать не было для вас главным.

[Parka]

Parka, можно поинтересоваться, зачем лично вы инвестировали в жилье на Лазурном берегу? Просто интересны мотивы. Вы же пишете, что стремление заработать не было для вас главным.

Для себя. Сдаю временами - главное, чтобы убытков не было
ПЫСЫ:ответил в личку

[EHOT]

если хотите совсем без мороки - тогда туристическая резиденция в Альпах с гарантированными 4,5% годовых, но учтите что это leaseback и такой недвижимостью вы никогда не сможете управлять сами и никогда не сможете жить там больше 1-3недель в году...

leaseback это ни таймшер. Leaseback это когда вы продаете свою недвижимость кому-то, кто вам ее потом сдает.

[Parka]

leaseback это ни таймшер. Leaseback это когда вы продаете свою недвижимость кому-то, кто вам ее потом сдает.

Ну еще лучше ))).

Суть схемы такова. Девелопер запускает новый комплекс и выставляет апартаменты, расположенные в нем, на продажу. Потенциальный покупатель обязуется (по закону) сдавать свой объект в аренду через управляющую компанию примерно 90% времени в году в течение оговоренного срока с гарантированным доходом. При этом он имеет право пользоваться собственной недвижимостью лишь несколько недель: приезжать на отдых, предоставлять эту возможность друзьям и т. п.
Покупка осуществляется часто в кредит.
Но вне зависимости от того, был объект куплен в кредит или нет, он сразу же оформляется в собственность покупателя. Далее по договору leaseback управляющая компания сдает апартаменты в аренду. Часть полученного дохода УК регулярно перечисляет на счет владельца, остальное оставляет себе.
По окончании срока договора недвижимость переходит в полное распоряжение владельца. Он может оставить ее исключительно в своем пользовании, продолжать сдавать в аренду через ту же управляющую компанию либо искать арендаторов лично.

[EHOT]

суть схемы в том, что у вас есть недвижимость, вы ее продаете кому-то (обычно филиалу банка), а он вам ее сдает. Владельцем недвижимости является тот, кто у вас ее купил. Обычно после определенного срока у вас есть право выкупить ее обратно. http://www.tcconseils.com/lease-back-immobilier.php


В прошлом году, Группа Аккор продала так свои отели Креди Агриколю... теперь Креди Агриколь владеет зданиями, которые он сдает Аккору, которыи продолжает там размешать своих клиентов.

[Dedira]

Leaseback это когда вы продаете свою недвижимость кому-то, кто вам ее потом сдает.

Эка Вы завернули! Нет, это абсолютно не так. Я уже писала выше http://www.infrance.su/forum/showthr...post1059856643 что лизбэк - это покупка недвижимости в туристической резиденции (от студио до отдельной виллы) в вашу частную собственность, но с обязательным условием сдавать потом эту недвижимость в аренду под фиксированный процент. Leaseback - дословно "обратная аренда". За это (за инвестирование своих денег в гос.программу по увеличению количества тур.резиденций) вам возвращают НДС, берут на себя все заботы по обеспечению этого оговоренного процента и дают право проживать в вашей недвижимости от 1 недели до 6 месяцев. Французы охотно покупают такую недвижимость в кредит, т.к. кредит в этом случае списывается в расходы и окупает сам себя. Ну и отдохнуть можно съездить на юга ;-) Распорядиться этой недвижимостью можно только двумя способами - либо сдавать её постоянно, либо продать и купить что-то по классической схеме.

[Dedira]

По окончании срока договора недвижимость переходит в полное распоряжение владельца. Он может оставить ее исключительно в своем пользовании, продолжать сдавать в аренду через ту же управляющую компанию либо искать арендаторов лично.

Нет, это не так. Вообразите себе, что управляющая компания нарабатывала клиентуру 20 лет, а потом вы решли изъять свою квартиру из их оборота и тем самым лишили их какой-то части прибыли. А потом и ваши соседи сделали то же самое. А потом и в остальных резиденциях под их управлением народ массово вывел квартиры из под управления и зажил там сам. В итоге управляющая компания потеряла бизнес, а бюджет - налоги от деятельности этой компании... Государство защищает интересы не только владельцев недвижимости, но и бизнеса. И условия покупки по схеме лизбэк вам объяснят и при подписании предварительного договора, это будет прописано в договоре на 2-х языках (фр и англ) и нотариус вас спросит с пристрастием при подписании купчей все ли вы поняли.

[Dedira]

суть схемы в том, что у вас есть недвижимость, вы ее продаете кому-то (обычно филиалу банка), а он вам ее сдает.

ЕНОТ, я не сомневаюсь что такая схема существует, но она не имеет ничего общего с классической схемой лизбэк для простых смертных. Не запутывайте народ, и так все непросто...

Вы, часом, не про лизинг толкуете...?

[Parka]

Нет, это не так. Вообразите себе, что управляющая компания нарабатывала клиентуру 20 лет, а потом вы решли изъять свою квартиру из их оборота и тем самым лишили их какой-то части прибыли. А потом и ваши соседи сделали то же самое. А потом и в остальных резиденциях под их управлением народ массово вывел квартиры из под управления и зажил там сам. В итоге управляющая компания потеряла бизнес, а бюджет - налоги от деятельности этой компании...

Leaseback имеет разные типы договоров и применяется не только во Франции. И условие судьбы объекта после ее окончательного выкупа - сугубо договорные отношения при первичной продаже (могут потребовать и обратного возврата НДС государству). Вероятно, такая возможность есть не всегда.

Кстати, по поводу потери бизнеса. Меня в свое время очень удивило, что многие французские отели продают в собственность номера (и гаражи) в здании отеля. Без обязательного условия сдачи (т.е. можно вообще просто там жить, но вся инфраструктура - спортзал, бассейн, рестораны - дополнительно) для новых собственников.

[Dedira]

Leaseback имеет разные типы договоров

Варианты могут быть только в сроке аренды (9, 11, 15 лет....) и в количестве используемых в собственных целях неделях. Очень редко управляющая компания может согласиться на то, чтобы "отпустить" какой-то объект, но могут согласиться вывести из под управления дорогие объекты - виллы по 1-1,5 млн или квартиры-пентхаусы.

могут потребовать и обратного возврата НДС государству

После истечения 20-ти лет не могут. Если раньше -то из расчета 1/20 от суммы НДС за каждый оставшийся до истечения 20-летнего срока год.

[rose]

Эка Вы завернули! :еек: Нет, это абсолютно не так. Я уже писала выше http://хттп://щщщ.инфранце.су/форум/...пост1059856643 что лизбэк - это покупка недвижимости в туристической резиденции (от студио до отдельной виллы) в вашу частную собственность, но с обязательным условием сдавать потом эту недвижимость в аренду под фиксированный процент. Леасебацк - дословно "обратная аренда". За это (за инвестирование своих денег в гос.программу по увеличению количества тур.резиденций) вам возвращают НДС, берут на себя все заботы по обеспечению этого оговоренного процента и дают право проживать в вашей недвижимости от 1 недели до 6 месяцев. Французы охотно покупают такую недвижимость в кредит, т.к. кредит в этом случае списывается в расходы и окупает сам себя. Ну и отдохнуть можно съездить на юга ;-) Распорядиться этой недвижимостью можно только двумя способами - либо сдавать её постоянно, либо продать и купить что-то по классической схеме.

вот наконец-то пришел человек и все нормально объяснил

Французы охотно покупают такую недвижимость в кредит, т.к. кредит в этом случае списывается в расходы и окупает сам себя.

- еще есть возможность дефискализации, Loi Bouvard.

[EHOT]

для справки:
Le lease-back est une procédure par laquelle une firme propriétaire d'un bien d'équipement ou à usage professionnel le cède à une société de crédit-bail, qui le remet immédiatement à sa disposition par une opération de crédit-bail mobilier ou immobilier selon la nature du bien cédé. De telles opérations ont essentiellement pour but de procurer à l'entreprise des capitaux à long terme pour financer des immobilisations nouvelles, ou de consolider des crédits relais à court terme pour rééquilibrer le bilan. Cet artifice disparaît lors de l'établissement de comptes consolidés. http://www.vernimmen.net/html/glossa...ease-back.html

[La Neige]

Dedira, вы рассказали очень интересные вещи, спасибо. Неясен такой момент: вдруг расчеты компании-застройщика не оправдаются и с успехом сдавать проданные квартиры не получится? или успех сдачи придется на те самые первые 9 лет, а потом все затухнет по каким-то региональным (экономическим) причинам?

[OlgaL]

Dedira, вы рассказали очень интересные вещи, спасибо. Неясен такой момент: вдруг расчеты компании-застройщика не оправдаются и с успехом сдавать проданные квартиры не получится? или успех сдачи придется на те самые первые 9 лет, а потом все затухнет по каким-то региональным (экономическим) причинам?

Это те риски, от которых никто не застрахован, ИМХО

[Nork]

Кстати, по поводу потери бизнеса. Меня в свое время очень удивило, что многие французские отели продают в собственность номера (и гаражи) в здании отеля. Без обязательного условия сдачи (т.е. можно вообще просто там жить, но вся инфраструктура - спортзал, бассейн, рестораны - дополнительно) для новых собственников.

это первое с чем я столкнулся, правда не удивился изучая прайсы агентств, несколько лет назад.
в Негреско была студия 160, в Медитеране 225, тогда подумалось, что это лучший вариант для постоянной краткосрочной сдачи , даже сейчас иногда так кажется.....брэнд раскручен, сдавай процентов на 5-10 дешевле, экономные западные люди в очередь встанут))
и еще, слышал, что если получаешь не больше 12 000 евро в год дохода, то никаких налогов не платишь вообще....значит кто-то может сдавать свою недвижку за 1000е и ни о чем не думать

[Azzaz]

в Негреско была студия 160

кто-то мне говорил, что там офигительные шаржи надо платить, что как вложение это не выгодный вариант, это только не случай просто "похоронить" надежно деньги, чтобы потом их в случае чего вернуть без особых потерь.

[Parka]

это первое с чем я столкнулся, правда не удивился изучая прайсы агентств, несколько лет назад.
в Негреско была студия 160, в Медитеране 225, тогда подумалось, что это лучший вариант для постоянной краткосрочной сдачи , даже сейчас иногда так кажется.....брэнд раскручен, сдавай процентов на 5-10 дешевле, экономные западные люди в очередь встанут))

Не совсем так. В этих зданиях изначально есть 2 зоны - отельная и жилая. В Медитеранэ вообще это отдельное здание (даже их три, каждое имеет свое название), которые с отелем объединяет только одно - застройщик и подземные ходы/выходы. Да и судебные тяжбы Первая квартира, которую я хотел купить - была именно там. Ознакомившись со спецификой у меня быстро пропало такое желание. Да и цена намного завышена...

Я же писал выше именно про небольшие отели, в которых на одном этаже могут быть и номера и жилые квартиры. Насколько понимаю - минус - в очень больших сборах от синдика, повышенный износ конструкций и техники. Т.е. в них идет продажа бывшего номерного фонда. С мебелью, обстановкой.

и еще, слышал, что если получаешь не больше 12 000 евро в год дохода, то никаких налогов не платишь вообще....значит кто-то может сдавать свою недвижку за 1000е и ни о чем не думать

Насколько знаю, такого нет. Но у меня все равно будет больше

кто-то мне говорил, что там офигительные шаржи надо платить, что как вложение это не выгодный вариант, это только не случай просто "похоронить" надежно деньги, чтобы потом их в случае чего вернуть без особых потерь.

Да, они изначально выше. Да и на ремонт чуть ли не по 10-ке со студий собирали... Но информация полностью противоречивая. Кто-то мне сказал, что именно Негресско находится на спонсорской финансовой поддержке Мэрии как значимый объект.

[OlgaL]

и еще, слышал, что если получаешь не больше 12 000 евро в год дохода, то никаких налогов не платишь вообще

Из того, что я читала, нулевая ставка применяется для доходов до €5,963, но если человек женат, и это суммарный доход на семью, то доход считается на каждого, то есть нулевая ставка будет до суммы 11926. Если есть дети, то необлагаемый доход увеличивается в соответствии с количеством иждивенцев.

НО. Это все для резидентов. Для нерезидентов при сдаче квартиру в аренду используется ставка 20%. Нерезидент может снизить эту ставку и привести в соответствие с французскими ставками, если предоставит данные о своем общем доходе (включая Россию и\или другие страны).
Вот этот момент мне не очень понятен. Если я задекларирую, что в России не работаю, и соответственно не предоставлю документов о своем заработке, то как они проверят, что это правда? Если я сдаю недвижимость в России, как они проверят, какой доход я получаю?

[Nork]

[QUOTE=Parka;1059858469]


Насколько знаю, такого нет. Но у меня все равно будет больше

да я только рад буду, причем искренне

мне консьержка говорила, что в месяц получает 700 и по этой причине не платит "такс"

жилье в нашем доме у нее тоже бесплатное- служебное