Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[Печкин]

Точно 3? Раньше слышала про один, а в последнее время вроде про пять лет даже.

Это неверно. Я лично перепродал главное жилье через полтора года без всяких проблем и без налога.

[musjaster]

мне тоже казалось что 5

[Ptu]

Печкин, а на сколько ваша новая цена продажи была выше той, по которой вы купили?

[Печкин]

Примерно на 10%, но это не имеет никакого значения при продаже.

[Pontsurlecie]

Вот такой случай приключился. Один дяденька купил квартиру со статусом занятой по сниженной цене на аукционе. .......

А где проводят эти аукционы и кто?

[Печкин]

А где проводят эти аукционы и кто?

В офисах у нотариусов лежат листки с описаниями, когда будут ближайшие.

[Pontsurlecie]

В офисах у нотариусов лежат листки с описаниями, когда будут ближайшие.

И как простому смертному получить информацию? Заходить в каждый офис, как незваный татарин?

[Печкин]

Конечно. Это не запрещено.

[Lara777]

А где проводят эти аукционы и кто?

http://www.juri-encheres.com/

[Ирис]

Pontsurlecie, я вот на этом сайте нашла: http://encheresparisiennes.com/

[Buna]

Мне интересно, у кого-нибудь из форумчан получалось купить на аукционе хорошее жилье? Я тоже долго ходила вокруг -облизывалась. Но там 2 основных засады. Если жилье свободное и хорошее,то желающих столько, что цена поднимаетсяобычно выше рыночной в ходе аукциона. А если жилье продается occupe, то жильцов выселить практически невозможно.

[Pontsurlecie]

http://www.juri-encheres.com/

merci

[Buna]

Печкин, спасибо Вам за откровенное уточнение про один год. Как бальзам на душу .

[Ирис]

Вот мне интересно всегда, куда это во Франции можно деть прежних жильцов? Кругом, наоборот, говорят о десятилетних тяжбах и невозможности пользоваться таким купленным жильем.

Buna, так в этом вся интрига : ) Я бы, конечно, раскопала концы этой истории, но меня квартира не заинтересовала в итоге. Тут же после визита познакомились со старичком-соседом, который поведал, что прежние собственники в добром здравии переехали в другую часть нашего же поселка, недели 2 назад.

А моя подруга очень заинтересовалась одной квартирой в Париже, которая продавалась на аукционе за долги, но ее сразу предупредили, что выселить эту семью будет практически невозможно. Люди квартиру оккупировали, посещать никому не давали (хотя день визитов был определен официально), мои приятели подошли частным порядком к жильцам, и они сказали, что ни за какие посулы не выедут с квартиры. С интересным случаем я столкнулась, безусловно. Если честно, со мной такое впервые, поэтому не могу отойти от впечатлений.

[Buna]

Ирис, понятно. Вот как бывает . Т.е. золотое правило "А поговорить?!"-никто не отменял. И жильцы жильцам рознь.

[Buna]

Печкин, как Вы думаете, а сейчас реально купить жилье и продать его через год-два без потерь? Раньше, на подъеме рынка, это работало.
Теперь, учитывая 8% комиссии нотариуса и 5% агентству (и даже без последней), получается что даже выйти в ноль сложно. Ну если только не делать ремонт самому (типа кафеля в санузле... и нормального ламината вместо французского кафеля на полу). И то и другое дает plus-value, но реализуется сложно.
В съемном жилье жить надоело. Но каждый раз, как не посчитаю, если придется переехать через год-два, то выгоднее получается все равно снимать.

[Parka]

В съемном жилье жить надоело. Но каждый раз, как не посчитаю, если придется переехать через год-два, то выгоднее получается все равно снимать.

В этом варианте даже думать не надо - только снимать

как Вы думаете, а сейчас реально купить жилье и продать его через год-два без потерь? Раньше, на подъеме рынка, это работало.
Теперь, учитывая 8% комиссии нотариуса и 5% агентству (и даже без последней), получается что даже выйти в ноль сложно. Ну если только не делать ремонт самому (типа кафеля в санузле... и нормального ламината вместо французского кафеля на полу). И то и другое дает plus-value, но реализуется сложно.

Для того, чтобы выйти в плюс - нужно быть профи - следить за рынком, скупать за три копейки, делать ремонт, продавать ... Надо только этим бизнесом и заниматься. Или поймать удачу... А это не всем удается. И не всегда....

[rose]

Это неверно. Я лично перепродал главное жилье через полтора года без всяких проблем и без налога.

вроде сейчас 6 месяцев минимум, не год

[rose]

Печкин, как Вы думаете, а сейчас реально купить жилье и продать его через год-два без потерь? Раньше, на подъеме рынка, это работало.
.

только если купить дёшево; ищите варианты с наследниками, которые хотят очень быстро продать жильe

[Печкин]

вроде сейчас 6 месяцев минимум, не год

Нет. По закону никакого минимума нет. Ни 6 месяцев, ни год, ни три и не 5. Если ваше жилье основное, вы его можете перепродать без налогов хоть на следующий день.

Печкин, как Вы думаете, а сейчас реально купить жилье и продать его через год-два без потерь?

Нет, сейчас нереально. Покупка для перепродажи - это очень специальные случаи. Например, вы жилец сьемщик, у вас контракт еще надолго, а вашему хозяину нужно срочно продать. Вы его можете уломать на очень низкую цену (так как задорого с жильцом ему не продать), и затем сразу перепродать по рыночной без налога на прибыль, раз это ваше основное жилье.

Вот мне интересно всегда, куда это во Франции можно деть прежних жильцов?

Продавец имеет право не продлить сьемщикам контракт в случае продажи жилья. Просто не все продавцы это делают. После покупки это может сделать покупатель, если он собирается жить в жилье сам.

[Катерина]

Это неверно. Я лично перепродал главное жилье через полтора года без всяких проблем и без налога.

Почитайте закон. Мы как раз сейчас в стадии продажи и будем платить этот налог. 8 лет назад также продавали и платили plus-value. Есть несколько возможностей чтобы его не платить (вероятно Вы попали под одну из них).
Не так все просто чтобы купить, пожить несколько месяцев и потом продать с выгодой и без налога

[Печкин]

Почитайте закон. Мы как раз сейчас в стадии продажи и будем платить этот налог. 8 лет назад также продавали и платили plus-value. Есть несколько возможностей чтобы его не платить (вероятно Вы попали под одну из них).
Не так все просто чтобы купить, пожить несколько месяцев и потом продать с выгодой и без налога

Так вы дайте ссылку на закон. Вы ее не найдете, потому что ее нет
Возможность только одна: жилье должно быть основным жильем продавца на момент продажи. Все. Если это не вызывает сомнений, налога вы не платите, когда бы вы ни продавали.

La plus value dégagé lors de la vente de la résidence principale est en principe exonérée de plus value immobilière :
Peu importe la durée de détention de l’immeuble, il suffit que la maison / appartement constitue la résidence principale du vendeur de manière habituelle et effective ;
(http://www.leblogpatrimoine.com/impo...oneration.html)

[Ирис]

Buna, насчет аукционов: я тоже смотрела одно время и пришла к выводу, что можно купить, если посчастливится, небольшие площади под сдачу в аренду, но все, что я смотрела, ни за что не подошло бы для жизни самой - такие трущобы и заброшенные объекты, что даже капитальный ремонт вряд ли помог бы. А сдаваться в парижском регионе жилье может в любом состоянии, как известно. (Но лично мне все равно противна рухлядь, поэтому не покупаю).

В Вашей ситуации я бы еще такое решение видела: купить что-то, что потом можно сдавать. У меня многие знакомые переехали по работе, но свое жилье в ИДФ при этом сдали и довольны.

Что касается квартиры, которую я посмотрела, мне не очень понятна логика нового собственника, который в день, когда стал таковым, поставил ее на перепродажу. По моим подсчетам, после всех выплат и гипотетического торга, он получит на карман 20-30 тыс. евро. Стоит ли меситься ради такой прибыли, с учетом того, что ты не можешь постоянно заниматься такими перепродажами. Предыдущий владелец нашей бывшей квартиры "наварился" гораздо существеннее, купив полностью убитое жилье, и, поскольку сам работает в bâtiment, практически сам ее отделал, используя стыренные на других стройках материалы (и зачем-то нам это рассказал). Разница между покупкой и продажей составила 150 тыс. евро - вот это стоящее дело. Все это я с улыбкой рассказываю, потому что за те 7 лет, что я ищу для нашей семьи жилье, с какими только типами не приходилось столкнуться.

[Катерина]

Так вы дайте ссылку на закон. Вы ее не найдете, потому что ее нет
Возможность только одна: жилье должно быть основным жильем продавца на момент продажи. Все. Если это не вызывает сомнений, налога вы не платите, когда бы вы ни продавали.

La plus value dégagé lors de la vente de la résidence principale est en principe exonérée de plus value immobilière :
Peu importe la durée de détention de l’immeuble, il suffit que la maison / appartement constitue la résidence principale du vendeur de manière habituelle et effective ;
(http://www.leblogpatrimoine.com/impo...oneration.html)

Признаю Вашу правоту.
действительно, можно не платить, если не вызывает сомнений что это основное жилье. И если проделывать эту операция не так часто. У нас особый случай и мы предпочитаем заплатить не боясь потом redressement fiscal.

[Buna]

Parka, rose, Печкин, спасибо за Ваши ответы.

Небольшое уточнение : у меня не стоит задача "снять навар" при продаже основного жилья. Я просто хочу выйти в ноль (или даже в минус, но равный аренде), за 1-2 года, т к придется переезжать. У нас в городе и в округе (и, думается мне, во Франции в целом) качество жилья оставляет желать лучшего.
А если жилье было бы собственное, то я бы настелила полы из ламината (у меня очень мерзнут ноги от кафеля), сменила окна, побелила стены и т.п. Т.е. сделала бы себе "уютную теплую норку".


Ирис, мы так и решили, как Вы пишете. Если придется переехать и не удастся продать, то будем сдавать . Спасибо за пример в виде знакомых.

Мне нравится ход Ваших рассуждений. Я тоже бы не стала покупать трущобу. Но рухлядь рухляди рознь. Если расположение и сам дом хорошие, а квартира убитая, то можно и прикупить. Я заметила общую (за редким исключением) нелюбовь и неумение французов делать ремонт. Т е при наличии нескольких факторов, - "убитость квартиры", желание владельца быстро избавиться от недвижимости, -можно вполне себе купить что-то удобное и сделать "под себя".

[Parka]

Parka, rose, Печкин, спасибо за Ваши ответы.

Небольшое уточнение : у меня не стоит задача "снять навар" при продаже основного жилья. Я просто хочу выйти в ноль (или даже в минус, но равный аренде), за 1-2 года, т к придется переезжать. У нас в городе и в округе (и, думается мне, во Франции в целом) качество жилья оставляет желать лучшего.
А если жилье было бы собственное, то я бы настелила полы из ламината (у меня очень мерзнут ноги от кафеля), сменила окна, побелила стены и т.п. Т.е. сделала бы себе "уютную теплую норку".


Ирис, мы так и решили, как Вы пишете. Если придется переехать и не удастся продать, то будем сдавать . Спасибо за пример в виде знакомых.

Мне нравится ход Ваших рассуждений. Я тоже бы не стала покупать трущобу. Но рухлядь рухляди рознь. Если расположение и сам дом хорошие, а квартира убитая, то можно и прикупить. Я заметила общую (за редким исключением) нелюбовь и неумение французов делать ремонт. Т е при наличии нескольких факторов, - "убитость квартиры", желание владельца быстро избавиться от недвижимости, -можно вполне себе купить что-то удобное и сделать "под себя".

Тут еще один фактор значим - где вы собираетесь покупать жилье. Если цены в этом регионе минимальны при покупке, то и не бойтесь много потерять.

[zaviraks]

Тут еще один фактор значим - где вы собираетесь покупать жилье. Если цены в этом регионе минимальны при покупке, то и не бойтесь много потерять.

В любом случае frais de notaire прийдется потерять...

[Buna]

Тут еще один фактор значим - где вы собираетесь покупать жилье. Если цены в этом регионе минимальны при покупке, то и не бойтесь много потерять.

Idf, на круг получается 15-20 т евро (в дополнение к как бы аренде) за 1,5 года. Для нас много.

[Martingale]

лллл

[Buna]

Martingale, я тоже хотела дописать, что при таком раскладе выгоднее получается потом сдавать, а не продавать.
Контролировать жильцов на расстоянии -не знаю, как будет получаться, опыта нет.
Поразила история одного француза, который сдает небольшую квартирку на море в 3 часах езды от собственного жилья. За лето у него сменяется 4-8 арендаторов, он их ищет через Лебонкуа. Он присылает им ключи по почте. И каждый после себя убирается и оставляет жилье чистым для следующего отдыхающего. Проблемы за 30 лет сдачи были один только раз, когда он сдал квартиру "компании молодых людей". Как он сказал, "мой секрет, что я сдаю семейным".