Кредит на недвижимость - сложная ситуация

[Pitchounette]

Дорогие форумчане, очень нужен ваш совет в сложной ситуации, связанной с покупкой квартиры.

Вводные данные:
1/ Мы с мужем планируем расширять жилплощадь и подписали compromis de vente 15/04, то есть у нас есть до 14/06, чтобы отправить нотариусу банковское предложение или отказ.
2/ Мы собственники квартиры, которую мы выставили на продажу, но пока покупателей не нашли (визиты есть, одно предложение сорвалось, а второе нам предложили слишком низкую сумму). Таким образом, нам нужен crédit relais от банка. Деньги от продажи квартиры + наши накопления = 1/3 стоимости новой квартиры.
3/ С учетом ситуации с резким ростом ставок, мы не проходим по критерию 35% taux d'endettement, у нас получается где-то 37-38, но тут есть пара ньюансов - во-первых, оставшиеся 62-63 процента это сумма, которой хватит на жизнь совершенно спокойно, во-вторых, если учитывать сумму от продажи квартиры целиком, а не 80 % crédit relais, то мы вписываемся в 35 процентов.
4/ Я сейчас в процессе смены работы (да, я знаю, что это очень неудачный момент, но мне поступило предложение, от которого невозможно отказаться), начинаю на новом месте в середине июля, то есть теоретически сразу после подписания нотариального акта купли-продажи (если предположить, что банк даст нам кредит). Моя новая з/п выше нынешней на 35 процентов. Если показывать ее банку при запросе кредита, то мы бы прошли по критерию, описанному в пункте 3,

В итоге я не знаю как действовать - сразу попросить у банка письмо отказ и поставить крест на этом проекте (вариант без риска, который поможет сберечь нервы, которые напряжены до предела) или же побороться, учитывая, что квартира - это просто вариант мечты, ставки по кредиту будут расти и с новой работой мы сможем спокойно позволить себе выплаты. И еще вопрос - если выбрать вариант побороться, стоит ли говорить банку, что я в процессе смены работы (делая упор на материальную разницу и то, что у меня образцовое св без дырок и мне никогда не продлевали испытательного срока) или же не стоит давать эту информацию банку, надеясь проскочить?

Простите за такой сложный вопрос (кучу вопросов ), но мне очень нужен совет, чтобы понять как поступить. Может среди вас был кто-то в подобной ситуации или кто-то работает в банке и знают бывают ли исключения из правила - испытательный срок = автоматический отказ в кредите.

[Pitchounette]

Простите, пожалуйста, не получается исправить название темы - модераторы, помогите, пожалуйста "Кредит на недвижимость - сложная ситуация". Спасибо!

[EHOT]

Некоторые банки и особенно организации которые специализируются на кредитах по недвижимости делали раньше с taux d'endettement 50%. Обычно именно они учитывают стоимость продажи квартиры в 80%. Классические банки учитывали раньше 60 - 70%.

Самый важный момент тут, сколько вы зарабатываете всего. Если у вас зарплаты (например) 10.000 в месяц, то понятно, что прожить на 5 тыс получится. Если 2500, то на оставшиеся 1250 будет сложно.

Я сейчас в процессе смены работы (да, я знаю, что это очень неудачный момент, но мне поступило предложение, от которого невозможно отказаться), начинаю на новом месте в середине июля, то есть теоретически сразу после подписания нотариального акта купли-продажи (если предположить, что банк даст нам кредит). Моя новая з/п выше нынешней на 35 процентов. Если показывать ее банку при запросе кредита, то мы бы прошли по критерию, описанному в пункте 3,

Если Вы ее покажете банку, то он скорее всего не будет Вас учитывать вообще, так как у Вас будет испытательный срок. У меня так было с бывшей супругой. Ее новую зарплату вообще не стали учитывать.

[Pitchounette]

EHOT, Спасибо большое за ваш ответ. У нас на двоих сейчас з/п больше 10т, так что прожить мы сможем. Проблема в том, что все банки ссылаются на закон, который запрещает превышать 35 процентов (но я почитала, там вроде возможны исключения). Скажите, пожалуйста, если мы не скажем банку о моей смене работы, это не будет расценено как обман? Я ведь уже знаю, что меняю работу, хотя технически мой контракт закончится после подписания кредита (я не уверена, обязана я им об этом сообщать или нет). Чем мы рискуем в этом случае, на ваш взгляд?

[EHOT]

Искать лучше специализированных организациях по кредитам по недвижимости. Там другие правила. Я брал в свое время в UCB. Это был такои филиал в БНП. Но БНП потом их слила с Стелемом, а потом кажется вообще закрыла.

Скажите, пожалуйста, если мы не скажем банку о моей смене работы, это не будет расценено как обман?

А они спрашивают разве?

[ПППчёлка]

EHOT, Спасибо большое за ваш ответ. У нас на двоих сейчас з/п больше 10т, так что прожить мы сможем. Проблема в том, что все банки ссылаются на закон, который запрещает превышать 35 процентов (но я почитала, там вроде возможны исключения). Скажите, пожалуйста, если мы не скажем банку о моей смене работы, это не будет расценено как обман? Я ведь уже знаю, что меняю работу, хотя технически мой контракт закончится после подписания кредита (я не уверена, обязана я им об этом сообщать или нет). Чем мы рискуем в этом случае, на ваш взгляд?

А зачем Вам «быть честной»??? Вы решили купить дом в момент Х. у Вас есть зарплатная ведомость на момент Х. Вы ее фальсифицировали? Да или нет? Какие проблемы? Вы подаёте досье на момент Х - так, как ваша ситуация представляется на момент Х. Точка. Вы решили менять работу. Ну, да. А вдруг решите остаться там, где сейчас - или вдруг Ваше предложение о новой работе аннулируют. Все бывает в жизни. Зачем Вы загадываете? а на самый плохой случай - если вдруг по ряду причин кредит выше Ваших возможностей платить - есть страховка. За которую Вы платите неслабую сумму. Банк не пострадает, не переживайте.

Кстати, ЕНОТ Вам намекнул, что БНП допускает 50% от совокупного дохода на кредиты - и даёт 80% на prêt relais . Вы можете попросить кредит у них .

[Pitchounette]

А они спрашивают разве?

Нет, пока они сами не спрашивали.
Спасибо, посмотрю специализированные организации (я думала, что Сетелем и иже с ними только на потребительских кредитах специализируются).

[Pitchounette]

А зачем Вам «быть честной»??? Вы решили купить дом в момент Х. у Вас есть зарплатная ведомость на момент Х. Вы ее фальсифицировали? Да или нет? Какие проблемы? Вы подаёте досье на момент Х - так, как ваша ситуация представляется на момент Х. Точка. Вы решили менять работу. Ну, да. А вдруг решите остаться там, где сейчас - или вдруг Ваше предложение о новой работе аннулируют. Все бывает в жизни. Зачем Вы загадываете? а на самый плохой случай - если вдруг по ряду причин кредит выше Ваших возможностей платить - есть страховка. За которую Вы платите неслабую сумму. Банк не пострадает, не переживайте.

Кстати, ЕНОТ Вам намекнул, что БНП допускает 50% от совокупного дохода на кредиты - и даёт 80% на prêt relais . Вы можете попросить кредит у них .

Спасибо ПППчёлка, я, конечно, ничего не подделывала 😄 По идее банк не пострадает, потому что так или иначе я собираюсь платить
БНП к сожалению, также соблюдает 35% (это правило для всех банков), сейчас мое досье у них на рассмотрении, посмотрю, что они скажут.

[EHOT]

Спасибо, посмотрю специализированные организации (я думала, что Сетелем и иже с ними только на потребительских кредитах специализируются)

UCB был специалист по кредитам под недвижимость.

У меня тогда БНП сказал, что жена на испытательном сроке и кредит еи нельзя, у меня не посчитали все мои премии и доплаты. Квартиру от оценочнои взяли 70%. У меня получился большой разрыв между желаниями и возможностями.

Я просто обходил все организации подряд, так как квартиру мы уже присмотрели. И вот на них попал.

[ninaelle]

Спасибо ПППчёлка, я, конечно, ничего не подделывала 😄 По идее банк не пострадает, потому что так или иначе я собираюсь платить
БНП к сожалению, также соблюдает 35% (это правило для всех банков), сейчас мое досье у них на рассмотрении, посмотрю, что они скажут.

Банк если вам захочет выдать кредит, то они могут хитро так посчитать, что вы уложитесь. Нам наш банк так сделал, я точно не помню, что именно, но они считали не зарплату net, а больше (может быть ту сумму, что налогом облагается? Она всегда выше, чем то, что вы на руки получаете).

[ПППчёлка]

UCB был специалист по кредитам под недвижимость.
....
Я просто обходил все организации подряд, так как квартиру мы уже присмотрели. И вот на них попал.

Вот!!!! Именно !!! У Вас отличная квартира присмотрена, платить сможете с лихвой. Зачем же мечту отпускать??? очень сложно найти что-то по душе.

Банк если вам захочет выдать кредит, то они могут хитро так посчитать, что вы уложитесь. Нам наш банк так сделал, я точно не помню, что именно, но они считали не зарплату net, а больше (может быть ту сумму, что налогом облагается? Она всегда выше, чем то, что вы на руки получаете).

Вот!!!! Именно в этом причина - знаете ведь замечательную русскую поговорку : «на всякий шуруп существует свой шуруповёрт»? . Если они захотят - дадут. А если будут нудно талдычить о «законных 35%» - они не хотят. Тогда Вы ищите в других местах - во всех других местах (см.выше )

Хвост - пистолетом, а дом мечты не упускать! Все получится!!!!

[ninaelle]

Сходите в несколько банков сделать simulation. Ваши доходы очень высокие, если ваш банк не захочет сохранить таких клиентов, всегда найдется тот, кто вас возьмёт "с руками и ногами". Мы в свое время ушли из банка, клиентами которого мы были много лет, но который в нас не разглядел потенциальных "перспективных" клиентов (не захотел предложить интересную нам ставку по кредиту). А другой - с радостью. Ни мы, ни этот банк не пожалели

[Pitchounette]

Спасибо за поддержку! Да, мы сейчас как раз ходим по разным банкам, чтобы постараться найти вариант.
Будем надеяться на лучшее

[Dude]

Спасибо за поддержку! Да, мы сейчас как раз ходим по разным банкам, чтобы постараться найти вариант.
Будем надеяться на лучшее

В плане общей стратегии когда и если нужно срочно. Можно взять любой дорогой кредит а потом не спеша перефинансировать на более выгодных условиях. Только проверить текущий договор на разумные условия возможности соскочить или перефинансировать.

[Pitchounette]

В плане общей стратегии когда и если нужно срочно. Можно взять любой дорогой кредит а потом не спеша перефинансировать на более выгодных условиях. Только проверить текущий договор на разумные условия возможности соскочить или перефинансировать.

Спасибо, Dude. Сейчас ставки еще относительно нормальные и чем дальше, тем будет выше. Наша главная проблема именно в плохом тайминге, все совпало - новая работа, продажа кватиры/покупка новой, поэтому можем не вписаться в 35 %.

Я все же склоняюсь не говорить банку о смене работы, я начинаю новую работу после окончательного подписания у нотариуса. Как вы считаете, может банк потом что-то мне сделать за то, что я не дала ему всю информацию о своей профессиональной ситуации?

[EHOT]

Я все же склоняюсь не говорить банку о смене работы, я начинаю новую работу после окончательного подписания у нотариуса.

Правильно.

Как вы считаете, может банк потом что-то мне сделать за то, что я не дала ему всю информацию о своей профессиональной ситуации?

Нет. Ну только если Вы потом не сможете платить кредит, и будите с банком решать этот момент через суд.

[Pitchounette]

Правильно.

Нет. Ну только если Вы потом не сможете платить кредит, и будите с банком решать этот момент через суд.

Спасибо, ЕНОТ, очень надеюсь, что все сложится. Я просто очень тревожный человек и ненавижу обман, поэтому вся эта ситуация тяжело мне дается.

[EHOT]

Так а Вы не обманывайте, а просто этот вопрос не пондимайте. Они у Вас просят квитки о заработной плате, Вы им их даете. У нас нельзя было не сказать, так как покупка была уже после начала испытательного срока и было видно. При этом подпись покупки квартиры была после испытательного окончания срока (но до подписи кредита).

[Pitchounette]

Так а Вы не обманывайте, а просто этот вопрос не пондимайте. Они у Вас просят квитки о заработной плате, Вы им их даете. У нас нельзя было не сказать, так как покупка была уже после начала испытательного срока и было видно. При этом подпись покупки квартиры была после испытательного окончания срока (но до подписи кредита).

Да, я понимаю, что пока меня напрямую не спрашивают, в моих интересах ничего не говорить. Вообще, эти правила такие странные - ведь какая разница когда человек будет менять работу в момент взятия кредита или через два месяца или через два года. Сложно представить, что за 20-25 лет кредита человек будет работать на одном месте Я бы на месте банка в таком случае посмотрела бы на карьеру человека и не циклилась бы на испытательном сроке, если эта карьера без дырок и эксцессов

[ninaelle]

И

Я вижу два варианта: либо врач, либо трейдер...

Существует много других возможностей. Есть эксперты, услуги которых стоят несколько сотен в день. И даже больше 1000 в день. И не забываем всяких директоров, руководителей и т.д. крупных предприятий. Даже учитель agrégé после 20 лет карьеры зарабатывает больше 3500 в месяц.

[ninaelle]

Да, я понимаю, что пока меня напрямую не спрашивают, в моих интересах ничего не говорить. Вообще, эти правила такие странные - ведь какая разница когда человек будет менять работу в момент взятия кредита или через два месяца или через два года. Сложно представить, что за 20-25 лет кредита человек будет работать на одном месте Я бы на месте банка в таком случае посмотрела бы на карьеру человека и не циклилась бы на испытательном сроке, если эта карьера без дырок и эксцессов

Вообще не заморачивайтесь насчёт этого. Енот правильно вам говорит. Рассматривается ваша зарплата/контракт на момент Х, вы не обязаны докладывать банку о смене работы, если она произошла после подписанного вами офера от банка.

[Pitchounette]

Привет форумчане. Поднимаю тему - у меня вопрос к тем, кто брал кредит на жилье. Скажите, пожалуйста, после того, как банк дает официальное предварительное согласие Accord de principe, на основании всех предоставленных документов, они запрашивают какие-либо еще документы в момент édition de l'offre de prêt? как это было у вас на практике? спасибо заранее за ваши ответы

[EHOT]

Обычно там просят всякие медицинские документы для страховки кредита.

А так теоретически нет, так как решение было принято (Бизнесом и Рисками) и потом идет только оформление (бэк офисом). Однако бэк офис проверяет есть ли все документы "в деле" и может попросить если что-то было забыто.

[Pitchounette]

ЕНОТ, спасибо большое за ответ. Я правильно понимаю, что Accord de principe уже означает, что Риски одобрили наше досье? Наш банкир написал, что наше досье одорила Дирекция, а потом отправил Accord de principe. Crédit logement тоже дало добро, теперь только ждем вердикт страховой. Я просто очень нервничаю, потому что сроки поджимают и окончательный оффер мы не получим до 14.06 (clause suspensive), но наш банкир вроде говорит, что после валидации дирекции дальше процесс административный.

[EHOT]

Да, все хорошо у Вас. Страховая не может не одобрить. Они только могут сказать, что они страхуют не от всего илии еще что-нибудь придумать в таком роде. Обычно нотариусы в курсе, что бывает долго и переносят.

[Pitchounette]

Спасибо ЕНОТ, вы меня подбодрили, а то я что-то совсем расклеилась Я не очень волнуюсь из-за страховой (в конце концов ее можно потом поменять), но очень боюсь, что на этапе офера меня уличат в смене работы и мы пойдем по паперти из-за неустойки ))

[EHOT]

А Вы давали свои зарплатные квитки, налоги итд?

[Pitchounette]

Да, давали все в полном комплекте.