Покупка жилья: какие существуют ловушки и как их избежать-2

[Juggernaut]

P.L.U., к слову, спокойно самостоятельно распечатываются с сайта госкадастра.
С разметкой по зонам.
Это можно даже при осмотре участков при подборе.

Но службу урбанизма посетить всегда не мешает, это очень хороший совет.
У них есть детализированные планы, особенно того, что касается ремонтов и строек и зон по отношению к старинным культурным объектам ( церкви и пр.), и необходимости дополнительных разрешений.
Эти моменты ни нотариусы, ни агентство тоже никак не проговаривают.

Сервитут в договоре купли продаже может вообще не упоминаться ( у нас, так точно никак не упоминался), если этот вопрос не задать, и не выяснить - это может быть потом сюрпризом.

Идеально иметь очень четкое видение того, что и как будет на участке, как строения, подъездные коммуникации, остальные инженерные и бытовые коммуникации.

И на основании уже этого списка получить ответы, перед покупкой.
И быть готовым, что разные участники будут давать взаимоисключащие ответы.
И придется искать исходники.

[Миледи55]

в службе урбанизма все охотно объясняют и даже P.L.U (Plan local d’urbanisme) дают.

Из-за не владения языком все вопросы, касающиеся Мэрии, мы поручили Продавцу. Он соберет все документы, назначит нотариуса, а мы уже подъедим на саму сделку. А P.L.U. уже должен быть у Продавца? Или, как новые владельцы, мы его сами должны получать? Площадь застройки известна - 50%. Все коммуникации прямо на границе участка, на самом участке ничего нет, кроме пары деревьев, которые хозяин сам предложил убрать за его счет.

[Миледи55]

Но службу урбанизма посетить всегда не мешает, это очень хороший совет.
У них есть детализированные планы, особенно того, что касается ремонтов и строек и зон по отношению к старинным культурным объектам ( церкви и пр.), и необходимости дополнительных разрешений.
Эти моменты ни нотариусы, ни агентство тоже никак не проговаривают.

Да, вот шпиль церкви с нашего участка просматривается, из-за этого угол наклона крыши, как нам сказал Продавец, должен быть 45 градусов ( нам не нравится ), у кого-то был опыт по уменьшению градуса?

[Juggernaut]

А P.L.U. уже должен быть у Продавца? Или, как новые владельцы, мы его сами должны получать? Площадь застройки известна - 50%. Все коммуникации прямо на границе участка, на самом участке ничего нет, кроме пары деревьев, которые хозяин сам предложил убрать за его счет.

P.L.U.вернее копию той его части, где Ваш участок, нотариус и так включит в итоговое досье сделки.

Как и копии своего письма в урбанизм, и ответа на него, имеет ли какие виды на эту территорию ( его часть) государство.

Критичен не только сам этот план, а и расшифровка зон, и ограничения по ним.
Мне показалось, но не могу утверждать , что по коммунам есть различия при одинаковом наименовании зон.

[Juggernaut]

Да, вот шпиль церкви с нашего участка просматривается, из-за этого угол наклона крыши, как нам сказал Продавец, должен быть 45 градусов ( нам не нравится ), у кого-то был опыт по уменьшению градуса?

А я бы первично запрашивал первоисточник, либо тот же урбанизм, либо следующую организацию, забыл ее название, которая культурным наследием занимался.

Может так оказаться, что у Вас шпиль церкви виден, но фактически дом находится ниже уровня "панорамы" и часть ограничений на вас не будет распространяться.

[lipa1]

Да, вот шпиль церкви с нашего участка просматривается, из-за этого угол наклона крыши, как нам сказал Продавец, должен быть 45 градусов ( нам не нравится ), у кого-то был опыт по уменьшению градуса?

Если Вы уменьшите угол наклона, то при условии покрытия черепицей, крыша выйдет дороже, иногда это в два раза (размер и толщина черепицы больше).

все вопросы, касающиеся Мэрии, мы поручили Продавцу.

Это зря - вопросы к Мэрии только Вам интересно задавать. Я про нужные и важные вопросы. Если это делает продавец, попросите его взять в мэрии certificat d’urbanisme opérationnel.
СПА через дорогу, как на этапе строительства, так и на этапе его работы, лично меня сильно бы мотивировало на поиск другого участка. Ну, не любители мы такого соседства. В свое время даже выкупили участки земли по границе своего участка во избежании появления соседей.

[Миледи55]

Как и копии своего письма в урбанизм, и ответа на него, имеет ли какие виды на эту территорию ( его часть) государство.

Этот документ ( право первой руки ) Продавец сказал возьмет сам у Мэрии, или нотариус будет сам все равно запрашивать? Тогда это растянется по срокам...

[maribija]

Лучше возьмите переводчика и в службе урбанизма задайте все вопросы. Они и по телефону отвечают, но я лично сама ездила и попросила мне, дилетантке, объяснить и показать на пальцах. На P.L.U обозначены зоны, и действительно, разные требования к зонам, помимо процента "оккупации участка" - извините за термин, это означает, какую часть участка может занимать строение, есть еще нормы для пожарников - у нас это 4 метра с каждой стороны, чтобы машина могла проехать, и другие детали. А про шпиль можете спросить прямо у мэра, это от него может зависеть, если это не памятник старины. Но мэры бывают разные, некоторые пытаются попросить что-то для коммуны сделать, чтобы угол крыши не менять (или изменить). Продавец сам может этого не знать или уже забыть

[Миледи55]

Если Вы уменьшите угол наклона, то при условии покрытия черепицей, крыша выйдет дороже, иногда это в два раза (размер и толщина черепицы больше).



Это зря - вопросы к Мэрии только Вам интересно задавать. Я про нужные и важные вопросы.
СПА через дорогу, как на этапе строительства, так и на этапе его работы, лично меня сильно бы мотивировало на поиск другого участка. Ну, не любители мы такого соседства. В свое время даже выкупили участки земли по границе своего участка во избежании появления соседей.

Спасибо.
Очень уж понравилось нам место, вид на горы, инфраструктура вся " под боком ". Выкупить соседние нет возможности, участок последний, да и цены кусачие.
Это Wettolsheim возле Кольмара.

[Миледи55]

Лучше возьмите переводчика и в службе урбанизма задайте все вопросы. Они и по телефону отвечают, но я лично сама ездила и попросила мне, дилетантке, объяснить и показать на пальцах. На P.L.U обозначены зоны, и действительно, разные требования к зонам, помимо процента "оккупации участка" - извините за термин, это означает, какую часть участка может занимать строение, есть еще нормы для пожарников - у нас это 4 метра с каждой стороны, чтобы машина могла проехать, и другие детали. А про шпиль можете спросить прямо у мэра, это от него может зависеть, если это не памятник старины. Но мэры бывают разные, некоторые пытаются попросить что-то для коммуны сделать, чтобы угол крыши не менять (или изменить). Продавец сам может этого не знать или уже забыть

Спасибо за совет.
Продавец ушлый, все знает. Про нормы сказал - 3 метра с трех сторон, с четвертой стороны участок примыкает к гаражу его сына, сказал на наше усмотрение, можем пристраиваться или гаражом к его гаражу даже. Дядечка, как я поняла, не последний человек в этом поселке, потому что улица, на которой участок носит имя его отца, потому как его отец первый посадил виноградную лозу в этой местности. В-общем, решили ему довериться, посмотрим, что получится.

[Juggernaut]

Этот документ ( право первой руки ) Продавец сказал возьмет сам у Мэрии, или нотариус будет сам все равно запрашивать? Тогда это растянется по срокам...

У нас это делал нотариус, рассылал подобные запросы и получал ответы.
Пока все ответы не получил - все "стояло", где-то полгода документы готовились.

Потом, уже в итоговом пакете документов, который приходит примерно через полгода после сделки, вся эта переписка видна.

[Juggernaut]

Спасибо за совет.
Продавец ушлый, все знает. Про нормы сказал - 3 метра с трех сторон, с четвертой стороны участок примыкает к гаражу его сына, сказал на наше усмотрение, можем пристраиваться или гаражом к его гаражу даже. Дядечка, как я поняла, не последний человек в этом поселке, потому что улица, на которой участок носит имя его отца, потому как его отец первый посадил виноградную лозу в этой местности. В-общем, решили ему довериться, посмотрим, что получится.

НО проверить параллельно я бы все равно советовал..
Сколько уже на форуме описано всего, где после сделки обещания продавца оказывались не совсем корректными..

[Миледи55]

У нас это делал нотариус, рассылал подобные запросы и получал ответы.
Пока все ответы не получил - все "стояло", где-то полгода документы готовились.

Потом, уже в итоговом пакете документов, который приходит примерно через полгода после сделки, вся эта переписка видна.

Полгода, вот это да! А мы губу раскатали, что в сентябре уже оформим. И то считали, что очень долго. Но, как он нам сказал, что первое заседание Мэрии будет 7-го сентября ( по поводу отказа от права "первой руки".)
Спасибо за информацию.

[Миледи55]

НО проверить параллельно я бы все равно советовал..
Сколько уже на форуме описано всего, где после сделки обещания продавца оказывались не совсем корректными..

Наверное, так и сделаем. Мы уже встречались с одной форумчанкой, она будет нам помогать с проектом и стройкой. Сейчас она в отпуске. Будем просить ее связаться с Мэрией и проверить на всякий случай.

[lipa1]

Продавец ушлый, все знает. Про нормы сказал - 3 метра с трех сторон, с четвертой стороны участок примыкает к гаражу его сына, сказал на наше усмотрение, можем пристраиваться или гаражом к его гаражу даже. Дядечка, как я поняла, не последний человек в этом поселке, потому что улица, на которой участок носит имя его отца, потому как его отец первый посадил виноградную лозу в этой местности. В-общем, решили ему довериться

Удачной Вам покупки! Но вот для нас такие моменты - "продавец и он же будущий сосед -не последний человек в деревне" это минус. Не нравится нам попадать в такие отношения, в каком-то смысле неравноправные.

[Миледи55]

Удачной Вам покупки! Но вот для нас такие моменты - "продавец и он же будущий сосед -не последний человек в деревне" это минус. Не нравится нам попадать в такие отношения, в каком-то смысле неравноправные.

lipa1, спасибо Вам огромное.
Сосед - сын Продавца, геолог. Дома бывает раз в год, а то и того меньше. Сам Продавец живет в другом месте. Да, и мы, вроде, не конфликтные. Надеюсь, уживемся.

[lipa1]

Сосед - сын Продавца, геолог. Дома бывает раз в год, а то и того меньше.

Вот это уже неплохо!
ПРоект дома уже продумали? Расскажите - очень интересно!(может, в теме про строительство).

[Миледи55]

Вот это уже неплохо!
ПРоект дома уже продумали? Расскажите - очень интересно!(может, в теме про строительство).

Обязательно расскажу, но позже. Это зависит от этого градуса крыши. Я бы хотела свой проект, как у меня сейчас, но если на него одеть 45-ти градусную крышу будет над чем посмеяться. План дома буду рисовать сама, мне важны многие нюансы, например, я не люблю солнечные спальни, а в гостиной окна должны быть и на восток, и на юг, и на запад, чтобы светло было целый день. Когда окончательно выясним этот градус, тогда подниму вопрос в строительной теме.
Всем удачи и хорошего настроения!

[sirniki]

Площадь застройки известна - 50%.

Это не принципиально, важно знать, в каком месте вашего участкавы можете построить жилое помещение,а в каком нет, игде только гараж или сарай, обчно это видно на плане участка, исходя из этого нужно планировать жилое помещение.

[Миледи55]

Это не принципиально, важно знать, в каком месте вашего участкавы можете построить жилое помещение,а в каком нет, игде только гараж или сарай, обчно это видно на плане участка, исходя из этого нужно планировать жилое помещение.

Озадачили! Я всегда считала, что важнее жилое помещение, а сарай ( если таковой нужен ) там, где место останется. Неужели это правда? А от чего это зависит? А если мне сарай не нужен?

[sirniki]

Озадачили! Я всегда считала, что важнее жилое помещение, а сарай ( если таковой нужен ) там, где место останется. Неужели это правда? А от чего это зависит? А если мне сарай не нужен?

Может получится так, что на огромном участке, можно построить только дом 40 м2...тогда вам нужно изголяться, придумывать этаж, разрабатывать окна, так, чтобы они не смотрели во двор соседей и т.д. и в таком случае, лучше под гараж использовать ту часть участка, на котором нельзя построить жилое помещение, но можно построить гараж.
Может получится так, что под строительство жилого помещения, разрешенно только зигзагообразное место, тогда все ваши размышления о том какого размера спальни и зал, останутся вашими размышлениями...
Возьмите кадастровый план участка, там должно быть все написанно и нарисованно. Если вам повезет, то у вас будет весь участок разрешен под застройку жилым помещением, но я такое встречала редко, обычно есть ограничения.
Не нужен сарай - не делайте, его тоже (часто, но не всегда) можно поставить не на всем участке, а только там где разрешенно.
Например, на нашем участке была полоса в 3 метра шириной, через весь участок, где ничего нельзя ни сажать, ни строить, так как там проходила дождевая труба, и в случае чего, нужно было дать доступ городским службам к ней. Судя по тоу, как делят землю на участку, могу предположить, что могли поделить так, чтобы эта полоса была прям посередине участка, тогда строить дом было бы очень проблематично.

[Миледи55]

Может получится так, что на огромном участке, можно построить только дом 40 м2...тогда вам нужно изголяться, придумывать этаж, разрабатывать окна, так, чтобы они не смотрели во двор соседей и т.д. и в таком случае, лучше под гараж использовать ту часть участка, на котором нельзя построить жилое помещение, но можно построить гараж.
Может получится так, что под строительство жилого помещения, разрешенно только зигзагообразное место, тогда все ваши размышления о том какого размера спальни и зал, останутся вашими размышлениями...
Возьмите кадастровый план участка, там должно быть все написанно и нарисованно. Если вам повезет, то у вас будет весь участок разрешен под застройку жилым помещением, но я такое встречала редко, обычно есть ограничения.
Не нужен сарай - не делайте, его тоже (часто, но не всегда) можно поставить не на всем участке, а только там где разрешенно.
Например, на нашем участке была полоса в 3 метра шириной, через весь участок, где ничего нельзя ни сажать, ни строить, так как там проходила дождевая труба, и в случае чего, нужно было дать доступ городским службам к ней. Судя по тоу, как делят землю на участку, могу предположить, что могли поделить так, чтобы эта полоса была прям посередине участка, тогда строить дом было бы очень проблематично.

Очень интересно. Какие-то планы у нас есть ( мы их даже не смотрели ), пойду изучать.
Так как это на краю поселка, думаю старых труб и других коммуникаций на самих участках не должно быть Из 12-ти участков только эти два еще не застроены, на остальных уже дома стоят и живут.
Спасибо.

[sirniki]

думаю старых труб

Это не старые трубы, а как раз новые, чтобы дождевую воду с вашего участка и соседних, с дороги, отводить в специальный бассейн, а он как раз и может находится на краю поселка, не в центре же его делать, или они выходят в канализационную трубу. Или же если часть участка может быть затопленна дождем, то там не разрешат строить жилое помещение, как раз крайние участки могут иметь такую опасность.
Но чтобы не гадать, возьмите план участка и изучите, или сделайте фото плана и мы вам все расскажем.

[Juggernaut]

Можно и сразу в онлайне глянуть, один у вас лот по планируемому участку или больше, что тоже может быть причиной различных условий застройки

https://www.cadastre.gouv.fr/

[sirniki]

Из 12-ти участков только эти два еще не застроены, на остальных уже дома стоят и живут.

Не хочу вас огорчать, но, как правило, самые лучшие участки распродаются первыми, а самыми последними, как раз такие где много ограничений и проблем, там где для строительства удобного дома, нужно напрячь всю свою фантазию, чтобы сделать так, дабы соседи не смотрели в твой сад, чтобы ты с их сад не смотрел и т.д. и т.п.

На самом деле, ни натариусу, ни агентам, не важны эти все мелочи,это только вам важно, вам же жить на этом участке. А им все равно будут ваши соседи видеть ваш двор или нет. Точно так же, если ваш салон будет на 50 см уже, чем вы хотите, им всем все равно, это только вам будет мешать.
Приезжайте на участок, внимательно смотрите, ищте инфрмацию и сами решайте подойдет ли конкретно вам или нет. Смотрите как расположенны дома, относительно вашего участка, какой высоты будет СПА напротив, будет ли оно многоэтажным или нет, как его окна будут выходит в ваш сад, двор и т.д.
У нас напротив был участок, вечто там стояло маленькое болотцо, люди приезжали смотрлеи и не покупали,хозяин привез камаз земли и засыпал, и сразу продал...но так вида то никуда не ушла, источник то не переместился, просто остался под землей.

[Parka]

Обязательно расскажу, но позже. Это зависит от этого градуса крыши. Я бы хотела свой проект, как у меня сейчас, но если на него одеть 45-ти градусную крышу

Посмотрел вашу землю, думаю, что правильно нашел место. Вокруг все дома только с 45 градусными крышами. Меня бы это озадачило... И участки узкие.

[Juggernaut]

Может там есть общий проект, типа таунхауса.
И к нему для унификации есть по пунктам требования, 45 градусная крыша - один из них.

[Dude]

Очень интересно. Какие-то планы у нас есть ( мы их даже не смотрели ), пойду изучать.
Так как это на краю поселка, думаю старых труб и других коммуникаций на самих участках не должно быть Из 12-ти участков только эти два еще не застроены, на остальных уже дома стоят и живут.
Спасибо.

Присоединюсь к форумчанам про последний участок. Должно же быть что-то почему он не продан. Мы тоже покупали последний участок из разделенного старого имения, и все участки были проданы сразу как было получено разрешение: покупатели знали о будущей продаже на этапе поступления документов о делении в мэрию. А наш последний участок стоял на рынке год но мы совершенно точно знали где нас кидают почему и это нас более чем устраивало.

[Миледи55]

Посмотрел вашу землю, думаю, что правильно нашел место. Вокруг все дома только с 45 градусными крышами. Меня бы это озадачило... И участки узкие.

Участок 22 м на 22 м,, не большой, но в этом месте большой мы и не потянули бы.

[Миледи55]

Присоединюсь к форумчанам про последний участок. Должно же быть что-то почему он не продан. Мы тоже покупали последний участок из разделенного старого имения, и все участки были проданы сразу как было получено разрешение: покупатели знали о будущей продаже на этапе поступления документов о делении в мэрию. А наш последний участок стоял на рынке год но мы совершенно точно знали где нас кидают почему и это нас более чем устраивало.

Посмотрела более внимательно общий план, всего 18 лотов. Кажется, я догадалась почему он нас дождался, он самый маленький, все участки от 500 м.кв. до 800 м.кв. А этот отделен от участка сына Продавца, у сына осталось 365 м.кв. на нем уже стоит его дом, а наш около 450 м.кв. В объявлениях его не было, мы его нашли случайно, на нем стоял щит. Нам повезло, потому что на этот участок был оформлен компроми и Продавец ждал три месяца и закончился договор буквально за несколько дней до того, как мы на него наткнулись.