#61
16.12.2009, 13:27
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 02.01.2006
Откуда: St.Petersbourg - Grenoble
Сообщения: 70.863
|
Martingale, для каждого конкретного жилья свой пик. Мы вот купили в реальный пик, в 2005 году, когда на все жилье в нашем регионе реально цены возрасли, но и в кризис 2008/2009 на нашу квартиру было только повышение по отношению к той цене, что мы купили.
|
|
|
#62
19.12.2009, 23:35
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 03.04.2006
Сообщения: 3.683
|
||
|
#63
19.12.2009, 23:39
|
|||
Мэтр
Дата рег-ции: 16.09.2007
Сообщения: 4.941
|
|
||
|
#64
19.12.2009, 23:55
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 16.09.2007
Сообщения: 4.941
|
В принципе я вопрос для себя решила - покупать. Мне не выгодно снимать жилье. Напр., кредитные выплаты моего будущего дома - 400 евро. Снимать в аренду такой же дом - 650 евро. Моя сегодняшняя аренда 450, причем за малюсенький домишко.
vrubelru, тебе спасибо, надостовала я тебя с моими перепетиями |
|
|
#65
06.11.2011, 03:18
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 17.08.2007
Откуда: 78 / Sakhalin
Сообщения: 622
|
Давно тут никого не было смотрю.. добавлю ка свою лепту в интересующую меня сейчас тему...
Многие советуют снимать, если присутствует неопреледенность последующего места жителства.. Но при неопределенности и снять не просто, как минимум нужно наличие стабильной работы чтобы что-то снять. Допустим если жить между 2 стран, купив недвижимость поддерживать ее конечно сложно заочно, но снять что-то неожиданно приехав тоже будет довольно сложно - только через знакомых, или еще какими уловками, т. к. собственники очень с опаской сдают свою недвижимость тем более иностранцам и выбирают самые лучшие досье из обычно имеющейся на приличное жилье очереди кандидатов.. и по вполне понятным причиням, законодательство уж слишком защищает квартиросьемщиков.. |
|
|
#66
17.11.2011, 16:29
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
Я тоже поддержу тему, поскольку сам долго над ней думал :-)
1. Есть куча факторов, которые совершенно невозможно на нашем уровне учитывать. Самый главный — будущее рынка недвижимости. А поскольку невозможно, то лучше его и не затрагивать, я в своих рассчётах закладывался, что стоимость дома будет расти пропорционально инфляции (если у кого-то есть более реалистичные прогнозы — добро пожаловать с выкладками). 2. Есть куча факторов, которые сугубо личные, и которые сложно перевести в деньги. Например, кому-то приятно жить в своём, потому что оно «своё». Или наоборот — в снимаемом, потому что можно в любой момент завести детей, развестись, сменить работу и т.п. — переезд не будет стоить таких денег, как при продаже / покупке. Аналогично: раз нельзя перевести в деньги (а у нас тема «выгодно или нет»), то каждый сам для себя потом ответ уточняет. 3. Итак, остались чистые деньги. 3.1. Если бы в сравнении не было ничего, кроме квартплаты и выплаты банку, оно было бы достаточно просто. 3.1.1. Смотрим квартплату, сравниваем с частью выплат, которые уходят на погашение банку (кто-то цитировал тут 2/3 к 1/3, лично у меня сейчас порядка 90% уходит на проценты — надо смотреть конкретный контракт). 3.1.2. Хотя и в этом, упрощённом случае нужно учесть immobilisation du capital. Грубо говоря, если квартплата у нас 1000, а банку за кредит мы платим 1500, из которых 1000 уходит на проценты, а 500 на погашение кредита, то сравнение в пользу съёма: оставшимися 500 еврами в случае съёма мы можем распорядиться, как захотим (например, положить в банк и получать проценты )за 25 лет кредита сумма удвоится). А в случае кредита у нас выбора нет, мы обязаны отдать их банку. 3.2. Но есть ещё периодические выплаты, вмешивающиеся в рассчёты. 3.2.1. Taxe foncière. Taxe d’habitation — если снимаемое сильно отличается от купленного (снимали маленькую квартиру, купили вдвое больший дом). Charges. Всё принимается в рассчёт достаточно просто. 3.2.2. Капитальные ремонты — начиная от классического лифта или там чистки фасада, и до электричества, канализации. Если хозяин вы — это за ваш счёт. 3.3. И есть одноразовые выплаты, которые очень сильно влияют на выбор. основном les frais de notaire. И чтобы их учесть, нужно примерно представлять срок, который мы собираемся прожить в купленном доме. Грубо говоря, если нотариусу заплатили 40000, то за 10 лет эта сумма вполне амортизируется (сравнивая с loyer), а за пару лет — совсем нет, выгодно было снимать. 3.3.1. Как обычно, эту сумму тоже нужно капитализировать в сравнении (грубо говоря, как только мы заплатили её нотариусу, она перестала нам приносить проценты на накопительном счету). Лично мой вывод (после долгих и мудрых рассчётов) — есть два главных фактора. 1. Наша подвижность (какова вероятность, что через 5 лет нам надо будет переезжать). 2. Психологический фактор (что именно нам по душе — жить в своём жилье или свобода). И тут же все рассчёты становятся совершенно бессмысленными (путь и увлекательными). Ну и фактор рынка недвижимости, но я его тоже исключительно как лотерею воспринимаю: может повезёт, а может и нет. |
|
|
#67
17.11.2011, 16:30
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
А если меня сейчас опять начнут упрекать в бессмысленности ответа — на то и тема сложная, чтобы у неё не было однозначного ответа. Была бы чёткая формула, о чём было бы тут разговаривать на три страницы :-)
|
|
|
#68
17.11.2011, 16:36
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 24.09.2004
Откуда: Париж - 94
Сообщения: 3.218
|
green_fr, Мне понравилис ваши размышления.
Вы еще один случай не учли. Как пример. Одна пара хочет жить в очень престижном месте. Купить в том месте не реально для них. Банк кредит не даст. А снять могут, вот и предпочитают снимать.
__________________
9.07.2009 16.03.2012 |
|
|
#69
17.11.2011, 16:49
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
Ну да, я сразу исходил из реальности сравниваемых вариантов :-)
|
|
|
#70
17.11.2011, 21:11
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 15.04.2007
Откуда: Nord
Сообщения: 3.316
|
На днях заплатили последний в этом году налог и закрыли кредит по дому, в связи с чем возникло много дум.
С одной стороны, вздох облегчения: вроде как собственники и этому куча приятностей: можно наследовать, перестраивать, продавать. Мы, например, из тех людей, у которых на чужое рука не поднимается и что то строить, ремонтировать, сажать в чужом доме не стали бы. Это тоже плюс собственности. А с другой стороны, с нами случилась классически описываемая выше ситуация, когда предложили переехать в другой департамент на более интересное место работы и ближе к морю, которое оба любим, но сдавать дом в аренду муж наотрез отказался (именно из-за страха пускать чужих людей), а я наотрез отказалась влезать в кабалу с оплатой нового жилья плюс к поддержанию дома. В итоге, никуда мы не поехали. А с другой стороны, какой же это развод и иллюзии - собственность.)) Потому что попробуйте завтра остаться без работы и не оплатите обязательный налог на собственность, и вы увидите, кто здесь собственник, вы или государство, которое эту собственность у вас конфискует.) Передайте свой дом в наследование и вы увидите, оставит ли ваш ребёнок эту обузу, за которую ещё и нужно заплатить огромный налог государству. Попробуйте пробить новый выход на улицу без согласования с мэрией и вы узнаете, кто в доме пристав. А так конечно эго почёсывает мысль - собственники. |
|
|
#71
17.11.2011, 21:31
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 01.03.2008
Откуда: Paris
Сообщения: 4.313
|
Мы тоже долго (год) после продажи квартиры думали: покупать или снимать... В итоге сняли.
green_fr очень верные аргументы привел. Мы живем в доме, где все квартиры съемные (владелец дома - Ватикан ), мы как-то спросили у одного из своих будущих соседей - объясните нам, почему Вы снимаете (у него денег много). Он и вогнал последний гвоздь в наше решение тоже снимать. Он сказал примерно следующее :"Я что - идиот? За те деньги, за которые я снимаю 200 м, я бы купил 100м. " То есть, как и написала Dorry. Только он-то и позволить себе может, но получается действительно неумно покупать в таких районах.
__________________
Мир - это зеркало, и оно возвращает каждому его собственное изображение. Брось в него угрюмый взгляд - и навстречу тебе выглянет из него мрачное лицо; но кто смеется вместе с ним или над ним, тот находит в нем веселого покладистого товарища. У.Теккерей. 03.10.2009 30.04.2011 |
|
|
#72
17.11.2011, 21:48
|
|||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
|
||
|
#73
17.11.2011, 23:14
|
|||
Мэтр
Дата рег-ции: 15.04.2007
Откуда: Nord
Сообщения: 3.316
|
Цитата:
Это вообще тема об относительности. Вроде как и пенсию ждёшь, ждёшь, надеешься на закон, а выйдешь на пенсию, и либо перестройка, либо нехорошесть какая то случается, и или пенсия смешная или она уже не нужна. Мне кажется, тема кем быть лучше "арендатором или собственником" немножко из этой же области. |
||
|
#74
17.11.2011, 23:26
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 14.02.2008
Откуда: Vincennes-Fontenay s Bois
Сообщения: 6.292
|
не, одназначно, покупка жил площади в ИДФ есть наилучший вариант <epargne>. Никакие вклады не дают таких процентов. Даже при выплате всеможных налогов, в конечном итоге, при продаже все это покрывается.
|
|
|
#75
17.11.2011, 23:27
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 14.02.2008
Откуда: Vincennes-Fontenay s Bois
Сообщения: 6.292
|
||
|
#76
18.11.2011, 00:17
Последний раз редактировалось Dorry; 18.11.2011 в 00:21..
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 24.09.2004
Откуда: Париж - 94
Сообщения: 3.218
|
Вот некоторые отриц. стороны: 1. Внеся первоначальный взнос мы лишились круглой суммы, которая могла бы приносить хорошую прибыль. 2. Выплаты все равно большие, за эту сумму мы могли снимать нормальную квартиру в Париже. 3. Сидник и соседи маразматики. Как пример, последнее головование отказ от ключа Vigik на входной двери. В итоге входная дверь открывается очень неудобно, а когда руки заняты это ужас. Но зато ограду на крыше решили поставить. Бред.
__________________
9.07.2009 16.03.2012 |
|
|
#77
18.11.2011, 00:21
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 24.09.2004
Откуда: Париж - 94
Сообщения: 3.218
|
__________________
9.07.2009 16.03.2012 |
|
|
#78
18.11.2011, 00:31
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 15.04.2007
Откуда: Nord
Сообщения: 3.316
|
||
|
#79
18.11.2011, 10:26
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
У меня нет информации по доходности недвижимости, купленной для жизни (очень субъективная информация), но недвижимость, купленная для сдачи, приносит примерно 4% годовых, тенденция на снижение. Механизм очень простой — было бы 20%, все ринулись бы покупать, и цены поднялись бы. И поднимались бы ровно до того уровня, когда доходность спустится до соответствующего риску уровня. Чудес не бывает. Только если у вас есть какая-то информация, которой нет ни у кого (мало у кого) на рынке. |
|
|
#80
18.11.2011, 11:43
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 05.08.2011
Сообщения: 21.779
|
Ну как субьективная... вот в Париже за последний год цены выросли на 12% примерно. То есть если вы купили, год сдавали, а через год продали, то вы заработали 4% на сдаче + 12% на перепродаже = 16%. Не слабо. (Хотя там будут конечно расходы и налоги, но все равно неплохо.)
__________________
Будучи человеком военным, д'Артаньян полагал, что одновременно можно делать хорошо только одно дело. |
|
|
#81
18.11.2011, 11:47
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 05.08.2011
Сообщения: 21.779
|
Это аргумент не для всех. Для тех, кому актуально "вот прям ща" жить в 200 м вместо 100 - тогда да. Но зато через 20 лет этот человек вылетит из своих 200 м с голой ж.., а тот, кто купил 100 м, и сам больше ничего платить не будет, и детям оставит.
__________________
Будучи человеком военным, д'Артаньян полагал, что одновременно можно делать хорошо только одно дело. |
|
|
#82
18.11.2011, 11:50
|
||
Заблокирован(а)
Дата рег-ции: 29.07.2005
Откуда: СПб
Сообщения: 6.537
|
Здесь не учтены банковские проценты - купить то без кредита наверняка ни у кого не получится, а продаже через год - выплата кредита плюс проценты, вы не только ничего не выигрываете, но и в минусе остаётесь. Надо 5 лет чтобы амортизировать проценты по кредиту, после етого вы получаете прибыль даже с досрочной выплаты кредита после продажи <bien>. |
|
|
#83
18.11.2011, 11:56
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 05.08.2011
Сообщения: 21.779
|
Ну естественно надо все просчитывать, я не спорю. Есть люди, которые и за наличные вполне могут купить.
__________________
Будучи человеком военным, д'Артаньян полагал, что одновременно можно делать хорошо только одно дело. |
|
|
#84
18.11.2011, 12:02
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 14.02.2008
Откуда: Vincennes-Fontenay s Bois
Сообщения: 6.292
|
|
|
|
#85
18.11.2011, 12:20
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 01.03.2008
Откуда: Paris
Сообщения: 4.313
|
Печкин, конечно не для всех. Если деньги есть на покупку 100 м, то на них всегда успеется что-то купить, а пока почему бы и не пожить в 200? А через 20 лет купить те же 100. Мы посчитали - нам при покупке мЕньшей квартиры только нотариус будет стоить столько, сколько 2 года ренты в бОльшей. Плюс все сопутствующие, о которых выше писали. Конечно, у каждого свой частный случай, но в некоторых действительно неумно покупать себе жилье.
__________________
Мир - это зеркало, и оно возвращает каждому его собственное изображение. Брось в него угрюмый взгляд - и навстречу тебе выглянет из него мрачное лицо; но кто смеется вместе с ним или над ним, тот находит в нем веселого покладистого товарища. У.Теккерей. 03.10.2009 30.04.2011 |
|
|
#86
18.11.2011, 13:16
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
Я говорю не о точечной доходности, невозможно угадывать, когда цена пойдёт вверх, а когда вниз, чтобы вовремя продавать. |
|
|
#87
18.11.2011, 13:17
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
||
|
#88
18.11.2011, 13:20
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
А по поводу «кто приносил больше» — МММ приносил больше. Прошу не рассматривать это как сарказм, я серьёзно. Я что хочу сказать — чем выше доходность, тем выше риск. То, что 15 лет практически без снижения цен на недвижимость заставило людей забыть этот риск — это да, большая проблема. Но риск есть. |
|
|
#89
18.11.2011, 13:22
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 05.08.2011
Сообщения: 21.779
|
Я говорил о годовом приросте в 12%, не выводя его из дневных данных.
__________________
Будучи человеком военным, д'Артаньян полагал, что одновременно можно делать хорошо только одно дело. |
|
|
#90
18.11.2011, 13:34
|
||
Мэтр
Дата рег-ции: 22.06.2011
Откуда: Guyancourt
Сообщения: 940
|
Извините, Печкин, я не дописал, но имел в виду, что годовой доход в недвижимости так же мало интересен, как и дневной в акциях. Кто покупает квартиру, чтобы жить в ней (мы же эту тему обсуждаем, реакция на вашу реплику про +12%) один год, а потом продать? А если кто и покупает, то какова вероятность, что хороший результат последнего года (где рост действительно покрывает и нотариальные расходы, и налоги, и всё-всё-всё) повторится в будущем *откуда моя аналогия с +3% акций за сегодня).
Когда я писал об отсутствии и субъективности доходности своей недвижимости, я писал именно об этом. К слову, приведённые +4% от съёмной недвижимости включают и наблюдаемый рост цен на недвижимость, и ремонт её, и налоги, и амортизацию (за среднее время между покупкой и продажей) нотариальных и пр. доходов. Не только чистое loyer/prix. |
|
|
Закладки |
Здесь присутствуют: 1 (пользователей - 0 , гостей - 1) | |
|
|
Похожие темы | ||||
Тема | Автор | Раздел | Ответов | Последнее сообщение |
Как лучше снимать квартиру в Бордо? | glimpsefication | Жилье во Франции | 6 | 09.11.2010 18:40 |
Аренда (совместная) Ищу желающих снимать жилье в Бордо!!! | Exstasy | Аренда и продажа жилья | 0 | 03.08.2010 13:02 |
Когда можно снимать бронь в отеле | fanfanchik | Туристическая виза | 74 | 04.03.2008 11:37 |
Cовместно снимать жилье в Париже | canary | Аренда и продажа жилья | 0 | 26.12.2006 15:48 |
Секреты фотографии: как снимать молнии? | Leonid | Фотоателье | 8 | 07.09.2006 01:57 |