Fonds de Commerce, Bail à céder, Droit au bail: кто что об этом знает?

[Tsupa]

В поисках аренды помещения столкнулась с тем,что прежде чем взять в аренду,необходимо заплатить приличную сумму (50 000-300 000 евро)в зависимости от метража и месторасположения.Называют разные названия- Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail......
Мне понятно,когда продают бизнес,и понятно из чего складывается цена.Но почему продают Право арендовать,и из чего складывается цена я не могу понять.
Приведу простой пример:
За 100 м2 Арендатор(не Владелец)просит 160 000 евро с арендной платой 1200 евро в месяц (как он платит).Помещение пустое,нет вывески,невозможно определить какой вид деятельности был.Называет это Фонд Коммерс.Спрашивается-за что деньги платить?

Потом,кто будет продавать успешный бизнес?Это бывает очень редко,в основном таким образом избавляются от нерентабельного биснеса.Но даже в этом случае должны быть какие-то Активы.
Совет агента по недвижимости - "Найдите и купите Фонд коммерс как можно более близкий вашему бизнесу.Перестроите потом все под себя.Практически все берут под это кредит".

Пожалуйста,поделитесь опытом,знаниями,кто что об этом знает.
Более эфективные методы поиска помещения в аренду во Франции.
В чем различия между Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail?
Чем в дальнейшем для предприятия является Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail? Актив,Пасив?
Спасибо,
Лана

[Alex 66]

Доброго времени суток!
В настоящее время рассматриваю возможность открытия (покупки) бизнеса во Франции и также хотел бы узнать, как разобраться с этим вопросом...

[EHOT]

В чем различия между Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail?

Fonds de Commerce - это как бы само предприятие, которое вы покупаете. То есть если вы покупаете ресторан, то будет состоять из двух основных частеи:
- оборудование, которое там есть (цену которого определить достаточно легко);
- клиенты, которые в этот ресторан ходят (обычно вычисляется по обороту, по приросту оборота, потенциальным возможностям и так далее)
Bail - это контракт на сьем всего лишь помешения (в данном случае коммерческого).
Bail a ceder - соотвественно контракт на сьем помешения, которыи предлагают взять.

То есть предположим вы решили открыть ресторан в новом месте где ничего раньше не было. Вы заключаете с хозяином здания контракт о сьеме помешения (Bail) и платите ему каждыи месяц плату за сьем. За пару лет ваш ресторан стал популярным и в него стало ходить много людеи. Если вы решаете его продать, то вы продаете весь бизнес (Fonds de Commerce) - не только оборудование (кухня + столы, стулья + посуда), но и популярность ресторана. Новыи хозяин ресторана должен будет заключить новыи контракт на сьем помешения (Bail) и платить плату за сьем хозяину помешения.


Извиняусь, если есть неточности - сама никогда ничего не покупала такого плана.

Чем в дальнейшем для предприятия является Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail? Актив,Пасив?

Думаю, что должно быть вполне понятно. Я не очень сильна в бугалтерии, но мне сложно себе представить, что то, за что вас просят заплатить, вы сможете записать в пасив.

[BOBAH]

le fonds de commerce - это недвижимое иммущество состоящее из:

1. нематериальных элементов как: клиентура, право на аренду, ассортимент, марка, вывеска, патенты, лицензии на данную деятельность ...


2. Материальных элементов :мебель, компютеры и т.д

Если вы покупаете готовый бизнес - и желаете его продолжать то вы должны рассматривать вышеперечисленные элементы.


Почему право на аренду продаётся ? Потому что арендатор имеет преимущественное право на продление договора об аренде. И руководствуется рыночной стоимость помещения в данной местности. Пока он платит аренду, помещение может пустовать.

К примеру - помещение в 60 м2 в 19 районе Парижа 4 года тому назад стоило 9 000 евро. Аренда - 500 евро.
Сейчас то же помещение без каких либо изменений стоит 30 000.

[BOBAH]

http://www.escap-immo.com/annonces/

[Tsupa]

Спасибо всем за подробные объяснения!

Единственное,что для меня осталось неясным,где все-таки собака зарыта! Не могу поверить,что люди платя немалые деньги за "Право арендовать"(т.н. нематериальные активы) рискуют потерять их при случае,если бизнес не пошёл в данном месте.А если не будет желающих арендовать наше помещение месяц,полгода,год....!!!! Платить аренду,увеличивая тем самым сумму так называемого "Права арендовать"?
И вот еще вопрос.
Существуют ли какие-то Оценочные комиссии или независимые оценщики,кто может подтвердить обоснованность запрашиваемой суммы.Если есть,то как их обзывают и где их искать?

Tsupa пишет:
Чем в дальнейшем для предприятия является Fonds de Commerce,Bail a ceder,Droit au bail? Актив,Пасив?

Думаю, что должно быть вполне понятно. Я не очень сильна в бугалтерии, но мне сложно себе представить, что то, за что вас просят заплатить, вы сможете записать в пасив.

Здесь мне хотелось увидеть конкретную бухгалтерскую запись по балансовым счетам.Неправильно вопрос поставила.

http://www.escap-immo.com/annonces/

Cпасибо за ссылку,но по нашему региону PACA там объявлений нет.

[EHOT]

мне хотелось увидеть конкретную бухгалтерскую запись по балансовым счетам

Не поиму, что вас так смушает. Отрыла даже Plan comptable général:
Comptes d'immobilisations (classe 2)
Immobilisations incorporelles (20)
Brevets, licences (205)
Droit au bail (206)
Fonds commercial (207)
Autres (208)

[Tsupa]

EHOT, Спасибо за ответ.Мне для начала следовало самой заглянуть в План счетов.Столько читать сейчас приходится,что голова кругом! Тем более,что мой французский никакой пока.

От CCI никакой помощи.Англоговорящего бухгалтера в нашем регионе искали очень долго,к счастью нашли очень хорошего!

Была на консультации.Если кому-то интересно,выкладываю основное:

1.Покупая право аренды на 3,6,9... лет вы получаете неотъемлемое право на продление вашего договора по истечению срока.При несогласии продления, Proprietaire обязан выкупить у вас это право аренды по цене,которая будет определена с учётом всех факторов на сегодняшний день.
2.Если вы объявили фирму банкротом,то вы не теряете своего Права аренды,оно сохраняется,пока платится аренда и, вы все-также имеете право на его продажу.

[Larisa_D]

Здравствуйте, у меня вопросы по аренде коммерческого помещения. Владелец такого помещения должен сдавать его в состоянии, соответствующем всем предъявляемым нормам? Если нет, то значит ли это, что арендодатель должен сам и за свой счет приводить данное помещение в такое соответствие. Под нормами имею в виду в первую очередь нормы пожарной безопасности.

[Plushka]

Larisa_D, помещения разные сдают, в том числе и с голыми бетонными стенами, прорывом труб в подвале, сгнившей проводкой. Но можно торговаться, договариваться, искать компромисс с владельцем "стен".
Часто расходы на ремонт и приведение помещения в соответствие с нормами (в зависимости от вида деятельности/назначения помещения) стороны делят пополам.
Если расходов очень много, а владелец не идет на контакт, то подумайте, стоит ли связываться с длительным и дорогостоящим капитальным ремонтом.

[Larisa_D]

Plushka, спасибо за ответ. Пока выясняем, что не соответсвует нормам и сколько будет стоить привести помещение к такому соответствию. А дальше конечно попробуем поторговаться. Но хотелось бы еще все-таки узнать, как по закону?

[Plushka]

Larisa_D, информация по вопросам безопасности помещений здесь: http://www.apce.com/pid895/erp.html?espace=1&tp=1 Там же рекомендации, в какие инстанции обращаться, алгоритм действий и т.п.
Надеюсь, Вы благополучно решите все вопросы

[Viki]

Если нет, то значит ли это, что арендодатель должен сам и за свой счет приводить данное помещение в такое соответствие. Под нормами имею в виду в первую очередь нормы пожарной безопасности.

Хаааароший вопрос!
Вобщем так : если вам предписано администрацией привести помещение в соответствии с НОВЫМИ нормами, а не теми, которые были проплеваны уже давно, то это обязанность владельца оплатить эти работы. Но к сожалению арендодатель заказывает смету, потом реализует работы, оплачивает полностью, а потом уж дает все это на возмещение владельцу. Владелец как правило кричит "не буду!" и все решается в лучшем случае между адвокатами , в худшем - в трибунале. Да, договор аренды посмотрите хорошенько, если нет ничего на этот счет в договоре, то по закону все касающееся приведения к новым нормам оплачивает владелец. К сожалению, имеются случаи как решений в сторону владельца, так и в случае арендатора в судах, что несколько усложняет ситуацию. Обратитесь к адвокату по бизнесу, он посмотрит вашу ситуацию детально. Если нужен адвокат в Париже, который занимается этими вопросами, порекомендую с удовольствием. Сами сейчас в разборках с арендатором по этому самому вопросу.

[Larisa_D]

Надеюсь, Вы благополучно решите все вопросы

Спасибо, я тоже на это очень надеюсь

[Larisa_D]

Viki, нам никто ничего не предписал, мы сами пошли в agence l'urbanisme при мэрии узнать, как получить разрешение. Они нам рассказали вкратце, дали список документов и посоветовали еще к пожарникам заглянуть. Те нам на простом листке бумаги, глядя на план помещения, который мы сами нарисовали, написали чего надо сделать.
Мы еще не работаем, мы пока еще даже bail commercial не подписали, а только soussignes privè. Но у нас есть копия bail commercial с предыдущим арендатором, где указано, что все работы по приведению помещения к нормам за счет арендатора, согласно l'article 1917 du Code civil! C тех пор законодательство в этом вопросе видимо несколько не изменилось во всяком случае юрист нам это подтвердила. Bail этот будет действовать еще 4 года и судя по всему его мы и должны будем подписать. Можно ли его изменить, если он такой древний? Сейчас пытаемся выяснить точно все нормы и сколько будут стоять все работы.

[Larisa_D]

Слышали, что вроде бы какая-то организация (может быть Agence nationale de l'habitat (Anah), но не уверена на 100%) может оплатить 30-40% стоимости работ по приведению коммерческого помещения к нормам, кто в курсе или может даже кто-нибудь воспользовался?

[kykyshka]

А я вот против Fond de commerce!!!!!!!!Я считаю что это воздух!!!!!У меня знакомая потеряла и не смогла продать Fond de commerce......а хозяйка чуть ли не каждый месяц хотела как можно больше денег.......

Лучше всего снять оборудование + стены....

[kykyshka]

только вот какой вопрос возник....как понять 3/6/9....контракт на 9 лет чтоль?????и потом на сколько может расти после 9 лет????

[BlackOrange]

3/6/9 - это трехлетние отрезки времени, по истечении которых арендатор имеет право раствор гнуть договор аренды по своей инициативе. В эти моменты, также, могут пересмотр ватты некоторые условия договора. Чаще всего это арендная плата.

[BlackOrange]

kykyshka, продажа/покупка fonds de commerce - это стандартна форма продажи/ покупки бизнеса во Франции. Просто надо убедиться что нематериальная составляющая (уступка права аренды и клиентская база) адекватно оценены.

[AnnaDijon]

Обязательно при покупке fond de commerce нужно просить у их эксперт комптабль все финансовые результаты за последние три года. Обычно цена фонд де Коммерс равняется средней сумме обьема продаж за последние три года. Но нужно тщательно осмотреть все пункты (на своем примере убедились что перед продажей суммы часто "надувают") , плюс обязательно проверка и перепись всего оборудования и остатков на складе, не ставить ни одной подписи без составления списка.
Обычно после 9 лет продление автоматическое, нам пришло письмо от нотариуса о продлении , мы даже не созванивались с собственником помещения.
И обязательно смотрите контракты оставшиеся у предыдущих собственников фонд де коммерс (поставщика, услуги и так далее), и наличие персонала - уволить их арктически невозможно или возможно, но очень дорого. Плюс долги по социальным выплатам и коммуникациям (электричество и так далее).

[ZDRASTE]

С коммерческим фондом понятно.
А что значит
Local commercial?