Droit d'entrée

[marykar]

Сразу приношу извинения за французский в теме: не уверена, что в русском есть точный аналог этого явления!

Для открытия своего дела потребовалось помещение в аренду. Начав поиск этого помещения, я сразу столкнулась с таким странным и диким для меня явлением как droit d'entrée. Сказать по правде, о его существовании до этого дня я просто не знала! Никто толком мне пока не может объяснить смысл и содержание этого безобразия. Даже люди, которые сами снимают помещения.

Очень нужна помощь людей, которые могут объяснить хоть немного, базу для дальнейших действий. На следующей неделе я пойду разговаривать с бухгалтером, он закончит картину.

Вопросы такие: кто является первым получателем этой суммы? Кто ее определяет? Что происходит с уплаченными деньгами, если арендатор не желает больше арендовать помещение, но новых арендаторов тоже не предвидится? Почему существуют помещения без droit d'entrée? Как вообще подешевле снять помещение? И какие еще тонкости есть при аренде (про бай я в курсе)?

Еще вопрос про аренду. Одна женщина предложила мне такие условия: она НЕ владелец стен, но у нее возобновлен "бай" 3, 6, 9. От меня требуется арендная плата (приемлемая) и ЧАСТЬ (part) de droit d'entree. Это как???? Разве это не суб-аренда? И разве она не запрещена во Франции?

Спасибо огромное всем, кто выскажтся по существу. Буду ждать информации и параллельно искать сама, конечно.

[marykar]

Люди, неужели никто не брал помещения в аренду? Неужели никто не ведет своц бизнес? Или на худой конец не работает в агентстве по недвижимости???

[El'ka]

Сразу приношу извинения за французский в теме: не уверена, что в русском есть точный аналог этого явления!

Для открытия своего дела потребовалось помещение в аренду. Начав поиск этого помещения, я сразу столкнулась с таким странным и диким для меня явлением как droit d'entrée. Сказать по правде, о его существовании до этого дня я просто не знала! Никто толком мне пока не может объяснить смысл и содержание этого безобразия. Даже люди, которые сами снимают помещения.

Очень нужна помощь людей, которые могут объяснить хоть немного, базу для дальнейших действий. На следующей неделе я пойду разговаривать с бухгалтером, он закончит картину.

Вопросы такие: кто является первым получателем этой суммы? Кто ее определяет? Что происходит с уплаченными деньгами, если арендатор не желает больше арендовать помещение, но новых арендаторов тоже не предвидится? Почему существуют помещения без droit d'entrée? Как вообще подешевле снять помещение? И какие еще тонкости есть при аренде (про бай я в курсе)?

Еще вопрос про аренду. Одна женщина предложила мне такие условия: она НЕ владелец стен, но у нее возобновлен "бай" 3, 6, 9. От меня требуется арендная плата (приемлемая) и ЧАСТЬ (part) de droit d'entree. Это как???? Разве это не суб-аренда? И разве она не запрещена во Франции?

Спасибо огромное всем, кто выскажтся по существу. Буду ждать информации и параллельно искать сама, конечно.

Посмотрите эту тему https://www.infrance.su/forum/showth...F9%E5%ED%E8%FF

[marykar]

El'ka, спасибо. Посмотрела. Но там про droit d'entrée вообще ничего практически. Есть немножко про droit au bail (может, это синонимы?) но далеко неисчерпывающе, ни на один мой вопрос ответа нет. В основном там про fonds de commerce.

Дело в том, что сущесвует все-таки возможность снять помещение без оплаты этого droit. Поэтому я совсем не понимаю, почему кто-то платит, кто-то нет. Теперь появился вариант вообще снять место у знакомого. Он обязан у меня взымать это droit? В общем НИЧЕГО неясно!

[TV]

Entreprises et Fonds de Commerce
Droit au Bail et Pas de Porte
Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :

Un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail
Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail
Ces 2 notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.

Le Pas de Porte (ou droit d’entrée)
C’est une somme d’argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois.

Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Il s’agit en fait d’un « droit d’entrée ».

2 autres hypothèses ; le Pas de porte peut également être considéré :

soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.
Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.

Conséquences fiscales de la qualification du Pas de porte
Pas de porte considéré comme supplément de loyer :

Le bailleur déclare le pas de porte en tant que revenus fonciers : possibilité sous certaines conditions de l'étaler sur 4 ans et assujettissement à la TVA
Pour le locataire, le pas de porte est amortissable en tant que frais de 1er établissement donc déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas.
Pas de porte considéré comme indemnité :

Aucune imposition ne frappe l'indemnité qui est considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local.
Pour le locataire, le pas de porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).
Le Droit au Bail
C’est une somme payée en une seule fois par le locataire à son entrée dans les lieux mais au locataire précédent.

Il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Il achète en fait au locataire sortant le droit de bénéficier du bail commercial en cours pour la durée restant à courir et ce aux mêmes conditions. Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail".

Fiscalement
Pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable
Le Bail Américain
Il s'agit d'un bail sans pas de porte ni droit au bail. Le locataire n'a pas à payer de somme initiale, mais il paye un loyer plus élevé au départ comprenant :

d'une part, le montant de la valeur locative des lieux
d'autre part, l'amortissement d'un droit d'entrée
Les révisions se font ensuite selon les mêmes règles et les mêmes références (loyer initial) que lorsqu'il s'agit d'un bail classique, ce qui peut être pénalisant pour le locataire.

Avantage : l'entreprise n'a pas de somme importante à verser au départ.

Inconvénient : le loyer de renouvellement, calculé sur la base du loyer initial, amplifie le décalage par rapport au coût d'un bail classique. D'autre part, en cas de cession du bail, le locataire ne peut récupérer de "droit au bail" auprès de son successeur.

взято с сайта: http://www.cabinet-bedin.com

Droit au bail

Le droit au bail est l'équivalent d'un ticket d'entrée dont une société doit s'affanchir afin d'avoir le droit de jouir et de louer un lieu où la société pourra développer toute ou partie de son activité. Le droit au bail est donc un actif dit incorporel qu'il convient d'intégrer dans la méthode patrimoniale d'évaluation de la société. Il est en effet égal à la somme actualisée des différences entre le loyer au prix du marché et le loyer effectivement payé.

http://www.vernimmen.net

[marykar]

Не поняла следующее:

2 autres hypothèses ; le Pas de porte peut également être considéré :

soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".
soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux :

Чуть-чуть стало понятно. То есть во всех случаях этот платеж изначально платится хозяину стен. А как он его высчитывает? Фактически это искусственное явление, созданное во благо владельца помещения и на беду арендатора А интересно, в других странах такое есть или это чисто французское изобретение. Тут еще Наполеоновскими временами попахивает...

А как обстоит с другими моими вопросами? Про субаренду и про то, почему бывают помещения без droit d'entrée и можно ли снять при обоюдном согласии с хозяином без всяких droit d'entrée? И еще. Можно ли во Франции арендовать помещение "по-черному": то есть я нахожу человека, который сдает мне свое помещение, но никаких письменных соглашений мы не заключаем, деньги я ему плачу черным налом. Конечно, я ничего не спишу через бухгалтерию, но зато аренда мне обойдется значительно ниже. Хозяин же таким образом уходит от уплаты налога на доход. Все довольны. Не отлавливается ли это фиском?

[TV]

marykar, про суб аренду нужно смотреть в контракте, предусмотрена ли там суб аренда или нет.
По поводу оплаты налом, проблема будет в том, что у вас не будет контракта на это помещение, т.е. вы не сможете зарегистрировать фирму по этому адресу.
Можно конечно договорится с хозяином, что вы заключаете с ним договор на какую то минимальную сумму.

[marykar]

TV, зачем регистрировать фирму ПО ЭТОМУ адресу????? Я буду регистрироваться по своему домашнему адресу, мой вид деятельности это позволяет. И вообще фирма может много раз менять свое место нахождение. На то и есть понятие (во всяком случае в россии!) юридический и почтовый адрес.

[boomslang]

извиняюсь дубль

[boomslang]

Не отлавливается ли это фиском?

Ну фиск вас специально вылавливать не будет-но если попадетесь мало не покажется. Удивительно, как просто разрешается вопрос.

[marykar]

boomslang, естественно, а вы как думали Неужели будем тут по наполеоновским законам бизнес строить Вообще странно, что государство еще не запретило эти станные платежи как препятствующие развитию мелкого бизнеса. Для меня это очередной французский нонсенс, коих не мало.

Да, кстати, если уж ловить будут, то конечно не арендатора, а арендодателя как скрывающего доход. Поэтому мало кто пойдет на такое (соседи стукнут вот и фиск на пороге...) Но

[marykar]

Товарищи, я понимаю, что ничего не понимаю! Зашла из любопытства на сайт агентства недвижимости, ввела требуемые параметры помещения. Сайт выдал мне список из 7 объектов. Читаю детали. Везде указана арендная плата, шаржи и гонорар агентства, количество лет бая. Но НИЧЕГО НИГДЕ нет про droit d'entree. Это как?

[boomslang]

Неужели будем тут по наполеоновским законам бизнес строить

Ну живем же по наполеоновской конституции и ничего -все довольны. А если серьезно как вы обыясните своему бухгалтеру или эксперту, что снимаете помещение и никакая плата в бухгалтерии не проходит? И никаких бумажек что вы собственник тоже у вас нет? У вас оно предназначено для чего? Или его скрыть можно?

[marykar]

boomslang, это не торговый зал. То есть я продавать ничего не собираюсь. Но даже и продажами можно заниматься на дому или вообще с грузовика или машины. Есть масса бизнесов, которым официально не требуется фиксированное помещение. Десятки тысяч людей регистрируют свой бизнес на домашний адрес и там же работают. Если надо, бухгалтеру я скажу, что по бумагам аренда не проходит, вот и все. А где уж я работаю, ему совсем неинтересно.

С чего вы взяли, что наполеоновским правом все довольны? Многое не отвечает реалиям современной жизни и постепенно меняется. Но я не об этом. Мне бы поподробнее про droit d'entree, ведь не факт, что я по-черному арендовать буду, во всяком случае, когда дело пойдет, придется выходить из подполья волей-неволей

[TV]

marykar, тут другой вопрос, если вы регистрируете фирму по своему домашнему адресу, то конечно вам контракт не нужен , но тут тоже зависит от вида деятельности. Если у вас очередь из клиентов, которые к вам приходят каждый день и ваш дом находится, например, в ''лотиссмане'', то соседи вполне могут возмутиться.
Вы же не писали с самого начала, что вы можете зарегистрировать на свой адрес
Вот, я допустим, не могла зарегистрировать фирму на свой домашний адрес, и пришлось платить за адрес в centre d'affaires, и при регистрации спрашивают контракт. По этому мне и первое что пришло в голову, что если платить за офис налом, то не будет никакого контракта. И вообще, собственник может прийти и сказать, а ''вас тут не стояло'' и опять же никакой гарантии, что он вас не попросит через два три месяца. С контрактом все таки надежнее.
Я бы предпочла, арендную плату вносить в издержки, чем платить налом.

[marykar]

TV, я могу и буду регистрироваться именно по домашнему адресу. Дом не в лотисмане, а в квартале индивидуальной застройки, но клиентов водить домой я совершенно не хочу: нужно отделять частную и профессиональную жизнь. Однако, мне совершенно не нравится идея платить droit d'entree в размере от 20 до 60 тысяч, даже если у меня и есть такие деньги! Поэтому пока что как вариант рассматриваю искать bail americain (как это названо в ваших ссылках) или искать аренду по-черному среди своих знакомых или знакомых знакомых. Говорят, у нас в городе все-таки реально, хоть и очень трудно найти локаль без droit d'entree. Хозяйка нашего русского магазина умудрилась найти такое помещение в самом центре на коммерческой улице! Потом она с него, правда, съехала, т.к в два раза расширилась! Так что это даже плюс: можно быстро и безболезненно покинуть локаль, не ожидая возврата денег, пока найдется новый желающий.

Но как понять, что на сайте агентства нет описания суммы droit d'entree? Или каждый случай индивидуален? Тогда бы и сумму арендной платы не писали... А еще меня возмутила сумма гонорара агентству! От 1 500 до 2 700 евро за помещение в 40 метров!!! ЗА ЧТО???

[marykar]

А еще вот я чего не понимаю! В центре города на людных коммерческих улицах стоят закрытые локали заброшенного вида. На них никаких опознавательных знаков. Выглядит все так, словно владельцы прекратили свой бизнес лет 15 назад. При этом помещения в городе требуются! Такое впечатление, что эти локали просто "отстаиваются", что их специально не сдают! Но ведь кто-то же регулярно платит налоги! Как в данном случае найти хозяев? Даст ли служба кадастра при мэрии информацию о владельце или это запрещено?

[boomslang]

Но даже и продажами можно заниматься на дому или вообще с грузовика или машины.

Да -согласна, но ваши грузовики или записаны в bilan или вы их берете в наем. Почему я вас так пытаю? Просто я с этим сталкиваюсь по работе. Унас несколько грузовиков которые рулят по франции-те которые принадлежат предприятию-за них никакую аренду не платим, другие взяты в лизинг-выплчиваем аренду ежемесячно и вычитаем tva. Несколько магазинов-и каждый месяц-фактюра тоже с tva. Есть склады-тоже в аренде. Опять таки же ежемесячно фактюры с tva. И как что то новое появляется -эксперт просит показать контракт, спрашивает кому принадлежит. Я вообще не понимаю как это можно спрятать?

[marykar]

boomslang, бухгалтер просит показать, потому что вам же это и выгодно: списывается в расходы предприятия, утрированно говоря, снижает прибыль в конце года. Чем больше расходов, тем меньше доходов. Многие специально в конце года сильно инвестируют, чтоб билан вышел в ноль, но никак не в плюс (вот еще налоги платить!) Но можно совершенно спокойно иметь личную машину на имя мадам или мисье как частное лицо и на ней ездить и работать. Это никого не касается. Только страховка спросит, используете ли вы эту машину для профессиональных поездок. Как отвечать на вопрос, зависит от ситуации. А доказать, что вы попали в аварию именно во время деловой поездки практически невозможно.

[boomslang]

Многие специально в конце года сильно инвестируют, чтоб билан вышел в ноль, но никак не в плюс (вот еще налоги платить!)

У вас довольно своеобразное представление о билане. За Россию не скажу ,но во Франции Билан вообщее то и есть ноль, так как должен быть эквилибрирован и всегда (актив=пассив). Ну уж про инвестиции (вообще стоило бы уточнить что вы под ними понимаете) -так лучше уж в начале года -всетаки больше амортирований вычесть можно (за 12 месяцев набегает больше чем за 1 например)

[marykar]

boomslang, возможно, это зависит от сферы деятельности? Я сужу по нашей только... А вообще я в бухгалтерии несильна, это верно... Мой конек - правовые аспекты

[NIKI]

еще вот я чего не понимаю! В центре города на людных коммерческих улицах стоят закрытые локали заброшенного вида. На них никаких опознавательных знаков. Выглядит все так, словно владельцы прекратили свой бизнес лет 15 назад. При этом помещения в городе требуются! Такое впечатление, что эти локали просто "отстаиваются", что их специально не сдают! Но ведь кто-то же регулярно платит налоги!

Такие помещения принадлежат мерии, можно обратиться к ним. Но это не значит,
что они вам сразу его сдадут в аренду, просто никто этим помещением не хочет заниматься.
А подешевле можно снять в доме, который принадлежит НЛМ, Там действительно
совсем маленькая аренда.

[olgakuri]

marykar, налог это платится чаще всего в центре города, так сказать, в ходовых местах, а на переферии может его и не быть. Мы сняли недавно локаль, за городом, этого налога не было.

[marykar]

olgakuri, это НЕ налог! Налог взымается государством. Странным образом в центре города тоже существуют локали без него.

[olgakuri]

marykar, ну плата, это я так обазвала его))))

[osen]

marycar,
Вы бы, может, текст какой-нибудь привели бы в пример. Просто " le droit d'entrée "касается , в основном, франчайзинга, а не " просто взять помещение в аренду".

[lyudmilab2000]

Как в данном случае найти хозяев? Даст ли служба кадастра при мэрии информацию о владельце или это запрещено?

Я думаю, что можно. И потом надо еще уточнить информацию в ипотеке, так как часто бывает, что в кадастре не успевают изменять информацию о владельцах.

[marykar]

lyudmilab2000, а владельцы не испугаются, если на них выйти на прямую? Я знаю, что некоторые хозяева никогда не сдают напрямую, только через агентство, чтоб обезопасить себя.

Сегодня пойду снова в город делать ревизию сдающихся и несдающихся, но пустых объектов...