Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[tb5]

Подскажите пожалуйста, как лучше купить квартиру -на прямую у продавца или лучше через агенство. Меня интересует в плане подводных камней, где их больше - у агенства или частника.

[Печкин]

Роль агентства - исключительно в том, чтобы свести продавца с покупателем. Поэтому если есть возможность купить напрямую, то это выгоднее - сэкономите на комиссии агентству.

[maribija]

В провинции традиционно собственники доверяют продажу имущества агентствам, от частников практически нет предложений. В Париже лет 5 назад было много предложений прямых от собственников, а сейчас тоже предложений меньше, и недвижимость напрямую дороже, потому что агентство цену сбивает нещадно. Сравните сами цены на сайтах. Собственник должен заказывать диагностики, и на то, что что-то не в норме, Вам укажет ностариус, если он нормальный. Или агентство, которое без диагностик вообще к продаже не должно брать недвижимость, но могу быть варианты. Даже с агентством компромисс лучше подписывать у нотариуса, и задаток будет целее, и отказаться сможете в соответствии с легальными сроками в случае чего

[Ptu]

maribija, никаких традиций через агентов в провинции нет.
Есть только одно- хочет ли и может ли сам продавать собственник. Если он не живет в продаваемом жилье, а живет далеко от него, то хоть в Париже, хоть на Луне, ему скорее всего придется продавать через агенство, так как нет возможности самому заниматься визитами покупателей. Для этого нужно быть на месте.
А если он живет рядом, то у него есть выбор. Или через агенство, или самому, если чувствтует, что справится, выставит грамотную рыночную цену.
Мы сами напрямую продавали.

[Ptu]

Собственник должен заказывать диагностики, и на то, что что-то не в норме, Вам укажет ностариус, если он нормальный.

Это делается в любом случае, хоть через агенство, хоть напрямую. Диагностики носят чисто информативный характер. Чтобы покупатель знал в каком именно состоянии покупает недвижимость. Покупатель имеет право с ними ознакомиться до подписания компроми. Если что-то не в порядке видно и из самой диагностики, нотариус конечно, может еще раз сказать "для тупых", или кто не читая документов подписывает. Если что-то из диагностик требует исправления, то это попросту основание на торг на стоимость работ по исправлению.

[sirniki]

недвижимость напрямую дороже, потому что агентство цену сбивает нещадно

В нашей провинции, как раз у частника дороже, чем через агенство, даже с учетом оплаты агенства. И, лично мы, ни одного визита без агенства не нашли, хоть и размещали много где анонс, все визиты и продажа и покупка, были через агенство. те дома, которые мы смотрели без агенства, напрямую с частником, стоили слишком завышенно.
Агенсту можно сказать, что вы купите за такую-то сумму, а с частиниками торговаться у нас не получилось.

[El'ka]

В работе с агентством тоже есть подвох в том плане, что это ваш конкурент.

Если вы покупатель, то вряд ли через агентство вы купите что-то дешево и шикарно, так как такое жильё оно и само купит и перепродаст втридорога. А вам начнет с предложения неликвидов из своих запасов, ну и в конце концов найдет какой-нибудь средненький вариант.

Если вы продавец, аналогично, оно будет предлагать потенциальным покупателям наряду с вашей и другие квартиры, а вашу использовать для сравнения как страшилку (слишком дорого по сравнению с таким качеством), пока вы не созреете для значительной скидки с первоначальной цены. Задача агентства продать быстрее любую квартиру из своей базы и не будет оно расхваливать и биться за продажу именно вашей квартиры.

[Печкин]

В работе с агентством тоже есть подвох в том плане, что это ваш конкурент.

Если вы покупатель, то вряд ли через агентство вы купите что-то дешево и шикарно, так как такое жильё оно и само купит и перепродаст втридорога.

Ну вы ерунды-то не пишите. Это мало того что абсолютно невыгодно в денежном плане, но и просто формально запрещено.

[maribija]

maribija, никаких традиций через агентов в провинции нет.
Есть только одно- хочет ли и может ли сам продавать собственник. Если он не живет в продаваемом жилье, а живет далеко от него, то хоть в Париже, хоть на Луне, ему скорее всего придется продавать через агенство, так как нет возможности самому заниматься визитами покупателей. Для этого нужно быть на месте.
А если он живет рядом, то у него есть выбор. Или через агенство, или самому, если чувствтует, что справится, выставит грамотную рыночную цену.
Мы сами напрямую продавали.

Под «традиционно « я понимала в виду реалии, которые прослеживаются в течение нескольких лет. А «провинция» - это то, что не Париж intramuros и возможно другие крупные города. Вы рассуждаете с точки зрения собственника, но чтобы продать, нужно чтобы покупатели знали об этом Вашем намерении, то есть делать рекламу, а в этом смысле у агентств больше возможностей. Совет покупателю: ищите в интернете предложения, сравнивайте цены, делайте визиты, неважно, от собственника ли, от агентства – не давайте себя торопить, компромисс подписывайте у своего нотариуса, которому доверяете, даже если частник или агентство предлагают своего (нотариусу продавца тоже хочется скорее продать) или просто предлагают на углу стола подписать, задаток перечисляйте только на секестровый счет нотариуса. Кроме адекватной цены и диагностик есть много других нюансов в смысле оформления, обратить на это Ваше внимание может только профессионал, которому доверяете

[Ptu]

maribija, то, что вы пишете, было раньше, лет 10 назад, а сейчас по продаже напрямую возможности не хуже агенств, в интернете размещаете объявление и вперед. У меня на следующий день после моегоразмещения на leboncoin уже был первый визит.
И покупатели как раз интересуются прямой продажей, так как понимают, что как правило продавцы цену делают чуть ниже, чем если бы через агенство продавали. Ну или просто хорошее очень конкурентное соотношение цены/ качества по отношению к тому, что есть на рынке именно в данном секторе поиска.

[Ptu]

В нашей провинции, как раз у частника дороже, чем через агенство, даже с учетом оплаты агенства. И, лично мы, ни одного визита без агенства не нашли, хоть и размещали много где анонс, все визиты и продажа и покупка, были через агенство. те дома, которые мы смотрели без агенства, напрямую с частником, стоили слишком завышенно.
Агенсту можно сказать, что вы купите за такую-то сумму, а с частиниками торговаться у нас не получилось.

Это просто типичные ошибки продавцов, которые не могут реально оценить свою недвижимость и завышают цену. ТАкое тоже встречается не редко. Но потом, не продав год или два свою недвигу, они начинают понимать реалии..

[maribija]

Вы просто поставьте себя на место покупателя и посмотрите предложения в интернете: частники вообще практически ничего не предлагают по сравнению с агентствами, и как раз в Париже несколько лет назад от частников предложений было 50/50 в некоторых сегментах, а теперь тоже ничего нет или отстой. И рады бы напрямую, да не предлагают ничего. И на этапе оформления нужна квалифицированная консультация - от знакомого ли юриста, от агента ли, который хорошо себя показал, или от нотариуса. В отношении цены: это как раз не самое сложное, полно сайтов, где статистика приводится, а теперь можно и нотариусов официально запрашивать и узнать, за какие реальные суммы подобная недвижимость продавалась. Если в бумагах есть темные пятна, они могут и через 10 лет жизнь испортить

[Ptu]

maribija, а я как раз и была им, так что ооочень долгое время отслеживала все, что было на рынке по моим критериям

[Печкин]

Не стоит надеяться на квалифицированные консультации при покупке через агентство. Все равно все делает нотариус, что с агентством, что без него.

[Parka]

Не стоит надеяться на квалифицированные консультации при покупке через агентство. Все равно все делает нотариус, что с агентством, что без него.

+1
Консультации, конечно, могут быть и квалифицированными. Но чаще всего это может быть наоборот обман и не знание вопроса. Ведь профессионалов в агентствах единицы. Им главное - впарить!!! Они за это и получают деньги. А не за то, что вас консультируют.

[tb5]

Не стоит надеяться на квалифицированные консультации при покупке через агентство. Все равно все делает нотариус, что с агентством, что без него.

Спасибо всем за ответы. То есть, нотариус сам проверяет, нет ли у данной квартиры "хвостов" или все таки мне тоже нужно шевелиться?

[Parka]

Спасибо всем за ответы. То есть, нотариус сам проверяет, нет ли у данной квартиры "хвостов" или все таки мне тоже нужно шевелиться?

Проверять обязан нотариус. Но никто вам не запрещает самой шевелиться

[KOLIBRY]

нотариус сам проверяет, нет ли у данной квартиры "хвостов" или все таки мне тоже нужно шевелиться?

Никогда не полагайтесь полностью на кого-то. Все нужно самим проверять, уточнять, сравнивать.. Ну может только если у вас нотариус со 100-% -й железобетонной рекомендацией (где бы найти такого?..)
Покупали студию в Париже. Два нотариуса: семейный (мужа) и престижная контора из 8 округа (от продавца). В компроми номер лота указан неверный(?!) и еще что-то по мелочи, не помню уже. Исправили. Подписали. И вдруг все оказываемся в судебном процессе! Студия находилась в здании, где преимущественным правом покупки обладают собственники, имеющие там квартиры. И вот один из них подал в суд (он ставил в известность синдик и продавца, а его просьбу не учли). Два года процесса. Он проиграл, но...
А вот второй раз попали, так вообще кошмар, до сих пор не выкарабкались..
Дочь покупает дом в пригороде Парижа. Подписали компроми. Там есть такой пункт: в случае смерти покупателя продажа аннулируется; в случае смерти продавца наследники обязуются продожить продажу. Вроде все логично и правильно.
За неделю до окончательного подписания, (причем продавцы попросили немного отсрочить из-за своих личных проблем) происходит скандал в этом святом семействе и сын огромным ножом мясника отрубает голову матери! Оказывается он у них того.. слегка больной на голову.. И наш нотариус советует в этой обстановке ничего не делать в течение месяца. По телефону. Дочь не хочет покупать этот дом, где произошло такое страшное убийство. Да и сын (убийца) продолжает на свободе гулять. Вдруг в гости прийдет?
Оказывается, именно в течение этого месяца можно было аннулировать покупку, а теперь ничего сделать нельзя. Адвокат взялся бодренько за дело, а потом сдулся.. В суд на нотариуса не подашь, нет письменных доказательств его совета. И вообще нотариусов очень трудно привлечь к ответственности. Уже год прошел. Задаток висит у нотариуса. И не знаем как, когда и чем это все кончится...

[olena_k]

KOLIBRY, капец, простите.
Нет слов ((

[Russianspy]

Понравилось несколько домов, все по разным агентствам. Пока с ними не контактировала. У кузины мужа муж ( )директор агенства недвижимости. Муж как то не с энтузиазмом относится к сотрудничеству с родственниками. На сайте его агенства мне ни один дом не понравился, выбор не большой. Как это происходит, все дома на продажу в одной базе или у каждого агенства свои клиенты? Просто думаю, обратиться ли мне к этому родственнику , найдёт ли мне дом или они обычно предлагают из того что имеют?
Так же наткнулась на агенство, которое строит дома по выбранному из их каталога макету, цена хорошая, дома красивые, кто имел дело с подобным?

[KOLIBRY]

olena_k, ага , а у меня нет слов на этих нотариусов, специалистов так называемых..
Такой пофигизм.. Все на авось..

[tb5]

KOLIBRY, тут уже не подводные камни, а тихий ужас. Что-то мне уже покупать квартиру расхотелось. Хотела мужа отселить подальше, теперь думаю, что одна не справлюсь с решением проблем. Нотариуса нет знакомого, денег на адвоката тоже нет. Буду HLM искать мужу.

[KOLIBRY]

tb5, не всем же так везет, как нам
Не бойтесь, будьте внимательны, если что-то выгодное - почему не купить.Но вот про этот пункт в компроми - не соглашайтесь на него.

[maribija]

Понравилось несколько домов, все по разным агентствам. Пока с ними не контактировала. У кузины мужа муж ( )директор агенства недвижимости. Муж как то не с энтузиазмом относится к сотрудничеству с родственниками. На сайте его агенства мне ни один дом не понравился, выбор не большой. Как это происходит, все дома на продажу в одной базе или у каждого агенства свои клиенты? Просто думаю, обратиться ли мне к этому родственнику , найдёт ли мне дом или они обычно предлагают из того что имеют?
Так же наткнулась на агенство, которое строит дома по выбранному из их каталога макету, цена хорошая, дома красивые, кто имел дело с подобным?

Про новые дома и застройщиков статья:
https://www.capital.fr/immobilier/ma...le-neuf-601825
но все не так плохо, часто так покупают дома, если есть возможность ждать.
Что касается Вашего родственника: у каждого агентства своя база. Но если Вам какой-то дом понравился, Вы можете прямо об этом сказать родственнику, возможно, он будет Вам полезен: если агентство, которое выставило дом, в принципе не против сделок "интеркабинет", то продажа может совершиться двумя агентствами в партнерстве, при этом комиссионные делятся пополам, плюс в том, что родственник может что-то дельное подсказать. Если это тот случай.

[maribija]

maribija, а я как раз и была им, так что ооочень долгое время отслеживала все, что было на рынке по моим критериям

И у кого приобрели в результате? Я тоже сейчас отслеживаю, и у нас в "провинции" - несколько км от Парижа, все продают через агентства, то есть примерно на 30 предложений два от частников. В одном доме мы были, там хозяйка отдала в работу в агентство, потом ей в голову что-то ударило, и этим же вечером и сама начала продавать по цене ниже ровно на размер комиссионных, просто чтобы заработать не дать агенту. И продает по принципу - "Умрем, но не сдадимся", цену не снижает, продает давненько уже. Хорошо, что есть время поизучать, прицениться. Думаю, сама по дворам пойду, наделаю листовок с призывом продать нам дом, людей поспрашиваю

[Parka]

Никогда не полагайтесь полностью на кого-то. Все нужно самим проверять, уточнять, сравнивать.. Ну может только если у вас нотариус со 100-% -й железобетонной рекомендацией (где бы найти такого?..)
Покупали студию в Париже. Два нотариуса: семейный (мужа) и престижная контора из 8 округа (от продавца). В компроми номер лота указан неверный(?!) и еще что-то по мелочи, не помню уже. Исправили. Подписали. И вдруг все оказываемся в судебном процессе! Студия находилась в здании, где преимущественным правом покупки обладают собственники, имеющие там квартиры. И вот один из них подал в суд (он ставил в известность синдик и продавца, а его просьбу не учли). Два года процесса. Он проиграл, но...
А вот второй раз попали, так вообще кошмар, до сих пор не выкарабкались..
Дочь покупает дом в пригороде Парижа. Подписали компроми. Там есть такой пункт: в случае смерти покупателя продажа аннулируется; в случае смерти продавца наследники обязуются продожить продажу. Вроде все логично и правильно.
За неделю до окончательного подписания, (причем продавцы попросили немного отсрочить из-за своих личных проблем) происходит скандал в этом святом семействе и сын огромным ножом мясника отрубает голову матери! Оказывается он у них того.. слегка больной на голову.. И наш нотариус советует в этой обстановке ничего не делать в течение месяца. По телефону. Дочь не хочет покупать этот дом, где произошло такое страшное убийство. Да и сын (убийца) продолжает на свободе гулять. Вдруг в гости прийдет?
Оказывается, именно в течение этого месяца можно было аннулировать покупку, а теперь ничего сделать нельзя. Адвокат взялся бодренько за дело, а потом сдулся.. В суд на нотариуса не подашь, нет письменных доказательств его совета. И вообще нотариусов очень трудно привлечь к ответственности. Уже год прошел. Задаток висит у нотариуса. И не знаем как, когда и чем это все кончится...

В точку ... Нотариус - это не панацея от всех бед

[Миледи55]

В точку ... Нотариус - это не панацея от всех бед

Если с квартирой или домом более-менее " с камнями " понятно, а что нотариус может скрыть или упустить в оформлении купчей на землю? Можно ли полагаться в этом случае на нотариуса Продавца? Или лучше искать со своей стороны? И на какие документы обязательно обращать внимание при покупке земли? Мы пока что согласились на нотариуса Продавца.
Спасибо.

[lipa1]

а что нотариус может скрыть или упустить в оформлении купчей на землю?

Нотариус может упустить, к примеру, какие-то вещи, которые не относятся непосредственно к самому участку, но могут иметь большое значение. При покупке земли лучше предварительно посетить отдел урбанизма при мэрии и поинтересоваться, не намечается ли какое-то строительство рядом и т.п. Ну и естественно там же уточнить статус земли (иногда участок состоит из нескольких, имеющих разный статус, что может сильно влиять на строительство), разрешенный коэффициент застройки и пр. Во всяком случае, в этом вопросе нужно иметь информацию, которую нотариус попросту не обязан искать.

[Миледи55]

Нотариус может упустить, к примеру, какие-то вещи, которые не относятся непосредственно к самому участку, но могут иметь большое значение. При покупке земли лучше предварительно посетить отдел урбанизма при мэрии и поинтересоваться, не намечается ли какое-то строительство рядом и т.п. Ну и естественно там же уточнить статус земли (иногда участок состоит из нескольких, имеющих разный статус, что может сильно влиять на строительство), разрешенный коэффициент застройки и пр. Во всяком случае, в этом вопросе нужно иметь информацию, которую нотариус попросту не обязан искать.

Спасибо.
По-моему это наш случай. У хозяина остались два последних участка, один он уже продал фирме под строительство СПА, а второй через дорогу хотим купить мы под частный дом. Остальные участки распроданы и уже застроены частными домами. Может ли строительство СПА повлиять на наше строительство?

[maribija]

Совершенно верно, в службе урбанизма все охотно объясняют и даже P.L.U (Plan local d’urbanisme) дают. Что касается роли нотариуса, случай из жизни: мы оформляли в собственность земельный участок у «своего» нотариуса, который плохо делал свою работу. На подписании заключительного акта присутствовал нотариус продавца, который приехал за 150 км, и именно он обратил внимание на наличие servitude – грубо говоря, права продавца (в его собственности оставался соседний участок) иметь доступ к одной точке на нашем участке (выход коммуникации, кажется) в случае необходимости. И именно чужой нотариус объяснил, о чем идет речь, разрядил обстановку (был прав, в конечном итоге за 8 лет этим правом сосед не воспользовался, не было необходимости, но и это не было бы драматично)