Продажа дома на стадии проекта

[Скалолазка]

Здравствуйте,
Кто подскажет, как продать дом на фазе проекта. При этом, чтоб покупатель смог получить в банке кредит на этот дом?

[Печкин]

Что значит "продать дом на фазе проекта"? Что именно продается? Участок под строительство? Чертежи проекта?

[lipa1]

Кто подскажет, как продать дом на фазе проекта. При этом, чтоб покупатель смог получить в банке кредит на этот дом?

Если "дом" - на фазе проекта, то продавать Вы можете не дом, а участок. То, что есть проект, кстати, утвержденный?, может повлиять на стоимость участка. Но нотариус должен подсказать, насколько этот проект реален. Не говоря о том, что он не обязательно перейдет покупателю. Нужно переоформление, есть ограничения по времени. А уж кредит получается не под "проект" только, но с учетом ситуации покупателя.
Мы дважды покупали участки с готовыми проектами - в одном случае дома, в другом - пристройки. С домом вообще была "туфта", что было ясно и нам, и нотариусу, но продавец упорно предлагал этот свой проект в виде чертежей и досье. Не взяли, даже к договору не приложили. С пристройкой немного иначе, там все было утверждено, разрешение было, но мы им не воспользовались, так как делали свой проект.

В общем, проект необходимо "перевести" на другое физическое лицо, что не гарантировано и требует времени. Обычно, это прописывается в договоре как условие, при невыполнении которого сделка может быть отменена.

[Mashoulia]

Имеется два варианта :
1/ вы продаёте участок с уже полученным разрешением на строительство на ваше имя, причём покупатель заполняет формуляр N° 13412*06 для переоформления разрешения на его имя (срок рассмотрения просьбы 2 мес до дня подачи). Ему разрешают переписать Permis de construire на его имя и он идёт просить кредит.
2/ вы даёте доверенность на запрос разрешения на строительство будущему покупателю /Code de l'urbanisme - Article R*423-1/, он получает согласие мэрии (2-3 месяца) со своим проектом и уже с этой бумагой идёт в банк.
Ну и как уже было сказано Липой1, это прописывается нотариусом как отлагательное условие в купчей.

[Скалолазка]

Что значит "продать дом на фазе проекта"? Что именно продается? Участок под строительство? Чертежи проекта?

Продается участок с чертежами и и проектом строительства.
И я обязуюсь, что, например, через пол года покупатель сможет въехать в готовый дом.
Какой у меня должен быть план действий?

[Скалолазка]

Если "дом" - на фазе проекта, то продавать Вы можете не дом, а участок. То, что есть проект, кстати, утвержденный?, может повлиять на стоимость участка. Но нотариус должен подсказать, насколько этот проект реален. Не говоря о том, что он не обязательно перейдет покупателю. Нужно переоформление, есть ограничения по времени. А уж кредит получается не под "проект" только, но с учетом ситуации покупателя.
Мы дважды покупали участки с готовыми проектами - в одном случае дома, в другом - пристройки. С домом вообще была "туфта", что было ясно и нам, и нотариусу, но продавец упорно предлагал этот свой проект в виде чертежей и досье. Не взяли, даже к договору не приложили. С пристройкой немного иначе, там все было утверждено, разрешение было, но мы им не воспользовались, так как делали свой проект.

В общем, проект необходимо "перевести" на другое физическое лицо, что не гарантировано и требует времени. Обычно, это прописывается в договоре как условие, при невыполнении которого сделка может быть отменена.

Если я правильно поняла, то проект на чертежах должна утвердить мерия.
Возможны ли какие нибудь изменения в проекте после утверждения?

[lipa1]

Продается участок с чертежами и и проектом строительства.
И я обязуюсь, что, например, через пол года покупатель сможет въехать в готовый дом.
Какой у меня должен быть план действий?

А как Вы можете брать на себя такие обязательства? ПРоект сейчас, если он утвержден, должен быть переведен на имя покупателя - это всё, что Вы можете взять на себя - в том смысле, что подпишите письмо о передачи разрешения на имя покупателя. Получит ли он разрешение на свое имя зависит не от Вас, а от отдела урбанизма. В договоре в интересах продавца указать получение им разрешения в качестве условия сделки. Не получит - сделка отменяется.

Если я правильно поняла, то проект на чертежах должна утвердить мерия.
Возможны ли какие нибудь изменения в проекте после утверждения?

Так проект не утвержден на Ваше имя (Вы - продавец)? Тогда вообще не понятно, о чем речь - не утвержденный проект это ни о чем.
Вот у нас был именно случай, когда продавец пытался "продать" неутвержденный проект дома на месте покупаемых нами руин. Но нас он вообще не интересовал, а его нотариус на сделке запретил ему упоминать об этом проекте, так как он не имеет никакой ценности и юридически не имеет никакого значения.

[Печкин]

Продается участок с чертежами и и проектом строительства.
И я обязуюсь, что, например, через пол года покупатель сможет въехать в готовый дом.
Какой у меня должен быть план действий?

Это возможно только в том случае, если вы - строительная компания со всеми разрешениями. Как частное лицо, это неаозможно.

[Marine Saf]

И я обязуюсь, что, например, через пол года покупатель сможет въехать в готовый дом.

Каким образом ? Зваключаете договор с покупателем ? Сами будете строить/финансировать строительство ?
Откуда эта мысль пришла, вы где то подобное уже видели ?

Если я правильно поняла, то проект на чертежах должна утвердить мерия.
Возможны ли какие нибудь изменения в проекте после утверждения?

Проекта, выходит, нет еще.

[lipa1]

Скалолазка, Вы хотите и подрядчиками быть что ли? То есть как бы в нескольких лицах выступить? Но Печкин правильно сказал, что это вариант, если вы строительная фирма.

[alla4ka]

По всей видимости у Скалолазки есть идея найти покупателя на свой дом, с проектом или без, на дом который должен быть построен на имя Скалолазки, какой нить строительной организацией, или теми же артизанами под контролем мастера с разрешениями например архитектора. И она хочет найти покупателя на этот построенный через 6 месяцев дом и закрепить эту сделку через нотариуса с получением аванса на момент подписания компроми и остальной суммой после постройки и передачи. Тогда компроми может быть основанием для оформления кредита для будущего покупателя.
Идея вроде как рабочая, но Скалолазке придется самой финансировать строительство.
Если нотариус возьмется за оформление такой сделки, то почему нет.

[Печкин]

http://notairesdugrandparis.fr/sites...t_mai_2016.pdf

[alla4ka]

http://notairesdugrandparis.fr/sites...t_mai_2016.pdf

VEFA регламентирует юр.лица а здесь Скалолазка

[Печкин]

Так у нее должно быть юр лицо, если она хочет продать строящийся ее силами (или силами ее подрядчиков) дом. Как я написал выше, как частное лицо она не может его продать с обязательством построить. Она может продать либо участок, либо незавершенное или завершенное строение.

[alla4ka]

Если я правильно поняла, то проект на чертежах должна утвердить мерия.
Возможны ли какие нибудь изменения в проекте после утверждения?

Не проект на чертежах, а разрешение на строительство permis de construire выдается мэрией.

[Dude]

Тот кто оплачивает риски тот и пользуется полученной выгодой. А тут налицо простодушная попытка переложить риски на покупателя и забрать не причитающуюся продавцу доп прибыль.

[Скалолазка]

Это возможно только в том случае, если вы - строительная компания со всеми разрешениями. Как частное лицо, это неаозможно.

А это может быть немецкая строительная компания?

[Скалолазка]

[QUOTE=Marine Saf;1061734638]Каким образом ? Зваключаете договор с покупателем ? Сами будете строить/финансировать строительство ?
Откуда эта мысль пришла, вы где то подобное уже видели ?
Это моя идея бизнеса: купить участок, построить (с помощью строительной компании) и продать на нем дом. Но, чтоб кредит брать не мне, а покупателю, продать дом на фазе проекта.

[Скалолазка]

Тот кто оплачивает риски тот и пользуется полученной выгодой. А тут налицо простодушная попытка переложить риски на покупателя и забрать не причитающуюся продавцу доп прибыль.

Уже ведь сказали, что без строительной компании продать невозможно. Покупатель ни чем не рискует. А продавцу причитается прибыль за посредничество.

[Скалолазка]

http://notairesdugrandparis.fr/sites...t_mai_2016.pdf

Спасибо, классная ссылка. Буду изучать.

[alla4ka]

Уже ведь сказали, что без строительной компании продать невозможно. Покупатель ни чем не рискует. А продавцу причитается прибыль за посредничество.

Покупать на стадии строительства еще больший риск чем самой строить. С покупателями будет проблема. Доверие французов только крупным строительным фирмам, которые строят и начинают продавать еще на стадии строительства. Да и то в таких случаях обычная резервация а окончательная продажа acte authentique уже после ввода в эксплуатацию. Это в случае финансирования кредитными организациями. Если у вас свободные средства то можете оплатить строительство раньше и обойдется вам дешевле.
Строить имеют право французские юридические лица с разрешениями и обязательными для Франции гарантиями.
Вы хотите взять на себя функции maître d'oeuvre незаконно.

[Печкин]

А это может быть немецкая строительная компания?

Если у нее есть все французские разрешения, то может.

[Скалолазка]

Вы хотите взять на себя функции maître d'oeuvre незаконно.

Неправда. Я работаю со строительной компанией, которая выполняет функции maître d'oeuvre.

[Скалолазка]

Если у нее есть все французские разрешения, то может.

Спасибо.

[Печкин]

Неправда. Я работаю со строительной компанией, которая выполняет функции maître d'oeuvre.

Тут не совсем понятно, что значит "вы работаете". Вы у них на зарплате, или в каких вы с ними бухгалтерских отношениях?
Я думаю, что вам надо сделать следующее: вы заключаете договор с этой строительной компанией, что вы им нашли покупателя, а они вам оплатят вашу комиссию.
Далее ваша роль заканчивается, и покупатель имеет дело напрямую со строительной компанией, как описано в документе, что я дал.

[Скалолазка]

Тут не совсем понятно, что значит "вы работаете". Вы у них на зарплате, или в каких вы с ними бухгалтерских отношениях?
Я думаю, что вам надо сделать следующее: вы заключаете договор с этой строительной компанией, что вы им нашли покупателя, а они вам оплатят вашу комиссию.
Далее ваша роль заканчивается, и покупатель имеет дело напрямую со строительной компанией, как описано в документе, что я дал.

Работаю- т.е. сотрудничаю.
Именно как Вы описываете, я собиралась поступить.
Спасибо Вам.

[Baila-baila]

Если я правильно поняла, то проект на чертежах должна утвердить мерия.
Возможны ли какие нибудь изменения в проекте после утверждения?

Если это не мечты, а конкретный проект, то должна. И проект должен соответствовать PLU города, где будет строиться дом.
Изменения вносит можно, это опять сбор тех же документов, но называется уже permis modificatif, изменять permis можно хоть 10 раз, главное, чтобы утвердили.
Только не понимаю, зачем вам эта головная боль, тем более не себе. Строительтво - это сплошные стресс и нервы для тех, кто отвечает за выполнение. Нарисовать - фигня, вот выполнить по плану и качественно - это челендж.
Как правило то, что вы хотите сделать, строительные компании делают сами, без посредников, зачем им делиться? И делают сразу несколько домов, чтобы зря рабочих и технику не гонять.

[Скалолазка]

Спасибо за разъяснения.

Только не понимаю, зачем вам эта головная боль, тем более не себе.

Ради зароботка, конечно.

[Baila-baila]

Спасибо за разъяснения.

Ради зароботка, конечно.

У вас есть опыт работы в этой области? Необходимые знания, чтобы принять на себя ответственность за правильное выполнение проекта на всех стадиях?
Желающих связываться с непонятным проектом, основанным только на ваших обещаниях его сделать в срок, найдется немного, если вообще найдутся. Рискует как раз покупатель, своими деньгами. А с вас что взять? Ну пообещала, ну не шмогла...
И кто вам будет делать сам проект?

[Печкин]

Уже все выяснили. Человек получает деньги за то, что нашел покупателя для строительной компании. Все, сам он ничего не строит и ни за что не отвечает. Это не запрещено.