Покупка дома со встречной продажей квартир

[lipa-lipa]

Исходные данные:
2 квартиры в ипотеку

квартира 1:
сдается семье с детьми, контракт был на год, уже лет 6 живут (автоматическое продление), нужен 1-2 года для закрытия ипотеки
квартира 2:
кредит может переноситься на дом с сохранением процента

Задумываемся о продаже квартир для покупки дома. Есть возможность взять в ипотеку еще, с текущим процентом хочется по минимуму в нее залезать.
дом, без продаж 2-х квартир не получится.

Как лучше поступить в данной ситуации?
Продавать квартиры, а потом с кешем искать дом - страшно при нестабильной экономике. Есть ли варианты сложных сделок?

[ninaelle]

Мы продавали через crédit relais. Но это было два года назад. Тогда проценты были другие. Сейчас такой вариант мне не кажется безопасным, ведь у вас будет всего год на продажу квартир, а в связи с высокими процентами, платежеспособных покупателей намного меньше на рынке.

[Ptu]

lipa-lipa, мы покупали и продавали в один день. НО : у нас была одна квартира на продажу и одна на покупку. Во вторых у нас был очень хороший нотариус, не каждый согласен на такой гимор. В третьих ситуация была очень хорошая для покупки, продать было несколько сложнее, поэтому к моменту, как только у нас вырисовался подписанный документ от покупателя о покупке, мы тут же подписали нашу покупную квартиру, которую заранее присмотрели и она висела , и обе сделки шли параллельно. Это возможно только при очень хорошей коньюнктуре на покупку и не активном рынке на продажу. То есть когда вы можене одну сделку отложить до реализации второй. Утром сделка о продаже одной квартиры, после обеда о покупке и после этого переезд. Ключи от старой сдали в 9 вечера.

[ПППчёлка]

А Вы откуда? Не очень понятно - Вы говорите о ипотеке, во Франции так не говорят. В России - да.

Почему спрашиваю. Проценты по кредиту сейчас высокие - поднялись, примерно в 3 раза. Соответственно возможность взять кредит (его сумма) упала в 3 раза. Вы же говорите о «невысокой ставке».

Вообще, конечно, лучше продать и искать с кэшем. Но! Могут быть варианты. Смотря где ищете. А crédit relais - хорошо, там может продлеваться до 4х лет аж (!!!). Но: 1. ставки сейчас высоки (мало дают), 2. Тоже очень нервно, когда НЕ покупают Ваше и (зная о ситуации) сбивают цену.

То на то и приходится.

[ПППчёлка]

В догонку. А ещё есть une vente longue. Этo когда все conditions suspensives сняты уже и до окончательной продажи не месяц-2, а 3-4-6. Заранее оговаривается. Вполне реально найти спокойно купить.

[Ирис]

lipa-lipa, конечно, transfert de crédit это самое выгодное на настоящее время. Сейчас уже мало самих банкиров знают об этой опции, не говоря о простых людях. Мне только что пришлось доказывать банку BNP, что их кредит - transférable, а мальчик-советник смотрел на меня квадратными глазами, впервые о таком услышал вообще. Вчера позвонил и подтвердил, что кредит, действительно, transférable. Но они дают нам меньшую capacité d’emprunt, чем хотелось бы.

Параллельно, я отправляла наше досье двум куртье и банку СА. У куртье мы не проходим по taux d’usure, а СА добрый - дает 600 тыс займа при rachat de prêt, но при этом общая стоимость кредита переваливает за 900 тысяч. Это для нас перебор, поэтому, если получится, пойдем по пути переноса кредита.

Естественно, есть еще путь просто продать имеющееся и купить потом, но тут кредит получится дорогой, как в случае с СА, поэтому первый вариант самый предпочтительный.

[lipa-lipa]

А Вы откуда? Не очень понятно - Вы говорите о ипотеке, во Франции так не говорят. В России - да.

Почему спрашиваю. Проценты по кредиту сейчас высокие - поднялись, примерно в 3 раза. Соответственно возможность взять кредит (его сумма) упала в 3 раза. Вы же говорите о «невысокой ставке».

Вообще, конечно, лучше продать и искать с кэшем. Но! Могут быть варианты. Смотря где ищете. А crédit relais - хорошо, там может продлеваться до 4х лет аж (!!!). Но: 1. ставки сейчас высоки (мало дают), 2. Тоже очень нервно, когда НЕ покупают Ваше и (зная о ситуации) сбивают цену.

То на то и приходится.

Мы из Франции, квартиры тоже
Кредиты брали по хорошим ставкам давно, и за одну осталось уже не много. Поэтому нам совсем немного придется добрать нового кредита на домик по новым высоким процентам, если учитывать стоимость 2х квартир как апорт. Но неопределенность пугает. Мы продадим: а тут друг как цены подпрыгнут на дома, и опять придется брать огромный кредит. Во время ковида так было с домами: ничего хорошего по космическим ценам. Сейчас столько интересного и цены вниз. Или наоборот: купим дом, а потом свое придется нервно сбавлять. Одновременно конечно классно. В России такие сделки делают паровозиком, иногда цепочка из 8-10 квартир.
Время нас не поджимает, квартиры тоже классные, даже жалко продавать. Но за 6 лет хотелось бы провести сделку и купить домик.

[Sasa]

Мне видится только один вариант - продать сначала обе квартиры,а потом купить. С покупкой нет проблем, дома висят,цены скидывают(говорю не голословно). А вот с продажей очень сложно! Поэтому можно влететь, тк из-за покупки вынуждены будете на продаже сильно уступать.Поэтому только поэтапно.

[ПППчёлка]

Мне видится только один вариант - продать сначала обе квартиры,а потом купить. С покупкой нет проблем, дома висят,цены скидывают(говорю не голословно). А вот с продажей очень сложно! Поэтому можно влететь, тк из-за покупки вынуждены будете на продаже сильно уступать.Поэтому только поэтапно.

Именно так. Голосую за такой вариант. (Я в такой же ситуации выбрала сперва продать )

[Ptu]

Я советую делать как мы : мониторить постоянно и плотно все, что вам конкретно подходит под покупку. Чтобы в день, когда у вас на обе продаваемые квартиры подписаны хотя бы offre d'achat вы могли бы застолбить намониторенный вами вариант таким же offre d'achat. А compromis на вашу покупку подписывать только когда подписаны компроми на вашу продажу. И при этом , очень важно! вписать в ваш компроми на вашу покупку clause suspensive о продаже обеих квартир, которые являются финансированием вашей покупки. Тогда даже если что застопорится на продаже ваших квартир, если ваши покупатели не получат кредит, вы ничего не потеряете на сделке с покупкой. А просто будете действовать по мере обстоятельств - переносить сделки если договоритесь, ну или расторгать без штрафа.
У нас риск неполучения кредита нашим покупателем был минимален, так как время было с низкими процентами, покупательница была одинокой с хорошей зарплатой. Сейчас эти риски уже достаточно приличны. Так что нужно понимать кому вы продаете, каковв его кредитоспособность.

[Sasa]

Я советую делать как мы : мониторить постоянно и плотно все, что вам конкретно подходит под покупку.

Как по мне,то это надо делать когда принято решение о покупке дома(те уже давно) .Смотреть ходить ,чтобы определиться и по месту и по тому что в принципе нравится,а что ни в коме случае. Лично нам именно визиты помогли конкретизовать "картинку" для себя. Все же когда смотришь по интернету(хоть и с 3 д) совсем иное представление.

[ПППчёлка]

В Реале все по-другому, причём в обе стороны. По картинкам / расположению / 3д = супер, берём. А посмотришь - ну совсем нет. и наоборот - даже идти не хочешь, так все не нравится - а при визите влюбляешься в дом без вариантов, сразу.

Так что..... везение, везение и везение. Но и мониторинг постоянный, да.

[Ptu]

Sasa, про мониторить - я имела в виду уже найти варианты, которые вы готовы подписать. Но не подписываете offre так как продажа еще не подписана.Кстати, ваше "раздумье" а на самом деле ожидание продажи, можно по ситуации использовать и как лишний рычаг поторговаться. Что мы и сделали.
Мы сказали, что видели это предложение еще год назад, сами смоьтрели три месяца назад ну и..
А предварительный мониторинг шел конечно гораздо раньше.

[Ptu]

По картинкам / расположению / 3д = супер, берём. А посмотришь - ну совсем нет.

Это не мониторить ,а смотреть картинки. Я то говорю про визиты с дотошным рассматриванием варианта.

[ПППчёлка]

Это не мониторить ,а смотреть картинки. Я то говорю про визиты с дотошным рассматриванием варианта.

Это нужно много времени иметь. Визиты 100+++ домов. На 2-3 часа каждый.

[Ptu]

ПППчёлка, разумеется. А когда продаешь две квартиры и хочешь тут же дом купить по встречке, чтобы деньги долго не лежали, по другому и не получится, нужно двигать поппинс. Тысячу домов не нужно смотреть, ведь есть же критерии , в том числе и географические. Смотреть не все подряд.

[EHOT]

Кредиты брали по хорошим ставкам давно, и за одну осталось уже не много. Поэтому нам совсем немного придется добрать нового кредита на домик по новым высоким процентам, если учитывать стоимость 2х квартир как апорт.

Только банки берут определенный процент от стоимости вашего жилья.

Я брал prêt relais 11 лет назад. Банки учитывали 70% от стоимости квартиры (я с трудом нашел тех, кто учитывал 80%). То есть, если у вас есть квартира, которая стоит 100, а купить вы хотите дом, который дом, который стоит 150, то банк все будет оформлять как если квартира стоит 70: вам нужен prêt relais на 70 и кредит на 80.

Мы продадим: а тут друг как цены подпрыгнут на дома, и опять придется брать огромный кредит.

В обратную сторону все аналогично. Вы купите, а тут цены упадут.

[ПППчёлка]

ПППчёлка, разумеется. А когда продаешь две квартиры и хочешь тут же дом купить по встречке, чтобы деньги долго не лежали, по другому и не получится, нужно двигать поппинс. Тысячу домов не нужно смотреть, ведь есть же критерии , в том числе и географические. Смотреть не все подряд.

Да нет, я на самом деле восхищаюсь Вашим подходом. Я на многое из вашего не готова делать - вот понимаю, что правильно, а не могу, сложно же.... но оценила усилия и сам принцип.

[EHOT]

Проблема в какой последовательности делать связана только с приоритетами продающего. Если вам важно жить у себя дома, то проще взять кредит. Если вы готовы в случае нестыковки пожить в гостинице или сьемном жилье, то можно сначала продать.

[ПППчёлка]

Проблема в какой последовательности делать связана только с приоритетами продающего. Если вам важно жить у себя дома, то проще взять кредит. Если вы готовы в случае нестыковки пожить в гостинице или сьемном жилье, то можно сначала продать.

добавлю свои пять сантимов. Стоит думать ещё и о том, готовы ли вы жить в доме, где идёт ремонт. Рабочие, запахи, то, се..... я вот пробовала, оооочень не понравилось. (вряд ли будет дом, где не надо хоть стены покрасить. На говоря уж о смене ванных комнат и сносе стен)

[rose]

сеичас плохая ситуация на рынке недвижимости - мало что продается, т.к. банки практически перестали давать кредиты на покупку жилья
Поэтому - сначала продавайте квартиры , а потом покупайте дом

[ПППчёлка]

сеичас плохая ситуация на рынке недвижимости - мало что продается, т.к. банки практически перестали давать кредиты на покупку жилья
Поэтому - сначала продавайте квартиры , а потом покупайте дом

Да, именно - нет кредитов. Говорю же, ставка выросла в +-3 раза.

А тут ещё и другое в придачу - многие горожане , купившие в «провинции у моря» на ажиотаже Ковида, успокоились и , попробовав эту «глухую провинцию», не хотят такого счастья. И кинулись продавать.

Опять же из этих попробовавших многие не могут платить (сюрприз !!!) взятый кредит. Отсюда тоже - продавать.

Рынок оздоровился неплохо.

[Dude]

Стоит думать ещё и о том, готовы ли вы жить в доме, где идёт ремонт.

А вы готовы жить в квартире выставленной на продажу? Когда туда будут ходить толпами экскурсанты?
Я с трудом представляю как можно там жить. Про то что это значительно понижает цену можно не упоминать

[ПППчёлка]

А вы готовы жить в квартире выставленной на продажу? Когда туда будут ходить толпами экскурсанты?
Я с трудом представляю как можно там жить. Про то что это значительно понижает цену можно не упоминать

Dude, ну вот опять Вы приносите во Францию свои канадские нормы жизни.

У нас тут пустая квартира - дом значительно понижают цену. Или дают повод предложить цену много ниже запрошенной. Это национальные особенности такие.

Да, это сложно так жить. Но - если недвига выбрана правильная и в правильном месте, то она уходит с первого (или второго) визита. Зачастую в off-market.

А в случае ТС живёт и не она, а люди. Ей лично много проще.

[Dude]

У нас тут пустая квартира - дом значительно понижают цену. Или дают повод предложить цену много ниже запрошенной. Это национальные особенности такие.

КТО сказал про пустую квартиру? Квартира обставляется, экипируется и вычищается до идеала профессионалами по последнему слову текущей моды. Проживая в квартире вы никогда не сможете поддерживать такой выставочный уровень

[Dude]

А в случае ТС живёт и не она, а люди. Ей лично много проще.

В одной из квартир живет как раз ТС

[ПППчёлка]

КТО сказал про пустую квартиру? Квартира обставляется, экипируется и вычищается до идеала профессионалами по последнему слову текущей моды. Проживая в квартире вы никогда не сможете поддерживать такой выставочный уровень

Это несерьезно. Это не из реальной жизни. Это вложения на «обставить», «экипировать» и «вычистить профи» = +-10к€ На 50-70м2. А тут народ за каждую тысячу торгуется. Не до жиру.

Это о другом уровне недвиги говорим - типа, пентхауса за 5кк€. Тогда - да, конечно.

Я в принципе согласна - но это к теме отношения НЕ имеет. Пааардон, дяденька Dude .

[ПППчёлка]

В одной из квартир живет как раз ТС

А, правда Ваша, не углядела.

[Dude]

Это несерьезно. Это не из реальной жизни. Это вложения на «обставить», «экипировать» и «вычистить профи» = +-10к€ На 50-70м2. А тут народ за каждую тысячу торгуется. Не до жиру.

Это о другом уровне недвиги говорим - типа, пентхауса за 5кк€. Тогда - да, конечно.

Отнюдь, home staging совсем недорого. Тут самое главное не то что нужно добавить а то что нужно убрать - все эти тысячи мелочей и совсем не мелочей без которых невозможна реальная жизнь но которые захламляют и портят впечатление. Вот например вы же не сможете жить с пустыми гардеробными, без одежды, обуви, носков и нижнего белья. А потенциальные покупатели совершенно не хотят все это лицезреть.
Добавляется же совсем немного, половина-треть от обычной обстановки, только чтобы обозначить функционал каждой комнаты.

Но вы правы, к вопросу ТС это имеет отдаленное отношение

[Dude]

По теме.
Я бы на месте ТС подождал бы и посмотрел куда будет развиваться ситуация - и с жильем, и с экономикой вообще. Тем более в смутные времена всегда лучше иметь 2 мелких объекта (квартиры) по цене одного (дома) чем этот дом.